Cour d'Appel · 1ère CHAMBRE CIVILE — 10 janvier 2024

COUR D'APPEL DE BORDEAUX



1ère CHAMBRE CIVILE



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ARRÊT DU : 10 JANVIER 2024









N° RG 23/02625 - N° Portalis DBVJ-V-B7H-NJFE









[R] [S]

[H] [S]

[Y] [S]



c/



[U] [I]

[O] [I]

























Nature de la décision : AU FOND



APPEL D'UNE ORDONNANCE DE REFERE



























Grosse délivrée le :



aux avocats

Décision déférée à la cour : ordonnance de référé rendue le 12 mai 2023 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de BORDEAUX (RG : 23/00191) suivant déclaration d'appel du 01 juin 2023



APPELANTS :



[R] [S] agissant en qualité d'héritier de [M] [S] décédé le 16 mars 2021 à [Localité 8]

né le 25 Novembre 1973 à [Localité 9]

de nationalité Française 

demeurant [Adresse 2] - [Localité 5]



[H] [S] agissant en qualité d'héritier de [M] [S] décédé le 16 mars 2021 à [Localité 8]

né le 25 Septembre 1969 à [Localité 9]

de nationalité Française 

demeurant [Adresse 1] - [Localité 6]



[Y] [S] agissant en qualité d'héritière de [M] [S] décédé le 16 mars 2021 à [Localité 8]

née le 07 Juin 1972 à [Localité 9]

de nationalité Française 

demeurant [Adresse 3] - [Localité 4]



représentés par Maître Jérôme DIROU, avocat au barreau de BORDEAUX





INTIMÉS :



[U] [I]

né le 14 Août 1962 à [Localité 8] (75)

de nationalité Française

demeurant [Adresse 11] - [Localité 10]



[O] [I]

née le 10 Mars 1959 à [Localité 7] (33)

de nationalité Française

demeurant [Adresse 11] - [Localité 10]



représentés par Maître Sophie THOMAS, avocat au barreau de BORDEAUX





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 novembre 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Sylvie HERAS DE PEDRO, Conseillère, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries,



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Président : Mme Paule POIREL

Conseiller : Mme Bérengère VALLEE

Conseiller : Mme Sylvie HERAS DE PEDRO

Greffier : Mme Véronique SAIGE



ARRÊT :



- contradictoire



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.





* * *



EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE



Par acte sous seing privé du 14 avril 2015, M. [M] [S], représenté par la société Nexity Lamy, a donné à bail à M. [U] [I] un logement en rez-de-chaussée situé à [Localité 10], [Adresse 11], appartement n°5, moyennant un loyer charges comprises de 597,00 euros.



M. [Z] [B] [S] est décédé le 16 mars 2021. Le logement qu'il a donné à bail est dès lors soumis au statut de l'indivision entre ses trois enfants :

- M. [R] [S],

- M. [H] [S],

- Mme [Y] [S].



L'ensemble immobilier abritant ledit logement a subi le 11 juin 2022 un important incendie, détruisant notamment une partie de la toiture, les VMC et certaines canalisations.



De surcroît, M. [I] et Mme [O] [I], son épouse, se sont plaints d'infiltrations d'eau et d'une coupure définitive d'alimentation en eau. 



Par acte d'huissier du 12 janvier 2023, les époux [I] ont fait assigner en référé M. [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins de voir, notamment, condamner M. [S] au remboursement des loyers, charges et frais d'approvisionnement en eau minérale ainsi qu'au versement de dommages et intérêts au titre des préjudices qu'ils estimaient avoir subis. 



Par acte d'huissier du 13 mars 2023, les consorts [S] venant aux droits de M. [M] [S], ont fait assigner en intervention forcée le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Bordeaux afin d'être relevés indemnes de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre au bénéfice des consorts [I]. 



