Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 2 — 10 janvier 2024

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 2



ARRET DU 10 JANVIER 2024



(n° , 12 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/16879 - N° Portalis 35L7-V-B7D-CAS6H



Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 Juillet 2019 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 13/14054





APPELANTE

 

Société COMPTAGE IMMOBILIER SERVICES, nom commercial ISTA

SNC immatriculée au RCS d'Evry sous le numéro 582 017 810

[Adresse 2]

[Localité 7]



Représentée par Me Michel GUIZARD de la SELARL GUIZARD ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0020

Ayant pour avocat plaidant Me Caroline GAILLOT D'HAUTHUILLE de la SELARL d'HAUTHUILLE & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : E1134







INTIMES 



SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 1] représenté par son syndic, la société CRAUNOT, SA immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 335 149 647

C/O Société CRAUNOT

[Adresse 4]

[Localité 6]



Représenté par Me Anne GRAPPOTTE-BENETREAU de la SCP GRAPPOTTE BENETREAU, avocats associés, avocat au barreau de PARIS, toque : K0111

Ayant pour avocat plaidant Me Carine SMADJA, avocat au barreau de PARIS, toque : E1434



Société COBENKO

SARL immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 327 805 115

[Adresse 3]

[Localité 5]



Représentée par Me Sandra OHANA de l'AARPI OHANA ZERHAT CABINET D'AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050

Ayant pour avocat plaidant Me Bertrand DE LACGER de la SELEURL LB AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : A0272.







COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 Novembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Muriel PAGE, Conseillère, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre 

Madame Muriel PAGE, Conseillère 

Madame Perrine VERMONT, Conseillère 





Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT





ARRET :



- CONTRADICTOIRE



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Mme Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.





* * * * * * * * * * *



FAITS & PROCÉDURE



La société Cobenko est propriétaire des lots n°4, 5 et 6 de l'état descriptif de division de l'immeuble sis [Adresse 1], soumis au statut de la copropriété.



Depuis 2011, la société Cobenko a cessé de payer régulièrement ses charges de sorte que son relevé individuel de charges de copropriété présentait au 6 décembre 2012 un solde débiteur de 30.316,96 €.



C'est dans ces conditions qu'après la délivrance d'un commandement de payer du 4 décembre 2012 resté infructueux, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] a, par acte d'huissier en date du 4 janvier 2013, assigné la société Cobenko devant le présent tribunal afin de voir :

- condamner la société Cobenko, prise en la personne de sa gérante, à lui payer la somme de 30.316,96 € augmentée des intérêts au taux légal à compter du 4 décembre 2012 ; 

-rejeter toute demande de délais ou d'échelonnement qui pourrait être sollicitée par le copropriétaire débiteur ; 

-condamner la société Cobenko, prise en la personne de sa gérante, à lui payer la somme de 3.000 € à titre de dommages-intérêts ; 

-condamner la société Cobenko, prise en la personne de sa gérante, à lui payer la somme de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ; 

-ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir ; 

-condamner la société Cobenko, prise en la personne de sa gérante, en tous les dépens.



Par jugement avant dire droit du 17 avril 2015, le tribunal a constaté le paiement par la société Cobenko de sa dette en trois versements des 18 février 2013, 14 mai 2013 et 12 juillet 2013 et a désigné M. [B] en qualité d'expert judiciaire aux fins notamment de :

-constater et localiser l'implantation des compteurs d'eau n°99AA690399 et n° 00AA641020 dans l'immeuble situé [Adresse 1],

-rechercher quels sont les utilisateurs respectifs de ces compteurs et à quel(s) compteur (s) sont raccordés les locaux de la société Cobenko ; 

-déterminer les consommations d'eau de ces installations ; 

-donner son avis sur l'origine de la consommation d'eau en 2011 d'après les relevés du compteur d'eau privatif n°99AA690399 ; 

-préciser dans quelle proportion cette différence peut être imputée à la consommation d'eau des locaux de la société Cobenko ; 

-établir les comptes entre les parties, en particulier sur le montant des sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires au titre des consommations d'eau.



Le 30 mars 2016, le syndicat des copropriétaires a attrait dans la cause la société Comptage Immobilier Services (CIS) pour obtenir que le jugement rendu le 17 avril 2015 soit déclaré commun à la société Comptage Immobilier Services (CIS) connue sous le nom commercial ISTA, et que les opérations d'expertise soient désormais établies au contradictoire de cette société.



Par jugement du 17 mars 2017, le tribunal de grande instance de Paris a ordonné l'extension des opérations d'expertise à la société Comptage Immobilier Services (CIS).



L'expert judiciaire a rendu son rapport le 29 septembre 2017.



Par exploit en date du 20 février 2018, le syndicat des copropriétaires a attrait la société Comptage Immobilier Services en intervention forcée.

Les deux affaires ont été jointes le 16 mai 2018 par mention au dossier.



Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 30 août 2018, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal de :

à titre principal,

- voir constater que l'intégralité des charges appelées pour l'exercice 2011 a été approuvée lors de l'assemblée générale qui n'a souffert d'aucune contestation ;

par conséquent,

- voir débouter la société Cobenko de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions tant à titre principal qu'à titre reconventionnel ;

- prendre acte du règlement de la dette de la société Cobenko au 12 juillet 2013 ;

à titre subsidiaire,

- voir constater qu'a été imputée à tort à la société Cobenko une surconsommation d'eau du fait des erreurs commises par la société ISTA dans les relevés de compteurs adressés au syndicat des copropriétaires ;

- voir constater que les relevés de compteur entre mai et juillet 2010 ont été mal retranscris par la société ISTA ;

par conséquent,

- déclarer recevable et bien fondée la mise en cause de la société ISTA par le syndicat des copropriétaires ;

- juger que la société ISTA est entièrement responsable de l'imputation d'une surconsommation d'eau à la société Cobenko à hauteur de 32.780 € ; 

- condamner la société ISTA à rembourser à la société Cobenko la somme de 32.780 € ; 

en toute hypothèse

- voir condamner tout succombant à lui payer la somme de 1.500 € à titre de dommages et intérêts ;

- voir condamner tout succombant à lui payer la somme de 1.500 € par de l'article 700 du code de procédure civile ;

- voir ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir nonobstant toute voie de recours et sans constitution de garantie ;

-voir condamner tout succombant en tous les dépens y compris les frais d'expertise.



Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 3 septembre 2018, la société Cobenko a demandé au tribunal de :

à titre principal,

-constater le paiement par la société Cobenko de la somme de 39.806,77 € au titre, pour une large part, des charges d'eau indûment appelées par le syndicat des copropriétaires ; 

-dire, en conséquence, que la demande de paiement de la somme de 30.316,96 € est devenue sans objet ; 

-débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] de sa demande de paiement de la somme de 1.500 € à titre de dommages-intérêts et plus généralement de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; 

-débouter la société Comptage Immobilier Services de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; 

à titre reconventionnel, 

-condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] au paiement de la somme de 32.780 € avec intérêts au taux légal à compter du 12 juillet 2013 ; 

-condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] au paiement de la somme de 10.000 € à titre de dommages-intérêts ; 

en tout état de cause, 

-ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir ; 

-dire que la société Cobenko sera dispensée de la dépense commune des frais de procédure au sens de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; 

- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à lui payer la somme de 4.000 € par application de l'article 700 du même code. 



Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 14 septembre 2018, la société Comptage Immobilier Services a demandé au tribunal de :

- la juger recevable et bien fondée en ses écritures ;

-juger que l'expert n'a pas rempli sa mission et que les conclusions expertales sont inopérantes et privées de crédit et qu'il y a lieu en conséquence de les écarter purement et simplement ;

- juger que les conclusions expertales ne permettent pas de remettre en cause les relevés effectués par la société CIS et que l'existence d'une consommation indûment affectée à la société Cobenko et par conséquent d'un trop perçu n'est pas établie ni fondée ; 

-lui donner acte qu'elle n'a cessé de faire valoir par ses dires réitérés que le compteur n°00AA641020 concernant le QUE PASA, disparu, restait introuvable et que les parties adverses tout autant que l'expert judiciaire, en contestant que la consommation de ce compteur doive être rattachée au local QUE PASA, ont fait obstacle aux investigations relatives à ce deuxième compteur ; 

- juger qu'aucune faute ne peut être établie à son encontre de sorte que sa responsabilité ne peut être retenue ;

en conséquence,

-débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre ; 

-débouter la société Cobenko de toutes ses demandes, fins et conclusions qui pourraient être dirigées à son encontre ;

- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], ou toute partie succombante, à lui payer la somme de 6.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.



