Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 21 décembre 2023

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [C] [F]
 Madame [X] [R] épouse [F]

Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître Karim-Alexandre BOUANANE

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 23/05500 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2HSJ

N° MINUTE : 
11/2023






ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 21 décembre 2023


DEMANDERESSE
[Localité 4] HABITAT-OPH
Etablissement Public à caractère Industriel et Commercial dont le siège social est situé [Adresse 2]
représenté par le Cabinet LEGITIA en la personne de Maître Karim-Alexandre BOUANANE, avocat au barreau de PARIS,vestiaire E 1971

DÉFENDEURS
Monsieur [C] [F]
demeurant [Adresse 3] 
[Adresse 1]
comparant en personne

Madame [X] [R] épouse [F]
demeurant [Adresse 3] 
[Adresse 1]
comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Romain BRIEC, Juge des contentieux de la protection
assistés de Lisa BOUCHEMMA, Greffière lors des débats et de Christopher LEPAGE, Greffier lors du délibéré

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 24 octobre 2023

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 21 décembre 2023 par Romain BRIEC, Juge, assistés de Lisa BOUCHEMMA, Greffière lors des débats et de Christopher LEPAGE, Greffier lors du délibéré

Décision du 21 décembre 2023
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/05500 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2HSJ


EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 10 novembre 2021, [Localité 4] HABITAT-OPH a donné à bail à Monsieur [C] [F] et Madame [X] [R] épouse [F] un appartement à usage d’habitation avec cave accessoire situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 544,27 euros, outre une provision sur charges. 

Des loyers étant demeurés impayés, [Localité 4] HABITAT-OPH a fait signifier par acte de commissaire de justice du 10 janvier 2023 un commandement de payer la somme de 3543,44 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme du mois de décembre 2022 inclus, et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice du 6 juin 2023, [Localité 4] HABITAT-OPH a fait assigner en référé Monsieur [C] [F] et Madame [X] [R] épouse [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :
- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, 
- ordonner l'expulsion des preneurs et de tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est,
- ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques de Monsieur [C] [F] et Madame [X] [R] épouse [F],
- condamner solidairement Monsieur [C] [F] et Madame [X] [R] épouse [F] à lui payer une provision au titre des loyers et charges impayés, terme du mois d’avril 2023 inclus, soit la somme de 4350,10 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, ainsi qu'une indemnité d'occupation provisionnelle jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi,
- condamner solidairement Monsieur [C] [F] et Madame [X] [R] épouse [F] à lui payer la somme de 390 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 24 octobre 2023.

A cette audience, [Localité 4] HABITAT-OPH, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes, a actualisé celle relative à l'arriéré de loyers à la somme de 5598,54 euros, terme de septembre 2023 inclus. Elle a ajouté que le dernier versement date du 15 mai 2023 pour un montant de 1500 euros.

Monsieur [C] [F] et Madame [X] [R] épouse [F] ont comparu à l’audience utile. Ils ont indiqué avoir fait un versement de 500 euros pour le loyer courant par chèque le 10 octobre 2023. Ils ont précisé que leur loyer résiduel était de 276,11 euros par mois jusqu’à l’arrêt des APL en juin 2023 et qu’un rendez-vous est prévu le 2 novembre 2023 avec la CAF pour la reprise des APL. Ils ont fait état de ressources de 1499 euros par mois de prestations CAF et ont informé avoir 3 enfants à charge. Ils ont exposé aussi être tenus par des mensualités de 200 euros pour le remboursement d’un crédit. Ils ont sollicité en substance à l’audience de pouvoir se maintenir dans l’appartement et d’apurer leur dette par des versements complémentaires en sus du loyer.

Monsieur [C] [F] et Madame [X] [R] épouse [F] ont été autorisés à communiquer par note en délibéré au plus tard le 27 octobre 2023 le justificatif du paiement du loyer courant d’octobre 2023.

A l'issue de l'audience, la décision a été mise en délibéré au 21 décembre 2023 par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera relevé que les locataires ont produit par note en délibéré du 27 octobre 2023 le justificatif de leur paiement effectif par chèque bancaire de la somme de 500 euros encaissé par le bailleur le 25 octobre 2023, selon le décomte communiqué au 27 octobre suivant. Les autres pièces versées seront rejetées car n’ayant pas été autorisées à l’audience.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 8 juin 2023 soit au moins deux mois avant l’audience, et la situation a été signalée à la CCAPEX le 13 janvier 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 6 juin 2023. 

En conséquence, l’action introduite par [Localité 4] HABITAT-OPH est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. 



En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé par les parties le 10 novembre 2021 comporte une clause résolutoire prévoyant qu'en cas de défaut de paiement des loyers et charges, le bail sera résilié de plein droit deux mois (correspondant au droit applicable en l’espèce) après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux, conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié aux locataires le 10 janvier 2023 pour la somme en principal de 3543,44 euros.

Au vu du décompte, ce commandement est demeuré infructueux pendant deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du10 mars 2023.

Sur le montant de l'arriéré locatif

Monsieur [C] [F] et Madame [X] [R] épouse [F] sont redevables des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce [Localité 4] HABITAT-OPH produit un décompte faisant apparaître que Monsieur [C] [F] et Madame [X] [R] épouse [F] restaient devoir la somme de 5903,27 euros à la date du 10 octobre 2023, échéance du mois de septembre 2023 incluse (la dernière somme au crédit est de 91,62 euros le 30 juin 2023, à savoir un virement CAF).