Par ordonnance de référé rendue contradictoirement du 12 mai 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal de judiciaire de Bordeaux a :

- au principal, renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, et dès à présent. vu l'urgence : 

- déclaré recevables les interventions volontaires de M. [H] [S], Mme [Y] [S] et M. [R] [S], 

- rejeté la contestation fondée sur l'incompétence du juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé, 

- rejeté les demandes de jonction avec le litige opposant M. [H] [S], Mme [Y] [S] et M. [R] [S] à leur syndicat des copropriétaires de la résidence les Graves, et le sursis à statuer,

- condamné M. [H] [S], Mme [Y] [S] et M. [R] [S] à régler à M. [I] et Mme [O] [I], ensemble, la somme provisionnelle de 4'933,34 euros à titre de remboursement de loyers, charges et frais, réglés jusqu'au 31 décembre 2022, 

- dit que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision, 



- dit que le paiement des loyers et des charges concernant le logement n°5 en rez-de-chaussée situé à [Localité 10], [Adresse 11], est suspendu à compter du 1er janvier 2023 jusqu'à la remise en service de l'eau et de la VMC dans le logement litigieux, 

- rejeté toute demande contraire ou plus ample,

- condamné M. [H] [S], Mme [Y] [S] et M. [H] [S] à régler à M. [I] et Mme [I] ensemble la somme de 800,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamné M. [H]. [S], Mme [Y] [S] et M. [R] [S] aux dépens,

- rappelé que la présente ordonnance est exécutoire de droit par provision. 



Les consorts [S] ont relevé appel de cette ordonnance par déclaration du 1er juin 2023 et par conclusions déposées le 21 juin 2023, ils demandent à la cour de':

- infirmer la décision dont appel, 

En tout état de cause, 

- désigner tel expert judiciaire en construction qu'il plaira, compétent en matière d'incendie aux fins de :

* convoquer les parties,

* rechercher les causes et l'origine de l'incendie étant survenu dans la copropriété,

* déterminer les conséquences de cet incendie sur l'appartement des consorts [S] occupé par les époux [I], 

* déterminer l'ensemble des préjudices que les époux [I] ont subi, ainsi que les consorts [S] en qualité de propriétaires,

* donner son avis et préconiser les travaux urgents de conservation de l'appartement et plus généralement de la partie de l'immeuble dans laquelle cet appartement se trouve,

* déposer sans délai une note d'expertise sur ces travaux urgents, afin de permettre aux époux [I] une jouissance normale de l'appartement pris à bail,

* donner son avis sur les responsabilités,

* indiquer au tribunal toute partie qu'il y aurait lieu de mettre en cause,

* dire que l'expert devra avoir déposé sa première note relative aux travaux urgents dans un délai de deux mois à compter de la consignation,

* faire toutes observations utiles,

* déposer un pré-rapport,

- condamner les consorts [I] à payer aux consorts [S] la somme de 4'000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.



Par conclusions déposées le 21 juillet 2023, les époux [I] demandent à la cour de:

- confirmer la décision dont appel en ce qu'elle a : 

* rejeté la contestation fondée sur l'incompétence du juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé, 

* rejeté les demandes de jonction avec le litige opposant M. [H] [S], Mme [Y] [S] et M. [R] [S] à leur syndicat des copropriétaires de la résidence les Graves, et de sursis à statuer, 

* condamné M. [H] [S], Mme [Y] [S] et M. [R] [S] à régler à M. [I] et Mme [I], ensemble, la somme provisionnelle de 4'933,34 euros à titre de remboursement de loyers, charges et frais, réglés jusqu'au 31 décembre 2022, 

* dit que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision, 

* dit que le paiement des loyers et des charges concernant le logement n°5 en rez-de-chaussée situé à [Localité 10], [Adresse 11], est suspendu à compter du 1er janvier 2023 jusqu'à la remise en service de l'eau et de la VMC dans le logement litigieux, 

* rejeté toute demande contraire ou plus ample,

* condamné M. [H] [S], Mme [Y] [S] et M. [H] [S] à régler à M. [I] et Mme [I], ensemble la somme de 800,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

* condamné M. [H]. [S], Mme [Y] [S] et M. [R] [S] aux dépens,

* rappelé que la présente ordonnance est exécutoire de droit par provision, 

- condamner M. [H] [S], Mme [Y] [S] et M. [R] [S] à payer à M. [I] et à Mme [O] [I], ensemble la somme de 4'000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

- les condamner à régler les entiers dépens de l'instance. 



