Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 2 — 10 janvier 2024

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 2



ARRET DU 10 JANVIER 2024



(n° , 7 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/07475 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CB4C6



Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 Mars 2020 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS - RG n° 18 / 01284





APPELANTE

 

Madame [R] [X] épouse [E] [K]

[Adresse 3]

[Localité 5]



Représentée par Me Sandra OHANA de l'AARPI OHANA ZERHAT CABINET D'AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050

Ayant pour avocat plaidant Me Julien FERTOUC, avocat au barreau de PARIS, toque : P0074







INTIME 



SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 6], [Adresse 3] représenté par son syndic la société FIDUCIA GESTION, SAS immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 815 371 265

C/O Société FIDUCIA GESTION

[Adresse 4]

[Localité 5]



Représenté par Me Bruno MARGUET, avocat au barreau de PARIS, toque : J0084 et plaidant par Me Edith KPNAOU, avocat au barreau de PARIS, toque : B0388 substituant Me Bruno MARGUET









COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 31 Octobre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Perrine VERMONT, Conseillère, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre 

Madame Muriel PAGE, Conseillère 

Madame Perrine VERMONT, Conseillère 





Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT



 



ARRET :



- CONTRADICTOIRE



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Mme Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.





* * * * * * * * * 



FAITS & PROCÉDURE



Mme [R] [X] épouse [E] [K] est propriétaire des lots n° 66, 67, 68, 83, 126, 279, 282, 283 et 284 dans l'ensemble immobilier en copropriété dénommé [Adresse 6] situé [Adresse 2], [Adresse 1] et [Adresse 7] à [Localité 5].



Par acte du 18 janvier 2018, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] a assigné Mme [R] [E] [K] devant le tribunal aux fins d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire et au terme de ses dernières écritures, sa condamnation à lui payer les sommes de :

- 58.285,41 € au titre de l'arriéré des charges de copropriété arrêté au 27 décembre 2018, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation et capitalisation de ces intérêts,

- 6.000 € de dommages-intérêts,

- 4.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. 

Mme [R] [E] [K] s'est opposée à ces demandes et s'est portée reconventionnellement demanderesse en condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer les sommes de 3.000 € de dommage-intérêts et 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. Elle a sollicité d'être dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure par application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. 



Par jugement du 4 mars 2020, le tribunal judiciaire de Paris a : 

- condamné Mme [R] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] les sommes de :


55.685,22 € au titre des charges de copropriété avec intérêts au taux légal à compter du 18 janvier 2018 sur la somme de 36.958,82 € et à compter du 11 juin 2019 pour le surplus,

398,42 € au titre des frais nécessaires de recouvrement,


- débouté le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes ; 

- condamné Mme [R] [E] aux dépens, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile.



Mme [R] [X] épouse [E] [K] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 17 juin 2020.



La procédure devant la cour d'appel a été clôturée le 27 septembre 2023. 





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu les conclusions notifiées le 26 septembre 2023, par lesquelles Mme [R] [X] épouse [E] [K], appelante, invite la cour, au visa de des articles 9, 10, 10-1, 26 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, 9, 11, 13 du décret du 17 mars 1967 ainsi que 699 et 700 du code de procédure civile, à : 

- infirmer le jugement dans l'ensemble de ses dispositions ; 

- juger que la créance réclamée par le syndicat des copropriétaires n'est pas certaine, liquide et exigible ; 

- juger qu'une partie de la créance du syndicat des copropriétaires est prescrite ; 

En conséquence : 

- débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes ; 

- condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts ; 

- la dispenser de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ; 

- condamner syndicat des copropriétaires aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à lui payer la somme de 5.000 € par application de l'article 700 du même code ;



Vu les conclusions notifiées le 25 septembre 2023, par lesquelles le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] sise [Adresse 2], [Adresse 1] et [Adresse 7] à [Localité 5], intimé, demande à la cour de : 

- débouter Mme [E] de toutes les demandes formées à l'appui de son appel ; 

- confirmer le jugement sauf en ce qu'il l'a débouté de sa demande tendant à voir condamner Mme [E] à lui verser 6.000 € à titre de dommages et intérêts ; 

- condamner Mme [E] à lui verser la somme de 6.000 € à titre de dommages et intérêts ; 

- condamner Mme [E] aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à lui payer la somme de 4.000 € par application de l'article 700 du même code ; 





SUR CE,



La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;



En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ; 



Les moyens soutenus par les appelants ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ; 



Il convient seulement de souligner et d'ajouter les points suivants ; 





Sur la demande relative aux charges de copropriété



Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et élément présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges ;



Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ; 



En application de l'article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n'ont pas contesté dans les deux mois de la notification l'assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus fondés à refuser de régler leur quote-part de charges ;



Mme [R] [E] [K] expose que plusieurs modificatifs du règlement de copropriété sont intervenus, supprimant 12 lots et en créant 60 sans que les clés de répartition des charges spéciales soient modifiées et qu'en conséquence il est impossible de répartir correctement les charges de copropriété ;



Elle allègue que, malgré l'absence de contestation de l'assemblée générale, un copropriétaire est recevable à contester le montant des charges imputées sur son compte individuel et que le syndic n'appelle pas les charges générales et les charges spéciales conformément aux prescription du règlement de copropriété ;



Elle soutient par ailleurs que l'ensemble des appels de fond n'est pas produit et que le syndicat ne détient pas de créance certaine, liquide et exigible dès lors que, malgré la production par le demandeur de nouvelles pièces, celles-ci font apparaître des reprises de solde non justifiées et ne permettent pas de dater le début de la période 'sanctionnée'.



