Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 20 décembre 2023

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Carmencita BISPO


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Guillaume LETAILLEUR

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 23/01685 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZF5R

N° MINUTE : 
2






JUGEMENT 
rendu le 20 décembre 2023

DEMANDEURS
Madame [L] [R],
demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Guillaume LETAILLEUR, avocat au barreau d’ESSONNE, vestiaire : #
Madame [Y] [R], demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Guillaume LETAILLEUR, avocat au barreau d’ESSONNE, vestiaire : #
Monsieur [V] [G] [R], 
demeurant [Adresse 4]
représenté par Me Guillaume LETAILLEUR, avocat au barreau d’ESSONNE, vestiaire : #

DÉFENDEUR
Monsieur [K] [B], 
demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Carmencita BISPO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0104 (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 75101001202314285 du 23/05/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Morgane JUMEL, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 05 octobre 2023

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 20 décembre 2023 par Morgane JUMEL, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier
Décision du 20 décembre 2023
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/01685 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZF5R


RAPPEL DES FAITS

Suivant acte sous seing privé en date du 13 mars 2007, Madame [L] [R], Madame [Y] [R] et Monsieur [V] [G] [R] ont donné à bail à Madame [B] [P] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], moyennant un loyer initial de de 908,56 euros outre une provision sur charges de 228,67 euros.

Suite au décès de Madame [B] [P] survenu au cours du mois d’août 2021, le bail a été transféré à son fils Monsieur [B] [K].

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [L] [R], Madame [Y] [R] et Monsieur [V] [G] [R] ont fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire au locataire le 8 novembre 2022 portant sur une somme en principal de 3.402,52 euros ; puis ils ont fait assigner Monsieur [B] [K] le 27 janvier 2023, devant le juge des contentieux du tribunal judiciaire de Paris pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

A l’audience du 5 octobre 2023, Madame [L] [R], Madame [Y] [R] et Monsieur [V] [G] [R], représentés par leur avocat, ont notamment demandé au juge des contentieux de la protection de :
- constater à titre principal l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail au préjudice du locataire du fait de ses manquements à son obligation principale de locataire, à titre subsidiaire prononce la résiliation judiciaire du bail,
- ordonner sans délai l’expulsion du défendeur des lieux qu'il occupe ainsi que de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir, 
- ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets garnissant les lieux dans tel garde meubles ou resserre au choix de la partie requérante, et ce en garantie de toutes sommes qui pourraient être dues aux frais, risques et périls de la partie expulsée ;
- condamner Monsieur [B] [K] à la somme de 6.878,94 euros correspondant au montant des loyers et charges arrêtés au mois de janvier 2023,
- condamner Monsieur [B] [K] au paiement d'une indemnité d'occupation au moins égale au montant des loyers et charges en cours, jusqu'à parfaite libération des lieux,
- dire et juger que l’indemnité d’occupation qui sera fixée sera annuellement révisée en fonction de la clause insérée dans le bail tant que l’occupant n’aura pas quitté les lieux litigieux,
- dire et juger que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de payer en date du 8 novembre 2022,
- le condamner au paiement de la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.

Madame [L] [R], Madame [Y] [R] et Monsieur [V] [G] [R], représentés par leur avocat, se sont opposés à tout délai en raison de l’importance et de l’ancienneté de la dette locative.

Le conseil de Monsieur [B] [K] a insisté sur la bonne foi du locataire. Il a indiqué que celui-ci n’entendait pas contester le quantum de la dette locative ni solliciter de délais de paiement, ses ressources étant insuffisantes pour lui permettre de s’acquitter du loyer courant. Il a expliqué que le locataire avait entrepris des démarches aux fins d’obtenir un relogement.

MOTIFS DE LA DECISION

SUR LA RESILIATION :

- sur la recevabilité de l'action :

La CCAPEX a été informée le 9 novembre 2022.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Paris le 30 janvier 2023. 

L’action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023 prévoit que : 
« I. - Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette ;
2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;
3° Le décompte de la dette ;
4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ;
5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;
6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.
Lorsque les obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.
Lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.
Le représentant de l'Etat dans le département saisit l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée, afin qu'il réalise un diagnostic social et financier pour les locataires ainsi signalés par le commissaire de justice. Le diagnostic est transmis par l'opérateur à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la même loi avant l'expiration du délai mentionné au III du présent article. »

L’article 24 V indique pour sa part :
« Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

L’article 24 VII précise :
« Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 8 novembre 2022, pour la somme en principal de 3.402,52 euros, en mentionnant que cette somme doit être réglée dans un délai de deux mois. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 8 janvier 2023.

Monsieur [B] [K] n'a pas repris le versement du loyer courant. Les conditions de l’article 24 VII permettant de suspendre l’acquisition de la clause résolutoire ne sont donc pas remplies. 

L’expulsion de Monsieur [B] [K] sera ordonnée, en conséquence, ainsi que celle de tous occupants de son chef.

Le recours à la force publique constitue une possibilité suffisante pour permettre l’exécution de la présente décision. Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de prononcé d’une astreinte.

Aucun motif ne justifie la suppression du délai de deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux pour procéder à l'expulsion. 

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION EN PAIEMENT :

Monsieur [B] [K] sera condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter de l'acquisition de la clause résolutoire jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Il sera également condamné au paiement de la somme de 17.307,70 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 1er octobre 2023 après déduction des frais indûment réclamés au titre de la dette locative. Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement. 

SUR LES AUTRES DEMANDES :

Monsieur [B] [K], partie perdante, supportera la charge des dépens. Il sera également condamné à verser la somme de 500 euros aux bailleurs au titre de leurs frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail en date du 13 mars 2007, concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 8 janvier 2023 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [B] [K] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [B] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [L] [R], Madame [Y] [R] et Monsieur [V] [G] [R] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris avec le concours d’un serrurier et de la force publique;

DIT n'y avoir lieu d'ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNE Monsieur [B] [K] à verser à Madame [L] [R], Madame [Y] [R] et Monsieur [V] [G] [R] une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter de l'acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Monsieur [B] [K] à verser à Madame [L] [R], Madame [Y] [R] et Monsieur [V] [G] [R] la somme de 17.307,70 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 1er octobre 2023, assortie des intérêts légaux à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [B] [K] à verser à Madame [L] [R], Madame [Y] [R] et Monsieur [V] [G] [R] la somme de 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile;

CONDAMNE Monsieur [B] [K] aux dépens ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an précités

 Le Greffier Le Juge