Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 2 — 10 janvier 2024

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 2



ARRET DU 10 JANVIER 2024



(n° , 7 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/05916 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CBWYL



Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 Janvier 2020 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de paris - RG n° 19/01033





APPELANTE

 

Société A.P.I.C GROUP

SARL immatriculée au RCS de Paris sous le numéro B 320 824 865

[Adresse 3]

[Localité 5]



Représentée par Me Vanessa DE ABREU, avocat au barreau de PARIS, toque : E0183







INTIME 



SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 2] représenté par son syndic la CAISSE IMMOBILIERE DE GERANCE, SAS immatriculée au RCS de Paris sous le numéro B 552 010 258

[Adresse 1]

[Localité 4]



Représenté par Me Vincent RIBAUT de la SCP GRV ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010

ayant pour avocat plaidant : Me Marie-Christine ALIGROS, avocat au barreau de PARIS, toque : A0140









COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 02 Novembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre 

Mme Muriel PAGE, Conseillère 

Mme Perrine VERMONT, Conseillère 





Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT



 



ARRET :



- CONTRADICTOIRE



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.





* * * * * * * * * 



FAITS & PROCÉDURE



La société à responsabilité limitée APIC Group est propriétaire des lots n°126 et 217 de l'état descriptif de division de l'immeuble régi par le statut de la copropriété des immeubles bâtis situé [Adresse 2].



Par acte d'huissier en date du 14 janvier 2019, le syndicat des copropriétaires a assigné la société APIC en paiement des charges de copropriété.



La société APIC a été régulièrement assignée mais n'a pas constitué avocat.



Par jugement réputé contradictoire du 16 janvier 2020, le tribunal judiciaire de Paris a : 



- condamné la société à responsabilité limitée APIC Group à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] les sommes suivantes :


13.479,33 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er janvier 2019, comprenant le premier appel trimestriel de charges 2019, avec intérêt au taux légal à compter du 25 septembre 2015 sur la somme de 10.060,83 € et à compter du 14 janvier 2019 pour le surplus,

1.419,33 € au titre des frais de recouvrement,

2.500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,


- débouté les parties du surplus de leurs demandes,

- condamné la société APIC aux dépens,

- ordonné l'exécution provisoire.



La société à responsabilité limitée APIC Group a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 6 avril 2020.



La procédure devant la cour a été clôturée 11 octobre 2023.





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu les conclusions notifiées le 26 septembre 2023 par lesquelles la société à responsabilité limitée APIC Group, appelante, invite la cour, au visa des articles 10 et 42 de la loi du 10 juillet 1965 à :

- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il l'a condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] les sommes suivantes :


13.479,33 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er janvier 2019, comprenant le premier appel trimestriel de charges 2019, avec intérêt au taux légal à compter du 25 septembre 2015 sur la somme de 10.060,83 € et à compter du 14 janvier 2019 pour le surplus,

1.419,33 € au titre des frais de recouvrement,

2.500 € en application de l'article 700 du code civil,


- confirmer le jugement en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts fondée sur l'article 1231-6 du code civil, 

à titre principal,

- débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] de sa demande visant à obtenir sa condamnation d'avoir à lui payer la somme de 13.479,33 € au titre des charges de copropriété (assortie des intérêts), outre 1.419,33 € au titre des frais de recouvrement,

- débouter le syndicat des copropriétaires de la demande tendant à la voir condamner à lui verser la somme de 8.205,53 € au titre des charges de copropriété impayées pour la période du 2ème trimestre 2019 au 1er juillet 2023,

- débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts fondée sur l'article 1231-6 du code civil,

- débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande d'article 700 du code de procédure civile, 

subsidiairement,

- juger que les appels de charges pour travaux exceptionnels doivent être effectués sur une base de 50 tantièmes au lieu et place des 95 tantièmes,

- limiter les sommes éventuellement allouées au titre des charges de copropriété de 2019 à 2023 au total à la somme de 13.062,86 € (21.684,86 - 8.622),

en tout état de cause,

- condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens ainsi qu'à lui payer la somme de 3.000 € en application des dispositions de l'article 700 code de procédure civile ; 



Vu les conclusions notifiées le 20 septembre 2023 par lesquelles syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2], intimé, demande à la cour, de :

- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné la société APIC à lui payer les sommes suivantes :


13.479,33 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er janvier 2019, comprenant le premier appel trimestriel de charges 2019 avec intérêts au taux légal à compter du 25 septembre 2015 sur la somme de 10.060,83 €, et à compter du 14 janvier 2019 pour le surplus,

