Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 21 décembre 2023

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
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Copie exécutoire délivrée 
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Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 23/06503 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2SHX

N° MINUTE : 
10






ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 21 décembre 2023


DEMANDERESSE
Etablissement public [Localité 4] HABITAT OPH,
dont le siège social est sis [Adresse 1] - [Localité 3]
représentée par Maître Karim BOUANANE de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971

DÉFENDEURS
Monsieur [Y] [B], 
demeurant [Adresse 2] - Batiment F5 2ème étage Porte 78 - [Localité 5]
comparant en personne
Madame [E] [P] épouse [B], 
demeurant [Adresse 2] - Batiment F5 2ème étage Porte 78 - [Localité 5]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Gaelle MENEZ, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 09 novembre 2023

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 21 décembre 2023 par Gaelle MENEZ, Juge, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier


Décision du 21 décembre 2023
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/06503 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2SHX

Exposé du litige

Par acte sous seing privé du 20 janvier 2015, [Localité 4] HABITAT-OPH a consenti un bail d’habitation à Monsieur [Y] [B] et Madame [E] [P] Epouse [B] sur des locaux situés au [Adresse 2] (appartement Bâtiment F5, 2ème étage, Porte 78 et cave) à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 386,78 euros. Une clause de solidarité y est stipulée.

Par actes de commissaire de justice du 15 février 2023, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 4436,66 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [Y] [B] et Madame [E] [P] Epouse [B] le 22 février 2023.

Par assignations du 4 juillet 2023, [Localité 4] HABITAT-OPH a ensuite saisi en référé le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion sans délai de Monsieur [Y] [B] et Madame [E] [P] Epouse [B] avec le concours de la force publique et d'un serrurier et séquestration des meubles, et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
- une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,
- 5491,35 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 1er mai 2023, échéance de mai 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
- 390 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant les frais du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 11 juillet 2023, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l'audience du 9 novembre 2023, [Localité 4] HABITAT-OPH, représenté par son avocat, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 27 octobre 2023, s'élève désormais à 5310,76 euros, frais déduits, à la date du 27 octobre 2023. PARIS HABITAT-OPH considère enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [Y] [B] expose que le couple a 2 enfants mineurs à charge, qu'e Monsieur et Madame travaillent. Il sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement, et propose de régler 80 euros par mois en sus du loyer pour apurer la dette.

Bien que régulièrement citée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Madame [E] [P] Epouse [B] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
Monsieur [Y] [B] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Motifs de la décision

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande
PARIS HABITAT-OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de deux mois avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié aux locataires le 15 février 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 4436,66 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 16 avril 2023.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. 

En l’espèce, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est réputée satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que les revenus du foyer de Monsieur [Y] [B] et Madame [E] [P] Epouse [B] leur permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 80 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler leur dette.

Dans ces conditions, il convient de leur accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de Monsieur [Y] [B] et Madame [E] [P] Epouse [B] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, [Localité 4] HABITAT-OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 27 octobre 2023, Monsieur [Y] [B] et Madame [E] [P] Epouse [B] lui devaient la somme de 5310,76 euros, soustraction faite des frais de procédure et échéance de septembre 2023 incluse.

Monsieur [Y] [B] et Madame [E] [P] Epouse [B] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés, à titre provisoire, à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du 15 février 2023 sur la somme de 4436,66 euros et à compter de l'assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Monsieur [Y] [B] et Madame [E] [P] Epouse [B] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due égale au montant actuel du loyer et des charges.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 16 avril 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à [Localité 4] HABITAT-OPH ou à son mandataire.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [Y] [B] et Madame [E] [P] Epouse [B], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n'y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.





PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l'urgence,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 15 février 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATONS, en conséquence, que le contrat conclu le 20 janvier 2015 entre [Localité 4] HABITAT-OPH, d’une part, et Monsieur [Y] [B] et Madame [E] [P] Epouse [B], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] (appartement Bâtiment F5, 2ème étage, Porte 78 et cave) à [Localité 5] est résilié depuis le 16 avril 2023,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [Y] [B] et Madame [E] [P] Epouse [B] à payer à [Localité 4] HABITAT-OPH la somme de 5310,76 euros (cinq mille trois cent dix euros et soixante-seize centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 27 Octobre 2023, échéance de septembre 2023 incluse et frais déduits, avec intérêts au taux légal à compter du 15 février 2023 sur la somme de 4436,66 euros et à compter de l'assignation pour le surplus,

AUTORISONS Monsieur [Y] [B] et Madame [E] [P] Epouse [B] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 80 euros (quatre-vingts euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DISONS que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Monsieur [Y] [B] et Madame [E] [P] Epouse [B],

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DISONS qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 16 avril 2023,
le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Monsieur [Y] [B] et Madame [E] [P] Epouse [B] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d'un serrurier, 
le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
Monsieur [Y] [B] et Madame [E] [P] Epouse [B] seront solidairement condamnés à verser à [Localité 4] HABITAT-OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,
RAPPELLONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

DÉBOUTONS [Localité 4] HABITAT-OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [Y] [B] et Madame [E] [P] Epouse [B] aux dépens comprenant le coût des commandements de payer du 15 février 2023 et celui des assignations du 4 juillet 2023.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 21 décembre 2023, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge