Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 21 décembre 2023

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : M. [Z] [C] [Y]
Mme [D] [N]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Elisabeth WEILLER 

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 23/06058 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2NW5

N° MINUTE : 
8






ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 21 décembre 2023


DEMANDERESSE
[Localité 3] HABITAT OPH (anciennement OPAC DE [Localité 3]), 
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Elisabeth WEILLER de la SCP MENARD - WEILLER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0128

DÉFENDEURS
Monsieur [Z] [C] [Y], demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté
Madame [D] [N], demeurant [Adresse 2]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Gaelle MENEZ, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 09 novembre 2023

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 21 décembre 2023 par Gaelle MENEZ, Juge, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier


Décision du 21 décembre 2023
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/06058 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2NW5

Exposé du litige

Par acte sous seing privé du 17 mai 2019, [Localité 3] HABITAT-OPH a consenti un bail d’habitation à Monsieur [Z] [C] [Y] et Madame [D] [N] sur des locaux situés au [Adresse 2]) à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 499,15 euros.

Par actes de commissaire de justice du 6 avril 2023, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 5213,98 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [Z] [C] [Y] et Madame [D] [N] le 10 avril 2023.

Par assignations du 29 juin 2023, [Localité 3] HABITAT OPH a ensuite saisi en référé le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [Z] [C] [Y] et Madame [D] [N] avec concours de la force publique et séquestration des meubles et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
- une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges majoré de 50%, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,
- 5042,93 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 31 mai 2023,
- 350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et des actes nécessaires à la procédure.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 3 juillet 2023, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l'audience du 9 novembre 2023, [Localité 3] HABITAT-OPH, représenté par son avocat, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 27 octobre 2023, a diminué et s'élève désormais à 1839,40 euros. [Localité 3] HABITAT-OPH considère enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. [Localité 3] HABITAT-OPH s'en raporte à la décision du tribunal sur des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à étude, Monsieur [Z] [C] [Y] et Madame [D] [N] n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.




Motifs de la décision

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande
[Localité 3] HABITAT-OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de deux mois avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié aux locataires le 6 avril 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 5213,98 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 7 juin 2023.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. 

En l’espèce, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est réputée satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus de Monsieur [Z] [C] [Y] et Madame [D] [N] leur permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 100 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler leur dette.

Dans ces conditions, il convient de leur accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de suspendre les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, [Localité 3] HABITAT-OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 24 octobre 2023, Monsieur [Z] [C] [Y] et Madame [D] [N] lui devait la somme de 1839,40 euros, soustraction faite des frais de procédure et échéance de septembre inclus.

Monsieur [Z] [C] [Y] et Madame [D] [N] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés, à titre provisoire, à payer cette somme au bailleur.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Monsieur [Z] [C] [Y] et Madame [D] [N] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.



Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due égale au montant actuel du loyer et des charges.

Il est constant que l’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et compensatoire, dans la mesure où elle est destinée à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien. Elle entre ainsi dans le champ d’application de l’article 1231-5 du Code civil, qui permet au juge, même d’office, de modérer une clause pénale manifestement excessive. Dès lors, l’indemnité d’occupation due doit être fixée au montant du loyer en cours, outre les charges.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 7 juin 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à [Localité 3] HABITAT-OPH ou à son mandataire.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [Z] [C] [Y] et Madame [D] [N], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l'urgence,

CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 6 avril 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATONS, en conséquence, que le contrat conclu le 17 mai 2019 entre [Localité 3] HABITAT-OPH, d’une part, et Monsieur [Z] [C] [Y] et Madame [D] [N], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2]) à [Localité 4] est résilié depuis le 7 juin 2023,

CONDAMNONS solidiairement Monsieur [Z] [C] [Y] et Madame [D] [N] à payer à [Localité 3] HABITAT-OPH la somme de 1839,40 euros (huit mille sept cent soixante-dix euros et quarante-quatre centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 24 octobre 2023, échéance de septembre inclus et frais déduits,

AUTORISONS Monsieur [Z] [C] [Y] et Madame [D] [N] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros (cent euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DISONS que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Monsieur [Z] [C] [Y] et Madame [D] [N],

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DISONS qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 7 juin 2023,le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Monsieur [Z] [C] [Y] et Madame [D] [N] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d'un serrurier,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,Monsieur [Z] [C] [Y] et Madame [D] [N] seront condamnés solidairement, à titre provisoire, à verser à [Localité 3] HABITAT-OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,
RAPPELLONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

DÉBOUTONS [Localité 3] HABITAT-OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [Z] [C] [Y] et Madame [D] [N] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer du 19 octobre 2022 et celui de l'assignation du 3 juillet 2023.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 21 décembre 2023, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge