Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 20 décembre 2023

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Charles MOREL


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Ratiba RAHACHE 

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 23/07113 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2W6M

N° MINUTE : 
6






ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 20 décembre 2023


DEMANDERESSE
S.C.I. GIROU-BAUDIN,
 dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Ratiba RAHACHE, avocat au barreau de GRENOBLE, vestiaire :

DÉFENDERESSE
Madame [T] [U], 
demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Charles MOREL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0030

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Morgane JUMEL, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 05 octobre 2023

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 20 décembre 2023 par Morgane JUMEL, Juge, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier


Décision du 20 décembre 2023
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/07113 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2W6M

EXPOSE DU LITIGE

Par acte d’huissier du 12 juillet 2023, la SCI GIROU-BAUDIN a fait assigner Madame [U] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, statuant en référé, afin notamment que celui-ci:

- constate l’acquisition de la clause résolutoire prévue à l’engagement de location portant sur le logement et prononce la résiliation de plein droit du bail, à la date du 11 décembre 2022, pour défaut de règlement des loyers et charges impayés ;

- autorise l’expulsion de Madame [U] [T] ainsi que de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si nécessaire, ce sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard, dès la signification de la décision à intervenir, et ce, jusqu’au jour de la complète liberation des lieux avec restitution des clés ;

- ordonne que le sort des meubles et objets garnissant les lieux loués soit régi par les dispositions des articles R. 433-5 et R.433-6 du Code des procedures civiles d’exécution aux frais, risques et perils du défendeur et de qui il appartiendra ;

- condamne Madame [U] [T] à lui payer la somme de 57.897,13 euros à titre de provision sur les loyers et provisions sur charges dus selon décompte arrêté au 7 juillet 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation ;

- condamne Madame [U] [T] à lui payer à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation, due à compter du 11 décembre 2022, date de la résiliation du bail, jusqu’à la date de libération effective et definitive des lieux, matérialisée par la remise des clés, égale au montant du loyer qui aurait été payé si le bail s’était poursuivi, outre tous frais, taxes, charges et accessoires afferents à ce logement, 

- fixe l’indemnité mensuelle d’occupation due par Madame [U] [T] à la somme de 3.695,17 euros et juge que cette indemnité sera revisable selon les mêmes modalités que celles stipulées dans le contrat de bail ;
-dise qu’après une année, les intérêts seront eux-mêmes productifs d’intérêts au taux legal, en application de l’article 1343-2 du Code civil ;
- condamne Madame [U] [T] au paiement de la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procedure civle et aux entiers dépens.

A l’audience, la SCI GIROU-BAUDIN, représentée par son avocat, a actualisé sa demande en paiement au titre de l’arriéré locative à la somme de 67.303,70 euros arrêtée au 2 octobre 2023 et elle a porté sa demande au titre des frais irrépétibles à la somme de 3.500 euros. Elle a par ailleurs maintenu le surplus de ses demandes telles que prévues dans l’acte introductif d’instance. Elle s’est opposée pour finir à l’octroi de délais de paiement suspendant la clause résolutoire au regard de l’importance de la dette locative.
Madame [U] [T], représentée par son avocat, a demandé au juge des contentieux de la protection de :
fixer la dette locative à la somme de 65.202,19 euros incluant la mensualité d’octobre 2023,accorder à la défenderesse la possibilité de s’acquitter de la dette locative selon l’échéancier suivant :règlement de la somme de 14.304 euros au plus tard le 20 octobre 2023,
règlement de la somme de 20.898,19 euros au plus tard le 31 décembre 2023,
règlement du solde de la dette locative d’un montant de 30.000 euros en 24 mensualités de 1.250 euros en sus du loyer en cours, soit des mensualités de 4.945,17 euros à compter de janvier 2024 (3.695,17 + 1250),
dire qu’à défaut de respect de l’échéancier propose la clause résolutoire prevue dans le bail sera acquise de plein droit.Madame [U] [T] a insisté sur sa bonne foi. Elle a par conséquent sollicité des délais suspensifs de l’acquisiton de la clause résolutoire.
Madame [U] a été autorisée à faire parvenir par note en délibéré la preuve du règlement proposé pour le 20 octobre 2023, ainsi que des justificatifs sur sa situation financière.
Suivant note en délibéré datée du 20 novembre 2023, le conseil de la société GIROU-BAUDIN a indiqué que Madame [U] n’avait effectué aucun versement depuis l’audience et qu’elle n’avait pas non plus transmis les justificatifs relatifs à ses revenus.

MOTIFS DE LA DECISION
Vu la loi du 6 juillet 1989, et notamment les articles 7 et 24, 
Vu le contrat de bail conclu le 7 avril 2022, portant sur le logement situé [Adresse 1],
Vu le commandement de payer en date du 10 octobre 2022 portant sur une somme en principal de 23.007 euros, 
Vu la saisine de la CCAPEX intervenue le 21 octobre 2022,
Vu la notification de l’assignation au Préfet le 13 juillet 2023,

En application de l’article 834 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire peut, dans tous les cas d’urgence et dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.
Sur la demande d’expulsion :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023 prévoit que : 
« I. - Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette ;
2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;
3° Le décompte de la dette ;
4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ;
5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;
6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.
Lorsque les obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.
Lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.
Le représentant de l'Etat dans le département saisit l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée, afin qu'il réalise un diagnostic social et financier pour les locataires ainsi signalés par le commissaire de justice. Le diagnostic est transmis par l'opérateur à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la même loi avant l'expiration du délai mentionné au III du présent article. »

L’article 24 V indique pour sa part :
« Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

L’article 24 VII précise :
« Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 10 octobre 2022, pour la somme en principal de 23.007 euros, en mentionnant que cette somme doit être réglée dans un délai de deux mois. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 10 décembre 2022.

L’examen du décompte locatif laisse apparaître que le loyer courant n’est pas réglé de façon régulière depuis de nombreux mois.

Madame [U] [T], qui ne communique aucun élément relatif à sa situation financière, ne justifie pas disposer des moyens financiers suffisants pour lui permettre de s'acquitter du paiement du loyer courant ainsi que du solde de sa dette dans les délais susvisés. En outre, la reprise du paiement du loyer courant n’est pas effective. Sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire sera par conséquent rejetée, les conditions de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 n’étant pas remplies.

 Il convient en conséquence d’autoriser l’expulsion de Madame [U] [T], ainsi que de tous occupants de son chef.

Le recours à la force publique constitue une possibilité suffisante pour permettre l’exécution de la présente décision. Dès lors, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de prononcé d’une astreinte.

Aucun élément du dossier ne justifie de supprimer le délai prévu par l'article L. 433-1 du Code des procédures civiles d'exécution.

Jusqu’à la complète libération des lieux par le locataire, il est légitime, faute pour le bailleur de justifier d’un préjudice plus important que celui résultant de la seule perte du montant des loyers et charges, de fixer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer actuel et des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la complète libération des lieux, avec revalorisation de droit telle que prévue au contrat de bail.

Sur la demande en paiement de la dette de loyer :

L’examen du décompte locatif laisse apparaître que Madame [U] [T] reste redevable de la somme de 67.303,70 euros au titre des loyers et charges impayés au 2 octobre 2023 (compte tenu des régularisations de charges que la locataire a omis pour sa part d’intégrer dans ses calculs).

Dès lors, Madame [U] [T] sera condamnée au paiement de la somme de 67.303,70 euros, à titre provisionnel. Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Il convient par ailleurs de faire droit à la demande de capitalisation des intérêts selon les conditions de l’article 1343-2 du Code civil.

Sur les frais et dépens :

 Madame [U] [T] sera condamnée à verser à la SCI GIROU-BAUDIN la somme de 1.200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

 Madame [U] [T], partie perdante, sera également condamnée aux dépens tels que définis par l'article 695 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort, et par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que la clause résolutoire prévue au contrat de bail conclu le 7 avril 2022, portant sur le logement situé [Adresse 1], est acquise par la SCI GIROU-BAUDIN depuis le 10 décembre 2022 ; 


ORDONNONS, faute de départ volontaire de Madame [U] [T], son expulsion, ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec au besoin le concours de la force publique conformément aux dispositions des articles L.153-1 et L.153-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

RAPPELONS que l’expulsion ne pourra être mise en œuvre qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à quitter les lieux et dans les conditions prévues aux articles L.412-1 et L.412-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

RAPPELONS, s’agissant des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux, qu’il devra être procédé conformément aux dispositions de l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution;

CONDAMNONS Madame [U] [T] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers actuels et des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la complète libération des lieux, avec revalorisation de droit telle que prévue au contrat de location susvisé ;

CONDAMNONS Madame [U] [T] à payer à la SCI GIROU-BAUDIN la somme de 67.303,70 euros, à titre provisionnel, au titre des loyers et charges au 2 octobre 2023, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ORDONNONS la capitalisation des intérêts selon les conditions de l’article 1343-2 du Code civil ;

REJETONS les demandes de délais présentées à titre reconventionnel ;

RENVOYONS les parties à mieux se pourvoir pour le surplus de leurs demandes ;

CONDAMNONS Madame [U] [T] à payer à la SCI GIROU-BAUDIN la somme de 1.200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [U] [T] aux entiers dépens, tels que définis par l'article 695 du Code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit ; 

AINSI jugé et mis à la disposition des parties les jour, mois et an précités.

LE GREFFIER LE PRESIDENT