Cour d'Appel · 5ème Chambre — 10 janvier 2024

5ème Chambre





ARRÊT N°- 06



N° RG 21/00418 - N° Portalis DBVL-V-B7F-RIXC













S.A.R.L. GEOLIA GESTION



C/



Association AFUL SAINT DENAC

















Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée, 















Copie exécutoire délivrée 



le :



à : 











RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 10 JANVIER 2024





COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :



Président : Madame Virginie PARENT, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,





GREFFIER :



Madame Catherine VILLENEUVE, lors des débats et lors du prononcé







DÉBATS :



A l'audience publique du 08 Novembre 2023





ARRÊT : 



Contradictoire, prononcé publiquement le 10 Janvier 2024 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats





****





APPELANTE :



S.A.R.L. GOELIA GESTION Prise en la personne de son représentant légal Monsieur [Z] [O] domicilié audit siège.

(SARL inscrite au RCS d'EVRY)

[Adresse 1]

[Localité 4]



Représentée par Me Maroussia BILLARD de la SCP CABS, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par Me Élise LE GALL, Plaidant, avocat au barreau de PARIS







INTIMÉE :



Association AFUL SAINT DENAC prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Chez la SARL WINDAL et [D] - [Adresse 3]

[Localité 2]



Représentée par Me Lionel GOURVENNEC de la SCP BIARD & ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

Représentée par Me Jean-Paul RENAUDIN de la SCP GUILLOU-RENAUDIN, Postulant, avocat au barreau de RENNES









L'ensemble immobilier Le Saint-Denac a été édifié en 1993, au sein de la ZAC de l'extension sud du golf de [6] sur la commune de [Localité 5]. Il est composé de 114 lots privatifs constitués de 15 villas individuelles, 99 appartements répartis dans 7 bâtiments résidentiels collectifs, un bâtiment d'accueil, un bâtiment restaurant, un pool-house et une piscine.



Les parties communes sont gérées par l'association foncière urbaine libre Le Saint-Denac (ci-après dénommée AFUL), à l'exception des parties communes spécifiques aux bâtiments de copropriété en appartements qui sont gérées par le syndicat de copropriété Saint-Denac.



L'AFUL est elle-même propriétaire du bâtiment d'accueil, du bâtiment restaurant, du pool-house, de la piscine, des espaces plantés et aménagés, ainsi que des voies de desserte de l'ensemble immobilier.



Cette opération immobilière de défiscalisation permettait aux propriétaires des lots privatifs de consentir des baux commerciaux à une entreprise de gestion spécialisée dans l'exploitation des résidences de tourisme.



Un premier mandat de gestion hôtelière a été conclu pour la période de 1995 à 2005, avec le groupe Lucien Barrière porteur de l'opération, qui a été renouvelé.



En 2011, l'AFUL a conclu avec la société Florevia une convention de mise à disposition des locaux pendant 23 mois contre loyer de 30 000 euros la première année et 33 000 euros la seconde.



Par acte du 8 mars 2013 avec effet rétroactif au 1er janvier 2013, la présidente de l'AFUL a donné à bail commercial à la société Goelia Gestion le bâtiment d'accueil, le bâtiment restaurant et le pool house, pour une durée

de neuf ans, contre loyer de 15 000 euros par an.



Le 21 juin 2013, l'assemblée générale des copropriétaires a été informée du nouveau bail commercial.



Par ordonnance du 13 janvier 2015, rendue sur assignation en référé formée par la société Goelia Gestion, le président du tribunal de grande instance de Saint-Nazaire a rejeté la demande de provision de la société Goelia et a ordonné une expertise aux fins d'évaluer la part ou la quote-part de la société Goelia Gestion aux charges locatives d'eau et d'électricité en 2013 et 2014, aux prestations de service nécessaires à l'entretien courant de la piscine en 2013, ainsi qu'aux charges de maintenance de sécurité-incendie. Il a également été enjoint à la société Goelia Gestion, sous astreinte de 50 euros par jour de retard et par document de produire une attestation de visite de sécurité incendie pour l'année 2014, une attestation du contrôle APAVE en cours de validité, et une attestation de la reprise du compteur EDF du restaurant à compter du 1er décembre 2014.



L'expert a procédé à sa mission et déposé son rapport le 21 mars 2016.



Par ordonnance du 19 avril 2016, le juge des référés a fait obligation à la société Goelia Gestion de laisser l'AFUL, ou tout professionnel mandaté par elle, de visiter les locaux loués, sous astreinte de 200 euros par infraction constatée.



Par acte d'huissier délivré le 18 mai 2017, l'AFUL a fait assigner la société Goelia Gestion devant le tribunal judiciaire de Saint-Nazaire, notamment en paiement des charges et réparations locatives.



Par jugement en date du 12 novembre 2020, le tribunal judiciaire de Saint-Nazaire a :

- condamné la société Goelia Gestion à payer à l'AFUL la somme de 

4 559,98 euros au titre de la consommation d'eau entre 2013 et 2018, dont 3 122,84 euros avec intérêts au taux légal à compter du 18 mai 2017 date de l'assignation et 1 437,14 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

- condamné la société Goelia Gestion à payer à l'AFUL la somme de 

23 511,81 euros au titre de la consommation d'électricité entre 2013 et 2018 concernant les locaux soumis à bail, dont 22 719,05 euros avec intérêts au taux légal à compter du 18 mai 2017 et 792,76 euros avec intérêts au taux légal a compter de la présente décision,

- rejeté la demande de la société Goelia Gestion de se voir rembourser les sommes versées au titre des consommations d'électricité du bâtiment accueil et du bâtiment restaurant,

- condamné la société Goelia Gestion à payer à l'AFUL la somme de 

15 276,02 euros au titre des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter du 21 décembre 2018,

- rejeté les demandes formées par l'AFUL au titre des cylindres de porte et des factures Socotec,

- rejeté la demande de la société Goelia Gestion de se voir restituer le dépôt de garantie,

- condamné l'AFUL à payer à la société Goelia Gestion la somme de

7 330,36 euros au titre du remboursement des factures indûment prises en charge par la société Goelia Gestion, avec intérêts au taux légal à compter du 27 mars 2014,