L'affaire a été fixée à bref délai à l'audience rapporteur du 13 novembre 2023, avec clôture de l'instruction fixée au 30 octobre 2023.





MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur la demande en diminution de loyers



L'article 834 du code de procédure civile énonce que dans tous les cas d'urgence, le juge du tribunal judiciaire peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.



L'article 835 du code de procédure civile dispose que le juge du tribunal judiciaire peut toujours même en présence d'une contestation sérieuse prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. 



Selon l'article 1722 code civil, si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit'; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander une diminution du prix, ou la résiliation du bail. Dans l'un ou l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement.



L'article 6 alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi numéro 2000'1208 du 13 décembre 2000, prévoit notamment que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.



Le bailleur est tenu d'assurer le caractère décent du logement tout au long de l'exécution du bail.



Le décret N° 2002-120 du 30 janvier 2002 liste les caractéristiques du logement décent.



L'alinéa 2 du même article énonce que les caractéristiques d'un logement décent sont définies par décret en conseil d'État pour les locaux à usage de résidence.



L'article 2 du décret du 30 janvier 2002 N° 2002'120, dans sa version applicable au litige, dispose que le logement doit notamment:



1-assurer le clos et le couvert, que le gros 'uvre du logement et de ses accès doivent être en bon état d'entretien et de solidité et protéger les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau, que les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords accessoires doivent assurer la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation, 

-les dispositifs d'ouverture et d'aération et de ventilation des logements permettant un renouvellement de l'air adapté aux besoins d'une occupation normale du logement et du fonctionnement des équipements.







Selon l'article 3 du même décret, le logement compte les éléments d'équipement et de confort suivants:



2-Une installation d'alimentation en eau potable assurant à l'intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l'utilisation normale de ses locataires.



En application de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est également obligé :



-de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement. 

-d'assurer au locataire une jouissance paisible du logement.



Les consorts [S] font valoir pour l'essentiel que le premier juge s'est contredit en prononçant une suspension des loyers tout en disant que l'appartement n'était pas inhabitable, qu'en tout état de cause déterminer si le bail a été résilié du fait de l'incendie relève de l'appréciation du juge du fond, qu'ils justifient d'un motif légitime à l'organisation d'une mesure d'expertise pour déterminer la part de loyer pouvant être diminuée en fonction tant de la responsabilité que de l'étendue des désordres et qu'ils sont bien fondés à attraire le syndicat des copropriétaires en intervention forcée, qu'en effet ils ne sont nullement responsables de l'incendie alors que les flammes sont passées par les parties communes et que la desserte en eau relève des obligations de la copropriété, de même qu'en raison de la carence du syndicat dans la gestion de cet incendie.



M. et Mme [I] répliquent pour l'essentiel que leur logement n'a pas été détruit par l'incendie lequel a cependant eu pour effet de les priver d'eau courante, de VMC et a provoqué des infiltrations, qu'ils ont été contraints de faire face à d'importants frais d'achat d'eau minérale, que les bailleurs ont néanmoins continué à percevoir les loyers alors qu'ils ont manqué à leur obligation de délivrance d'un logement décent, que l'absence de paiement des loyers était justifiée par l'exception d'inexécution et que dans ces conditions les demandes de jonction, de sursis à statuer et d'expertise seront rejetées, cette dernière étant en tout état de cause irrecevable comme nouvelle en appel.



Il sera tout d'abord observé que si dans les motifs de leurs conclusions, les appelants développent l'argument selon lequel le premier juge a eu tort de rejeter leur demande de jonction et de sursis à statuer, ils ne reprennent pas ces demandes, présentées en première instance, dans le dispositif de leurs conclusions.



Si l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété dispose que le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, seul le bailleur est responsable vis-à-vis du locataire dans le cadre du bail qui les lie, sauf la possibilité pour le bailleur de se retourner contre le syndicat des copropriétaires pour agir contre lui s'il estime que les désordres subis ont pour origine la responsabilité du syndicat des copropriétaires.