1.419,33 € au titre des frais de recouvrement,

2.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens,


y ajoutant,

- condamner la société APIC à lui payer une somme de 8.205,53 € au titre des charges de copropriété impayées pour la période du 2ème trimestre 2019 au 1er juillet 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l'arrêt à intervenir,

- condamner la société APIC à payer une somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile dans le cadre de la procédure d'appel,

- déclarer irrecevable et mal fondée la société APIC en toutes ses demandes, fins et prétentions,

- la condamner en tous les dépens ;





SUR CE,



La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;



En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;



Le jugement n'est pas contesté en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages-intérêts ;





Sur la demande du syndicat en paiement des charges de copropriété



Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ; l'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ;



Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ;



En application de l'article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n'ont pas contesté dans les deux mois de sa notification l'assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus fondés à refuser de régler leur quote-part de charges ; 



En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ;



Le syndicat des copropriétaires verse aux débats, notamment, les pièces suivantes :

- la matrice cadastrale, le titre de propriété de la société à responsabilité limitée Les Blasons, l'extrait K bis de la société Apic Group, étant précisé qu'il est acquis aux débats que la société Apic Group a absorbé la société Les Blasons le 31 décembre 1998 est qu'elle est depuis propriétaire des lots n° 126 et 127 (pièces n° 1 à 5),

- les procès verbaux des assemblées générales des 22 octobre 2008, 12 mai 2009, 14 avril 2010, 28 novembre 2011, 17 décembre 2012, 20 juin 2013, 18 juin 2014, 9 juin 2015, 12 mai 2016, 22 septembre 2017, 16 mai 2018 ayant approuvé les comptes de l'exercice précédent, voté les travaux et voté le budget prévisionnel de l'exercice suivant (pièces n°13 à 23), 18 juin 2019 approuvant les comptes de l'exercice du 1er janvier au 31 décembre 2018 et 16 novembre 2022 approuvant les comptes des exercices des 1er janvier au 31 décembre 2019, 1er janvier au 31 décembre 2020 et 1er janvier au 31 décembre 2021 et votant les budgets prévisionnels 2022 et 2023 (pièces n° 28 et32),

- les attestations de non recours de ces assemblées (pièces n° 24 et 33),

- les appels de charges et appels travaux du 3ème trimestre 2008 au 1er trimestre 2019 et du 2ème trimestre 2019 au 3ème trimestre 2020 (pièces n° 12, 27 et 31),

- les décomptes des sommes dues au 20 décembre 2018, 1er octobre 2020 et 7 juillet 2023 (pièces n° 11, 26 et 30)

- les justificatifs des frais (pièces n° 6 à 10),

- le contrat de syndic (pièce n° 25),

- le règlement de copropriété et de l'état descriptif de division (pièce n°34) ;



La société Apic Group soutient en premier lieu avoir payé les charges de copropriété ;



En second lieu, elle indique avoir pris contact avec le syndic afin 'de lui faire part de ses contestations sur les appels de charges effectués' ; elle fait valoir que 'devant la bonne foi et le bien-fondé des arguments développés par le gérant de la société Apic Group, le syndic acceptait que la société Apic Group règle ses charges sur un compte séquestre' ; elle en conclut qu'elle 'a donc bien réglé ses charges et ce malgré le désaccord persistant sur le calcul des charges' ;



En troisième lieu, elle conteste ses appels de charges ;



Cependant, la société Apic Group ne communique aucune pièce justifiant de ses règlements, que ce soit entre les mains du syndic ou sur un compte séquestre ; elle ne justifie d'ailleurs pas que le syndic aurait autorisé le versement du montant des charges sur un compte séquestre ; 



S'agissant de la contestation sur la quote-part des charges appliquées par le syndic à ses lots de copropriété n° 126 et 127, le règlement de copropriété (pièce syndicat n° 34) stipule que le lot n° 126 (remise) est affecté de 75/10.000èmes des parties communes générales et que le lot n° 127 (une pièce) est affecté de 20/10.000ème des parties communes générales ;



La société Apic Group soutient que les charges appliquées au lot n° 126 ne seraient 'pas en adéquation avec les informations cadastrales' ; elle communique un projet de modificatif établi, à sa demande, par le cabinet Altius, en juillet 2019, (pièce Apic Group n° 10 bis) et considère que le syndic doit l'appliquer ;