Par jugement du 12 juillet 2019, le tribunal de grande instance de Paris a :

- condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à payer à la société Cobenko la somme de 32.780 €, avec intérêts au taux légal à compter du 3 septembre 2018 ; 

- débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ; 

- condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à payer à la société Cobenko la somme de 1.082 € à titre de dommages et intérêts ; 

- condamné la société Comptage Immobilier Services (ISTA) à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] la somme de 24.585 € ;

- condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] et la société Comptage Immobilier Services (ISTA) aux dépens, incluant les frais d'expertise qui seront supportés à hauteur de 75% pour la société ISTA, et de 25% pour le syndicat des copropriétaires ; 

- autorisé Maître Bertrand de Lacger à recouvrer les frais dont il a fait l'avance conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ; 

- condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à payer à la société Cobenko la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamné la société Comptage Immobilier Services (ISTA) à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] la somme de 1.500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- dispensé la société Cobenko dont les demandes à l'encontre du syndicat des copropriétaires ont été accueillies de participer à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ; 

-ordonné l'exécution provisoire du jugement.



La société Comptage Immobilier Services (CIS-ISTA) a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 19 août 2019.



La procédure devant la cour a été clôturée le 4 octobre 2023.





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu les conclusions notifiées le 31 mars 2020, par lesquelles la société Comptage Immobilier Services (CIS-ISTA), appelante, invite la cour, au visa des articles 1134 ancien et suivants du code civil ainsi que des articles 1302, 1303 et suivants du même code, à : 

- juger que les conclusions expertales sont inopérantes et privées de crédit et qu'il y a lieu en conséquence de les écarter purement et simplement ;

- juger qu'aucune faute ne peut être établie à son encontre, de sorte que sa responsabilité ne peut être retenue ;

- infirmer le jugement en qu'il l'a condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] la somme de 24.585 € ainsi qu'aux dépens incluant les frais d'expertise en les lui faisant supporter à hauteur de 75%, autorisé Maître Bertrand de Lacger à les recouvrer en vertu de l'article 699 du code de procédure civile et l'a condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'ordonné l'exécution provisoire du jugement ; 

- la décharger de toute condamnation ; 

- très subsidiairement, si la cour retenait que les charges d'eau sont indues comme

correspondant à des mètres cubes inexistants selon les conclusions expertales, alors juger la créance alléguée au titre des charges d'eau, indue, et par conséquent le préjudice allégué inexistant ; 

- débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] de toute prétention contraire, ou plus ample ; 

- débouter le syndicat des copropriétaires de son appel principal et incident ainsi que la société Cobenko de son appel incident et de toutes demandes dirigées à son encontre ; 

- infirmer le jugement en qu'il l'a condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] la somme de 24.585 € ainsi qu'aux dépens incluant les frais d'expertise en les lui faisant supporter à hauteur de 75%, autorisé Maître Bertrand de Lacger à les recouvrer en vertu de l'article 699 du code de procédure civile et l'a condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'ordonné l'exécution provisoire du jugement ; 

- la décharger de toute condamnation ; 

- condamner le syndicat des copropriétaires et la société Cobenko au remboursement des sommes versées au titre de l'exécution provisoire ;

y ajoutant,

- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], ou toute partie succombante, à lui payer la somme de 6.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens ; 



Vu les conclusions notifiées le 12 mai 2020, par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], intimé ayant formé appel incident, invite la cour, au visa des articles 1142, 1147, 1240 et suivants du code civil, à : 

- voir infirmer dans son intégralité le jugement du 12 juillet 2019 ;

- voir constater que la facturation de la surconsommation d'eau est imputable du seul fait des erreurs commises par la société ISTA dans les relevés de compteurs adressés au syndicat des copropriétaires ;

- voir constater que les relevés de compteur entre mai et juillet 2010 ont été mal retranscris par la société ISTA ;

- voir constater l'absence de préjudice de la société Cobenko ;

par conséquent,

- juger que la société ISTA est entièrement responsable de l'imputation d'une surconsommation d'eau à la société Cobenko à hauteur de 32.780 € ; 

- le mettre hors de cause ; 

- voir condamner la société ISTA à lui rembourser la somme de 32.780 € indûment appelée à la société Cobenko ;

- voir débouter la société Cobenko de l'appel incident formé au titre de sa demande de dommages et intérêts ;

- voir condamner la société ISTA à lui payer la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts du fait des difficultés de trésorerie causées par cette sur facturation ;

- condamner la société ISTA aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à lui payer la somme de 5.000 € par application de l'article 700 du même code ; 



Vu les conclusions notifiées le 3 mars 2021, par lesquelles la société Cobenko, intimée ayant formé appel incident, invite la cour, au visa des articles 1147, 1302, 1302-1, 1302-2 et 1352-6 du code civil, à : 

à titre principal 

- constater le caractère indu du paiement effectué par elle de la somme de 32.780 € au titre de charges d'eau ; 

- confirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] au paiement de la somme de 32.780 € ;

- infirmer le jugement en ce qu'il a fixé le point de départ des intérêts au taux légal au 3 septembre 2018 ; 

statuant à nouveau 

- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] au paiement des intérêts au taux légal depuis le 20 décembre 2017 avec capitalisation des intérêts ; 

- infirmer le jugement déféré en ce qu'il a limité le montant des dommages-intérêts auxquels le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] a été condamné à la somme de 1.082 € ; 

statuant à nouveau,

- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] au paiement de la somme de 10.000 € à titre de dommages-intérêts ; 

en tout état de cause, 

- débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] et la société Comptage Immobilier Services de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ; 

- dire qu'elle sera dispensée de la dépense commune des frais de procédure au sens de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; 

- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens incluant les frais d'expertise ; 





SUR CE, 



La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;



En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ; 





Sur la consommation d'eau de la société Cobenko



La société CIS-ISTA sollicite la réformation du jugement en ce qu'il a fait droit à l'appel en garantie du syndicat des copropriétaires et l'a condamnée à lui payer 75 % de la somme de 32.780 € correspondant à la consommation d'eau facturée à la société Cobenko en mai 2012, considérée par l'expert judiciaire comme étant indue ;



Elle fait valoir qu'il ne peut être apporté aucun crédit au rapport d'expertise, qui comporte des incohérences, lacunes et erreurs et qu'elle n'a commis aucune faute ;



Le syndicat des copropriétaires forme appel incident et sollicite la réformation du jugement en ce qu'il n'a mis à la charge de la société CIS-ISTA que 75 % de la somme litigieuse et non l'intégralité contestant toute faute de son syndic ;



Au cours de la première réunion d'expertise du 30 juin 2015, l'expert a visité les lieux et a constaté la présence de deux compteurs dans le local commercial, l'un présentant un index 12.665 m3 qu'il a considéré alors comme étant le compteur d'eau froide n° 00AA641020 et le second alimentant le WC (canalisation en PER bleu), présentant un index 974 m3 qu'il a considéré comme étant le compteur n°99AA690399, dont les parties lui ont précisé qu'elles ne contestaient plus la facturation d'eau relative à ce compteur ;



Le relevé de la société CIS-ISTA arrêté au 13 janvier 2011 fait état des consommations d'eau suivantes pour le café Quepasa :

- compteur n°99AA690399 : consommation forfaitaire de l'ordre de 3 à 5 m3 pour les relevés de mai 2009 à novembre 2010

- compteur n° 00AA641020 : consommation forfaitaire de mai 2009 à mai 2010 : 369,379 et 386, puis entre mai 2010 et juillet 2010 une consommation relevée de 11.780 m3 puis le 17 novembre 2010, une consommation relevée de 11.825 m3 ;



L'historique des index des compteurs fait apparaître :

- pour le compteur n°99AA690399 (2E ET/DD): des consommations forfaitaires du 30 avril 2008 au 2 mai 2012 (index de 241 à 326 m3) puis une consommation relevée le 13 novembre 2012 de 12.351 m3, puis le 30 mai 2013 : 12.515 m3, puis le 14 mai 2014 : 12.642 m3 puis le 14 mai 2015 : 12.660 m3 

- pour le compteur n° 00AA641020 (2E ET/DF): des consommations forfaitaires du 30 avril 2008 au 10 mai 2010 (consommation de 336 à 386 m3) puis une consommation relevée le 20 juillet 2010 de 11.780 m3, puis le 17 novembre 2010 : 11.825 m3 et ensuite des consommations forfaitaires jusqu'en avril 2015 (12.186 m3 à cette date) ;



Le syndicat des copropriétaires présente également en pièce 13 un relevé des compteurs avec des index suivants pour le café Quepasa :

- compteur n°99AA690399 : 12.351 au 13.11.2012

- compteur n° 00AA641020 : 12.004 au 13.12.2012

avec la mention manuscrite suivante : 'café Quepasa : relevé du 22 mai 2013 :

- 1er compteur : 10.1488 52a-052 (conso 12509.362 m3)

(compteur changé le 2/11)

- 2 n° de compteur : non identifié (conso 5605 m3) ;



Comme le souligne le syndicat des copropriétaires, ce dernier relevé manuscrit correspond aux indices relevés par la société Cobenko le 7 mai 2013 et transmis dans son courrier du 29 mai 2013 à savoir :

- compteur n°99AA690399 : index 12497582

- compteur n° 00AA641020 : index 5528110 ;



En revanche, la société CIS-ISTA ne s'explique pas sur la mention selon laquelle le compteur comptabilisant la consommation d'eau de la société Cobenko a été changé en novembre et il sera observé que c'est en novembre 2012 que les index de ce compteur sont passés après des relevés forfaitaires à une consommation relevée le 13 novembre 2012 de 12.351 m3 ;



Lors de la réunion sur place du 15 janvier 2016, il a été constaté dans le local en sous-sol la présence du compteur n°99AA690399 dont l'expert dit qu'il correspond bien au local commercial et la présence d'un autre compteur qui n'est pas celui du local commercial, mais l'un des deux compteurs généraux de la société des eaux de [Localité 8] portant le n° 00346520 ;



L'expert a constaté que ces deux compteurs étaient équipés d'un dispositif de 'télérelevé', que le compteur divisionnaire du café Quepasa n°99AA690399 était de 12.680 m3 ; 



Lors de cette réunion, le représentant d'ISTA n'a pu donner la localisation du compteur divisionnaire concernant l'exploitation commerciale n° 00AA641020 et il lui a été fait remarquer que :

- le compteur n°99AA690399 est mentionné au 2ème étage devant et à droite alors qu'il est au sous-sol

- le compteur n° 00AA641020 qui n'a pas été trouvé est mentionné dans une salle de bain au 2ème étage au fond et à droite alors que le café est au rez-de-chaussée avec une cave en sous-sol ;



Il a répondu 'il y a un os quelque part' ;



En tout état de cause, comme l'indique l'expert, c'est le compteur n° 00AA641020 dont la consommation a été initialement prise en compte par Foncia pour sa facturation qui est à l'origine du litige ;



En page 6 de son rapport, l'expert rappelle que les parties sont d'accord sur le fait que le litige porte uniquement sur la consommation d'eau du compteur n° 00AA641020, entre le 10 mai 2010 et le 20 juillet 2010, soit les index respectifs de 386 m3 et 11.780 m3 et qu'elles se seraient mises d'accord en ce qui concerne le compteur n°99AA690399 ce qui exclut les 9.179,42 € de l'appel de charges du 11 juin 2014 ;



Il est versé aux débats l'appel de charges du 31 mai 2012 adressé à la société Cobenko portant mention de la consommation d'eau litigieuse de 34.463,74 € ;



Dans son dire n° 2 du 8 août 2017, la société CIS-ISTA affirme que les compteurs n°99AA690399 et n° 00AA641020 ont été correctement affectés au café Quepasa, que le compteur n°99AA690399 n'a pu être relevé et qu'il lui a été appliqué un forfait jusqu'au 13 novembre 2012 date à laquelle le compteur a été relevé pour un index de 12.351, lequel traduit une consommation enregistrée depuis six ans et six mois, qu'à compter du 17 novembre 2010 le compteur n° 00AA641020 est introuvable, que la consommation qui était comptabilisée ne l'est plus ; que ce compteur existait bien et qu'on peut légitimement supposer que ce dernier a été déposé ;



L'expert a cependant répondu que compte-tenu de la disposition et de la vétusté des canalisations, si un compteur avait été déposé, cela serait bien visible ;



Sur le caractère introuvable du compteur n° 00AA641020, l'expert a constaté que la société CIS-ISTA ne connaissait pas sa localisation et que même si elle affirme que son emplacement était dans le local commercial en sous-sol et non comme indiqué sur les relevés '2E ET/DF', la précision 'SdB' n'est manifestement pas un code ;



