Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 21 décembre 2023

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [X] [K]
 Préfecture


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître Yasmina ZOUAOUI

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 23/06835 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2T4S

N° MINUTE : 
13/2023






ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 21 décembre 2023


DEMANDERESSE
La société HENEO (anciennement dénommée LERICHEMONT), dont le siège social est situé [Adresse 3] - [Localité 1]
représentée par Maître Yasmina ZOUAOUI, avocat au barreau de PARIS,vestiaire E1311

DÉFENDEUR
Monsieur [X] [K]
demeurant [Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 2]
comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Romain BRIEC, Juge des contentieux de la protection
assistés de Lisa BOUCHEMMA, Greffière lors des débats et de Christopher LEPAGE, Greffier, lors du délibéré

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 24 octobre 2023

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 21 décembre 2023 par Romain BRIEC, Juge, assistés de Lisa BOUCHEMMA, Greffière lors des débats et de Christopher LEPAGE, Greffier, lors du délibéré


Décision du 21 décembre 2023
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/06835 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2T4S

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 24 novembre 2014, la SAS LERICHEMONT, désormais dénommée la SAS HENEO, a donné en location un appartement meublé à Monsieur [X] [K] situé dans le foyer-logement du [Adresse 4] [Localité 2], pour une redevance mensuelle de 395,23 euros charges comprises.

Des redevances étant demeurées impayées, la SAS HENEO a fait signifier en dernier lieu le 14 avril 2023 par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 1238,41 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif au 5 avril 2023, terme de mars 2023 inclus et visant la clause résolutoire contractuelle. Un premier commandement de payer du 2 août 2022 avait été signifié à Monsieur [X] [K], lequel avait alors apuré sa dette (le décompte étant créditeur en dernier au 5 octobre 2022).

Par acte de commissaire de justice en date du 11 août 2023, la SAS HENEO a fait assigner Monsieur [X] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de résidence liant les parties,
- ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est, sous astreinte de 500 euros par jours de retard dans les quinze jours de la décision à intervenir,
- ordonner la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,
- condamner Monsieur [X] [K] à lui payer les redevances impayées, soit la somme de 1221,49 euros au 19 juin 2023, échéance de mai 2023 incluse, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant de la redevance si le contrat de résidence s'était poursuivi,
- condamner le défendeur à lui payer la somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris les frais de l’assignation.

A l'audience du 24 octobre 2023, la SAS HENEO, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a actualisé sa créance à la somme de 741,53 euros, arrêtée au 10 octobre 2023. Elle s’est opposée à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [X] [K] a comparu en personne et a reconnu le montant de la dette locative. Il a fait état de ressources mensuelles de près de 1200 euros et a indiqué avoir effectué des réglements récents pour payer ses redevances et apurer la dette. Il a sollicité à l’audience des délais de paiement et proposé d’apurer sa dette à hauteur de 100 euros par mois. Il a en outre sollicité un délai pour quitter les lieux en cas de résiliation du titre d’occupation.

La SAS HENEO a été autorisée à communiquée par note en délibéré au plus tard le 27 octobre 2023 un décompte actualisé faisant apparaître le cas échéant les derniers prélèvements et versements de Monsieur [X] [K]. Ce dernier a également été autorisé à produire sa dernière fiche de paie de nature à étayer de ses ressources.
La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 21 décembre 2023. 


MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera relevé que la SAS HENEO a communiqué par note en délibéré en date du 27 octobre 2023 un décompte actualisé en date du 26 octobre précédent laissant apparaître une dette de Monsieur [X] [K] d’un montant de 741,53 euros, échéance de septembre 2023 inlcuse, ainsi que de la réalité de prélèvements et versements effectifs de l’intéressé courant les 5 et 10 octobre 2023 (la dette était de 1874,61 euros au 30 septembre 2023). Il apparaît en outre que le compte du preneur est débiteur depuis octobre 2022. Monsieur [X] [K] a produit en date du 24 octobre 2023 sa fiche de paie pour la période de septembre 2023 portant sur une rémunération de 280,78 euros net après retenues pour 76 heures travaillées.

Par ailleurs, en application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend, et, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d'occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Monsieur [X] [K] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu'au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.


Sur la résiliation du titre d'occupation

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L'article 1225 précise qu'en présence d'une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En matière de logement-foyer plus précisément, en application de l'article L.633-2 du code de la construction et de l'habitation, le contrat est conclu pour une durée d'un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :
- inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;
- cessation totale d'activité de l'établissement ;
- cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement considéré.

L'article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L. 633-2 sous réserve d'un délai de préavis :
a) d'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.
b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement telles qu'elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l'établissement cesse son activité.

Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d'un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire (Ccass Civ 3ème 1 décembre 2016, n° 15-27.795). 

En l'espèce, le contrat de résidence conclu le 24 novembre 2014 contient une clause résolutoire (article 7) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié en dernier lieu le 14 avril 2023, pour la somme en principal de 1238,41 euros. Ce commandement, régulièrement délivré à étude, correspond bien à une dette justifiée à hauteur du montant des redevances échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Il ressort du décompte produit que la somme visée au commandement correspondait bien à un montant équivalent à au moins deux mois d'arriéré de redevances et que Monsieur [X] [K] n'a pas réglé l'intégralité de la dette dans le délai d'un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de résidence étaient réunies à la date du 14 mai 2023.



Monsieur [X] [K] étant sans droit ni titre depuis 15 mai 2023, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique. 

Il n'apparaît pas non plus nécessaire d'assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation (voir ci-après), de nature à réparer le préjudice subi par la contrat de résidenceleresse satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution. 

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.


Sur la demande de délai pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L. 613-1 du code de la construction et de l'habitation, L. 412-3, L. 412-4, L. 412-6 à L. 412-8 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l'espèce, il sera relevé que Monsieur [X] [K] ne justifie pas de démarche en vue de son relogement ni d’une situation de chargé de famille ou de toute autre situation particulière qui justifierait l’octroi d’un délai pour quitter les lieux. Sa demande sera en conséquence rejetée, remarque faite qu’il a vocation à bénéficier des dispositions de l’article 412-7 du code des procédures civiles d’exécution relative à la trêve hivernale.


Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Monsieur [X] [K] est redevable des redevances impayés jusqu'à la date de résiliation du contrat de résidence en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, la SAS HENEO produit un décompte démontrant que Monsieur [X] [K] reste lui devoir la somme de 741,53 euros à la date du 26 octobre 2023, cette somme correspondant à l'arriéré des redevances impayés et aux indemnités d'occupation échues à cette date. 

Pour la somme au principal, Monsieur [X] [K] n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience. 

Il sera donc condamné à titre de provision au paiement de la somme de 741,53 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer. 

Monsieur [X] [K] sera aussi condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 27 octobre 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des redevances et charges qui auraient été dus si le contrat de résidence s'était poursuivi.


Sur la demande de délai de paiement

En vertu de l'article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l'espèce, Monsieur [X] [K] a justifié d’une situation financière relativement précaire au vu de sa dernière fiche de paie : emploi à temps partiel, retenues sur salaire. Il a en outre repris le paiement de sa redevance d’occupation et a effectué des versements volontaires récents pour honorer, même partiellement, ses engagements en vertue du titre d’occupation. Il est enfin en mesure de respecter un échéancier au vu du montant asssez faible de la dette au 26 octobre 2023. Il lui sera en conséquence accordé des délais de paiement selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision.


Sur les demandes accessoires

Monsieur [X] [K], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 14 avril 2023 et de l’assignation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SAS HENEO les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

RENVOYONS au principal les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'urgence et l'absence de contestation sérieuse,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de résidence conclu le 24 novembre 2014 entre la SAS HENEO et Monsieur [X] [K] concernant le logement 0806 situé au[Adresse 4] [Localité 2] sont réunies à la date du 14 mai 2023 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [X] [K] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [X] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SAS HENEO pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DEBOUTONS la SAS HENEO de sa demande d'astreinte ;

RAPPELONS que Monsieur [X] [K] a vocation à bénéficier des dispositions de l’article 412-7 du code des procédures civiles d’exécution relatives à la trêve hivernale ;

DISONS n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelons que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [X] [K] à verser à la SAS HENEO une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d'un montant équivalent à celui du loyer et charges et des prestations obligatoires, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 27 octobre 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ;

CONDAMNONS Monsieur [X] [K] à verser à la SAS HENEO la somme provisionnelle de 741,53 euros (décompte arrêté au 26 octobre 2023, incluant la mensualité de septembre 2023), correspondant à l'arriéré de redevances, prestations obligatoires et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 14 avril 2023 ;

AUTORISONS Monsieur [X] [K] à s’acquitter de la somme susvisée en 12 mensualités de 55 euros, le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNONS Monsieur [X] [K] à verser à la SAS HENEO une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS Monsieur [X] [K] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 14 avril 2023 et de l’assignation ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;


Le greffier,Le juge des contentieux de la protection