Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 21 décembre 2023

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Hélène PEREZ
M [D] [E] [L]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Ludovic TARDIVEL

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 23/03683 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZWUU

N° MINUTE : 
3






JUGEMENT 
rendu le 21 décembre 2023


DEMANDERESSE
S.C.I. LA SOCIETE CAPHI, 
dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Ludovic TARDIVEL, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : T539

DÉFENDEURS
Monsieur [D] [E] [L], 
domicilié : chez Madame [O], [Adresse 1]
non comparant, ni représenté
Madame [N] [M] [P] épouse [L], demeurant [Adresse 2]
comparante en personne assistée de Me Hélène PEREZ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0662
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 751010012023015532 du 30/05/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Gaelle MENEZ, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 09 novembre 2023

JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 21 décembre 2023 par Gaelle MENEZ, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 21 décembre 2023
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/03683 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZWUU



Exposé du litige

Par acte sous seing privé du 29 avril 2020, la SCI CAPHI a consenti un bail d’habitation à Monsieur [D] [L] et Madame [N] [P] Epouse [L] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 2390 euros charges incluses.

Par actes de commissaire de justice du 20 janvier et du 2 février 2023, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 4455,70 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [D] [L] et Madame [N] [P] Epouse [L] le 24 janvier 2023.

Par assignations du 6 avril 2023, la SCI CAPHI a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [D] [L] et Madame [N] [P] Epouse [L] sans délai et sous astreinte de 50 euros par jour de retard, avec concours de la force publique et d'un serrurier et séquestration des meubles, et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
- une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,
- 9235,70 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 16 mars 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, sauf à parfaire,
- 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant le coût des commandement de payer.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 5 avril 2023, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

L'affaire a fait l'objet de deux renvois à la demande des parties.

À l'audience du 9 novembre 2023, la SCI CAPHI, représentée par son avocat, maintient l'intégralité de ses demandes, et soutient oralement ses conclusions dans lesquelles elle précise que la dette locative, actualisée au 31 octobre 2023, s'élève désormais à 25965,70 euros et que M. [L] a quitté les lieux sans pour autant donner de congé. La SCI CAPHI considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle s'oppose à tout délai, précisant qu'il s'agit d'une SCI familiale et qu'il n'y a eu aucun règlement depuis le mois de février 2023.

Madame [N] [P] Epouse [L] est assistée de son conseil qui dépose ses conclusions en défense. Elle confirme que Monsieur [D] [L] a quitté le domicile à l'automne 2022, laissant femme et enfants. Elle a repris récemment une activité professionnelle et propose de régler 300 euros pas mois pour apurer sa dette. Madame [N] [P] Epouse [L] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement mais reconnaît qu'il n'y a pas eu reprise de paiement du loyer avant l'audience.

Bien que régulièrement cité par acte de commissaire de justice délivré à étude, Monsieur [D] [L] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
Madame [N] [P] Epouse [L] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Motifs de la décision

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande
La SCI CAPHI justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de deux mois avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié aux locataires le 2 février 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 4455,70 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 3 avril 2023.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, il ressort des éléments du dossier, du fait que Madame a retrouvé un emploi, et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que les revenus de Madame [N] [P] Epouse [L] leur permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 300 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler leur dette.

Dans ces conditions, il convient de leur accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après.

En revanche, Monsieur [D] [L] et Madame [N] [P] Epouse [L] n’ont pas repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l’audience.

Ces délais de paiement, nécessairement fondés sur les dispositions de l'article 1343-5 du code civil et non sur celles de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ne pourront donc pas excéder deux ans ni avoir pour effet de suspendre la résiliation du bail.

En cas d'explusion, aucun élément ne justifie qu'une astreinte soit prononcée. En effet, la bailleresse n'apporte pas de justification à sa demande qui expliquerait en quoi les mesures prévues par le Code des procédures civiles d'exécution ne seraient pas suffisantes pour assurer la libération des lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
En l’espèce, la SCI CAPHI verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 31 octobre 2023, Monsieur [D] [L] et Madame [N] [P] Epouse [L] lui devaient la somme de 25965,70 euros.

Toutefois, en l’absence de comparution des deux locataires, le principe de la contradiction impose de limiter la demande de la bailleresse au montant figurant dans l’assignation, soit 9235,70 euros, suivant décompte arrêté au 16 mars 2023.

Monsieur [D] [L] et Madame [N] [P] Epouse [L] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Monsieur [D] [L] et Madame [N] [P] Epouse [L] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due égale au montant actuel du loyer et des charges.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 3 avril 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SCI CAPHI ou à son mandataire.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [D] [L] et Madame [N] [P] Epouse [L], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 400 euros à la demande de la SCI CAPHI concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Sur l’exécution provisoire

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'octroi de délais de paiement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 2 février 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 29 avril 2020 entre la SCI CAPHI, d’une part, et Monsieur [D] [L] et Madame [N] [P] Epouse [L], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4] est résilié depuis le 3 avril 2023,

CONDAMNE solidairement Monsieur [D] [L] et Madame [N] [P] Epouse [L] à payer à la SCI CAPHI la somme de 9235,70 euros (neuf mille deux cent trente-cinq euros et soixante-dix centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 16 mars 2023, échéance de mars 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,

AUTORISE Monsieur [D] [L] et Madame [N] [P] Epouse [L] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 24 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 300 euros (trois cents euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

ORDONNE à Monsieur [D] [L] et Madame [N] [P] Epouse [L] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique et d'un serrurier,

REJETTE la demande d'astreinte,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE solidairement Monsieur [D] [L] et Madame [N] [P] Epouse [L] à payer à la SCI LA SOCIETE CAPHI la somme de 400 euros (quatre cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement Monsieur [D] [L] et Madame [N] [P] Epouse [L] aux dépens comprenant le coût des commandements de payer du 2 février 2023 et celui des assignations du 6 avril 2023.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 21 décembre 2023, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge