Cour d'Appel · Chambre 1-8 — 10 janvier 2024

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8



ARRÊT AU FOND 

DU 10 JANVIER 2024



N° 2023/ 002





N° RG 21/08569



N° Portalis DBVB-V-B7F-BHTH4







[P] [J]



[S] [H]



[U] [H]





C/



S.A.S. BILLON SMGI



Syndic. de copro. LES MOULINS











Copie exécutoire délivrée le :



à :



Me Lionel 

CARLES



Me Emmanuelle BRICE-TREHIN



Me Romain CHERFILS





Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal judiciaire de NICE en date du 1er Avril 2021, enregistré sous le numéro du registre général n°11-19-002297.



APPELANTS



Madame [P] [J], décédée le 14 février 2023



Madame [S] [H]

née le 12 Novembre 1961 à [Localité 1] (06), demeurant [Adresse 3], es qualité d'héritiers de feu Mme [P] [J], décédée le 14 février 2023



Monsieur [U] [H]

né le 03 Octobre 1967 à [Localité 1] (06), demeurant [Adresse 2], es qualité d'héritiers de feu Mme [P] [J], décédée le 14 février 2023



représentés par Me Lionel CARLES, membre de la SELARL CARLES-FOURNIAL & ASSOCIES, avocat au barreau de NICE





INTIMEES



S.A.S. BILLON SMGI

prise en la personne de son Président en exercice domicilié es-qualité au siège de la société sis [Adresse 4]



représentée par Me Emmanuelle BRICE-TREHIN, membre de la SELARL STEMMER-BRICE-FOUR, avocat au barreau de NICE



Syndicat des copropriétaires [Adresse 6]

représenté par Me Xavier HUERTAS, administrateur judiciaire ès qualités d'administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires nommé à ses fonctions par ordonnance rendue sur requête par M. le Président du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 06 avril 2017 et du 29 octobre 2019, dans le cadre de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, demeurant [Localité 1]



représentée par Me Romain CHERFILS, membre de la SELARL BOULAN-CHERFILS-IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant Me Philippe MARIN, avocat au barreau de PARIS





*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR



L'affaire a été débattue le 07 Novembre 2023 en audience publique devant la cour composée de : 

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 10 Janvier 2024.



ARRÊT



Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 10 Janvier 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE ANTÉRIEURE



Madame [P] [J] était propriétaire des lots n° 22, 126 et 634 de l'état descriptif de division de l'ensemble immobilier dénommé LES MOULINS, situé [Adresse 5] à [Localité 1], comprenant notamment 383 appartements et un centre commercial répartis entre cinq bâtiments.



L'administration de cette copropriété a été successivement assurée :

- jusqu'au 30 septembre 2014 par le cabinet ESPACE GESTION,

- du 30 septembre 2014 au 6 avril 2017 par le cabinet BILLON (société SMGI),

- et à compter du 6 avril 2017 par Maître [C] [D], administrateur judiciaire désigné en qualité d'administrateur provisoire par ordonnance du président du tribunal de grande instance de Nice en application de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965.



Les comptes du syndicat n'ayant pas été approuvés depuis de nombreuses années, Maître [D] a obtenu la désignation d'un expert-comptable en la personne de Monsieur [B] [M] afin notamment de l'aider à établir les comptes des exercices 2004 à 2016, de mettre à jour tous les comptes individuels des copropriétaires, et de faire éventuellement ressortir toute anomalie ou faute de gestion susceptible d'engager la responsabilité des précédents syndics.



Par exploits d'huissier délivrés les 28 décembre 2017 et 4 janvier 2018, Madame [J] a assigné le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son administrateur provisoire, et la Société Méditerranéenne de Gestion Immobilière (ci-après la SMGI), à comparaître devant le tribunal de grande instance de Nice pour les entendre condamner in solidum et sous astreinte à réinscrire au crédit de son compte individuel de répartition de charges une somme de 7.633,65 euros correspondant à des appels de fonds injustifiés, et pour entendre condamner en outre l'ancien syndic à lui payer une somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation des fautes commises dans sa gestion.



Les défendeurs se sont opposés à ces prétentions et le syndicat des copropriétaires a formé une demande reconventionnelle en paiement de la somme de 4.284,02 euros au titre d'un arriéré de charges suivant décompte arrêté au 16 janvier 2020, outre celle de 608,88 euros au titre des honoraires exceptionnels versés à l'expert [M] dans le cadre de la vérification du compte individuel de la requérante.



Par jugement rendu le 1er avril 2021, assorti de l'exécution provisoire, le tribunal judiciaire de Nice a :

- déclaré irrecevable l'action introduite à l'encontre de la SMGI, au motif que celle-ci avait été dessaisie de ses fonctions de syndic à compter de l'ordonnance portant désignation de l'administrateur provisoire,

- déclaré pareillement irrecevable l'action introduite à l'encontre du syndicat des copropriétaires en application de l'article 29-3 de la loi du 10 juillet 1965, au motif que la désignation de l'administrateur provisoire emportait interruption ou interdiction de toute action en justice tendant au paiement d'une créance ayant son origine antérieurement à cette décision,

- condamné en revanche Madame [J] à payer au syndicat la somme de 4.284,02 euros au titre du solde débiteur de son compte de répartition de charges arrêté au 16 janvier 2020 et celle de 608,88 euros au titre des honoraires versés à l'expert [M], 

- et condamné Madame [J] aux dépens, ainsi qu'au paiement d'une somme de 1.000 euros à chacun des défendeurs au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Madame [P] [J] a interjeté appel par déclaration adressée le 9 juin 2021 au greffe de la cour. Elle est décédée en cours de procédure le 14 février 2023, laissant pour lui succéder ses deux enfants [S] et [U] [H], qui ont repris l'instance en application de l'article 373 du code de procédure civile.





MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES



Aux termes de leurs conclusions récapitulatives notifiées le 22 septembre 2023, [S] et [U] [H] critiquent en premier lieu le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré irrecevable l'action introduite à l'encontre de la SMGI, alors que leur auteur 'n'avait pas d'autre choix' (sic) que de solliciter la condamnation solidaire des défendeurs et que la responsabilité personnelle de l'ancien syndic était en outre mise en cause en raison des fautes commises dans sa gestion, mises en évidence par les rapports de l'administrateur provisoire. 



Ils critiquent également la décision du premier juge en ce qu'elle a déclaré irrecevable l'action dirigée contre le syndicat des copropriétaires, faisant valoir que celle-ci n'avait pas pour objet le paiement d'une somme d'argent, mais la régularisation du compte individuel de répartition de charges afférent à leurs lots.



Considérant qu'aucune explication satisfaisante ne leur a été apportée dans le cadre de la présente instance, ils entendent réitérer en cause d'appel la demande initialement formulée par leur auteur tendant à la réintégration au crédit de ce compte :

- d'une somme de 402 € correspondant à un appel de fonds injustifié du 21 décembre 2012,

- d'une somme de 3.706,50 € correspondant à un trop perçu au titre des consommations d'eau antérieurement à l'année 2010,

- d'une somme de 355,38 € correspondant à un trop perçu au titre des consommations d'eau chaude entre novembre 2012 et janvier 2016,

- d'une somme de 1.636,49 € correspondant à une inversion des charges de chauffage entre les bâtiments L'Agapanthe et l'Amarante au cours des années 2008 à 2013,

- et d'une somme de 1.533,28 € correspondant à un appel de fonds exceptionnel faisant suite à l'assemblée générale du 29 décembre 2006, par la suite annulée en justice.



Ils demandent à la cour d'infirmer le jugement entrepris, et statuant à nouveau :

- de condamner le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son administrateur provisoire, à réinscrire au crédit de leur compte individuel de répartition de charges la somme totale de 7.633,65 euros, sous peine d'une astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt à intervenir,

- de condamner la SMGI à leur payer la somme de 5.000 euros en réparation de ses fautes de gestion et de sa résistance abusive et dilatoire,

- de condamner en outre tout succombant aux entiers dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'au paiement d'une somme de 3.000 euros au titre de leurs frais irrépétibles,

- et de les dispenser de toute participation aux frais de procédure exposés par le syndicat en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.



Par conclusions récapitulatives du 6 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires, représenté par son administrateur provisoire Maître [D], approuve le premier juge d'avoir déclaré irrecevable l'action introduite à son encontre en retenant que celle-ci s'analysait en une action en paiement au sens de l'article 29-3 de la loi du 10 juillet 1965.



Il fait valoir que les comptes des exercices 2004 à 2018, ainsi que le budget prévisionnel de l'exercice 2019/2020, ont été désormais approuvés et que, suivant une note technique établie par l'expert [M], le compte individuel de répartition de charges de Madame [J] présentait un solde débiteur de 4.284,02 euros au 16 janvier 2020. Il conclut en conséquence principalement à la confirmation du jugement déféré en toutes ses dispositions.



Il ajoute que la créance revendiquée par les appelants lui est également inopposable en application de l'article 29-4 de cette même loi et de l'article 62-18 du décret du 17 mars 1967, faute de déclaration entre ses mains dans le délai de trois mois à compter de la publication au BODACC de l'ordonnance emportant sa désignation.



Subsidiairement, il oppose la prescription quinquennale de droit commun des créances nées antérieurement au 8 janvier 2013, et conclut au débouté du surplus des demandes en raison de leur caractère mal fondé.



En tout état de cause, il réclame paiement d'une somme de 5.000 euros au titre de ses frais irrépétibles, outre ses dépens.



Par conclusions récapitulatives notifiées le 5 octobre 2023, la Société Méditerranéenne de Gestion Immobilière fait valoir d'une part qu'elle ne pouvait être condamnée à intervenir sur le compte de répartition de charges de la requérante alors qu'elle était dessaisie de son mandat de syndic.



Elle soutient d'autre part que les fautes de gestion invoquées à son endroit sont en réalité imputables au précédent syndic le cabinet ESPACE GESTION et n'ont pu être mises en évidence que par l'expertise comptable commandée par l'administrateur provisoire, dont les conclusions ont permis de régulariser l'ensemble des comptes des copropriétaires. Elle ajoute qu'elle ne pouvait effectuer elle-même ces régularisations à l'époque de son mandat, alors que les comptes de la copropriété n'avaient pas été régulièrement approuvés par l'assemblée générale.



Elle conclut en conséquence à la confirmation du jugement querellé en toutes ses dispositions, et réclame en sus paiement d'une somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre ses dépens.



La clôture de l'instruction a été prononcée le 24 octobre 2023.





DISCUSSION



Sur la demande dirigée contre le syndicat des copropriétaires :



- Sur la recevabilité :



Le tribunal a déclaré cette demande irrecevable sur le fondement de l'article 29-3 de la loi du 10 juillet 1965, suivant lequel l'ordonnance de désignation d'un administrateur provisoire prévue à l'article 29-1 interrompt ou interdit toute action en justice de la part des créanciers dont la créance a son origine antérieurement à cette décision et tendant à la condamnation du syndicat débiteur au paiement d'une somme d'argent, ou à la résolution d'un contrat pour défaut de paiement d'une somme d'argent.



Cependant en l'espèce, [S] et [U] [H], venant aux droits de [P] [J], ne peuvent être assimilés à des créanciers du syndicat et leur demande ne s'analyse pas en une action en paiement de somme d'argent, mais en une contestation du montant de leur compte individuel de répartition de charges.



Pour ces mêmes motifs, ils n'étaient pas tenus de déclarer une créance entre les mains de l'administrateur provisoire en application de l'article 29-4, s'agissant d'une obligation faite aux créanciers du syndicat désirant concourir au plan d'apurement des dettes prévu par l'article 29-5.



Enfin, selon les dispositions de l'article 42 de cette même loi dans leur rédaction en vigueur à la date de l'introduction de la demande en justice, leur action n'est pas régie par le délai quinquennal de prescription de droit commun, mais par le délai spécial de prescription de dix ans.



Elle doit donc être déclarée recevable.



- Sur le fond :



La demande principale des consorts [H] et la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires ont en réalité le même objet, qui est de déterminer la position, débitrice ou créditrice, du compte individuel de répartition de charges des appelants.



La cour observe en premier lieu que les comptes du syndicat correspondant aux exercices 2004 à 2018 ont été approuvés par l'administrateur provisoire, après qu'ils aient été rectifiés par l'expert-comptable Monsieur [M], permettant la remise à jour de l'ensemble des comptes individuels des copropriétaires. 



Le budget prévisionnel de l'exercice 2019/2020 a également été adopté sur avis favorable des membres du conseil syndical, permettant de recouvrer auprès des copropriétaires les appels de fonds correspondants.



En outre, dans le cadre du présent litige, l'expert [M] a repris les archives de la copropriété pour procéder à la reconstitution du compte individuel de répartition de charges de feue [P] [J] depuis 2004, et conclu que celui-ci présentait un solde débiteur de 4.284,02 euros au 16 janvier 2020, les pièces produites aux débats par les appelants n'étant pas de nature à contredire cette analyse.



Il résulte au contraire d'un courrier de l'ancien syndic le cabinet ESPACE GESTION que l'inversion des charges de chauffage entre les bâtiments l'Agapanthe et l'Amarante au cours des années 2008 à 2013 avait donné lieu à régularisation au cours de l'année 2014.



Il ressort également d'un courrier de la SMGI en date du 19 février 2016 qu'après examen des relevés des compteurs d'eau pour la période de 2004 à 2014 il n'avait été finalement relevé aucune anomalie de nature à justifier une rectification comptable en faveur de l'intéressée.



Il convient en conséquence de débouter les consorts [H] des fins de leur action et de les condamner en revanche conjointement, chacun à proportion des droits recueillis dans la succession de leur mère, à payer au syndicat la somme de 4.284,02 euros au titre du solde débiteur de leur compte de répartition de charges provisoirement arrêté au 16 janvier 2020, outre celle de 608,88 euros au titre des honoraires versés à l'expert [M]. 





Sur les demandes dirigées contre la SMGI :



- Sur la recevabilité :



C'est à bon droit que le tribunal a déclaré irrecevable la demande tendant à condamner la SMGI, solidairement avec le syndicat des copropriétaires, à rectifier le compte individuel de répartition de charges de Madame [J], en retenant que la défenderesse avait été dessaisie de plein droit de ses fonctions de syndic à compter de l'ordonnance portant désignation de l'administrateur provisoire.



Cependant le premier juge a omis de se prononcer sur la demande additionnelle en paiement de dommages-intérêts formée à l'encontre de l'ancien syndic en raison des fautes commises à l'occasion de sa gestion, cette prétention étant en revanche parfaitement recevable.



- Sur le fond :



Dans son rapport adressé le 10 avril 2019 au président du tribunal judiciaire de Nice, produit aux débats, Maître [D] indique avoir introduit une action en justice à l'encontre de la SMGI en raison des fautes commises dans sa gestion.



Cette action, engagée pour le compte du syndicat, ne fait pas obstacle à l'action individuelle exercée par un copropriétaire, à la condition toutefois de justifier d'un préjudice personnel. Or les consorts [H], venant aux droits de [P] [J], ne justifient pas avoir subi un tel préjudice, de sorte qu'ils doivent être déboutés de leur demande en dommages-intérêts.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire,



Infirme le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré irrecevables les demandes formées par [P] [J] à l'encontre du syndicat des copropriétaires,



Statuant à nouveau de ce chef, déclare recevables les demandes formées par [S] et [U] [H] à l'encontre du syndicat des copropriétaires, mais les rejette au fond,



Condamne conjointement [S] et [U] [H], chacun à proportion des droits recueillis dans la succession de leur mère, à payer au syndicat la somme de 4.284,02 euros au titre du solde débiteur de leur compte de répartition de charges provisoirement arrêté au 16 janvier 2020, outre celle de 608,88 euros au titre des honoraires versés à l'expert [M],



Confirme le jugement en ce qu'il a déclaré irrecevable la demande formée par [P] [J] aux fins de voir condamner la Société Méditerranéenne de Gestion Immobilière à rectifier son compte individuel de répartition de charges,



Y ajoutant, déboute les consorts [H] de leur demande en paiement de dommages-intérêts dirigée contre la Société Méditerranéenne de Gestion Immobilière en raison de ses fautes de gestion,



Confirme le jugement quant aux dépens et frais irrépétibles,



Y ajoutant, condamne [S] et [U] [H] aux dépens d'appel, ainsi qu'à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,



Déboute la Société Méditerranéenne de Gestion Immobilière de sa demande fondée sur le même texte.



LA GREFFIERE LE PRESIDENT