Tribunal Judiciaire · Chambre 5/Section 1 — 10 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 de BOBIGNY


JUGEMENT CONTENTIEUX DU 10 JANVIER 2024


Chambre 5/Section 1
AFFAIRE: N° RG 23/07417 - N° Portalis DB3S-W-B7H-XTUH
N° de MINUTE : 24/00038


DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER SIS [Adresse 3], représenté par son syndic, le cabinet FONCIA PARIS EST SAS, agissant poursuites et diligences de ses représentaux légaux.
[Adresse 4]
[F]
représentée par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E1811

C/

DEFENDEURS

Madame [P] [J] veuve [G]
[Adresse 9] 
Algérie
Non représentée

Monsieur [V] [G]
[Adresse 1]
[Localité 7]
Non représenté

Monsieur [M] [G]
[Adresse 9] 
Algérie
Non représenté 

Madame [Y] [G]
[Adresse 5]
[Localité 6]
Non représentée





COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.


DÉBATS

Audience publique du 22 Novembre 2023.


JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.


EXPOSE DU LITIGE

Madame [P] [J] veuve [G], Monsieur [V] [G], Monsieur [M] [G] et Madame [Y] [G] sont propriétaires du lot n°1 de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 8] (93).
 
Par actes de commissaire de justice des 02 juin 2023 et 06 juin 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 8] (93), représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA PARIS EST, a fait assigner Madame [P] [J] veuve [G], Monsieur [V] [G], Monsieur [M] [G] et Madame [Y] [G] aux fins, notamment, de paiement d'arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :
CONDAMNER solidairement Madame [P] [J], Monsieur [V] [G], Monsieur [M] [G] et Madame [Y] [G] au paiement d'une somme de 13.891,99 euros au titre des charges courantes impayées (échéance du 2ème trimestre 2023 incluse).
ORDONNER la capitalisation des intérêts.
CONDAMNER solidairement Madame [P] [J]. Monsieur [V] [G], Monsieur [M] [G] et Madame [Y] [G] au paiement d'une somme de 2.000,00 euros à titre de dommages et intérêts.
ORDONNER 1'exécution provisoire de la décision à intervenir.
CONDAMNER solidairement Madame [P] [J]. Monsieur [V] [G], Monsieur [M] [G] et Madame [Y] [G] à verser au Syndicat des copropriétaires de 1'ensemble immobilier sis [Adresse 3] une indemnité d'un montant de 1.200,00 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement cités, Madame [P] [J] veuve [G], Monsieur [V] [G], Monsieur [M] [G] et Madame [Y] [G] n’ont pas constitué avocat.

L'affaire a été clôturée par ordonnance du 19 septembre 2023 et fixée à l'audience du 22 novembre 2023. Elle a été mise en délibéré au 10 janvier 2024.


En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- les pièces justifiant de la qualité de copropriétaires de Madame [P] [J] veuve [G], Monsieur [V] [G], Monsieur [M] [G] et Madame [Y] [G] (matrice cadastrale prouvant la qualité de propriétaire de Monsieur [T] [G], son acte de décès et l'attestation notariale immobilière après décès) ;
- l’extrait du compte copropriétaire ;
- les procès-verbaux des assemblées générales des 13 mars 2018, 12 décembre 2018, 29 janvier 2020, 24 mars 2021 et 10 mars 2022 ayant approuvé les comptes des exercices annuels 2017/2018, 2018/2019 et 2019/2020 ainsi que les budgets prévisionnels au titre de 2020/2021 et 2021/2022 dont découlent les charges réclamées, étant précisé que les exercices vont du 1er octobre d'une année au 30 septembre de l'année suivante ;
- les appels de fonds adressés au copropriétaire,
- la mise en demeure du 25 février 2022,
- le contrat de syndic en vigueur du 1er juillet 2022 au 30 juin 2024.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l'arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Il convient cependant de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l'objet d'une condamnation distincte, soit la somme de 1.841,15 euros.


Le règlement de copropriété prévoit expressément à la section III du chapitre quatrième la solidarité pour le paiement des charges entre les copropriétaires indivis d'un même lot.

Ainsi, il convient de condamner solidairement Madame [P] [J] veuve [G], Monsieur [V] [G], Monsieur [M] [G] et Madame [Y] [G] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 12.050,84 euros (12.960,00 – 1.841,15) à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 02 juin 2023, appel provisionnel du 2ème trimestre 2023 inclus.

