Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 20 décembre 2023

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Stéphanie LAJOUS


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me [L] [G]

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 23/01552 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZE62

N° MINUTE : 







JUGEMENT 
rendu le 20 décembre 2023

DEMANDERESSE
Madame [O] [S] épouse [Y], 
demeurant [Adresse 1] (MAROC)
représentée par Me Affef BEN MANSOUR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0581

Monsieur [T] [Y], (intervenant volontaire)
demeurant [Adresse 2] (MAROC)
représenté par Me Affef BEN MANSOUR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0581

DÉFENDEUR
Monsieur [I] [N], 
demeurant [Adresse 6] 
[Localité 4] 
représenté par Me Stéphanie LAJOUS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2479 (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro [Numéro identifiant 5] du 23/02/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Morgane JUMEL, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 05 octobre 2023

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 20 décembre 2023 par [H] [Z], juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 20 décembre 2023
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/01552 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZE62


EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 17 décembre 2012 à effet du 1er janvier 2013, Monsieur et Madame [T] [Y] ont donné en location à Monsieur [N] [I] un appartement situé [Adresse 3], moyennant un loyer de 1.200 euros. Le contrat précisait que le montant du dépôt de garantie s’élevait à la somme de 1.200 euros et qu’il servirait à exécuter les travaux de peinture et de ponçage du parquet par le preneur. 

Le 6 décembre 2022, Madame [S] épouse [Y] [O] a fait délivrer à Monsieur [N] [I] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail et portant sur une somme en principal de 8.718,36 euros.

Ce commandement a été dénoncé à la CCAPEX le 12 décembre 2022.

Par acte d’huissier du 10 février 2023, Madame [S] épouse [Y] [O] a fait assigner Monsieur [N] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris afin notamment que celui-ci :

- constate l’acquisition de la clause résolutoire prévue à l’engagement de location et prononce la résiliation judiciaire du bail ;

- ordonne l’expulsion immediate et sans délai de Monsieur [N] [I] ainsi que de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si nécessaire ;

- dise que s’agissant des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux, il devra être procédé conformément aux dispositions de l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

- condamne Monsieur [N] [I] à lui payer la somme provisionnelle de 11.209,32 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés à la date du 8 février 2023 avec intérêts au taux legal à compter de la date de délivrance du commandement de payer et à compter de la date de délivrance de l’assignation pour le surplus ;

condamne Monsieur [N] [I] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges jusqu’à l’entière libération des lieux ;
- condamne Monsieur [N] [I] au versement d’une somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Lors de l’audience, le conseil de Madame [S] épouse [Y] [O] a indiqué qu’il intervenait également pour Monsieur [Y] [T] et il a demandé de recevoir ce dernier en son intervention volontaire à la présente instance.

Madame [S] épouse [Y] [O] et Monsieur [Y] [T], représentés par leur avocat, ont demandé au juge des contentieux de la protection de :
condamner Monsieur [N] au paiement de la somme de 10.504,91 euros au titre des loyers et charges dus, somme arrêtée à la date du 1er mars 2023, et ce avec intérêts de droit à compter du commandement de payer,condamner Monsieur [N] au paiement de la somme de 55,35 euros au titre du rappel des charges récupérables pour la période de mai 2020 à mai 2022,condamner Monsieur [N] au paiement de la somme de 2.000 euros en vertu des dispositions de l’article 700 du Code de procedure civile, outre les dépens ainsi qu’au remboursement du coût des deux commandements de payer,ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.
Au soutien de leurs prétentions, Madame [S] épouse [Y] [O] et Monsieur [Y] [T] ont fait valoir que les loyers n’avaient pas été réglés de manière régulière pendant plusieurs mois. Ils ont précisé que Monsieur [N] avait finalement libéré les lieux le 1er mars 2023.

Monsieur [N] [I], représenté par son avocat, a demandé au juge des contentieux de la protection de :
fixer le montant de la dette locative à la somme de 8.705,28 euros,ordonner la compensation entre les sommes dues de part et d’autre,
En tout état de cause,
accorder à Monsieur [N] des délais sur trois ans pour s’acquitter de sa dette locative avec des échéances de 50 euros par mois les douze premiers mois, le solde divisé en 24 mensualités égales de 337,72 euros par mois (8.705,28 – 21x50 / 24 mois),débouter les demandeurs de leurs demandes au titre des frais irrépétibles,écarter l’exécution provisoire.
Monsieur [N] [I] a pour sa part insisté sur sa bonne foi. Il a expliqué qu’il avait rencontré des difficultés financières depuis son depart à la retraite, ce qui expliquait les retards de paiement. Pour finir, il a sollicité des délais de paiement pour s’acquitter du solde de sa dette.

MOTIFS DE LA DECISION

Vu la loi du 6 juillet 1989, et notamment les articles 7 et 24, 

Vu le contrat de location conclu à effet du 1er janvier 2013, portant sur le logement situé [Adresse 3], 

Vu le commandement de payer en date du 6 décembre 2022 portant sur une somme en principal de 8.718,36 euros, 

Vu la notification CCAPEX en date du 12 décembre 2022,

Vu la notification de l’assignation au Préfet le 13 février 2023,

Sur l’intervention volontaire de Monsieur [T] [Y] :

En sa qualité de bailleur, Monsieur [T] [Y] dispose d’un intérêt à agir dans le cadre du litige et il convient de le recevoir en son intervention volontaire à la présente instance.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023 prévoit que : 
« I. - Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette ;
2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;
3° Le décompte de la dette ;
4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ;
5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;
6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.
Lorsque les obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.
Lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.
Le représentant de l'Etat dans le département saisit l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée, afin qu'il réalise un diagnostic social et financier pour les locataires ainsi signalés par le commissaire de justice. Le diagnostic est transmis par l'opérateur à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la même loi avant l'expiration du délai mentionné au III du présent article. »

L’article 24 V indique pour sa part :
« Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

L’article 24 VII précise :
« Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, Monsieur [N] [I] ne s'est pas acquitté de l’intégralité des sommes réclamées dans le délai de deux mois imparti par le commandement de payer.

Il y a lieu, en conséquence, de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire à effet du 6 février 2023.

Il convient en outre de constater que la demande d’expulsion est devenue sans objet suite à la libération des lieux intervenue le 1er mars 2023.
Il est par ailleurs légitime, faute pour le bailleur de justifier d’un préjudice plus important que celui résultant de la seule perte du montant des loyers et charges, de fixer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer actuel et des charges à compter du 6 février 2023 (date de la résiliation du bail) et jusqu’au 1er mars 2023.

Sur la demande en paiement de la dette de loyer :

Les parties sont en désaccord concernant le montant de la dette locative.

Madame [S] et Monsieur [Y] réclament le paiement d'une somme de 10.560,26 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 1er mars 2023 qui se décompose de la façon suivante :
- 9.363,44 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés entre le mois de juin 2022 et le 1er mars 2023,
- 1.141,47 euros au titre des provisions sur charges entre le mois de juin 2022 et le 1er mars 2023,
- 55,35 euros au titre du rappel de charges récupérables pour la période de mai 2020 à mai 2022,
- soit une somme totale de 10.560,26 euros (tenant compte du versement de 700 euros effectué par Monsieur [N] [I] le 4 octobre 2023).

Monsieur [N] [I] reconnaît un arriéré locatif circonscrit à la somme de 8.005,28 euros. Ses contestations portent notamment sur l’imputation du versement du 7 juin 2022, l’imputation du dépôt de garantie ainsi que sur le montant des provisions sur charges.

Il convient d'examiner ces points de manière successive.

Sur les loyers impayés :

Les parties sont en désaccord concernant l’imputation du virement de 1.245,48 euros effectué par Monsieur [N] [I] au profit de Madame [S] le 7 juin 2022.

Madame [S] soutient en effet que ce virement doit s’imputer sur la dette locative du mois de mai 2022, tandis que Monsieur [N] affirme que l’échéance du mois de mai 2022 a été réglée le 1er mai 2022.

Il ressort à cet égard de l’examen des pièces versées aux débats que :
Monsieur [N] justifie par la production de ses relevés bancaires s’être acquitté du paiement de la somme de 2.490,96 euros le 28 mars 2022. Le relevé bancaire mentionne qu’il s’agit de sommes versées au titre de retard de loyers. Ainsi, ce virement a permis de solder la dette locative de Monsieur [N] à la date du mois du 28 mars 2023 (échéance du mois de mars 2023 comprise). Le règlement du 1er mai 2022 effectué par Madame [J] pour le compte de son ex-conjoint Monsieur [N] devra donc être imputé sur le loyer du mois d’avril 2022.le virement de 1.245,48 euros du 7 juin 2022 a par conséquent vocation à être imputé sur l’échéance du mois de mai 2022. Cette imputation correspond d’ailleurs aux mentions figurant sur l’état des lieux de sortie établi contradictoirement le 1er mars 2023 et qui précise que « les loyers sont restés impayés à compter du mois de juin 2022, le mois de mai ayant été réglé le 8 juin ».
Monsieur [N] [I] a procédé au versement de la somme de 700 euros le 4 octobre 2023 par virement sur le compte de Madame [S].

Monsieur [N] [I] ne justifie pas, ni même n’allègue d’autres versements non pris en compte.

Il apparaît ainsi que Monsieur [N] [I] demeure redevable de la totalité des loyers échus entre le mois de juin 2022 et le mois de février 2023 dont il convient de déduire la somme de 700 euros au titre du versement opéré du 4 octobre 2023 et de 1.200 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, ce qui laisse subsister un arriéré de 8.163,44 euros.

Sur les sommes réclamées au titre des charges :

L'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dispose :
"Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie : 
1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ; 
2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l'article L. 125-2-2 du code de la construction et de l'habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ; 
3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement. 
La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l'article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée. 
Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. 
Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires. 
A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.
Lorsque la régularisation des charges n'a pas été effectuée avant le terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s'il en fait la demande.
Pour l'application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d'un contrat d'entreprise ou d'un contrat d'achat d'électricité, d'énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur."

Il résulte de ces dispositions que les charges locatives ne sont dues que pour autant que le bailleur en communique au locataire les pièces justificatives et le mode de répartition. Ainsi, une pièce est considérée comme justificative si elle atteste de la réalité des dépenses engagées et permet au locataire, associée au décompte par nature des charges, de vérifier la réalité des charges qu'il a payées.

En l'espèce, Monsieur [N] [I] indique qu’au vu des justificatifs transmis en cours de procédure, il n’entend plus contester les régularisations de charges effectuées par les bailleurs, soit la somme de 55,35 euros correspondant aux charges régularisées arrêtées à mai 2022. 

Il conteste en revanche le quantum des provisions sur charges en soulevant d’une part l’insuffisance des justificatifs transmis (le défendeur affirme que les appels de fonds fournis ne portent pas sur le même lot) et d’autre part le non-respect des dispositions de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 quant aux modalités de calcul des provisions au regard des exercices antérieurs d’autre part.

L’examen des pièces versées aux débats laissent apparaître que le numéro de lot figurant sur les appels du syndic FONCIA est identique à celui figurant sur les appels du second syndic SAFAR. Dès lors, le moyen tiré de l’insuffisance des justificatifs transmis quant à l’identification du bien concerné ne peut prospérer.

Il apparaît par ailleurs que les charges locatives au cours du précédent exercice se sont élevées à 1.522,17 euros (1.440,43 euros FONCIA syndicat secondaire et 81,74 euros SAFAR)

Dès lors, il apparaît que le montant des provisions sur charges imputées sur le compte de Monsieur [N] [I] respecte les dispositions de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989. Le moyen tiré du non-respect des modalités de calcul du montant des provisions sur charges sera donc rejeté. Monsieur [N] [I] est donc tenu au versement de la somme de 1.141,47 euros au titre des provisions sur charges pour la période de juin 2022 jusqu’au 1er mars 2023.

Sur le montant de la dette :

Au vu de l'ensemble de ces éléments, il apparaît que Monsieur [N] [I] reste redevable de la somme de 9.360,26 euros au titre de la dette locative arrêtée au 1er mars 2023 (8.163,44 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation arrêtés au 1er mars 2023 + 55,35 au titre des charges régularisées mai 2022 comprises + 1.141,47 euros de provision sur charges jusqu’au 1er mars 2023).

Dès lors, Monsieur [N] [I] sera condamné au paiement de cette somme, augmentée des intérêts au taux légal tel que précisé au dispositif.

Sur la demande de délais de paiement :

L’article 1343-5 du Code civil permet d’accorder au débiteur impécunieux des délais de paiement qui empruntent leurs mesures aux circonstances sans pouvoir excéder deux années.

En l’espèce, Monsieur [N] [I] fait état de sa situation financière difficile et de sa volonté de s’acquitter néanmoins du paiement de sa dette.

Les versements proposés par Monsieur [N] [I] sont de nature à lui permettre de désintéresser les demandeurs dans le délai maximal prévu par la loi.

Il convient par conséquent de faire droit à cette demande de délais selon les modalités prévues au dispositif. 

Sur les frais et dépens :

Monsieur [N] [I], partie perdante, sera condamné aux dépens.

Il sera également condamné à verser la somme de 800 euros aux demandeurs au titre de leurs frais irrépétibles incluant le coût des commandements de payer qui lui ont été délivrés.

Aucun motif ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort, et par mise à disposition au greffe,

RECOIT Monsieur [T] [Y] en son intervention volontaire;

CONSTATE que la demande d’expulsion est devenue sans objet ;

CONSTATE que la clause résolutoire prévue au contrat de location à effet du 1er janvier 2013, portant sur le logement situé [Adresse 3], est acquise par Madame [S] épouse [Y] [O] et Monsieur [T] [Y] depuis le 6 février 2023 ; 

CONDAMNE Monsieur [N] [I] au paiement à Madame [S] épouse [Y] [O] et à Monsieur [T] [Y] d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer actuel et des charges à compter du 6 février 2023 et jusqu’au 1er mars 2023 ;

CONDAMNE Monsieur [N] [I] à payer à Madame [S] épouse [Y] [O] et à Monsieur [T] [Y] la somme de 9.360,26 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation à la date du 1er mars 2023, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision; 

ACCORDE à Monsieur [N] [I] des délais de paiement et l'autorise à se libérer de sa dette en 12 échéances mensuelles d’un montant de 50 euros chacune, suivies de 23 mensualités de 365 chacune et d’une 36ème et dernière échéance représentant le reliquat de la dette;

DIT que ces mensualités seront versées avant le 20 de chaque mois et pour la première fois avant le 20 du mois suivant la signification de la présente décision et qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité un mois après son échéance, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible ;

RENVOI les parties à mieux se pourvoir pour leurs demandes plus amples et contraires ;

CONDAMNE Monsieur [N] [I] à payer à Madame [S] épouse [Y] [O] et à Monsieur [T] [Y] la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procedure civile ;

CONDAMNE Monsieur [N] [I] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

AINSI jugé et mis à la disposition des parties les jour, mois et an précités.

LE GREFFIER LE PRESIDENT