- dit n'y avoir lieu à ordonner la production des attestations de visite de sécurité incendie manquantes pour les années 2014, 2015, 2016 et 2017, ni celle du contrôle APAVE en cours de validité,

- condamné la société Goelia Gestion à restituer le carnet d'entretien de la piscine dans un délai d'un mois à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte définitive de 50 euros par jour de retard,

- rejeté la demande de la société Goelia Gestion de paiement d'une somme de 13 400 euros au titre d'un préjudice d'image et de dénigrement,

- rejeté la demande de réparation formée par la société Goelia Gestion pour un montant de 304 740 euros au titre du préjudice économique,

- condamné la société Goelia Gestion à payer à 1'AFUL la somme de 2 000 euros au titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

- condamné la société Goelia Gestion à payer à l'AFUL la somme de 6 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la société Goelia Gestion au paiement des dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire,

- ordonné l'exécution provisoire de la présente décision.



Le 20 janvier 2021, la société Goelia Gestion a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 13 octobre 2021, elle demande à la cour de :

- la recevoir en son appel principal,



- infirmer la décision déférée en ce qu'elle : 

* l'a condamnée à payer à l'AFUL la somme de 4 559,98 euros au titre de la consommation d'eau entre 2013 et 2018, dont 3 122,84 euros avec intérêts au taux légal à compter du 18 mai 2017 date de l'assignation et 1 437,14 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

* l'a condamnée à payer à l'AFUL la somme de 23 511,81 euros au titre de la consommation d'électricité entre 2013 et 2018 concernant les locaux soumis à bail, dont 22 719,05 euros avec intérêts au taux légal à compter du 18 mai 2017 et 792,76 euros avec intérêts au taux légal a compter de la présente décision,

* a rejeté sa demande de se voir rembourser les sommes versées au titre des consommations d'électricité du bâtiment accueil et du bâtiment restaurant,

* l'a condamnée à payer à l'AFUL la somme de 15 276,02 euros au titre des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter du 21 décembre 2018,

* a rejeté sa demande de se voir restituer le dépôt de garantie,

* a condamné l'AFUL à lui payer la somme de 7 330,36 euros au titre du remboursement des factures indûment prises en charge par elle, avec intérêts au taux légal à compter du 27 mars 2014,

* l'a condamnée à restituer le carnet d'entretien de la piscine dans un délai d'un mois à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte définitive de 50 euros par jour de retard,

* a rejeté sa demande de paiement d'une somme de 13 400 euros au titre d'un préjudice d'image et de dénigrement,

* l'a condamnée à payer à 1'AFUL la somme de 2 000 euros au titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

* l'a condamnée à payer à L'AFUL la somme de 6 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

* l'a condamnée au paiement des dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire,

- confirmer la décision pour le surplus,

- débouter l'AFUL de toutes ses demandes,

Statuant de nouveau,

À titre principal,

1) condamner l'AFUL à lui rembourser les sommes versées par elle au titre de la consommation d'eau entre 2013 et 2018 pour les bâtiments compris dans le bail commercial, à savoir 371,26 euros + 3 provisions de 275 euros, soit un total de 1 496,26 euros, 

2) condamner l'AFUL à lui rembourser les sommes déjà versées par cette dernière au titre de la consommation d'électricité entre 2013 et 2018 pour les bâtiments compris dans le bail commercial, à savoir : 

' 10 959,02 euros (6 029,73 + 2 429,29 + 2 500) au titre des consommations d'électricité en 2013/2014,

' 5 591,54 euros (464,57 + 126,97 + 2 500 + 2 500) au titre des consommations d'électricité en 2015,

3) condamner l'AFUL à lui rembourser les sommes versées au titre des consommations d'électricité du « bâtiment accueil » et du « bâtiment restaurant », depuis février 2015 jusqu'à mai 2018, à savoir : 

' 6 669,55 euros pour la période du 1er janvier 2014 au 15 janvier 2015,

' 8 011,91 euros pour la période du 15 février 2015 à août 2017,

' 4 832,35 euros pour la période de septembre 2017 à mai 2018,

' 1 604,02 euros pour la période de juin 2018 au 17 décembre 2018,

Soit un montant total de 21 117,93 euros. 

4) opérer un nouveau calcul du montant dû par elle au titre des réparations locatives indépendamment du devis produit par l'AFUL en tenant compte des remises en état réellement effectuées par l'AFUL et des comparaisons résultant de l'état des lieux de sortie de [S] et de son état des lieux de sortie,

5) confirmer le jugement de première instance en ce qu'il a rejeté les demandes de l'AFUL au titre des réparations locatives et notamment en ce qu'il a :

' rejeté la demande de l'AFUL de 150 euros au titre du ramonage,

' rejeté la demande de l'AFUL de 5 664 euros au titre du remplacement du panneau situé à l'entrée du domaine,

' rejeté la demande de l'AFUL de 3 180 euros au titre de la remise en état de l'électricité du restaurant,

' rejeté la demande de l'AFUL de 13 284 euros au titre du nettoyage et de l'évacuation des déchets,

' rejeté la demande de l'AFUL de 552 euros au titre de la dépose de l'enseigne commerciale à l'entrée du bâtiment d'accueil,

' rejeté la demande de l'AFUL de 2 944 euros au titre de l'achat de nouveau transats,

6) condamner l'AFUL à lui restituer le dépôt de garantie de 3 750 euros, qu'elle a retenu sans explications ni devis contradictoires,

7) condamner l'AFUL au titre du remboursement des factures indûment prises en charge par elle en exigeant cette fois-ci la somme exacte qui devrait lui être allouée à savoir 27 476,18 euros (274,35 euros pour les contrôles sanitaires de la piscine + 13 389,60 euros pour l'entretien des espaces verts + 9 611,12 euros pour la collecte des ordures ménagères + 

10 670 euros pour la maintenance de la piscine + 735 euros au titre des nettoyages des coursives +7 271,03 euros pour la sécurité incendie soit un montant total de 41 951,10 euros ' le seul versement effectué de 14 474, 92 euros = un solde de 27 476,18 euros). 

8) retenir la cause étrangère pour admettre l'inexécution dans sa totalité de l'injonction du juge de première instance à son encontre de restituer le carnet d'entretien de la piscine dans un délai d'un mois à compter de la signification du jugement de première instance, sous astreinte définitive de 50 euros par jour de retard,

9) condamner l'AFUL à lui payer la somme de 13 400 euros au titre d'un préjudice d'image et de dénigrement,

9) constater que l'obstruction opérée par elle était légitime et nécessaire pour empêcher l'AFUL d'opérer des travaux qui aurait, d'après l'avis du juge des référés, violé le contrat de bail et donc qu'il ne pouvait en découler sa condamnation à payer la somme de 2 000 euros au titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, 

10) débouter L'AFUL de l'ensemble de ses demandes,

11) confirmer le rejet de la demande de l'AFUL au titre des cylindres de porte et des factures Socotec,

12) confirmer le rejet d'ordonner la production des attestations de visite et de sécurité incendie 2014, 2015, 2016 et 2017 ni celle du contrôle APAVE en cours de validité,

13) condamner l'AFUL à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

14) condamner l'AFUL à payer les dépens de 1ère instance et d'appel, comprenant notamment 7 203 euros de frais d'expertise, conformément aux dispositions de l'article 609 du même code,

Subsidiairement, dans l'hypothèse où la cour d'appel de Rennes décide de laisser les charges d'eau et d'électricité à la charge de la société Goelia Gestion, il est demandé à la Cour d'appel de : 

1) opérer un nouveau calcul les charges d'eau dues par elle à l'AFUL entre 2013 et 2018, sur la base sur les preuves apportées par la société Goelia Gestion, Et fixer les montants suivants : 

' Un trop versé de 21,14 euros payé par elle pour les années 2013/2014,

' Un trop versé de 760,45 euros payé par elle pour l'année 2015,

' Une somme de 362, 50 euros due par elle pour l'année 2016,

' Une somme de 362,50 euros due par elle pour l'année 2017,

' Une somme de 362, 50 euros due par elle pour l'année 2018, 

' Soit la somme totale due par elle de 305, 91 euros pour les années 2013 à 2018, de laquelle il conviendra de déduire la somme de 4 559,98 euros injustement calculée par le tribunal judiciaire de Saint-Nazaire, soit 4 254,07 euros en sa faveur, 

2) opérer un nouveau calcul des charges d'électricité dues par elle à l'AFUL entre 2013 et 2018, sur la base sur les preuves apportées par elle, et fixer le montant de 18 425,03 euros en sa faveur (5 086,78 euros de consommation électriques due par elle de laquelle il conviendra de déduire la somme de 

23 511,81 euros injustement calculée par le tribunal judiciaire de Saint-Nazaire, soit 18 425,03 euros en sa faveur). 

3) condamner l'AFUL à produire les relevés généraux de dépenses de 2013, 2014, 2016, 2017, 2018, sous astreinte de 100 euros par jour à compter du 15ème jour suivant la signification du jugement, pour lui permettre d'exercer son droit à déduction de TVA,



Par dernières conclusions notifiées le 2 octobre 2023, l'association AFUL demande à la cour de :

- débouter la société Goelia Gestion de toutes ses demandes, 

- recevoir l'appel incident formé par elle et en conséquence :

* réformer le jugement en ce qu'il l'a condamnée à payer la somme de

7 330,36 euros au titre du remboursement des factures,

* réformer le jugement en ce qu'il a limité à la somme de 2 000 euros au lieu des 6 000 euros demandés les dommages intérêts qui lui ont été alloués,

* réformer le jugement en ce qu'il a rejeté ses demandes formulées au titre des cylindres de porte et factures Socotec,

* réformer le jugement en ce qu'il a dit n'y avoir lieu à ordonner la production des attestations de visite de sécurité incendie manquantes pour les années 2014, 2015, 2016 et 2017 ni celle du contrôle APAVE en cours de validité,

- condamner la société Goelia Gestion à payer avec intérêts à compter du 8 décembre 2016 date de la mise en demeure, les sommes suivantes :

* charges edf 2013 2015 : 24 834,75 euros,

* charges eau 2013 à 2015 : 351,78 euros,

* charges edf 2016 : 6 719,07 euros,

* charge eau 2016 : 776,16 euros,

* charges edf 2017 : 5 032,07 euros,

* charges eau 2017 : 2 771,06 euros,

* charges edf 2018 : 792,76 euros,

* charges eau 2018 : 1 437,14 euros,

* remplacement cylindre porte : 314,64 euros, 

* factures Socotec : 1 540 euros,

- condamner la société Goelia Gestion à payer au titre des réparations locatives au titre des réparations locatives :

* ramonage cheminées : 150 euros,

* remplacement du panneau situé à l'entrée du domaine : 5 664 euros,

* remise en état de l'électricité du restaurant : 3 180 euros

* peinture vétusté déduite : 17 911,76 euros

* nettoyage, évacuation des déchets : 13 284 euros 

* nettoyage des sols et vitrages : 9 842,40 euros

* dépose enseigne commerciale à l'entrée du bâtiment d'accueil : 552 euros

* achat de nouveaux transats : 2 944 euros,

* remise en état des sanitaires : 4 403 euros,

* à déduire dépôt de garantie équivalent à un trimestre : 3 750 euros,

- condamner la société Goelia Gestion à justifier auprès d'elle, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, et par document manquant d'une attestation de visite de sécurité incendie pour les années 2014, 2015, 2016 et 2017 d'une attestation du contrôle APAVE en cours de validité pour les locaux, objet du bail,

- condamner la société Goelia Gestion à restituer le carnet d'entretien de la piscine dans le délai de 15 jours à compter de la signification de la décision à intervenir sous astreinte définitive de 50 euros par jour de retard passé ce délai,

- subsidiairement condamner la société Goelia Gestion à payer la somme de 1 000 euros en réparation du préjudice causé par la disparition de son fait de ce document,

- débouter la société Goelia Gestion de toutes ses demandes,

- condamner la société Goelia Gestion à lui payer une somme de 6 000 euros à titre de dommages intérêts toutes causes de préjudice confondues,

- condamner la société Goelia Gestion à lui payer la somme de 10 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 5 octobre 2023.





MOTIFS DE LA DÉCISION 



- Sur les demandes au titre des consommations d'eau et d'électricité



La société Goelia Gestion critique le jugement entrepris en ce qu'il a retenu l'existence d'un transfert de charges communes relatives à la consommation d'eau et d'électricité de l'AFUL envers elle. Elle soutient que la stipulation du bail relative à la répartition des charges locatives entre elle et l'AFUL ne porte aucune mention explicite relatives aux charges d'eau et d'électricité. Elle en déduit que l'intention des parties est que les charges communes d'eau et d'électricité ne sont pas à la charge du preneur. Elle considère que le loyer consenti pour la location des bâtiments communs intégrait ces charges. 

Elle ajoute que l'expertise judiciaire a considéré que ces charges étaient des charges communes au vu du cahier des charges et des statuts de l'AFUL qui énumèrent les charges communes de l'AFUL et parmi elle, les dépenses d'eau et d'électricité.

Elle précise que durant un an l'AFUL n'a pas appelé de provisions pour charges avec les loyers et que si par la suite entre 2014 et 2018 suite à la demande de l'AFUL, elle s'est partiellement acquittée des charges communes relatives à l'eau et l'électricité pour les bâtiments communs, c'était uniquement pour échapper aux menaces de fermeture de la piscine.

Elle indique que s'agissant de l'électricité, la re-facturation du prix de l'électricité par l'AFUL est contraire à la réglementation d'ordre public économique.

A titre subsidiaire, si la cour devait retenir que les charges n'étaient pas communes, la société Goelia Gestion conteste le montant des consommations d'eau et d'électricité mis à sa charge par le jugement entrepris.

 S'agissant des consommations d'eau, elle ne conteste pas le calcul pour les années 2013 et 2014. Pour les années 2015 et 2016, elle demande de retenir la moyenne des consommations d'eau retenues par l'expert pour les années 2013 et 2014 soit 362,50 euros par an et de déduire les sommes versées soit une somme de 4 257,07 euros en sa faveur pour les années 2013 à 2018.

S'agissant de la consommation d'électricité, pour les années 2013 et 2014, elle expose qu'il n'y a pas eu de sous-comptage et que l'AFUL a méconnu le principe de l'interdiction de rétrocession d'énergie électrique en imposant une refacturation forfaitaire et elle demande à ce que les abonnements négociés par elle soient pris en compte avec des réductions de puissance maximale générant une économie de 39%. Elle sollicite de déduire les sommes déjà versées soit un solde de 18 425,03 euros à son profit.

Elle demande également de produire, sous astreinte, les relevés généraux de dépenses pour les années 2013 à 2018 inclus pour lui permettre d'exercer son droit à déduction de TVA.



L'AFUL rétorque que le bail prévoit un loyer annuel payable trimestriellement à terme échu sans qu'il soit explicitement convenu de provision sur charges. Elle considère que la référence à un loyer principal sans indication 'taxes et charges comprises' signifie que le preneur doit payer des accessoires correspondant au remboursement des charges recouvrables. Elle soutient que le bail en son article 8 chapitre 3 prévoit que le preneur supporte les consommations et précise que la société Goelia Gestion a d'ailleurs réglé des provisions sur charges jusqu'à fin 2015. Elle expose que des sous-compteurs existaient avant l'entrée dans les lieux de la société Goelia Gestion et que leurs relevés n'avaient jamais fait l'objet de contestations quant aux données mesurées.

Elle expose que n'étant pas soumise à la TVA, elle ne peut établir de facturation faisant apparaître la TVA, ce que la société Goelia Gestion sait pertinemment. Elle conteste refacturer l'électricité mais indique la ventiler et la répartir par logement et par partie commune. Elle explique que si elle n'a pas demandé de provision sur charges avant 2014, c'est parce que le bail ne prévoit pas de provision sur charges mais le remboursement des consommations une fois les factures obtenues.

Elle sollicite la condamnation de la société Goelia Gestion à lui payer la somme de 42 714,79 euros au titre des consommations d'eau et d'électricité entre 2013 et 2018 inclus après déduction des sommes déjà versées.



Aux termes des dispositions de l'article 1134 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.



En l'espèce, le bail a été conclu entre l'AFUL et la société Goelia Gestion le 8 mars 2013 soit avant l'entrée en vigueur de la loi 2014-626 du 18 juin 2014 dite Loi Pinel. Il est constant que pour ces baux, une charge ne peut être réclamée par le bailleur au locataire que si une clause du bail le prévoit expressément.



La rubrique X 'loyer et modalités de paiement' mentionne que le bail est consenti et accepté moyennant un loyer hors taxes annuel et principal de 

15 000 euros. Il n'est pas fait référence aux charges dans cette rubrique relative au loyer.



La rubrique VIII 'charges et conditions' stipule que le présent bail est consenti et accepté sous les charges et conditions suivantes que le preneur s'oblige à exécuter et à accomplir. L'article 8 'impôts, taxes et charges' stipule en ses alinéas 3 et 4 que le preneur 'supportera les frais de location des divers compteurs de distribution de services collectifs, de même que les frais d'abonnement et les consommations.

Il remboursera au bailleur en même temps que chaque terme de loyer, les charges locatives et les différentes prestations et fournitures que le propriétaire est en droit de récupérer sur le locataire.'



Il en résulte que le bail prévoit expressément que le preneur doit supporter la consommation des compteurs de distribution de services collectifs et donc la consommation d'eau et d'électricité. Il doit simplement rembourser les frais de consommation d'eau et d'électricité au lieu de verser une provision. Il n'est d'ailleurs pas contesté qu'à la fin de la première année lorsque le bailleur a disposé des factures obtenues, le preneur a réglé les consommations d'eau et d'électricité jusqu'en 2015.