En réalité, ce projet de modificatif n'a pas été soumis au vote de l'assemblée générale de copropriétaires ; or, le syndic est tenu d'appliquer la répartition mentionnée dans le règlement de copropriété, ce qu'il a fait ; la référence aux 'informations cadastrales' est inopérante ; il résulte des appels de fonds au nom de la société Apic Group (pièces syndicat n° 12, 27, 31) qu'il n'y a pas d'erreur sur les tantièmes appliqués qui mentionnent pour le lot 126 75/10.000èmes et pour le lot 127 : 20/10.000èmes, ce qui est conforme au règlement de copropriété ; il n'y a donc pas d'erreur dans son compte de copropriété ;



La société Apic Group n'est donc pas fondée à contester ses appels de charges qui sont conformes à la répartition mentionnée dans le règlement de copropriété ;



A titre subsidiaire, la société Apic Group demande à la cour de 'retenir une base de 50 

tantièmes au lieu et place des 95 tantièmes pour le calcul des appels de charges inhérents aux travaux exceptionnels' ; pour les mêmes motifs qu'exposés précédemment tirés de la conformité des appels de fonds aux tantièmes prévus dans le règlement de copropriété pour les lots n° 126 et 127 et de l'absence de pertinence des 'réferences cadastrales', cette demande doit être rejetée ;



Le premier juge a justement retenu qu'il résulte du décompte produit et des appels de fonds que le syndicat des copropriétaires justifie d'une créance de 13.479,33 € ; 



Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a condamné la société Apic Group à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 13.479,33 € au titre des charges de copropriété arrêtés au 1er janvier 2019, comprenant le premier appel trimestriel de charges 2019, avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer du 25 septembre 2015 sur la somme de 10.060,83 € et à compter du 14 janvier 2019 pour le surplus ;





En ce qui concerne l'actualisation de la demande du syndicat en cause d'appel, il a été vu que les procès verbaux des assemblées générales approuvant les comptes et votant les budgets prévisionnels sont versés aux débats, de même que les appels de fonds ;



Il doit être ajouté au jugement que la société Apic Group est condamnée à payer au syndicat la somme de 8.205,53 € au titre de l'arriéré des charges de la période courant du 2ème trimestre 2019 au 1er juillet 2023 (appel 3ème trimestre 2023 et appel cotisation fonds travaux du 1er juillet 2023 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l'arrêt ;





Sur la demande du syndicat au titre des frais de recouvrement



Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur ;



Le syndicat sollicite le paiement des sommes suivantes : 

- 3 lettres du syndic de mise au contentieux : 114,34 € + 114,34 € + 137,21 € = 365,89 € (pièce syndicat n° 7) : il s'agit ici, en réalité, de mises en demeure adressées à la société Apic Group, lesquelles font par conséquent partie des frais de recouvrement nécessaires au sens de l'article 10-1 précité,

- 6 mises en demeure du syndic : 31,74 € + 31,74 € + 31,74 € + 31,74 € + 38,09 € + 38,09 € = 203,14 € (pièce n° 6) : les frais de mise en demeure font par partie des frais de recouvrement nécessaires au sens de l'article 10-1 précité, 

- 3 commandements de payer : 96,25 € + 138,54 € + 190,36 € = 425,15 € (pièces syndicat n° 8, 9, 10) : ces frais font par partie des frais de recouvrement nécessaires au sens de l'article 10-1 précité ;



Le total de ces sommes fait 994,18 € et non pas 1.419,33 € ;



Le jugement doit donc être réformé en ce qu'il a condamné la société la société Apic Group à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.419,33 € au titre des frais de recouvrement ;



La société Apic Group doit être condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 994,18 € au titre des frais de recouvrement ;





Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile



Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite de l'article 700 du code de procédure civile ; 



La société APIC Group, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 2.500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;



Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par la société APIC Group ;









PAR CES MOTIFS



LA COUR



Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,



Confirme le jugement, sauf en ce qu'il a condamné la société la société Apic Group à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.419,33 € au titre des frais de recouvrement ;



Statuant à nouveau sur le seul chef réformé et ajoutant



Condamne la société à responsabilité limitée APIC Group à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] la somme de 994,18 € au titre des frais de recouvrement ;



Condamne la société à responsabilité limitée APIC Group à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] la somme de 8.205,53 € au titre de l'arriéré des charges de la période courant du 2ème trimestre 2019 au 1er juillet 2023 (appel 3ème trimestre 2023 et appel cotisation fonds travaux du 1er juillet 2023 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l'arrêt ;



Condamne la société à responsabilité limitée APIC Group aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] la somme supplémentaire de 2.500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;



Rejette toute autre demande.







LA GREFFIERE LE PRESIDENT