Les frais de poursuite, d’un montant de 304,73 euros, dont il n'est pas démontré qu'ils sont dus contractuellement, seront retirés conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précisant que le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative, étant rappelé que les frais du commandement de payer et de l'assignation sont inclus dans les dépens.

Pour la somme au principal de 5598,54 euros, Monsieur [C] [F] et Madame [X] [R] épouse [F] n’en contestent ni le principe ni le montant.




Ils seront donc condamnés à titre de provision au paiement de la somme de 5598,54 euros arrêtée au 10 octobre 2023, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3543,44 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil. 

Monsieur [C] [F] et Madame [X] [R] épouse [F] seront également condamnés au paiement à compter du 11 octobre 2023, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu'il convient de fixer à titre provisionnel au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées, et ce jusqu'à la libération effective des lieux.

Il est constant que les défendeurs sont unis par les liens du mariage et la dette a une nature ménagère. Ils seront donc condamnés solidairement sur le fondement de l'article 220 du code civil. Une clause de solidarité figure aussi dans le contrat de bail (article 10). Les défendeurs seront donc condamnés au paiement de cette somme provisionnelle solidairement.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Conformément aux articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 1343-5 du code civil, le juge peut, même d'office, accorder au locataire défaillant en situation de régler sa dette des délais de paiement dans la limite de trois années.

Pendant le cours des délais ainsi accordés et si le paiement du loyer courant a été repris (cette dernière condition peut cependant être écartée par le bailleur), les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. 

Pour remarque, dans la loi du 27 juillet 2023, le législateur n’a pas entendu préciser s’il entendait dans la notion de “loyer intégral” le paiement intégral du “loyer contractuel” ou seulement du “loyer résiduel” après déduction des aides éventuelles au logement, comme condition de la suspension de la clause résolutoire. 

Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne jamais avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, les locataires ont sollicité en substance à l’audience de pouvoir se maintenir dans les lieux. Ils justifient de la reprise du paiement du loyer courant d’octobre 2023 au vu du décompte du bailleur qu’ils ont produit eux-mêmes par note en délibéré, à savoir un chèque de 500 euros encaissé par le bailleur le lendemain de l’audience le 25 octobre 2023 qu’ils disent avoir établi le 10 octobre précédent, équivalent presque au montant du loyer contractuel (544,27 euros hors charges au jour de la signature du bail) et étant très au-delà du loyer résiduel qui serait dû si les APL étaient maintenues. Les preneurs ont d’aillers aussi initié une démarche auprès de la CAF pour la reprise prochaine des versements des APL. La condition de reprise du paiement par le locataire du loyer intégral avant les débats pour la suspension des effets de la clause résolutoire, prévue par la loi du 27 juillet 2023, sera donc en l’espèce, faute de plus amples précisions dans la loi, considérée comme respectée. Par ailleurs, Monsieur [C] [F] et Madame [X] [R] épouse [F] établissent en outre bénéficier de prestations CAF qui leur procurent une capacité financière suffisante pour payer les loyers courants tout en apurant leur dette locative dans les délais légaux et en assumant leurs autres charges, telles qu’exposées à l’audience. Il convient en conséquence de leur accorder d’office des délais de paiement dans les termes du dispositif. 

Faute pour Monsieur [C] [F] et Madame [X] [R] épouse [F] de respecter les modalités de paiement ainsi accordées, le solde de l'arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant leur expulsion avec si nécessaire l'assistance de la force publique.

Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [C] [F] et Madame [X] [R] épouse [F] parties perdantes, supporteront in solidum la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de l'assignation et du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, par décision contradictoire, susceptible d'appel et prononcée par mise à disposition au greffe,


CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 novembre 2021 entre [Localité 4] HABITAT-OPH et Monsieur [C] [F] et Madame [X] [R] épouse [F], concernant l’appartement à usage d’habitation avec cave accessoire situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 10 mars 2023 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [C] [F] et Madame [X] [R] épouse [F] à payer à [Localité 4] HABITAT-OPH à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés et indemnités d’occupation au 10 octobre 2023, échéance du mois de septembre 2023 incluse (la dernière somme au crédit est de 91,62 euros de prestation CAF) la somme de 5598,54 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 10 janvier 2023 pour la somme de 3543,44 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISONS Monsieur [C] [F] et Madame [X] [R] épouse [F] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités d'un montant d'au moins 155 euros et une 36 ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, sauf meilleur accord des parties ; 

PRECISONS que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPENDONS l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail sera réputé n'avoir jamais été résilié ;

RAPPELONS en revanche qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité ou du loyer à son terme :
* la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets et le bail sera résilié,
* le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
* Monsieur [C] [F] et Madame [X] [R] épouse [F] devront quitter les lieux en respectant les obligations de tout locataire sortant (état des lieux et remise des clés notamment),
* Monsieur [C] [F] et Madame [X] [R] épouse [F] seront solidairement tenus au paiement à [Localité 4] HABITAT-OPH d'une indemnité d'occupation payable au plus tard le 30 de chaque mois et fixée par provision au montant des loyers qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail augmenté des charges dûment justifiées et ce jusqu'à complète libération des lieux à compter du 11 octobre 2023, 
* qu'à défaut pour Monsieur [C] [F] et Madame [X] [R] épouse [F] de libérer les lieux volontairement et deux mois après la signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux resté sans effet, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si besoin est, 
* que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [C] [F] et Madame [X] [R] épouse [F] à verser à [Localité 4] HABITAT-OPH une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ; 

CONDAMNONS in solidum Monsieur [C] [F] et Madame [X] [R] épouse [F] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de l'assignation et du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection