Cour d'Appel · 2ème Chambre — 9 janvier 2024

N° RG 23/01558 - N° Portalis DBVM-V-B7H-LZHH



N° Minute :





C3

























































Copie exécutoire délivrée

le :



à



Me Christine GOUROUNIAN



la SELARL L.BESSON-MOLLARD















AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE GRENOBLE



2ÈME CHAMBRE CIVILE



ARRÊT DU MARDI 09 JANVIER 2024



Appel d'une ordonnance (N° R.G. 22/01645) rendue par le juge des contentieux de la protection de Grenoble en date du 23 mars 2023, suivant déclaration d'appel du 20 avril 2023





APPELANTE :



Mme [F] [B]

née le 01/12/1981 à [Localité 5]

de nationalité française

[Adresse 1]

[Localité 4]



représentée par Me Christine Gourounian, avocat au barreau de Grenoble



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro C38185-2023-001432 du 02/05/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Grenoble)





INTIMÉE :



Société dauphinoise pour l'habitat, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 3]



représentée par Me Laurence Besson-Mollard de la SELARL L.Besson-Mollard, avocat au barreau de Grenoble





COMPOSITION DE LA COUR : 



LORS DU DÉLIBÉRÉ :



Mme Emmanuèle Cardona, présidente

Mme Anne-Laure Pliskine, conseillère,

Mme Ludivine Chetail, conseillère,



DÉBATS :



A l'audience publique du 07 novembre 2023, Anne-Laure Pliskine, conseillère, qui a fait son rapport, assistée de Claire Chevallet, greffière, a entendu seule les avocats en leurs conclusions, les parties ne s'y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 905 du code de procédure civile. 



Il en a été rendu compte à la cour dans son délibéré et l'arrêt a été rendu à l'audience de ce jour.





EXPOSÉ DU LITIGE



Le 7 juillet 2009, la Société dauphinoise pour l'habitat (SDH) a donné à bail d'habitation à Mme [F] [B] un appartement de type T3, sis [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 370,48 euros, outre charges locatives.

Par avenant du 08 février 2011, un garage a été loué pour un loyer mensuel de 52,37 euros.



Le 26 avril 2021, un commandement visant la clause résolutoire lui a été délivré pour payer la somme de 1 750,69 euros, dont 1 624,69 euros d'arriéré locatif, courant du 30 juin 2020 au 31 mars 2021 et 126 euros de frais d'acte.



Par acte d'huissier du 28 juin 2022, la SDH a fait assigner Mme [B] devant le juge des référés de Grenoble aux fins de :

- la voir condamner à lui régler 3 487,22 euros au titre de l'arriéré locatif et 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- voir constater la résiliation de plein droit du bail,

- ordonner son expulsion.



Par ordonnance du 23 mars 2023, le juge des contentieux et de la protection, statuant en référé a:

- déclaré la SDH, recevable en ses demandes,

- constaté la résiliation du bail au 26 juin 2021,

- dit que Mme [B] devra libérer les lieux, ordonné l'expulsion, fixé une indemnité d'occupation à compter du 26.06.2021 du montant du loyer,

- condamné Mme [B] au paiement de l'indemnité d'occupation,

- condamné Mme [B] à payer à la SDH 6 437,05 euros d'arriéré, arrêté au 20 décembre 2022,

- dit que toute indemnité devenue exigible et non payée à terme produira des intérêts au taux légal à compter du 6 de chaque mois,

- condamné Mme [B] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer du 26 avril 2021.



Par déclaration du 20 avril 2023, Mme [B] a interjeté appel de l'ordonnance.



Dans ses conclusions notifiées le 25 septembre 2023, Mme [B] demande à la cour de:

Vu les articles 24 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990,

- infirmer l'ordonnance rendue le 23 mars 2023 par le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Grenoble, statuant en référé ;

Au principal,

- juger nul le commandement de payer du 26.04.2021, ne comprenant pas :

*la reproduction des trois premiers alinéas de l'article 6 de la loi no 90-449 du 31.05.1990 visant la mise en 'uvre du droit au logement,

*un décompte annexé, ventilant, et distinguant les loyers et les charges, et précisant la nature des sommes réclamées ;

- juger conséquemment l'assignation délivrée le 28 juin 2022 nulle ;

- juger, par conséquent, les demandes de la SA Société dauphinoise pour l'habitat irrecevables tendant à :

- voir condamner Mme [B] à lui régler 3 487,22 euros au titre de l'arriéré locatif et 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- voir constater la résiliation de plein droit du bail,

- ordonner son expulsion,

- fixer le montant de l'indemnité d'occupation au montant du loyer majoré de 10 %, outre charges et taxes ;



- juger en toutes hypothèses le juge des référés incompétent pour connaître des demandes de la Société dauphinoise pour l'habitat, comme se heurtant à l'existence de contestations sérieuses ;

- juger conséquemment les demandes de la Société dauphinoise pour l'habitat irrecevables ;

- condamner la SA Société dauphinoise pour l'habitat à payer à Mme [F] [B] au titre de l'article 700 du code de procédure civile, la somme de 1 000 euros ;

- la condamner aux entiers dépens dont distraction au profit de Me [E] sur son affirmation de droit ;

Subsidiairement,

- surseoir à statuer dans l'attente de l'issue de la procédure de surendettement ;

- réserver en ce cas les dépens.



Au soutien de ses demandes, Mme [B] expose que le juge des référés est le juge de l'évidence, alors qu'en l'espèce, il existait des contestations sérieuses relatives à la nullité du commandement de payer et à la régularité du décompte annexé, dont elle conteste la lisibilité.

Subsidiairement, elle fait valoir que le 6 mars 2023, elle a déposé un plan de surendettement contenant sa dette locative, que le 21 mars 2023, la Banque de France a déclaré son dossier recevable et orienté son dossier vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, et qu'elle a saisi le juge de l'exécution d'une demande de délai le 03 mai 2023.

Elle sollicite en conséquence un sursis à statuer dans l'attente de la décision du juge du surendettement, saisi suite à un recours de la SDH.



Dans ses conclusions notifiées le 7 juin 2023, la Société dauphinoise de l'habitat demande à la cour de:

Vu la loi du 06 juillet 1989,

Vu la jurisprudence,

Vu les pièces versées aux débats,

Sur l'appel principal

- juger l'appel de Mme [B] recevable mais mal fondé ;

En conséquence,

- débouter Mme [B] de l'ensemble de ses demandes ;

Sur l'appel incident,

- constater la résiliation du bail, en ce compris le garage attaché, liant la SDH à Mme [B] à la date du 26 mai 2021 par l'effet de la clause résolutoire motif pris du défaut de production d'une assurance locative ;

A titre subsidiaire,

- confirmer l'ordonnance du 23 mars 2023 en ce qu'elle a constaté la résiliation du bail en ce compris le garage attaché, liant la SDH à Mme [B] à la date du 26 juin 2021 par l'effet de la clause résolutoire motif pris du défaut de paiement du loyer et des charges ;

En toute hypothèse,

- confirmer l'ordonnance du 23 mars 2023 en ce qu'elle a :

- ordonné l'expulsion de Mme [B] et de tous occupants de son chef des lieux loués, avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier ;

- fixé l'indemnité mensuelle d'occupation pour l'occupation du logement et du garage à compter de la résiliation et jusqu'à parfaite libération des lieux, au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail n'avait pas été résilié, c'est-à-dire avec faculté d'indexation conformément aux dispositions du bail résilié et condamné à titre provisionnel Mme [B] à son paiement ;

- condamné Mme [B] à payer à la SDH une somme au titre de l'arriéré d'indemnité d'occupation, de loyer et de charges, sauf à actualiser le montant à la somme de 9 043,39 euros à fin mai 2023, sauf à parfaire, outre intérêts au taux légal à compter de la signification de l'ordonnance sur la somme de 6 437,05 euros ;

- dit que toute indemnité devenue exigible et non payée à terme produira des intérêts au taux légal à compter du 6 de chaque mois ;

- rejeté les demandes de Mme [B] ;

- condamné Mme [B] aux entiers dépens de première instance en ce compris le cout du commandement du 26 avril 2021.

Dans l'hypothèse où des délais seraient accordés d'office par le juge et les effets de la clause résolutoire suspendus,

- dire que la suspension des effets de la clause résolutoire sera conditionnée par :

*Le respect par Mme [B] du paiement de l'arriéré selon les modalités de l'échéancier judiciaire accordé,

*Et par le paiement aux échéances contractuelles du loyer courant et de la provision pour charges.

Et qu'à défaut de respecter l'une ou l'autre de ses obligations, Mme [B] sera déchue de plein droit de la suspension des effets de la clause résolutoire ;

- dire que tout paiement partiel, pendant la durée de l'échéancier judiciaire, s'imputera par priorité sur le loyer courant et la provision pour charges ;

- juger que la condamnation de Mme [B] au paiement de l'arriéré, portera intérêt au taux légal sur la somme de de 9 043,39 euros à compter de la signification de l'arrêt ;

- condamner Mme [B] à payer à la SDH la somme de 800,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner la même aux entiers dépens devant la cour.



La SDH énonce que les exceptions de nullité de forme doivent être invoquées simultanément avant toute fin de non-recevoir et toute défense au fond, ce qui n'est pas le cas en l'espèce.



Sur le fond, elle rappelle que la loi ELAN du 23 novembre 2018 a supprimé cette mention initialement prévue à l'alinéa 2 de l'article 24, I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Elle déclare que la nouvelle loi est d'application immédiate, de sorte que depuis le 25 novembre 2018, les commandements de payer visant la clause résolutoire n'ont plus à reproduire ces dispositions.

Elle réfute toute irrégularité dans le décompte et soulève en tout état de cause l'absence de grief de Mme [B].

Elle s'oppose à tout sursis à statuer en l'absence de démarches de Mme [B] pour résorber sa dette de loyer.

A titre reconventionnel, elle sollicite la résiliation du bail à titre principal pour défaut d'assurance, à titre subsidiaire, pour non paiement de la dette locative dans les deux mois suivant le commandement de payer.



La clôture a été prononcée le 18 octobre 2023.





MOTIFS



Sur la nullité du commandement de payer



Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable lors de la délivrance du commandement de payer I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.



Les nullités de forme doivent être présentées in limine litis, avant toute irrecevabilité, ce qui n'était pas le cas devant le premier juge, Mme [B] ne peut donc les évoquer.



A titre surabondant, il sera relevé que contrairement à ce qu'allègue Mme [B], il n'est plus nécessaire de reproduire les trois premiers alinéas de l'article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990, qu'en outre, le commandement de payer, quand bien même le décompte figure dans une annexe fait clairement la distinction entre les loyers et charges, sachant que les mentions (factures/encaissements..) permettent de savoir précisément la colonne qui reprend les sommes dues et celle qui reprend les sommes payées.



C'est donc à juste titre que le premier juge a considéré qu'il n'y avait pas de contestation sérieuse.



De surcroît, la mention selon laquelle la SDH faisait commandement à Mme [B] de justifier de la souscription d'une assurance contre les risques locatifs dans le délai de un moi à compter de l'acte s'analyse bien comme une mise en demeure, à laquelle Mme [B] n'a pas déféré, ce qui constitue également une clause de résiliation du bail.



Sur la demande de sursis à statuer



Quelle que soit la décision prise par le juge du surendettement, un effacement éventuel de la dette locative dans le cadre d'une procédure de rétablissement personnel n'empêche nullement le juge du fond de fixer celle-ci, dont le montant n'est au demeurant pas contesté par Mme [B].



Le premier juge ayant condamné Mme [B] à payer à la SDH jusqu'à la libération des lieux une indemnité d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges exigibles si le bail n'avait pas été résilié, il n'est pas nécessaire d'actualiser la créance, cette actualisation se faisant automatiquement.

L'ordonnance sera confirmée.



Par ailleurs, il est de jurisprudence constante que l'effacement de la dette locative qui n'équivaut pas à son paiement ne fait pas disparaître le manquement contractuel du locataire qui n'a pas réglé le loyer, de sorte qu'il ne prive pas le juge, saisi d'une demande de résiliation du contrat de bail, de prononcer la résiliation du bail (Cass, 2e civile, 10 janvier 2019, 17-21.774).



Or en l'espèce, le premier juge a procédé à une exacte appréciation de la situation en considérant que l'ancienneté et l'importance de l'arriéré justifiaient que le bailleur demande la libération des lieux. L'ordonnance sera confirmée.



Mme [B] qui succombe à l'instance sera condamnée au paiement des dépens qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle.

PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement et contradictoirement, après en avoir délibéré conformément à la loi:



Confirme l'ordonnance déférée ;



Y ajoutant,



Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne Mme [B] aux dépens d'appel qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle.



Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



Arrêt signé par Mme Emmanuèle Cardona, présidente de la deuxième chambre civile et par Mme Caroline Bertolo, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LA GREFFIERE                                        LA PRÉSIDENTE