Il est sans incidence que l'expertise judiciaire a considéré que ces charges étaient des charges communes au vu du cahier des charges et des statuts de l'AFUL dans la mesure où seules les stipulations du bail sont de nature à déterminer la volonté des parties. De plus, le bail ayant été conclu avant l'entrée en vigueur de la loi Pinel, il n'a pas à comporter un inventaire précis et limitatif des charges au sens des dispositions de l'article L.145-40-2 du code de commerce qui n'est pas applicable en l'espèce.



* S'agissant des consommations d'eau



- pour les années 2013 et 2014 : les parties s'accordent pour reconnaître un trop payé de 21,14 euros par la société Goelia Gestion conformément au jugement entrepris.

- pour l'année 2015 : les parties s'accordent sur le montant des provisions versées par la société Goelia Gestion à hauteur de 750 euros (375 euros le 14 avril 2015 et 375 euros le 28 juillet 2015). La société Goelia Gestion conteste désormais devant la cour la somme réclamée par le bailleur de 

1 122,95 euros. L'AFUL ne produit pas de justificatif de comptage. Dans ces conditions, il convient de retenir la proposition du preneur de retenir la moyenne de la consommation d'eau relevée par l'expert judiciaire pour les années 2013-2014 soit une somme de 362,50 euros par an, ce qui représente un trop-versé de 760,45 euros pour l'année 2015. Le jugement sera infirmé sur ce montant.

- pour l'année 2016 : l'AFUL demande la somme de 776,16 euros mais elle ne produit aucune pièce justificative. Il convient de retenir la proposition du preneur de retenir la moyenne de la consommation d'eau relevée par l'expert judiciaire pour les années 2013-2014 soit une somme de 362,50 euros par an due par la société Goelia Gestion, celle-ci n'ayant versé aucune somme. Le jugement sera infirmé sur ce montant.

- pour l'année 2017 : l'AFUL demande la somme de 2 771,06 euros. Elle produit un constat d'huissier en date du 27 décembre 2017 avec lecture des compteurs de la piscine, du pool-house et de la salle de sport. Il convient de retenir ce constat d'huissier qui a établi à 2m3 au compteur restaurant et à 698 m3 au compteur pool-house. Le jugement qui a retenu cette somme de 

2 771,06 euros au titre des charges d'eau pour 2017 due par le preneur est confirmé.

- pour l'année 2018 : l'AFUL demande la somme de 1 437,14 euros pour 362 m3. Pour justifier de cette dépense, elle produit un constat d'huissier du 15 février 2018 au terme duquel il est relevé que si la société Goelia Gestion n'exploite plus les locaux, l'eau n'a pas été coupée et qu'il existe des fuites d'eau avec une trace d'infiltration au niveau du plafond de la mezzanine, un chauffe d'eau qui fuit et un sol inondé. Le jugement entrepris a retenu à bon droit que l'AFUL a justifié de cette charge d'eau pour l'année 2017 qui doit être mise à la charge de la société Goelia Gestion. 



Au vu de ces éléments, la société Goelia Gestion est redevable d'une somme de 3 789,11 euros qu'elle sera condamnée à payer à l'AFUL. Il n'y a pas lieu de faire droit à la demande de l'AFUL de condamner la société Goelia Gestion à lui payer cette somme avec intérêts à compter de la mise en demeure du 8 décembre 2016, les sommes dues étant postérieures.



* S'agissant des consommations d'électricité



Contrairement à ce qu'affirme l'appelante, il ne peut être reproché à l'AFUL de re-facturer le prix de l'électricité en violation de la réglementation d'ordre public économique, celle-ci ne faisant que répartir les consommations en fonction des relevés dont elle dispose.



La société Goelia Gestion doit être déboutée de sa demande de production de factures destinées à lui permettre d'exercer son droit à déduction de la TVA dans la mesure où il est établi que l'AFUL n'est pas assujettie à la TVA.



- pour les années 2013-2014 : c'est à bon droit que le jugement a retenu la somme estimée par l'expert judiciaire soit 28 646 euros et a déduit la somme de 10 959,02 euros versée par le preneur pour retenir que la société Goelia Gestion était redevable d'une somme de 17 686,98 euros pour les années 2013 et 2014. Il n'y a pas lieu de minorer la consommation de 39% comme le sollicite l'appelante en arguant qu'elle a renégocié son contrat pour l'abonnement du restaurant en obtenant cette baisse. Cette minoration d'abonnement ne concerne que le restaurant suite à l'installation d'un compteur individuel pour ce seul local en 2015 soit deux ans après son entrée dans les lieux.

- pour l'année 2015 et pour l'année 2016 : l'expertise judiciaire n'a estimé la somme due que pour les années 2013-2014. L'AFUL sollicite une somme de 2 321,78 euros au titre de l'année 2015 et une somme de 6 719,07 euros pour l'année 2016 mais il convient de relever que l'AFUL n'a pas plus produit de pièces justificatives devant la cour que devant les premiers juges. Il est constant que la société Goelia Gestion a versé la somme globale de 

5 591,54 euros, somme dont le jugement n'a pas tenu compte dans sa condamnation.

- pour l'année 2017 : les parties s'accordent sur le montant de 5 032,07 euros mis à la charge de la société Goelia Gestion retenu par le jugement qui sera confirmé.

- pour l'année 2018 : les parties s'accordent sur le montant de 792,76 euros mis à la charge de la société Goelia Gestion retenu par le jugement qui sera confirmé.



Au vu de ces éléments, la société Goelia Gestion est redevable d'une somme de 17 920,27 euros (23 511,81 euros - 5 591,54 euros) euros qu'elle sera condamnée à payer à l'AFUL. Le jugement sera infirmé en son montant.



- Sur les demandes au titre du cylindre et des factures Socotec



L'AFUL sollicite l'infirmation du jugement qui l'a déboutée de sa demande de condamnation de la société Goelia Gestion de remplacement du cylindre sur les locaux techniques et du remboursement des factures Socotec pour une somme de 1 540 euros s'agissant de frais réglés dans le cadre de l'expertise judiciaire.



La société Goelia Gestion a sollicite la confirmation du jugement.



