Cour d'Appel · 1ère CHAMBRE CIVILE — 10 janvier 2024

COUR D'APPEL DE BORDEAUX



1ère CHAMBRE CIVILE



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ARRÊT DU : 10 JANVIER 2024









N° RG 22/02770 - N° Portalis DBVJ-V-B7G-MXTT









[L] [K]

[E] [M] épouse [K]



c/



S.C.I. [Adresse 3]

























Nature de la décision : AU FOND































Grosse délivrée le :



aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 14 avril 2022 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de BORDEAUX (RG : 21/00757) suivant déclaration d'appel du 08 juin 2022





APPELANTS :



[L] [K]

né le 29 Janvier 1966 à [Localité 4] (47)

de nationalité Française 

demeurant [Adresse 2]



[E] [M] épouse [K]

née le 21 Février 1968 à [Localité 6] (33)

de nationalité Française, 

demeurant [Adresse 2]



représentés par Maître GIRAUDON substituant Maître Benjamin HADJADJ de la SARL AHBL AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX





INTIMÉE :



S.C.I. [Adresse 3], inscrite au répertoire spécial des sociétés civiles sous le n°11SC15122 , prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 1]



représentée par Maître Ariane PASQUET substituant Maître Caroline SALVIAT de la SELAS SALVIAT + JULIEN-PIGNEUX + PUGET ET ASSOCIES, avocats au barreau de BORDEAUX





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 novembre 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Sylvie HERAS DE PEDRO, Conseillère, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries,



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Président : Mme Paule POIREL

Conseiller : Mme Bérengère VALLEE

Conseiller : Mme Sylvie HERAS DE PEDRO

Greffier : Mme Véronique SAIGE





ARRÊT :



- contradictoire



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.





* * *



EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE



Suivant acte sous seing privé du 1er février 2019, la Sci [Adresse 3] a consenti un bail à M. [L] [K] et Mme [E] [M] épouse [K], portant sur un immeuble à usage d'habitation sis à [Localité 5], [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 1'900 euros, charges comprises.



Les époux [K] allèguent avoir informé dès août 2019 la société [Adresse 3] des désordres affectant leur appartement. 



Par courrier du 21 février 2020, la société [Adresse 3] a mis en demeure les époux [K] de régler la somme de 16'300 euros au titre des mensualités de loyer. 



Par acte d'huissier du 26 octobre 2020, la société [Adresse 3] a fait délivrer aux époux [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail. 



Par acte d'huissier du 18 février 2021, la société [Adresse 3] a fait assigner les époux [K] devant le tribunal judiciaire de Bordeaux essentiellement aux fins de voir constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire contractuelle, ordonner l'expulsion des occupants et obtenir le paiement des sommes liées à l'arriéré locatif. 





Par jugement contradictoire du 14 avril 2022, le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux a :

- déclaré recevables les demandes de la société [Adresse 3], 

- constaté la réunion à la date du 27 décembre 2020, des conditions d'acquisition de la clause de résiliation insérée au contrat de bail conclu entre la société [Adresse 3] et M. [K] et Mme [K] [M], pour le logement sis à [Localité 5], [Adresse 3], 

- ordonné en conséquence l'expulsion de M. [K] et de Mme [K] [M] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, faute de départ volontaire, 

- rappelé que le sort des meubles est régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

- condamné solidairement M. [K] et Mme [K] [M] à payer à la société [Adresse 3], la somme de 37'200,00 euros, au titre des loyers et charges impayés, déduction faite des règlements effectués, échéance du mois de décembre incluse, 

- condamné solidairement M. [K] et Mme [K] [M] à payer à la société [Adresse 3], une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges de 1'900 euros. à compter du 1er janvier 2021, et ce, jusqu'à la libération effective des lieux, 

- débouté M. [K] et Mme [K] [M] de l'ensemble de leurs demandes,

- condamné solidairement M. [K] et Mme [K] [M] à payer à la société [Adresse 3] la somme de 2'000 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamné solidairement M. [K] et Mme [K] [M] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer les loyers et de fournir les justificatifs d'assurance du 26 octobre 2020, de l'assignation et de la dénonciation au préfet de la Gironde,

- débouté les parties de toutes autres demandes plus amples ou contraires,

- rappelé que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit.



Les époux [K] ont relevé appel de ce jugement par déclaration du 08 juin 2022.



Le 25 juillet 2022, le commissaire de justice a procédé à la reprise des lieux et le 8 août 2022 un procès-verbal de reprise des lieux a été établi et signifié aux époux [K]. 





Par ordonnance du 7 juin 2023, le conseiller de la mise en état de la 1ère chambre civile de la cour d'appel de Bordeaux a : 

- rejeté la demande de radiation du rôle de l'affaire sollicitée par la société [Adresse 3] au titre du défaut d'exécution du jugement du 14 avril 2022 par les époux [K],

- dit n'y avoir lieu à indemnités au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- réservé les dépens. 



 Par conclusions déposées le 11 octobre 2023, les époux [K] demandent à la cour de : 

- juger recevable et bien fondé l'appel de M. [K] et Mme [K] [M], 

Y faisant droit,

- réformer la décision du juge des contentieux et de la protection de Bordeaux en ce qu'il a :

* déclaré recevables les demandes de la société [Adresse 3], 

* constaté la réunion à la date du 27 décembre 2020, des conditions d'acquisition de la clause de résiliation insérée au contrat de bail conclu entre la société [Adresse 3] et M. [K] et Mme [K] [M], pour le logement sis à [Localité 5], [Adresse 3], 

* ordonné en conséquence l'expulsion de M. [K] et de Mme [K] [M] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, faute de départ volontaire, 

* rappelé que le sort des meubles est régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

* condamné solidairement M. [K] et Mme [K] [M] à payer à la société [Adresse 3], la somme de 37'200,00 euros, au titre des loyers et charges impayés, déduction faite des règlements effectués, échéance du mois de décembre incluse, 

* condamné solidairement M. [K] et Mme [K] [M] à payer à la société [Adresse 3], une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges de 1'900 euros à compter du 1er janvier 2021, et ce,jusqu'à la libération effective des lieux, 

* débouté M. [K] et Mme [K] [M] de l'ensemble de leurs demandes,

* condamné solidairement M. [K] et Mme [K] [M] à payer à la société [Adresse 3] la somme de 2'000 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

* condamné solidairement M. [K] et Mme [K] [M] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer les loyers et de fournir les justificatifs d'assurance du 26 octobre 2020, de l'assignation et de la dénonciation au préfet de la Gironde,

* débouté les parties de toutes autres demandes plus amples ou contraires,

* rappelé que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit,

En conséquence,

- constater le manquement de la société [Adresse 3] à son obligation de délivrer un logement décent à Mme [K] [M] et M. [K], 

- constater le manquement de la société [Adresse 3] à son obligation de fournir un dossier de diagnostic technique à Mme [K] [M] et M. [K], 

- condamner la société [Adresse 3] au paiement d'une somme équivalente au montant de l'arriéré locatif, au titre des préjudices subis par le manquement à l'obligation de délivrance conforme du logement, 

- ordonner en conséquence compensation des créances entre la société [Adresse 3] et M. [K] et Mme [K] [M], 

- condamner la société [Adresse 3] au paiement d'une indemnité de 1'500 euros sur le fondement de l'article 700 ainsi qu'aux entiers dépens.



Par conclusions déposées le 25 octobre 2023, la société [Adresse 3] demande à la cour de':

- confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection en date du 14 avril 2022, 

En conséquence :

- débouter M. [K] et Mme [K] [M] de toutes leurs demandes, fins et conclusions, 

Y ajoutant :



- condamner solidairement M. [K] et Mme [K] [M] à payer à la société [Adresse 3] la somme de 3'000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens en ce compris les frais de commandement, d'assignation et de notification de l'assignation au représentant de l'état.



L'affaire a été fixée à l'audience rapporteur du 13 novembre 2023. 



L'instruction a été clôturée par ordonnance du 30 octobre 2023. 





MOTIFS DE LA DÉCISION 



Sur l'indécence



L'article 6 alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi numéro 2000'1208 du 13 décembre 2000, prévoit que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.



Le bailleur est tenu d'assurer le caractère décent du logement tout au long de l'exécution du bail.



Le décret N° 2002-120 du 30 janvier 2002 liste les caractéristiques du logement décent.



L'alinéa 2 du même article énonce que les caractéristiques d'un logement décent sont définies par décret en conseil d'État pour les locaux à usage de résidence.



L'article 2 du décret du 30 janvier 2002 N° 2002'120 dispose que le logement doit notamment:



1-assurer le clos et le couvert, que le gros 'uvre du logement et de ses accès doivent être en bon état d'entretien et de solidité et protéger les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau, que les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords accessoires doivent assurer la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation, 

2- il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. 

3- Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage.

5-Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement.

 

En outre, selon l'article 3 du même décret, le logement compte notamment les éléments d'équipement et de confort suivants:

3-des installations d'évacuation des eaux ménagères et des eaux -vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon ;

4-Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d'alimentation en eaux chaude et froide et à une installation d'évacuation des eaux usées ;

-5-Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un WC séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l'intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d'une évacuation des eaux usées. 







6-Un réseau électrique permettant l'éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne. 



Le locataire d'un logement indécent subit nécessairement un préjudice.



Pour se prévaloir d'un préjudice, le locataire doit avoir mis en demeure le bailleur de mettre aux normes le logement sauf lorsque l'indécence existe ab initio.



Lorsque l'indécence est constatée dans un logement, le bailleur ne peut solliciter l'expulsion de son locataire.



M. [L] [K] et Mme [E] [K] née [M] font valoir pour l'essentiel que depuis le début du bail, le logement présentait de nombreux désordres jamais résolus, à savoir un défaut d'évacuation des eaux usées de l'évier, des volets qui ne ferment pas et menacent de tomber, la défaillance du système électrique (fils à nu et prises détériorées), des pannes fréquentes de la chaudière et l'absence de thermostat, la présence récurrente de rongeurs, l'absence d'isolation phonique et thermique, le mauvais état des huisseries et le mauvais état de la porte d'entrée de l'immeuble, les privant de jouissance paisible, qu'en effet l'appartement n'était pas habitable en l'état, qu'ils sont donc bien fondés à opposer l'exception d'inexécution et solliciter que des dommages et intérêts équivalents au montant de l'arriéré viennent en compensation avec les loyers impayés, et que peu importe que M. [K] ait promis de s'occuper des désordres par l'établissement de devis et par le suivi des travaux.



La Sci les [Adresse 3] réplique pour l'essentiel que c'est à tort que M. [L] [K] et Mme [E] [K] née [M] arguent de l'indécence de leur logement, qu'ils ont continué à l'habiter pendant 3 ans et demi sans s'acquitter des loyers qu'ils n'ont toujours pas réglés à ce jour, qu'ils ne peuvent donc opposer l'exception d'inexécution, que s'il existe quelques petits défauts à l'instar des appartements anciens, ils sont sans conséquence, qu'elle a fait procéder à une dératisation en janvier 2021, ces nuisibles étant malheureusement présents dans ce secteur de [Localité 5], qu'elle a toujours été diligente malgré l'obstruction des locataires, qu'elle a d'ailleurs donné son accord aux travaux qu'ils voulaient réaliser eux-mêmes de sorte qu'ils ne peuvent maintenant lui reprocher une inertie fautive, d'autant qu'ils ont pris possession des lieux en toute connaissance de cause.



Il ressort des pièces du dossier que dès le mois de juin 2019, 5 mois après l'entrée dans les lieux, les locataires se plaignaient auprès de leur bailleresse par mail de désordres, d'abord la porte d'entrée de l'immeuble, puis le défaut d'évacuation des eaux usées de la cuisine fin août 2019, de la vétusté de l'installation électrique avec des coupures intempestives et fréquentes dans une grande partie de l'appartement, qu'en septembre 2019, un ami de la bailleresse est venu aider à remplacer le moteur du sanibroyeur de la cuisine, ce qui n'a pas remédié au problème, qu'une invasion de souris a infesté l'appartement qui n'a donné lieu à une intervention par une société spécialisée mandatée par la bailleresse que le 15 janvier 2021 et que les volets ne ferment pas.



Il ressort des échanges de mails entre les parties qu'il était prévu que les locataires fassent une proposition d'achat de l'appartement, qu'ils proposaient de faire établir des devis pour les travaux, d'en assurer le suivi et que les sommes nécessaires à ces travaux viendraient en déduction du prix.



Néanmoins, aucun accord n'était trouvé puisque la bailleresse ne donnait pas son accord à l'établissement de devis, que les locataires ne communiquaient aucun devis, ne présentaient pas de proposition d'achat et dans le même temps payaient très irrégulièrement leur loyer.







C'est dans ces conditions qu'une mise en demeure leur était adressée par la Sci les [Adresse 3] le 21 février 2020 d'avoir à régler la somme de 16300 euros, soit les loyers de mai 2019 à janvier 2020, après une entrée dans les lieux au 1er février 2019.

Un commandement visant la clause résolutoire leur était délivré le 26 octobre 2020 d'avoir à régler la somme de 31500 euros.



Les 5 janvier 2021 et 21 juin 2021, M. [L] [K] et Mme [E] [K] née [M] écrivaient au service d'hygiène de la ville qui visitait leur appartement le 20 juillet 2021 et leur faisait parvenir un rapport le 26 août 2021, avec copie à la Sci les [Adresse 3].



Il s'évince de ce rapport plusieurs désordres dont certains constituent des points d'indécence':



-fragilité des garde-corps,

-fuite au niveau des canalisations d'eaux usées avec une évacuation non conforme,

-présence de nuisibles,

-des menuiseries extérieures non étanches à l'eau et l'air,

-le chauffe-eau gaz «'à mettre en sécurité et remplacer si besoin'».



Il n'en résulte pas en revanche des défauts de conformité de l'installation électrique ni que la porte d'entrée de l'immeuble n'assurerait pas correctement le clos.



S'il ressort des échanges entre le bailleur et la société de dératisation que cette dernière a eu des difficultés pour obtenir le deuxième rendez-vous nécessaire pour éradiquer les rongeurs, force est de constater que la Sci les [Adresse 3] ne justifie pas avoir fait le nécessaire pour remédier aux autres désordres, étant précisé que le non paiement des loyers ne pouvait la dispenser de son obligation de délivrance et de jouissance paisible.



Le fait que M. [K], agent immobilier qui était chargé par la Sci les [Adresse 3] dans un premier temps de trouver un locataire pour l'appartement situé au-dessus du sien et s'était proposé de faire établir des devis pour les travaux dans le sien et en assurer le suivi, ne dispensait pas la bailleresse de remédier aux désordres par elle-même, et ce d'autant plus que le locataire n'a pas tenu sa promesse et qu'aucun accord n'a pu être trouvé entre les parties sur ce point.



En revanche, c'est à tort que les appelants croient pouvoir opposer l'exception d'inexécution et justifier du non paiement des loyers par l'existence de ces points d'indécence.



En effet, ils ont continué à demeurer dans le logement qui n'était pas inhabitable en l'état.



En outre, ils ne contestent pas ne pas avoir réglé les causes du commandement visant la clause résolutoire dans les deux mois de sa délivrance de sorte que le bail a été résilié de plein droit le 27 décembre 2020.



Le jugement déféré qui a constaté l'acquisition de la clause résolutoire avec toutes conséquences de droit et condamné M. [L] [K] et Mme [E] [K] née [M] à payer les loyers sera confirmé sauf en ce qui concerne l'expulsion qui ne pouvait prospérer compte tenu de l'état d'indécence du logement, étant précisé que cette demande est devenue sans objet en raison du départ des lieux le 25 juillet 2022.



Sur les dommages et intérêts pour préjudice de jouissance 



M. [L] [K] et Mme [E] [K] née [M] sollicitent le paiement d'une somme à ce titre équivalente à l'arriéré de loyers, qui s'élève selon le courrier qui leur a été adressé par l'huissier de justice mandataire de la Sci les [Adresse 3] le 14 octobre 2022 à la somme de 77180,85 euros.





Le préjudice souffert par M. [L] [K] et Mme [E] [K] née [M] doit être estimé, compte tenu du montant mensuel du loyer, de la nature et de l'étendue des désordres (obligation de vider une bassine sous l'évier, chauffe-eau qui ne remplit pas toujours son office, humidité autour des fenêtres et défaut d'étanchéité à l'air de ces menuiseries, forte présence de nuisibles (souris d'après les échanges entre les parties et rats d'après les constatations du service d'hygiène de la ville) et la durée de ces désordres, à 10 % du montant du loyer soit 1800 /10 x 42 mois de février 2019 à juillet 2022 = 7560 euros.



Sur la compensation



En application de l'article 1347 du code civil, lorsque deux personnes sont créancières l'une de l'autre, il s'opère une compensation entre leurs dettes réciproques. 



Elle sera donc ordonnée.



Sur les autres demandes



En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.



M. [L] [K] et Mme [E] [K] née [M] prospérant partiellement en leur appel, ils seront mis à la charge de la Sci les [Adresse 3].

 

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. 

Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. 



L'équité ne commande pas d'allouer d'indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. 





PAR CES MOTIFS



LA COUR



Constate que la demande en expulsion est devenue sans objet,



Confirme le jugement sauf en ce qu'il a débouté M. [L] [K] et Mme [E] [K] née [M] de leur demande en dommages et intérêts pour préjudice de jouissance,



Statuant à nouveau dans cette limite,



Condamne la Sci les [Adresse 3] à payer à M. [L] [K] et Mme [E] [K] née [M] la somme de 7560 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance, 



Ordonne la compensation entre les sommes dues par M. [L] [K] et Mme [E] [K] née [M] à la Sci les [Adresse 3] et les sommes dues par la Sci les [Adresse 3] à M. [L] [K] et Mme [E] [K] née [M],



Y ajoutant,





Dit n'y avoir lieu à allocation d'une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,

 

Condamne la Sci les [Adresse 3] aux entiers dépens d'appel.





Le présent arrêt a été signé par Madame Paule POIREL, président, et par Madame Véronique SAIGE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Le Greffier, Le Président,