Cour d'Appel · Chambre 1-8 — 10 janvier 2024

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8



ARRÊT AU FOND 

DU 10 JANVIER 2024



N° 2024/ 006







N° RG 23/04363



N° Portalis DBVB-V-B7H-BLAKD







[J] [E]





C/



[S] [B] 



[X] [B]



[U] [F]



































Copie exécutoire délivrée le :



à :



Me Roselyne SIMON-THIBAUD





Association 

CM AVOCATS [Localité 5]







Décision déférée à la Cour :



Arrêt n°23/029 de la Cour d'Appel d'AIX-EN-PROVENCE en date du 18 Janvier 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/4719.





APPELANT



Monsieur [J] [E]

né le 28 Mars 1993 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]



représenté par Me Roselyne SIMON-THIBAUD, membre de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE





INTIMES



Monsieur [S] [B]

né le 15 Novembre 1972 à [Localité 6] (06), demeurant [Adresse 2]



Madame [X] [B]

née le 05 Avril 1971 à [Localité 5] (13), demeurant [Adresse 2]



représentés par Me Patrick CAGNOL, membre de l'association CM AVOCATS MARSEILLE, avocat au barreau de MARSEILLE, et par Me Audrey CIAPPA, membre de l'association CM AVOCATS MARSEILLE, avocat au barreau de MARSEILLE



Madame [U] [F]

née le 31 Mai 1996 à [Localité 5] (13), demeurant [Adresse 1]



Assignation infructueuse par PVRI le 12/05/2021 de la DA

Assignation à étude conclusions le 28/06/2021

Signification de conclusions le 21/06/2023 par PVRI



défaillante









*-*-*-*-*





COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 07 Novembre 2023 en audience publique devant la cour composée de : 

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

qui en ont délibéré.







Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.





Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 10 Janvier 2024.







ARRÊT



Rendu par défaut, prononcé par mise à disposition au greffe le 10 Janvier 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





***





EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE ANTÉRIEURE





Suivant contrat ayant pris effet à compter du 1er juillet 2018, les époux [S] et [X] [B] ont donné à bail d'habitation à Monsieur [J] [E] et Madame [U] [F] un appartement de type 2 situé [Adresse 1]), moyennant un loyer mensuel de 590 euros révisable annuellement en fonction de la variation de l'indice de référence et une provision pour charges de 40 euros.



Par exploit d'huissier du 10 janvier 2019, les bailleurs ont fait signifier à leurs locataires un commandement de payer les loyers échus et de justifier de la souscription d'une assurance, visant la clause résolutoire stipulée au contrat.



Le 16 janvier suivant, ils ont à nouveau requis un huissier de justice afin de dresser un constat de l'état des lieux après le départ des locataires.



Par actes délivrés le 15 juillet 2020 à leur dernière adresse connue dans les conditions prévues par l'article 659 du code de procédure civile, les époux [B] ont assigné Monsieur [E] et Madame [F] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille pour les entendre condamner au paiement de leur dette locative, majorée de 15 % en application de la clause pénale stipulée au bail, ainsi qu'à des dommages-intérêts en réparation des dégradations constatées dans les lieux loués. Ils réclamaient également la restitution d'une somme de 1.000 euros qui aurait été virée par erreur sur le compte bancaire des locataires.



Par jugement réputé contradictoire rendu le 22 février 2021, le tribunal a :

- constaté la résiliation du bail à la date du 10 mars 2019 par l'effet de la clause résolutoire,

- condamné solidairement Monsieur [E] et Madame [F] à payer la somme de 3.360 euros au titre des loyers, celle de 504 euros au titre de la clause pénale et celle de 1.710 euros au titre des réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie,

- débouté les époux [B] du surplus de leurs prétentions,







- et condamné les défendeurs aux dépens, ainsi qu'au paiement d'une somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.



Les époux [B] ont interjeté appel de cette décision le 30 mars 2021 sans procéder à sa signification.



Aux termes d'un arrêt rendu par défaut le 18 janvier 2023, la cour de céans a réformé le jugement qui lui était déféré et, statuant à nouveau, a condamné solidairement Monsieur [J] [E] et Madame [U] [F] à payer :

- 4.613,23 euros au titre des loyers,

- 691,98 euros en application de la clause pénale,

- 3.610 euros en réparation des dégradations locatives, déduction faite du dépôt de garantie,

- 1.000 euros en répétition de l'indu,

Le tout avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision.



Les époux [B] ont été déboutés du surplus de leurs demandes.



Enfin, les intimés ont été condamnés aux dépens d'appel, ainsi qu'au paiement d'une somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.



Monsieur [J] [E], qui a reçu signification de l'arrêt le 24 février 2023, a formé opposition par déclaration enregistrée le 24 mars au greffe de la cour.







MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES



Au soutien de son opposition, Monsieur [J] [E] invoque principalement la nullité de l'acte introductif d'instance, et par voie de conséquence celle du jugement, pour avoir été signifié malicieusement à l'adresse des lieux loués alors que les demandeurs savaient qu'il n'y résidait plus, et sans que l'huissier instrumentaire ait été informé de son lieu de travail, pourtant connu des requérants.



Subsidiairement au fond, il soutient qu'il existait une contre-lettre au contrat de bail, en vertu de laquelle les locataires avaient accepté d'entrer dans un logement totalement délabré et d'assumer la charge de sa remise en état, en contrepartie de la gratuité des loyers durant les six premiers mois (hormis la part correspondant au montant de l'allocation de logement) et du versement par les propriétaires d'une somme de 1.000 euros.



Il ajoute qu'il a été contraint de quitter les lieux précipitamment avec sa famille au cours du mois de décembre 2018 en raison d'une infestation du logement par des punaises de lit.



Il produit à l'appui de ses dires plusieurs attestations, et soutient que le virement reçu de la part des époux [B] correspondait à la participation aux travaux qui avait été convenue.



Il soutient d'autre part que le logement a été rendu en bon état de réparations locatives, et conteste la régularité du constat dressé le 16 janvier 2019 en son absence en violation des dispositions de l'article L 142-1 du code des procédures civiles d'exécution.



Il demande à la cour de rétracter l'arrêt rendu le 18 janvier 2023 et, statuant à nouveau,

- à titre principal, d'annuler l'assignation délivrée le 15 juillet 2020, et par voie de conséquence le jugement prononcé le 22 février 2021,

- à titre subsidiaire, de débouter les époux [B] de toutes leurs prétentions, de les condamner au paiement d'une somme de 1.770 euros en réparation de son préjudice de jouissance, et de juger que l'état d'indécence du logement justifiait son départ sans préavis,

- à titre infiniment subsidiaire, de confirmer le jugement dont appel,

- et en tout état de cause, de condamner les époux [B] aux entiers dépens, ainsi qu'au paiement d'une somme de 2.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.



Par conclusions en réplique notifiées le 16 juin 2023, les époux [B] soutiennent que les actes de procédure sont parfaitement réguliers, faisant valoir que les locataires ont quitté les lieux sans prévenir et sans communiquer leur nouvelle adresse. Ils ajoutent que l'huissier n'a été en mesure de les retrouver qu'une fois en possession du titre exécutoire constitué par l'arrêt du 18 janvier 2023.



Sur le fond, ils contestent l'existence d'une contre-lettre et font valoir qu'ils ont été avertis le 9 janvier 2019 par une voisine de ce que les locataires étaient en train de déménager clandestinement, alors qu'ils n'avaient réglé qu'un seul terme de loyer et qu'ils n'avaient pas versé le dépôt de garantie stipulé au bail.





Ils contestent également l'affirmation selon laquelle le logement aurait été infesté par des nuisibles, et soutiennent que la somme de 1.000 euros a été virée par erreur sur le compte des locataires, alors qu'elle était destinée à leur fils.



Ils affirment d'autre part que le logement, qui avait été entièrement rénové avant l'entrée des locataires dans les lieux, a été rendu dans un état très dégradé, voire vandalisé, nécessitant des travaux de remise en état évalués à la somme de 27.479,85 euros, outre 3.072 euros au titre de l'évacuation de gravats abandonnés dans les parties communes. Ils se prévalent en ce sens de la présomption édictée par l'article 1731 du code civil en l'absence d'état des lieux d'entrée.



Ils demandent à la cour de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a jugé que le bail avait été résilié à compter du 10 mars 2019, mais de l'infirmer pour le surplus et, statuant à nouveau, de condamner in solidum Monsieur [E] et Madame [F] à leur payer :

- 4.620 euros au titre de la dette locative,

- 693 euros en application de la clause pénale,

- 30.551,85 euros au titre des frais de remise en état du logement, outre intérêts au taux légal à compter de l'assignation en justice,

- 1.000 euros en répétition de l'indu,

- 510,25 euros au titre des frais d'huissier exposés avant l'introduction de l'instance,

- 3.000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive.



Ils réclament en sus paiement d'une somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre leurs entiers dépens.





Madame [U] [F], assignée à comparaître par acte d'huissier délivré le 23 mars 2023, n'a pas constitué avocat.





La clôture de l'instruction a été prononcée le 24 octobre 2023.





DISCUSSION





Sur la régularité de l'assignation :



En vertu de l'article 659 du code de procédure civile, lorsque le destinataire de l'acte n'a ni domicile, ni résidence, ni lieu de travail connus, l'huissier de justice dresse un procès-verbal dans lequel il relate avec précision les diligences qu'il a accomplies pour le rechercher. Le même jour, ou au plus tard le premier jour ouvrable suivant, à peine de nullité, l'huissier envoie au destinataire, à la dernière adresse connue, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, une copie du procès-verbal à laquelle est jointe une copie de l'acte faisant l'objet de la signification. Le jour même, l'huissier avise le destinataire, par lettre simple, de l'accomplissement de cette formalité.



Suivant une jurisprudence constante, doit être annulée une notification effectuée suivant les modalités qui précèdent lorsque le domicile réel du défendeur était connu du demandeur et que ce dernier a fait signifier l'acte de manière malicieuse en un lieu où il savait que le destinataire ne résidait pas.



En l'espèce, il résulte de l'attestation circonstanciée d'une voisine Madame [U] [D] que les locataires ont quitté les lieux le 9 janvier 2019 sans prévenir leurs bailleurs et sans communiquer leur nouvelle adresse.





Le 14 janvier 2019, les époux [B] leur ont adressé un courrier aux termes duquel il était notamment indiqué : ' Vous avez quitté le logement sans prévenir et sans envoyer de lettre de résiliation du bail. Nous ne connaissons pas votre nouvelle adresse car vous êtes partis à la cloche de bois et vous ne répondez à aucune de nos demandes ... Nous vous avons appelé de nombreuses fois et tenté de vous contacter également par messages, mais malgré nos nombreuses tentatives et relances vous n'avez jamais répondu à nos demandes de rdv '.



Monsieur [J] [E] ne produit de son côté aucun élément tendant à démontrer que les bailleurs connaissaient sa nouvelle adresse. Il n'est pas davantage établi qu'il occupait encore un emploi au sein de la société CARREFOUR [Localité 5] Grand Littoral, alors que les bulletins de paie qu'il avait communiqués lors de la conclusion du bail remontent à la période du 1er juillet au 30 septembre 2017, soit près de deux années avant la délivrance de l'assignation.



L'huissier indique d'autre part dans son procès-verbal avoir interrogé le nouveau locataire en place Monsieur [K] et consulté les pages blanches de l'annuaire, sans résultat.



Ce n'est qu'une fois en possession du titre exécutoire constitué par l'arrêt du 18 janvier 2023 qu'il a pu obtenir des administrations publiques, en application de l'article L 152-1 du code des procédures civiles d'exécution, la communication de la nouvelle adresse des débiteurs située [Adresse 4].



Il convient en conséquence de juger que la signification de l'acte introductif d'instance est intervenue dans des conditions régulières, de sorte qu'il n'y a pas lieu de prononcer son annulation, ni par suite celle du jugement déféré.







Sur les obligations des parties :



Le contrat dont s'agit a été conclu par acte sous seing privé daté du 1er juillet 2018, dont un exemplaire en original est produit aux débats. Il stipule le versement d'un loyer mensuel de 590 euros révisable annuellement et d'une provision pour charges de 40 euros. Il est indiqué en page 6 que le logement a fait l'objet d'une rénovation totale au mois d'avril précédent. Au paragraphe 1.7, il est encore stipulé qu'il n'a pas été fait d'état des lieux d'entrée, mais que les locataires reconnaissent que le logement a été entièrement rénové avant leur arrivée, et qu'après avoir testé toutes les installations (électricité, écoulements, évacuations, chauffe-eau, chauffage, etc ...) ceux-ci déclarent qu'elles fonctionnent parfaitement.



L'article 1201 du code civil prévoit que lorsque les parties ont conclu un contrat apparent qui dissimule un contrat occulte, ce dernier, appelé aussi contre-lettre, produit néanmoins effet entre elles. 



Il appartient toutefois à celui qui s'en prévaut de démontrer l'existence d'un tel accord, et les articles 1359 et 1361 du même code disposent qu'il ne peut être prouvé outre ou contre un écrit établissant un acte juridique que par un autre écrit, sauf lorsqu'il existe un commencement de preuve par écrit corroboré par un autre moyen de preuve.



Or il n'existe en l'espèce aucun commencement de preuve par écrit rendant vraisemblable le fait que les locataires auraient pris à bail un logement totalement délabré et se seraient engagés à le remettre en état en contrepartie de la gratuité des loyers durant les premiers mois et du versement par les propriétaires d'une participation aux travaux. Au contraire, les époux [B] avaient adressé le 5 décembre 2018 une première lettre recommandée exigeant le paiement de l'intégralité des loyers échus et faisant référence à de nombreuses réclamations antérieures.



Monsieur [J] [E] ne peut dès lors être admis à rapporter cette preuve uniquement par témoins, étant relevé au surplus que les attestations produites devant la cour émanent toutes de parents ou d'alliés et ne présentent pas une valeur probante suffisante au sens de l'article 1381.



En conséquence, il y a lieu de trancher le litige en se référant aux obligations découlant du contrat écrit conclu entre les parties.









Sur le montant de la dette locative :



En vertu de l'article 1353 du code civil, il incombe à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver, et réciproquement à celui qui se prétend libéré de justifier du paiement ou du fait ayant produit l'extinction de son obligation.





En l'espèce, les locataires sortants sont redevables des loyers échus entre le 1er juillet 2018 et le 10 mars 2019 représentant la somme de 3.737 euros, majorée de 15 % en application de la clause pénale stipulée au paragraphe 2.6 du contrat, dont il y a lieu de déduire un seul versement de 630 euros effectué courant décembre 2018, soit un solde débiteur de 3.667 euros.



En revanche, il ne peut leur être réclamé aucune somme au titre des charges locatives, faute de production des pièces justificatives permettant une régularisation des provisions appelées.





Sur l'indécence du logement :



Monsieur [E] ne démontre pas, autrement que par la production des attestations susvisées dont il a déjà été dit qu'elles ne présentent pas une valeur probante suffisante, que le logement donné à bail présentait un caractère insalubre ou était infesté de parasites, de sorte qu'il ne peut être dispensé de préavis de départ et doit être débouté de sa demande en réparation d'un préjudice de jouissance.





Sur les dégradations imputables aux locataires :



Suivant l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, la présomption édictée par l'article 1731 du code civil ne peut être invoquée en l'absence d'établissement d'un état des lieux d'entrée. Cependant, ainsi qu'il a été dit plus avant, le bail stipulait expressément que le logement avait été entièrement rénové avant l'entrée dans les lieux des locataires.



Or, il résulte du constat dressé le 16 janvier 2019 à la requête des propriétaires que :

- les abords du logement étaient souillés et encombrés de divers mobiliers, matériaux et déchets de chantier,

- les plaques de cuisson et du mobilier de cuisine avaient été enlevés,

- une installation électrique sauvage avait été réalisée,

- tous les murs de l'appartement étaient souillés ou abîmés, ainsi que les revêtements de sol,

- un appareil de climatisation et le compresseur extérieur avaient été retirés,

- des plinthes avaient été arrachées, ainsi que certains interrupteurs électriques,

- l'un des volets roulants était hors d'usage,

- la tablier de la baignoire avait été arraché,

- le tableau électrique avait été vandalisé.



Faute d'avoir communiqué leur nouvelle adresse ou répondu aux sollicitations des bailleurs en vue de la prise d'un rendez-vous, les locataires sortants ne peuvent remettre en cause la valeur probante de ce constat en dépit de son caractère non contradictoire.



Ils ne peuvent davantage invoquer une violation des dispositions de l'article L 142-1 du code des procédures civiles d'exécution, lesquelles ont vocation à régir les opérations d'exécution diligentées dans un local d'habitation et non un simple constat de l'état des lieux, étant précisé que ceux-ci avaient été d'ores et déjà abandonnés à la date de son établissement.



En vertu de l'article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du bail, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur, ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement, cette preuve n'étant nullement rapportée en l'espèce.



En conséquence la cour, sur la foi du constat susvisé, du devis de la société A.C.R TRAVAUX daté du 1er février 2019 et du tableau de correspondance entre ces deux documents établi par les époux [B], excepté toutefois les postes de travaux faisant uniquement référence à des photographies, fixera l'indemnité due au titre des dégradations du logement à la somme de 17.556 euros, outre intérêts au taux légal à compter de l'assignation en justice.





Sur la prise en compte du dépôt de garantie :



Le bail conclu entre les parties stipule au paragraphe 1.8 que le locataire a versé au bailleur ou à son mandataire, qui le reconnaît, la somme de 590 euros à titre de dépôt de garantie. Cette mention vaut preuve du paiement, sans qu'il soit besoin d'exiger aucun autre justificatif.





Sur la demande en restitution de l'indu :



Faute de rapporter la preuve, qui leur incombe en vertu de l'article 1302-1 du code civil, du caractère indu du paiement de la somme de 1.000 euros fait le 1er octobre 2018, les époux [B] doivent être déboutés de leur demande en restitution.





Sur la demande en dommages-intérêts pour résistance abusive :



Les époux [B] ne rapportent pas la preuve de l'existence d'un préjudice distinct subi du fait de la résistance abusive opposée par les parties adverses, de sorte qu'ils doivent être déboutés de la demande formée de ce chef.





Sur les frais et dépens :



Les entiers dépens de première instance et d'appel doivent être mis à la charge de Monsieur [E] et Madame [F], parties perdantes.



L'équité commande en outre d'allouer aux époux [B] une indemnité de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, tenant compte notamment des frais d'huissier exposés avant l'introduction de l'instance.







PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par défaut à l'égard de Madame [U] [F],





Reçoit Monsieur [J] [E] en son opposition, et rétracte l'arrêt rendu le 18 janvier 2023,





Confirme le jugement déféré en ce qu'il a constaté la résiliation du bail à la date du 10 mars 2019 par l'effet du commandement visant la clause résolutoire et débouté les époux [B] de leur demande en répétition de l'indu,





L'infirme pour le surplus et statuant à nouveau :





Condamne solidairement Monsieur [J] [E] et Madame [U] [F] à payer aux époux [B] :



- la somme de 3.667 euros au titre de la dette locative majorée de la clause pénale,



- la somme de 16.966 euros au titre des frais de remise en état du logement, déduction faite du dépôt de garantie, outre intérêts au taux légal à compter du 15 juillet 2020,





Déboute les époux [B] du surplus de leurs prétentions,





Déboute Monsieur [J] [E] de ses demandes reconventionnelles,





Condamne in solidum Monsieur [J] [E] et Madame [U] [F] aux entiers dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'au paiement d'une somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés par les époux [B].



LA GREFFIERE LE PRESIDENT