S'agissant des factures Socotec, la cour constate que les pièces produites n°84 à 86 ne correspondent pas aux factures litigieuses qui sont pourtant mentionnées comme telles au bordereau de communication de pièces. Il s'agit pour la pièce n°84 d'une séance du conseil communautaire du 4 février 2020 et pour les pièces n°85 et 86 de plans cadastraux. De plus, comme l'a relevé à juste titre le jugement entrepris, les frais exposés dans le cadre de l'expertise judiciaire relèvent des dépens. Dans ces conditions, le jugement qui a débouté l'AFUL de sa demande de remboursement des factures Socotec, sera confirmé. De même, le jugement sera également confirmé en ce qu'il a débouté l'AFUL de sa demande relative au changement de cylindre en l'absence de la moindre pièce justificative produite.



- Sur les demandes au titre des dégradations locatives



Le bail stipule à la rubrique XVI 'restitution des locaux' que 'le preneur devra rendre les biens immobiliers donnés à bail, en bon état de réparation et d'entretien, ce qui sera constaté par un état des lieux à la suite duquel le preneur devra remettre les clefs au bailleur.'



Le jugement a rappelé à bon droit qu'il convenait de procéder à la comparaison entre l'état d'entrée des lieux contradictoire dressé par acte d'huissier du 29 novembre 2012 et l'état des lieux de sortie contradictoire dressé par acte d'huissier du 21 décembre 2018. Il est sans incidence que le preneur indique ne pas avoir utilisé certaines pièces qui lui avaient été louées.



* ramonage :



La société Goelia Gestion demande de confirmer le jugement qui a débouté l'AFUL de sa demande à ce titre.



L'AFUL sollicite de voir condamner le preneur à lui verser la somme de 150 euros (75 euros par cheminée) en arguant qu'il incombe au preneur de faire procéder tous les ans à un ramonage du conduit de cheminée et d'en justifier au bailleur, ce que le preneur n'a pas fait.



Le jugement a justement relevé que ni le bail ni l'état des lieux d'entrée ne mentionnait de cheminée de sorte que la charge du ramonage ne pouvait être supportée par le preneur. Le jugement sera ainsi confirmé.



* panneau d'orientation



La société Goelia Gestion demande de confirmer le jugement qui a débouté l'AFUL de sa demande à ce titre.



L'AFUL soutient que la société Goelia Gestion a fait démonter le panneau fixé au sol qui ne lui appartient pas et qui sert à renseigner les visiteurs fin 2017 lorsqu'elle a quitté les lieux. Elle demande une somme de 5 664 euros en remplacement du panneau.



L'état du panneau ne figure pas à l'entrée des lieux. De plus, il résulte des photographies produites qu'il porte le logo de la société Goelia Gestion. Le jugement a relevé que l'AFUL ne justifiait pas avoir pris en charge le coût de son installation et il l'a déboutée de sa demande à bon droit.



* électricité



La société Goelia Gestion demande de confirmer le jugement qui a débouté l'AFUL de sa demande à ce titre.



L'AFUL soutient que la société Goelia Gestion n'a jamais exploité le restaurant, ne l'a jamais entretenu et que l'état de sortie relève un état de dégradation et des réserves sur le bon fonctionnement électrique. Elle demande la condamnation du preneur à lui verser une somme de 3 180 euros correspondant au devis produit pour la remise en état de l'installation électrique.



L'état des lieux d'entrée ne mentionne pas l'état de l'installation électrique, de même que l'état des lieux de sortie qui indique uniquement que le fonctionnement des appareils électriques est sous réserve. Le bailleur échoue à démontrer la réalité des dégradations qu'il invoque. De plus, le devis produit ne détaille pas des éventuelles réparations dans le restaurant. Par conséquent, le jugement qui a débouté l'AFUL de sa demande sera confirmé.



* peinture



La société Goelia Gestion demande d'infirmer le jugement qui l'a condamnée à payer une somme de 3 095,46 euros au titre des travaux de peinture des sanitaires et du pool-house. Elle soutient que la peinture de ces locaux était déjà dégradée avant son entrée dans les lieux et que les sous-sols et rez-de-chaussée du restaurant sont affectés de manière récurrente par des infiltrations.



L'AFUL sollicite une somme de 13 284 euros pour la réfection des peintures à l'exception des plafonds après application d'un coefficient de vétusté de 50%.



L'état des lieux d'entrée ne mentionne pas de dégradation au niveau du restaurant mais relève au niveau des sanitaires, des traces d'infiltration au plafond et des murs avec humidité et de la peinture écaillée. L'état des lieux de sortie constate dans le restaurant : un état d'usage, des peintures anciennes écaillées, des murs avec peinture écaillée, une peinture dégradée, du salpêtre en partie basse et dans les sanitaires des murs et plafond avec peinture écaillée, vétuste. Seules les dégradations au niveau du restaurant peuvent être retenues, l'état des sanitaires était déjà décrit dans l'état des lieux d'entrée comme présentant une peinture écaillée. Il convient de retenir une somme de 1 685,16 euros au vu du devis de la société Fouillet pour les travaux de peinture du restaurant. Le jugement sera infirmé sur le montant.



* nettoyage des sols et vitrages



La société Goelia Gestion demande l'infirmation du jugement. Elle conteste avoir laissé les lieux dans un état de saleté avancée. Elle soutient que l'état des lieux de sortie ne mentionne pas les vitrages et les stores sales.



L'AFUL sollicite la confirmation du jugement qui a condamné la société Goelia Gestion à lui payer la somme de 9 842,40 euros.



Il résulte de l'état d'entrée des lieux que les lieux sont laissés propres alors que l'état des lieux de sortie indique le ménage est partiel, de nombreuses pièces n'ont pas été nettoyées (cuisines, chambres froides...). Les photographies et annotations de l'état des lieux de sortie montrent que dans le bâtiment principal, à l'accueil-restaurant, les sanitaires n'ont pas été nettoyés de même que le vestiaire, l'entrée marchandise, la cuisine, l'escalier et le sous-sol et qu'il en est de même dans le pool-house au niveau de la cuisine et des sanitaires. Les lieux sont décrits comme sales avec absence de ménage. L'ensemble des constatations sur l'état de saleté des locaux justifie que le preneur soit tenu de payer la somme de 9 842,40 euros au vu du devis de la société Yanet. Le jugement sera confirmé.



* remise en état des sanitaires



La société Goelia Gestion reconnaît une certaine décrépitude de ces locaux mais elle soutient que le montant des réparations mis à sa charge est excessif au vu des tarifs pratiqués habituellement. Elle propose en charge la moitié des travaux de remise en état qui se sont élevés à 4 403 euros.



L'AFUL demande de confirmer le jugement. Elle fait valoir que compte tenu de l'état déplorable du local, il n'y pas à retenir de vétusté.



L'état des lieux d'entrée ne comporte aucune remarque sur l'état des sanitaires alors que l'état des lieux de sortie constate dans le bâtiment principal au niveau des sanitaires et au niveau des sanitaires du restaurant : des urinoirs bouchés, des murs de douche dégradés, des chasses d'eau bouchées, une fuite dans les wc, un système de chasse d'eau cassé, des manques d'éléments. Ces dégradations sont imputables au preneur. Le bailleur produit un devis de remise en état des sanitaires de la société Jeanson de nature à justifier du préjudice subi. Le preneur ne produit aucun élément de nature à remettre en cause le montant des réparations retenu ni à justifier un partage par moitié des frais de réparation. Le jugement, qui a dit que la société Goelia Gestion, sera tenue de la somme de 4 403 euros au titre de ces réparations, sera confirmé.



* nettoyage et évacuation des déchets



La société Goelia Gestion demande la confirmation du jugement qui a débouté le bailleur de sa demande à ce titre.



L'AFUL produit un devis de la société Olys Propreté pour 13 284 euros.



Le jugement a relevé, à bon droit, que le bailleur ne justifie pas que les encombrants étaient ceux du preneur. Devant la cour, le bailleur n'a produit aucune nouvelle pièce. Le jugement, qui a débouté le bailleur de sa demande, sera dès lors confirmé.



* enseigne



La société Goelia Gestion demande la confirmation du jugement qui a débouté le bailleur de sa demande à ce titre.



L'AFUL soutient que le preneur a laissé son enseigne sur place après avoir quitté les lieux, l'obligeant ainsi à la déposer pour un montant de 552 euros.



Le jugement avait relevé à juste titre qu'aucune pièce ne permettait de savoir à qui incombait la responsabilité de la pose et de la dépose de l'enseigne. Le bailleur n'a produit aucune nouvelle pièce devant la cour de sorte que le jugement, qui l'a débouté de sa demande, sera confirmé.



* transats



La société Goelia Gestion demande la confirmation du jugement qui a débouté le bailleur de sa demande à ce titre.



L'AFUL soutient que le preneur a fait disparaître les transats dont elle était propriétaire, l'obligeant ainsi à en acheter de nouveau pour une somme de 2 944 euros.



L'état d'entrée des lieux fait apparaître de nombreux transats dans le pool-house qui ne sont plus présents dans l'état des lieux de sortie, la responsable de l'AFUL précisant qu'il manque des transats. La société Goelia Gestion est responsable de cette disparition et sera condamnée à verser la somme de 2 944 euros au vu de la facture produite. Le jugement sera infirmé.



Au vu de ces éléments, la société Goelia Gestion sera tenue de payer la somme de 18 874,56 euros au titre des dégradations commises durant le bail, somme dont il convient de déduire le dépôt de garantie de 3 750 euros. Il n'y a pas lieu de faire droit à la demande de l'appelante de se voir restituer le dépôt de garantie.

La société Goelia Gestion sera condamnée à verser la somme de 15 124,56 euros au titre des réparations locatives. Le jugement sera ainsi infirmé en son montant.



- Sur les demandes au titre des prestations de service



La société Goelia Gestion demande de voir condamner l'AFUL à lui verser la somme de 27 476,18 euros au titre des factures qu'elle dit avoir indûment payées s'agissant des contrôles sanitaires de la piscine, des espaces verts, des ordures ménagères, des frais de maintenance de la piscine, du nettoyage des coursives et de la sécurité incendie après déduction du versement effectué par l'AFUL.

Elle soutient qu'un accord de délégation de prestation de service a existé entre elle et Mme [G], présidente de l'AFUL, Mme [D], syndic, M. [U], président du GIE et M. [W], expert-comptable qui valait pour la période du 1er avril 2013 au 30 mars 2014 avec effet immédiat en raison de l'ouverture de la résidence aux touristes et du service aux résidents habituels. Elle expose qu'il était convenu que le contrat de délégation de prestations de services soit soumis et ratifié à l'assemblée générale du 21 juin 2013 et que le budget entourant l'exécution de ces prestations a été validé. Elle en déduit qu'il existe un accord oral entre les parties et ce même si l'AFUL n'a pas retourné le contrat signé. Elle ajoute que ce n'est que le 24 décembre 2014 par LRAR que l'AFUL indique reprendre à son compte la gestion des ordures ménagères, des espaces verts et la gestion de l'entretien des voiries et parties communes sans mentionner expressément la piscine. Elle critique le jugement qui n'a retenu qu'un simple commencement de preuve par écrit d'un projet de contrat.

Elle reproche au jugement d'avoir commis une erreur de calcul sur les sommes remboursées par l'AFUL qui sont indiquées à hauteur de 29 010,07 euros puis réduites, par erreur, à 24 540,02 euros. Elle ajoute qu'il ne peut être tenu compte du chèque de l'AFUL de 2 734,74 euros qu'elle dit lui avoir retourné.

Elle soutient que son décompte est parfaitement justifié et précise que les charges d'entretien de la piscine doivent être évaluées à 10 670 euros au vu de l'expertise judiciaire.



