Tribunal Judiciaire · Chambre 22 / Proxi référé — 29 décembre 2023

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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N° RG 23/00454 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YBVE

Minute : 23/00690





Madame [T] [S] épouse [Y]
Monsieur [L] [Y]
Représentant : Madame [Z] [Y] (Fille) muni d’un pouvoir spécial


C/

Monsieur [F] [I] [O] [A]





ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 29 Décembre 2023




DEMANDEURS :

Madame [T] [S] épouse [Y]
[Adresse 5]
[Localité 7]

comparante en personne

Monsieur [L] [Y]
[Adresse 5]
[Localité 7]

représenté par Madame [Z] [Y] (Fille), muni d’un pouvoir spécial




DÉFENDEUR :

Monsieur [F] [I] [O] [A]
[Adresse 4]
[Localité 8]

non comparant, ni représenté




DÉBATS :

Audience publique du 01 Décembre 2023 présidée par Madame Anne de LACAUSSADE, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.


DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 29 Décembre 2023, par Madame Anne de LACAUSSADE, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, Greffier.

FAITS

Aux termes d'un acte sous seing privé du 1er février 2007, à effet du même jour, Mme [W] [Y] a consenti à M. [F] [A] un contrat de bail portant sur un local à usage d'habitation avec parking, situé [Adresse 4], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 509,40 € outre provisions mensuelles sur charges de 30,60 € et le versement d'un dépôt de garantie de 1 018,80 €. 

Le 03 mai 2023, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme en principal de 4 410,00 € au titre de l'arriéré locatif échu à cette date, visant la clause résolutoire.

PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice, délivré le 1er août 2023, Mme [T] [S] épouse [Y] et M. [L] [Y] ont fait citer M. [F] [A] devant le juge des référés de ce tribunal, aux fins de :
- constater la résiliation du contrat de bail, d'ordonner l’expulsion du défendeur et celle de tous occupants de son chef et ce, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est,
- supprimer ou subsidiairement réduire le délai de deux mois du commandement de quitter les lieux selon l'article L.412-1 du CPCE,
- condamner le défendeur au paiement d’une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle de 630 euros à compter du mois d'août 2023 jusqu'à son départ effectif, ainsi qu’au paiement de la somme de 6 300 € arrêtée au mois de juillet 2023, portant intérêts au taux légal à compter du 03 mai 2023 sur la somme de 4 410 euros,
- le condamner à lui verser la somme de 600 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens, dont le coût du commandement et de la citation.

A l’appui de leurs prétentions, les bailleurs ont exposé que les causes du commandement de payer n'avaient pas été régularisées dans les deux mois de sa délivrance, de sorte que la clause résolutoire était acquise et que l'expulsion du défendeur devait être ordonnée. Ils ont souligné l'urgence à pouvoir récupérer les lieux et le montant élevé pour eux de la dette locative.

A l'audience du 1er décembre 2023 à laquelle l'affaire a été fixée et évoquée, les demandeurs ont comparu en personne s'agissant de Mme [Y] et représenté par sa fille, Mme [Z] [H], s'agissant de M. [Y] selon pouvoir régulièrement joint à la procédure.

Ils ont maintenu les termes de l'assignation introductive d'instance, signalé l'augmentation de leur créance et mentionné l'absence de reprise des paiements des loyers courants. Ils se sont opposés, dans ces circonstances, à la suspension des effets de la clause résolutoire avec octroi de délais de paiement.

Le défendeur, cité par remise de l'acte à étude, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

Par courrier, reçu le 26 décembre 2023, il a sollicité la réouverture des débats au motif que son état de santé ne lui avait pas permis de se rendre à l'audience mais qu'il souhaitait régulariser sa situation.

MOTIFS

A titre préliminaire, il convient de juger qu'il n'y a pas lieu d'ordonner la réouverture des débats, alors que le défendeur ne produit aucune pièce à l'appui de sa demande justifiant d'une impossibilité à se rendre à l'audience, à laquelle il aurait pu également se faire représenter.


L’article 472 du code de procédure civile dispose que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été dénoncée à la préfecture, le 02 août 2023, soit plus de deux mois avant la première audience, de sorte que l’action est recevable. Le commandement a été, en outre, signifié à la Ccapex dans la Seine-Saint-Denis, le 05 mai 2023.

Aux termes de l'article 24 de la même loi, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, l'article VIII du contrat de bail stipule une telle clause résolutoire.

La lecture du décompte permet de constater que le défendeur n'a pas réglé les causes du commandement dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire est acquise.

Selon l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, le locataire n'a pas repris le paiement des loyers courants et les bailleurs s'opposent à la suspension des effets de la clause résolutoire avec octroi de délais de paiement. Au vu de ces éléments, les conditions légales n'étant pas remplies, il convient de constater que le défendeur est devenu occupant sans droit ni titre des lieux depuis le 04 juillet 2023, lieux qu'il lui appartient désormais de quitter.

A défaut de départ volontaire de sa part, il y a lieu d'autoriser son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement de quitter les lieux.

Il n'y a pas lieu de supprimer le délai de deux mois de l'expulsion, l'urgence à récupérer les locaux et le montant de la dette ne faisant pas partie des circonstances fixées à l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution dans leur version applicable au litige.

En occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis le 04 juillet 2023, le défendeur cause un préjudice au propriétaire résultant de l'indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges. Ce préjudice sera réparé conformément aux dispositions de l'article 1240 du code civil, par l'octroi d'une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle fixée comme demandé à la somme de 630 euros au paiement de laquelle le défendeur sera condamné et ce, jusqu’à son départ définitif des lieux.

Sur la provision

L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire a l'obligation de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

En l'espèce, la créance n’apparaît pas sérieusement contestable et le défendeur sera condamné au paiement d’une provision de 6 300 €, à valoir sur la dette locative échue au terme de juillet 2023 inclus, portant intérêts légaux sur la somme de 4 410 euros à compter du commandement de payer, soit le 03 mai 2023.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer et de l'assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir les bailleurs, le défendeur sera condamné à leur verser une somme globale de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référés, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort

Au principal, Renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Disons n'y avoir lieu de rouvrir les débats ;

Constatons la résiliation du contrat de bail consenti à M. [F] [A] sur un local à usage d'habitation situé [Adresse 4] ;

Ordonnons l'expulsion de M. [F] [A] du local d'habitation précité et de ses annexes, ainsi que celle de toute personne vivant sous son toit avec au besoin le concours de la force publique et d'un serrurier et rappelons que l'expulsion ne pourra intervenir que passé un délai de deux mois après le commandement de quitter les lieux ;

Condamnons M. [F] [A] à payer à Mme [T] [S] épouse [Y] et M. [L] [Y] :
- une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle d'un montant de 630 € et ce, à compter du 04 juillet 2023 et jusqu'à libération effective des lieux,
- en conséquence et d’ores et déjà, la somme provisionnelle de 6 300 €, à valoir sur la dette locative échue, terme de juillet 2023 inclus,
- la somme de 500 € au titre des frais irrépétibles ;

Rejetons le surplus des demandes ;

Condamnons M. [F] [A] aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer et de l'assignation ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de l'exécution provisoire de droit.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe.

Le GreffierLe Juge