Tribunal Judiciaire · 8ème chambre 1ère section — 9 janvier 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copies exécutoires
délivrées le :


■

8ème chambre 
1ère section

N° RG 21/09150 
N° Portalis 352J-W-B7F-CUYUK

N° MINUTE : 

Assignation du :
30 Juin 2021





ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT
rendue le 09 Janvier 2024

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] représenté par son syndic, le Cabinet GRATADE
[Adresse 4]
[Localité 5]

représenté par Maître Hela KACEM de la SELARL KACEM ET CHAPULUT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0220

DEFENDERESSE 

S.A.S. FONCIA LAPORTE
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Maître Didier SITBON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C2472

MAGISTRAT DE LA MISE EN ETAT

Madame Elyda MEY, Juge

assistée de Madame Lucie RAGOT, Greffier

DÉBATS

A l’audience du 20 novembre 2023, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue le 09 Janvier 2024.

ORDONNANCE

Prononcée par mise à disposition au greffe 
Contradictoire
en premier ressort






EXPOSÉ DU LITIGE

L'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 7] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, et avait pour syndic la SAS Foncia Laporte jusqu'à l'assemblée générale du 27 novembre 2019. 

Par acte d'huissier délivré le 30 juin 2021, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble précité, représenté par son syndic en exercice, a assigné devant la juridiction de céans la SAS Foncia Laporte (ci-après "la société Foncia") afin d'obtenir, à titre principal, sa condamnation au paiement d'une somme de 49.426,57 euros en réparation du préjudice prétendument subi du fait de sa négligence fautive subséquent au "défaut de réalisation des travaux nécessaires à l'entretien et à la sauvegarde des parties communes". 

Aux termes de ses dernières conclusions d'incident signifiées par voie électronique le 23 juin 2023, la société Foncia demande au juge de la mise en état de :

"Vu les articles 122 et 789 du code de procédure civile, 
Vu l'article 2224 du code civil, 
Vu l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965, 
- Juger le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic, irrecevable dans son action et ses demandes, dirigées à l'encontre de la SAS Foncia Laporte, atteintes par la prescription quinquennale, 
- Prononcer l'irrecevabilité de l'action et des demandes du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] dirigées à l'encontre de la SAS Foncia Laporte, atteintes par la prescription quinquennale,
- Juger le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic, irrecevable dans son action et ses demandes, dirigées à l'encontre de la SAS Foncia Laporte, pour "défaut de réalisation des travaux nécessaires à l'entretien et à la sauvegarde des parties communes", alors qu'informé des désordres depuis l'assemblée générale du 29 juin 2010, et assisté d'un conseil syndical, élu chaque année, il a toujours donné quitus à la SAS Foncia Laporte de sa gestion à chaque assemblée générale depuis 2010, 
- Prononcer l'irrecevabilité de l'action et des demandes du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] dirigées à l'encontre de la SAS Foncia Laporte, en raison du quitus donné par toutes les assemblées générales depuis 2010, 
- Réserver les dépens".

La société Foncia soutient à titre principal, au visa de l'article 2224 du code civil, que l'action engagée à son encontre par le syndicat des copropriétaires est prescrite dès lors qu'elle a été engagée plus de dix ans après la connaissance par ce dernier des désordres pour la gestion desquels il prétend que son ancien syndic aurait fait preuve de négligence fautive. 

Elle soutient, subsidiairement, de ce que le syndicat des copropriétaires est irrecevable à solliciter l'engagement de sa responsabilité en sa qualité d'ancien syndic de l'immeuble alors que les assemblées générales ayant eu lieu depuis 2010 ont toujours délivré quitus à son syndic, alors en exercice, et ce jusqu'à la fin de son mandat. 

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 09 février 2023, le syndicat des copropriétaires demande au juge de la mise en état de :


"Vu l'article 2224 du code civil, 
- Rejeter la fin de non-recevoir soulevée par la société la société Foncia Laporte, l'action du syndicat des copropriétaires n'étant pas prescrite, 
- Rejeter la fin de non-recevoir soulevée par la société la société Foncia Laporte, le quitus invoqué ne pouvant la décharger de sa responsabilité, 
- Réserver les dépens." 

Le syndicat des copropriétaires s'oppose aux moyens d'irrecevabilité allégués par la société Foncia. 

Il soutient avoir découvert l'ampleur des désordres dénoncés et avoir été informé de la nécessité de faire réaliser les travaux de sécurisation et de réparation de l'immeuble, dont il demande remboursement à leur ancien syndic sur le fond, uniquement la fin de l'année 2019, de sorte qu'il ne pouvait agir utilement avant cette date à l'encontre de la société Foncia. 

Il soutient également que la société Foncia ne saurait se prévaloir utilement des quitus qui lui ont été accordés lors des assemblées générales depuis 2010 dès lors qu'il n'avait jamais été porté à la connaissance des copropriétaires, avant la fin de l'année 2019, la nécessité de la réalisation de travaux supplémentaires à ceux réalisés en 2010, alors que les quitus ne concernent que les actes de gestion dûment portés à la connaissance du syndicat. 

L'affaire a été appelée utilement pour plaidoiries sur incident à l'audience du 20 novembre 2023, puis mise en délibéré au 09 janvier 2024. 

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l'action du syndicat des copropriétaires 

Sur le moyen tiré de la prescription 

Aux termes de l'article 42 alinéa premier de loi du 10 juillet 1965 "Les dispositions de l'article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat."

L'article 2224 du code civil énonce que "les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer". Il résulte de ce texte que le point de départ de la prescription ne peut dépendre des seules diligences de celui qui entend mettre en œuvre un droit.

Sur ce,

Aux termes de l'acte introductif d'instance, la demande de remboursement formée par le syndicat des copropriétaires porte sur des travaux qui auraient été exécutés, en 2020, en raison d'une situation d'urgence consécutive à l'état de délabrement avancé de l'immeuble. 

Il ressort des éléments produits au débat que lors de l'assemblée générale du 29 juin 2010, des travaux de maçonnerie ont été soumis au vote des copropriétaires, au niveau du balcon du 6ème étage sur rue, correspondant à l'appartement de la SCI Bouteiller-Bonnet. 





Pour autant, la société Foncia ne produit aucun élément de nature à établir que ces travaux étaient déjà, en 2010, liés à une situation de délabrement avancé de l'immeuble, de sorte que le point de départ du délai de prescription ne saurait être fixé à cette date. 

A l'inverse, le syndicat des copropriétaires communique un écrit émanant de la Ville de [Localité 6], direction du logement et de l'habitat, daté du 20 décembre 2019, adressé à la société Foncia et qui indique qu'elle a été "amenée, par l'intermédiaire d'une visite réalisée le 15 novembre 2019 par un architecte de sécurité, à constater de graves désordres affectant le balcon filant avec loggia du logement situé au 6ème étage, droite face. 
Lors de sa visite, l'architecte de sécurité a fait les constatations suivantes :
- mauvais état des maçonneries constituant le support des garde-corps (…)
- la situation est susceptible d'entraîner des chutes de matériaux sur la voie publique. 
Cette situation constitue un péril au sens de l'article L.511-1 du code de la construction et de l'habitation. 
Les désordres constatés, objets de la présente lettre contradictoire, nécessitent l'exécution de mesures suivantes : (...)". 

Ces éléments d'inquiétude avaient été portés à la connaissance de la société Foncia par la SCI Bouteiller-Bonnet au mois d'octobre 2019, sans pour autant qu'il soit établi que ce dernier a répercuté les informations sans délai au syndicat des copropriétaires. 

C'est par un écrit daté du 26 décembre 2019 que le nouveau syndic de l'immeuble a été informé de ces éléments, via la SCI Bouteiller- Bonnet, produit aux débats par le syndicat en pièce 4.

Par conséquent, il sera retenu que le syndicat n'a eu connaissance des faits dommageables lui permettant d'agir qu'à compter du 26 décembre 2019, de sorte que son action, engagée avant l'expiration du délai quinquennal, est recevable, lesdits faits dommageables étant survenus durant la période d'exercice du mandat de la société Foncia. 

Le moyen d'irrecevabilité pour prescription de l'action soulevée par la société Foncia sera donc rejeté. 

Sur le moyen tiré de la délivrance du quitus

L'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que le syndic est chargé "d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci".

Le quitus entraîne ratification par l'assemblée de tous les actes dont elle a eu connaissance même s'ils excédaient les pouvoirs du syndic, et renonciation à critiquer l'exécution du mandat du syndic (Civ. 3ème, 27 mars 2012, n°11-11.113).

Sur ce, 

S'il n'est pas contesté que l'assemblée générale des copropriétaires a régulièrement donné quitus à la société Foncia entre 2010 et 2019, cela portait sur les actes de gestion dont elle avait alors connaissance, et ne pouvait donc porter sur les faits objets du présent litige, dont il a été démontré supra que le syndicat des copropriétaires en avait été informé postérieurement à l'assemblée générale de 2019. 


Par conséquent, le moyen d'irrecevabilité tiré de la délivrance du quitus ne saurait prospérer et sera également rejeté. 

Sur les demandes accessoires

Il convient de réserver les dépens de l'incident. 

PAR CES MOTIFS

Nous, juge de la mise en état, statuant par ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe et susceptible d'appel dans les conditions de l'article 795 du code de procédure civile,

REJETONS les moyens d'irrecevabilité soulevés par la SAS Foncia Laporte, 

RESERVONS les dépens de l'incident, 

RENVOYONS l'examen de l'affaire à l'audience de mise en état du 11 mars 2024 à 10h10 pour conclusions en réplique au fond de la partie demanderesse, à signifier avant le 4 mars 2024, à défaut clôture,

REJETONS toutes autres demandes.


Faite et rendue à Paris le 09 Janvier 2024.



Le Greffier Le Juge de la mise en état