Il ressort du rapport du service d'hygiène et de prévention de la ville de [Localité 10], suite à sa visite de l'immeuble et du logement litigieux le 20 janvier 2023, qu'à la suite de l'incendie du 11 juin 2022 qui a ravagé la toiture de l'aile est du bâtiment, l'accès au deuxième étage a été condamné, l'alimentation en eau du logement occupé par M. et Mme [I] au rez-de-chaussée a été coupée, de même que la VMC était inopérante avec la présence de «'moisissures en partie haute des murs en cueilli de plafond en particulier dans la chambre et un peu dans le salon'» de ce T2.



Il s'évince de ce rapport que le logement n'a pas été détruit de sorte que les locataires ont pu continuer à l'occuper, que néanmoins, ils ont dû pallier le manque d'eau potable par l'achat de bouteilles d'eau minérale, comme ils le démontrent par la production de tickets de caisse.







Au demeurant, dans son courrier du 17 octobre 2022 adressé au conseil des locataires, Nexity, mandataire des bailleurs, reconnaît que la remise en eau de l'appartement était conditionnée au feu-vert de l'expert sur la faisabilité de l'opération .



Il n'est pas contesté que cette alimentation en eau n'a toujours pas été réalisée à ce jour, une expertise judiciaire étant toujours en cours dans le cadre du litige opposant les bailleurs au syndicat des copropriétaires.



L'échange de courriers et de mails entre les locataires ou leur conseil et le mandataire des bailleurs, le syndic ou la mairie démontre que les locataires ont tenté d'abord d'obtenir la remise en eau, puis de se reloger dans les mêmes conditions, en vain.



Il est constant que les locataires ont poursuivi dans le même temps le paiement de leur loyer.



Force est constater que les parties s'accordent à dire que le logement n'a pas été détruit et de fait, les locataires ont continué à y habiter, mais qu'il est affecté de désordres importants depuis l'incendie du 11 juin 2022.



Dès lors, il n'existe aucune contestation sérieuse s'opposant à tirer toutes conséquences de droit de la présence de ces désordres.



L'absence d'alimentation en eau courante d'un logement est un défaut majeur qui prive les locataires de la possibilité de se laver, boire, cuisiner, nettoyer et constitue un trouble manifestement illicite justifiant la suspension de l'obligation de paiement du loyer.



Compte tenu de la gravité des désordres, en particulier l'absence d'eau courante, mais aussi l'absence de VMC entraînant l'apparition d'importantes moisissures dans les deux pièces du T2, l'ordonnance déférée qui a condamné les consorts [S] à rembourser à titre de provision les loyers réglés entre le 11 juin 2022 et le 31 décembre 2022 et ordonné la suspension de l'exigibilité de paiement du loyer à compter du 1er janvier 2023 sera confirmée. 



Dès lors, l'organisation d'une mesure d'expertise, qui n'est pas une demande nouvelle irrecevable en appel puisqu'en application de l'article 564 du code de procédure civile, elle est destinée à faire écarter les prétentions adverses, ne se justifie pas et il sera ajouté à l'ordonnance déférée le rejet de cette demande.



Sur les autres demandes



En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.



Les consorts [S] qui succombent en leur appel en supporteront donc la charge.



En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. 

Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. 



Les consorts [S] qui succombent, seront condamnés à payer à M. et Mme [I] ensemble la somme de 1200 euros sur ce fondement.









PAR CES MOTIFS



LA COUR



Confirme l'ordonnance déférée en toutes ses dispositions,



Y ajoutant,



Rejette la demande d'expertise,



Condamne in solidum M. [H] [S], Mme [Y] [S] et M. [R] [S] à payer à M. [U] [I] et Mme [O] [I] ensemble la somme de 1200 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne in solidum M. [H] [S], Mme [Y] [S] et M. [R] [S] aux entiers dépens d'appel.





Le présent arrêt a été signé par Madame Paule POIREL, président, et par Madame Véronique SAIGE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Le Greffier, Le Président,