L'article 1231-7 du code civil dispose qu’en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement. L'intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter du prononcé du présent jugement.


Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s'agisse d'intérêts dus au moins pour une année entière.

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.


Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi, ainsi que l'a d'ailleurs jugé la cour de cassation (3e Civ. 07 octobre 2019, 08-19001, 08-19631).

De surcroît, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes. 

En l'espèce, si le syndicat des copropriétaires ne formalise pas en tant que tel une demande au titre des frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il n'en demeure pas moins qu'il sollicite au travers de ses conclusions et de l'extrait de compte joint en procédure la somme de 1.841,15 euros au titre de ces frais.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie cependant d'aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l'article 64 du décret du 17 mars 1967 sur la période étudiée avant sa mise en demeure du 25 février 2022. La sommation de payer du 20 octobre 2017 ne peut en effet être valablement être prise en considération, étant antérieure de plus de 14 mois de la période au titre de laquelle le syndicat des copropriétaires formule ses demandes. Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires est mal fondé à solliciter la prise en charge par les seuls copropriétaires défendeurs des frais de recouvrement exposés avant le 25 février 2022.

En outre, il est imputé des frais au titre de « suivi procédure recouvrement » à hauteur de 140 euros les 15 mars 2022, 1er juillet 2022, 14 septembre 2022 et 1er janvier 2023, dont il n'est pas justifié. 
La transmission d'une facture ne peut en effet permettre d'établir à quoi correspondent de tels frais. De surcroît, aucun contrat de syndic applicable à l'une de ces dates n'étant versé, il ne peut là encore être vérifié la concordance entre les sommes dont il est demandé le paiement et la tarification prévue audit contrat de syndic. Il convient dès lors de rejeter la demande formulée à ce titre.

Il convient également de déduire les frais de « constitution de dossier »  qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.

Il convient dès lors de rejeter la demande au titre des frais nécessaires au recouvrement.


Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l'article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. »

En l'espèce, Madame [P] [J] veuve [G], Monsieur [V] [G], Monsieur [M] [G] et Madame [Y] [G] n'ont effectué aucun versement au cours de la période étudiée, soit entre le 1er janvier 2019 et le 02 juin 2023. En ne payant pas leurs charges de copropriété, ils occasionnent un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires en provoquant une désorganisation de la trésorerie, contraignant les autres copropriétaires à procéder à des avances en compensation et ce, d'autant qu'il est justifié que plusieurs travaux ont été votés lors des assemblées générales. La carence des consorts [G] dans le paiement de tels appels pèse en effet directement sur les capacités des copropriétaires à mettre en œuvre les travaux nécessaires à l'entretien et la rénovation de la copropriété.

Il y a lieu en conséquence de condamner in solidum Madame [P] [J] veuve [G], Monsieur [V] [G], Monsieur [M] [G] et Madame [Y] [G], sur le fondement de l'article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts.


Sur les demandes accessoires

Parties perdantes au sens de l'article 696 du code de procédure civile, Madame [P] [J] veuve [G], Monsieur [V] [G], Monsieur [M] [G] et Madame [Y] [G] seront condamnés in solidum aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, et à payer au syndicat demandeur la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.


PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe ;

CONDAMNE solidairement Madame [P] [J] veuve [G], Monsieur [V] [G], Monsieur [M] [G] et Madame [Y] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 8] (93), représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA PARIS EST, la somme de 12.050,84 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 02 juin 2023, appel provisionnel du 2ème trimestre 2023 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 8] (93), représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA PARIS EST, de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE in solidum Madame [P] [J] veuve [G], Monsieur [V] [G], Monsieur [M] [G] et Madame [Y] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 8] (93), représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA PARIS EST, la somme de 1.000 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Madame [P] [J] veuve [G], Monsieur [V] [G], Monsieur [M] [G] et Madame [Y] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 8] (93), représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA PARIS EST, la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [P] [J] veuve [G], Monsieur [V] [G], Monsieur [M] [G] et Madame [Y] [G] aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.


Fait au Palais de Justice, le 10 janvier 2024

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.


LA GREFFIERE LA PRESIDENTE




Madame AIT Madame THINAT