Par ailleurs, l'expert a relevé que les consommations de l'immeuble sur la période de 2007 à 2012 étaient de 10.320 m3 , tandis que celles du café étaient de 12.119 m3 selon les relevés du seul compteur n°99AA690399, auxquelles s'ajoute la consommation litigieuse du compteur n° 00AA641020 ;



Il a indiqué avoir tenu compte de ce que le compteur de la société des eaux avait 'fait le tour' et a rappelé que les consommations sont les différences entre deux indices ;



En réalité, il apparaît que la société CIS-ISTA a transmis des indices pour un compteur n° 00AA641020 qui n'a pas été retrouvé et dont la localisation est ignorée, qui correspondrait selon le syndic à celui d'un autre appartement de l'immeuble, ce qui n'a pu être vérifié par l'expert, et a appliqué au café Quepasa des consommations forfaitaires de novembre 2006 à novembre 2012 pour le compteur n°99AA690399 et de novembre 2006 à juillet 2010 pour le compteur n° 00AA641020 (pièce 6 de la société CIS-ISTA) étant observé qu'elle ne justifie pas avoir interpellé le syndic sur cette période afin de mettre un terme à cette difficulté liée aux horaires d'ouverture du café ;



Aussi, lorsque ses relevés indiquent une consommation d'eau en juillet 2010 de 11394 m3 (11780-386) pour le compteur n° 00AA641020, le dernier relevé effectif de ce compteur étant de novembre 2006, celle-ci est supérieure à la consommation de l'immeuble qu'elle a elle-même relevée sur la même période (page 7 du rapport) ;



Egalement, dans son tableau inséré page 13 de ses conclusions, la société CIS-ISTA fait mention d'une consommation de l'immeuble entre décembre 2007 et le 26 novembre 2010 de 5.972 m3 (9.867 - 3.885) ;



Il résulte de l'ensemble de ces éléments, que les relevés des compteurs produits par la société CIS-ISTA, dont l'un demeure introuvable dans les locaux de la société Cobenko et dont la localisation n'a pu être vérifiée ne permettent pas d'établir avec certitude la consommation réelle du café Quepasa qui ne saurait être supérieure pour la période 2006 à 2010 à celle relevée pour tout l'immeuble ;



S'il est exact que les constatations d'expertise ne permettent pas d'affirmer comme le retient l'expert que la consommation facturée à tort est très exactement de 11.000 m3, la responsabilité de la société CIS-ISTA est engagée en raison de l'incertitude pesant sur la facturation litigieuse, à savoir celle de mai à juillet 2010 du compteur n° 00AA641020 ;



Comme l'a mentionné l'expert, en page 13 de son rapport, le compteur n°99AA690399 (lire n° 00AA641020) n'existe pas dans le local commercial, il aurait pu se contenter d'annuler purement et simplement la somme imputée sur ce compteur mais la société Cobenko a nécessairement consommé de l'eau pendant la période considérée ;



Il sera donc retenu que la consommation d'eau facturée à la société Cobenko n'est pas justifiée à hauteur de 32.780 € ;



La responsabilité du syndicat des copropriétaires est elle-même engagée en ce que son syndic n'a pas vérifié la localisation du compteur n° 00AA641020, a facturé à la société Cobenko la consommation de ce compteur alors qu'il serait, selon ses explications, dans l'appartement d'un autre copropriétaire ; 



Egalement, la société Foncia ne pouvait ignorer l'absence de relevé effectif réalisé dans les locaux du café Quepasa exploités comme bar de nuit, depuis plusieurs années, et comme l'a dit l'expert, elle pouvait informer le propriétaire de la difficulté au lieu de laisser l'entreprise chargée du relevé se contenter de laisser un avis de passage sous la porte du locataire et ne faire elle même aucun effort pour se rapprocher de l'occupant ;



Il résulte de ce qu'il précède que le partage de responsabilité retenu par le tribunal à hauteur de 75 % pour la société CIS-ISTA et 25 % pour le syndicat des copropriétaires est justifié ; 