L'AFUL conteste le fait qu'un contrat de délégation de prestations de services a été régularisé et qu'un accord verbal a été passé. Elle considère qu'il n'existe aucun commencement de preuve par écrit puisqu'aucun document n'émane de l'AFUL et que le document établi le 21 juin 2013 et signé seulement par le représentant de la société Goelia ne comporte aucun chiffrage du coût de l'étendue des prestations que cette dernière se proposait d'effectuer. Elle ajoute que la société Goelia Gestion ne peut se prévaloir du budget prévisionnel qui ne lui a pas été communiqué et qu'elle interprète à sa guise. Elle en déduit que le jugement qui l'a condamnée à restituer la somme de 7 330,36 euros au motif d'un pré-engagement oral doit être infirmé.

L'AFUL fait valoir que la société Geolia Gestion ne peut soutenir avoir agi en exécution d'un contrat et dans une gestion spontanée pour le compte d'autrui. Elle conteste toute gestion d'affaires. 

A titre subsidiaire, elle conteste le montant des demandes en arguant que la société Goelia Gestion ne prouve pas l'étendue des prestations prétendument réalisées et le paiement des dépenses alléguées se contentant de produire des factures forfaitaires. Elle critique le tableau du personnel produit en cause d'appel ainsi que les autres sommes réclamées.



Il est constant qu'aucun contrat de délégation de prestations de services n'a été signé entre l'AFUL et la société Goelia Gestion. La société Goelia Gestion ne justifie pas d'un accord verbal avec Mme [G], présidente de l'AFUL, Mme [D], syndic, M. [U], président du GIE et M. [W], expert-comptable à l'issue de la réunion du conseil syndical du 8 mars 2013, le compte-rendu de ladite réunion du 19 avril 2013 ne faisant aucune référence à un tel contrat. S'agissant du procès-verbal d'assemblée générale du 21 juin 2013 et de la résolution n°10 intitulée 'information sur les modalités de reprise de l'exploitation', il apparaît que les copropriétaires décident de mandater le conseil de syndic pour revoir le protocole avec la société Goelia Gestion et mandatent son président pour signer ce protocole. Il en résulte que les copropriétaires ont réservé leur décision. Le jugement a retenu à bon droit que l'adoption du budget prévisionnel ne vaut pas accord tacite à une délégation de gestion de prestations de services comme tente de le soutenir l'appelante.



Suite au rapport d'étonnement du 11 décembre 2013 de la présidente du conseil du syndic qui déconseille pour 2014 d'approuver un accord de délégation de prestations de services, une LRAR du 14 décembre 2013 a été adressée par l'AFUL à la société Goelia Gestion pour lui notifier que l'AFUL se chargeait, à compter de 2014, de la gestion des espaces verts, de l'entretien des voiries et autres parties communes.



Si aucun contrat de délégation de prestations de services n'a été conclu, il est établi que la société Goelia Gestion a endossé certaines charges en 2013, l'AFUL avait d'ailleurs accepté de lui rembourser, par courrier du 4 février 2014, la somme de 29 010,07 euros (274,35 euros au titre de la facture du contrôle sanitaire piscine ; 13 389,60 euros au titre de la facture d'entretien des espaces verts ; 9 611,12 euros au titre de la facture de collecte d'ordures ménagères ; 5 000 euros au titre de la maintenance de la piscine et 735 euros au titre du nettoyage des coursives). L'AFUL a adressé deux chèques en paiement, l'un d'un montant de 2 734,74 euros et l'autre de 14 474,92 euros. La société Goelia Gestion affirme que le chèque de 2 734,74 euros n'a pas été accepté et a été retourné mais la simple mention manuscrite sur le courrier du syndic du 4 février 2014 selon laquelle le chèque a été refusé et retourné est insuffisante, à elle seule, à accréditer les affirmations de l'appelante.

S'agissant des frais d'entretien de la piscine, l'AFUL proposait amiablement une somme de 5 000 euros alors que la société Goelia Gestion demande une somme de 10 670 euros au vu de la somme estimée par l'expert judiciaire mais il convient de relever que la société Goelia Gestion ne justifie pas avoir engagé des frais d'entretien de la piscine. Elle sera donc déboutée de sa demande à ce titre. S'agissant des frais de sécurité incendie qui sont sollicités à hauteur de 7 271,03 euros par la société Goelia Gestion, il résulte des factures produites qu'elles correspondent à des lots privatifs et que cette prestation ne figurait pas au projet de contrat de délégation de prestations de services de sorte que l'AFUL ne peut être tenue de rembourser les sommes sollicitées à ce titre.



Au vu de l'ensemble de ces éléments, l'AFUL est redevable d'une somme de 23 275,07 euros au vu des factures produites (274,35 euros au titre de la facture du contrôle sanitaire piscine; 13 389,60 euros au titre de la facture d'entretien des espaces verts ; 9 611,12 euros au titre de la facture de collecte d'ordures ménagères) dont il convient de déduire les sommes de 2 734,74 euros et 14 474,92 euros déjà versées. L'AFUL devra verser la somme de 6 065,41 euros à la société Goelia Gestion au titre des prestations de services. Le jugement sera infirmé en son montant.



- Sur les demandes au titre de production de pièces



* Sur les attestations de sécurité incendie



La société Goelia Gestion sollicite la confirmation du jugement qui a débouté l'AFUL de sa demande à ce titre.



L'AFUL demande la condamnation de la société Goelia Gestion à justifier, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard à compter de la décision, une attestation de visite de sécurité incendie pour les années 2014, 2015, 2016 et 2017 et d'une attestation du contrôle APAVE en cours de validité pour les locaux.



La société Goelia a produit des factures de la société Desautel pour les extincteurs et Chubb pour les alarmes de détection avoir procédé aux visites de sécurité incendie en 2014 et en 2017. 



En tout état de cause, le jugement a rappelé à bon droit que le bail avait été résilié en 2018 et que l'AFUL ne justifiait pas d'un quelconque grief qu'elle subirait toujours. Elle ne justifie d'aucun grief devant la cour. Le jugement qui a débouté l'AFUL de sa demande sera confirmé.



* sur la restitution du carnet d'entretien de la piscine



La société Goelia Gestion sollicite l'infirmation du jugement qui l'a condamnée à restituer le carnet d'entretien dans le délai d'un mois à compter de la signification de la décision sous astreinte définitive de 50 euro