Comme en première instance, le syndicat fait valoir : 

- que sa créance est certaine, liquide et exigible et qu'il en justifie par la production des appels de fonds, des relevés individuels de copropriété, des relevés de compte, du grand livre des comptes auxiliaires, des procès-verbaux d'assemblée générales et d'une attestation de non-recours concernant ces procès-verbaux ;

- que le calcul des charges réclamées est régulier car conforme aux clés de répartition fixées par le règlement de copropriété, seule une procédure de révision engagée conformément à la loi pouvant modifier cette réparation.



A partir du 11 septembre 2012, les charges de copropriété dont le règlement est réclamé par le syndicat sont justifiées par :

- les procès-verbaux d'assemblée générale en date des 5 juillet 2012, 25 avril 2013, 15 mai 2014, 8 avril 2015, 11 avril 2016, 29 mars 2017, 29 janvier 2018 et 9 avril 2018 qui ont approuvé les comptes des années 2011 à 2017, fixé le budget prévisionnel pour les exercices 2013 à 2019 et voté divers travaux ;

- une attestation de non-recours relatif à l'ensemble de ces assemblées générales ;

- le grand livre des comptes pour la période courant du 11 septembre 2012 au 12 avril 2017 ;

- les appels de provisions pour charges et fonds travaux à partir du 3e trimestre 2015 jusqu'au 2e trimestre 2017 inclus ;

- les relevés individuels de copropriété de Mme [E] [K] ;



Il ressort des pièces versées par le syndicat des copropriétaires que le compte de Mme [E] [K] s'établissait au 1er janvier 2019, 1er trimestre inclus, à la somme de 58.285,41 € ;



Le compte de Mme [E] inclut une reprise de solde d'un montant de 3.902,54 ; cette reprise n'est pas justifiée et le Grand Livre démontre, comme l'a retenu le premier juge, qu'il doit en être déduite la somme de 2.504,62 € correspondant à des versements antérieurs de Mme [E] ; le reliquat, soit la somme de 1.397,92 €, ne peut donc être mis à la charge de cette dernière ;



Déduction faite des frais de recouvrement mentionnés au décompte, soit 1.202,27 €, et de la reprise de solde non justifiée par les pièces produites, le montant des charges de copropriété impayées s'élève à 55.685,22 € ; 



Il ressort des appels de fonds versés aux débats que, contrairement à ce qu'affirme Mme [E] [K], les charges sont appelées conformément aux nombres de tantièmes qu'elle détient dans la copropriété, qu'il s'agisse des charges générales ou des charges spéciales ;



L'article 12 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que l'action de chaque copropriétaire en révision de la répartition des charges est enfermée dans un délai de 5 ans suivant la publication du règlement de copropriété ou dans un délai de 2 ans suivant la première mutation à titre onéreux intervenue depuis la publication du règlement de copropriété ;



Force est de constater que Mme [E] [K] n'a intenté aucune action en révision et le règlement de copropriété est par conséquent applicable entre les copropriétaires ; comme l'a retenu le premier juge, elle n'est donc pas fondée à contester la répartition des charges spéciales ;



Par ailleurs, elle ne développe aucun moyen à l'appui de la fin de non-recevoir tirée de la prescription de la dette qu'elle soulève ;



Par conséquent le jugement doit être confirmé en ce qu'il a condamné Mme [E] [K] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 55.685,22 € au titre des charges de copropriété avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation en première instance du 18 janvier 2018 sur la somme de 36.958,82 € et à compter du 11 juin 2019 pour le surplus ; 





Sur les frais de recouvrement nécessaire



Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur ; 



Il y a lieu d'adopter les motifs développés par le premier juge et de confirmer le jugement en ce qu'il a condamné Mme [E] [K] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 398,42 € au titre des frais de recouvrement ;









Sur la demande de dommages et intérêts présentée par le syndicat des copropriétaires



En vertu de l'article 1231-6 du code civil «le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l'intérêt moratoire » ;



Le syndicat des copropriétaires soutient que le comportement de Mme [E] [K] est répétitif et injustifié et démontre une résistance abusive justifiant l'octroi de dommages-intérêts ;



Les manquements systématiques et répétés de Mme [E] [K] depuis 2012 à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires ;



L'importance de sa dette, alors que la contestation de Mme [E] [K] sur la répartition des charges ne concerne en réalité qu'une part marginale des sommes dues, caractérise sa mauvaise foi ;



Le jugement doit donc être infirmé et Mme [E] [K] doit être condamnée à payer à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts ;  



Sur la demande de dommages et intérêts présentée par Mme [E] [K]



Mme [R] [E] [K] allègue que le comportement du syndicat à son égard tend à nuire à ses droits et qu'elle est en droit de solliciter l'allocation de dommages-intérêts ; 



Le jugement étant confirmé sur la demande principale, cette demande doit être rejetée





Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile 



Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui a été équitablement faite de l'article 700 du code de procédure civile ; 



Mme [E] [K], partie perdante, doit être condamnée aux dépens d'appel ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; 



Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par Mme [E] [K] ; 





PAR CES MOTIFS



LA COUR





Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,



Confirme le jugement, sauf en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] de sa demande de dommages et intérêts ;



Statuant à nouveau et y ajoutant,



Condamne Mme [R] [X] épouse [E] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts ;



Condamne Mme [R] [X] épouse [E] [K] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] la somme de 3.000 € par application de l'article 700 du même code en cause d'appel ; 



Rejette tout autre demande.







LA GREFFIERE LE PRESIDENT