Devant la cour, la société CIS-ISTA soutient à titre subsidiaire que si les m3 facturés à la société Cobenko étaient inexistants, le syndicat des copropriétaires lui a indûment facturé des charges qu'il n'a lui même pas payées au distributeur d'eau de sorte qu'elle ne peut être tenue à restitution qui constituerait alors un enrichissement injustifié à son profit ;



Le syndicat des copropriétaires a été condamné à payer à la société Cobenko la somme de 32.780 € au titre de la consommation d'eau qui lui a été facturée à tort et qu'elle a réglée ;



S'il a été vu que l'expert a notamment indiqué que cette consommation d'eau est supérieure à celle de l'immeuble sur la période litigieuse, il a néanmoins indiqué à juste titre que le syndicat des copropriétaires a approuvé les comptes et donné quitus il y a de nombreuses années sur des documents comptables établis par son syndic et parfaitement erronés, que depuis 2011 certains locataires et copropriétaires ne sont plus les mêmes et les quitus ont été donnés aux notaires par le syndic lors des ventes, qu'ainsi il est difficile de savoir comment le syndicat des copropriétaires pourrait régulariser la situation comptable ;



Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a condamné la société CIS-ISTA à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 24.585 € (32.780 € x 75 %) en réparation de son préjudice lié à l'obligation de rembourser le trop-perçu au titre des charges d'eau ;





Sur la demande de dommages-intérêts du syndicat des copropriétaires 



Devant la cour, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre la somme de 3.000 € à titre de dommages-intérêts du fait des difficultés de trésorerie causées par cette sur facturation ;



Le syndicat des copropriétaires étant en partie responsable de son préjudice et ayant été indemnisé à hauteur de 75 % de la somme à restituer à la société Cobenko, il n'y a pas lieu en outre de condamner la société CIS-ISTA à lui payer une somme supplémentaire à titre de dommages-intérêts ;





Sur la demande de dommages-intérêts de la société Cobenko



La société Cobenko a formé appel incident et sollicite la réformation du jugement en ce qu'il lui a été alloué la somme de 1.082 € correspondant à des frais de suivi contentieux et d'inscription d'hypothèques ;



Elle fait valoir que ces frais sont en réalité d'un montant de 1.273,63 € et que son préjudice va au delà du seul remboursement de ces frais du fait qu'elle aurait pu placer la somme de 32.780 € à des taux supérieurs au taux d'intérêt légal ou l'employer en partie à l'acquisition de biens immobiliers ;



En l'espèce, il résulte du décompte produit en pièce 15 du syndicat des copropriétaires que le compte de charges de la société Cobenko était à jour au 12 juillet 2013 ;



Les frais postérieurs à cette date ne sont donc pas en lien avec la consommation d'eau litigieuse ;



Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a retenu la somme de 1.082 € correspondant à des frais de suivi contentieux et d'inscription d'hypothèques ;



Le préjudice financier lié à la possibilité d'un placement à meilleur taux ou d'un investissement immobilier de la somme de 32.780 € n'est pas démontré ;



Si une perte de chance est indemnisable, il convient toutefois de produire aux débats les pièces justificatives de cette perte de chance et le seul objet social de la société Cobenko ne permet pas de démontrer qu'elle a perdu une chance d'investir ladite somme dans un bien immobilier ;



Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a alloué à la société Cobenko la somme de 1.082 € à titre de dommages-intérêts ;





Sur les dépens et l'application des articles 700 du code de procédure civile et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965



Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement déféré sur le sort des dépens en ce compris les frais d'expertise partagés entre la société CIS-ISTA et le syndicat des copropriétaires et l'application des articles 700 du code de procédure civile et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;



La société CIS-ISTA, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d'appel ;



L'équité n'impose pas de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au bénéfice du syndicat des copropriétaires et de la société Cobenko ;



Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par la société CIS-ISTA ; 



En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, la société Cobenko est dispensée de droit, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure d'appel, dont la charge est répartie entre les autres propriétaires ;





PAR CES MOTIFS



LA COUR



Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,





Confirme le jugement ;

 

Y ajoutant,



Déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts du fait des difficultés de trésorerie causées par la sur facturation ;



Condamne la société Comptage Immobilier Services (CIS-ISTA) aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile ; 



Rappelle qu'en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, la société Cobenko est dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure d'appel, dont la charge est répartie entre les autres propriétaires ;

 

Rejette tout autre demande.







LA GREFFIERE LE PRESIDENT