Tribunal Judiciaire · Chambre 22 / Proxi référé — 29 décembre 2023

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
[Adresse 3]
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[Localité 6]

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N° RG 23/00916 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YNP7

Minute : 23/00708





E.P.I.C. SEINE SAINT DENIS HABITAT
Représentant : Me Thierry DOUEB, avocat au barreau de Paris, vestiaire : C1272


C/

Monsieur [U] [S]
Madame [C] [W]
Représentant : M. [U] [S] (Conjoint) muni d’un pouvoir spécial





ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 29 Décembre 2023




DEMANDEUR :

E.P.I.C. SEINE SAINT DENIS HABITAT
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 6]

représenté par Maître Sandrine MOUNIAPIN, du cabinet de Maître Thierry DOUEB, avocat au barreau de Paris




DÉFENDEURS :

Monsieur [U] [S]
[Adresse 5]
[Localité 9]

comparant en personne

Madame [C] [W]
[Adresse 5]
[Localité 9]

représentée par Monsieur [U] [S] (Conjoint), muni d’un pouvoir spécial




DÉBATS :

Audience publique du 01 Décembre 2023 présidée par Madame Anne de LACAUSSADE, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.


DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 29 Décembre 2023, par Madame Anne de LACAUSSADE, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, Greffier.

FAITS

Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 10 octobre 1990, à effet du même jour, l'Office départemental HLM de la Seine-Saint-Denis a consenti à M. [P] [S] et Mme [C] [W] un contrat de bail portant sur un local à usage d'habitation situé [Adresse 5], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 1 374,92 F outre provisions mensuelles sur charges et le versement d'un dépôt de garantie d'un montant égal à deux fois le loyer principal.

Selon avenant à effet du 1er janvier 2020, s'appliquant à la convention de stationnement consentie à effet au 1er décembre 2006, Seine-Saint-Denis Habitat a consenti à M. [P] [S] une autorisation de stationnement portant sur l'emplacement 36 de la résidence [Adresse 8] à [Localité 9], moyennant le paiement d'une indemnité d'occupation de 11,74 euros par mois. 

Par acte du 03 février 2023, Seine-Saint-Denis Habitat a fait délivrer à M. [P] [S] et Mme [C] [W] un commandement de payer la somme en principal de 2 085,68€ échue à cette date et de justifier d'une assurance locative, visant la clause résolutoire.

PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice délivré le 24 août 2023, l'EPIC Seine-Saint-Denis Habitat anciennement dénommé l'Office départemental HLM de la Seine-Saint-Denis a fait citer M. [P] [S] et Mme [C] [W] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en référés, aux fins de :
- constater la résiliation du bail du chef de l'impayé locatif, d'ordonner l’expulsion immédiate et sans délai des défendeurs et celle de tous occupants de leur chef et ce, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, de rappeler que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
- condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 2 812,23 €, à titre de provision à valoir sur les loyers, indemnités d'occupation, charges et taxes impayés jusqu'au terme de mai 2023 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 03 février 2023, date du commandement de payer,
- les condamner solidairement à compter du mois de juin 2023, par provision, au paiement d’une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant actuel du loyer, plus les charges et taxes locatives, laquelle sera perçue dans les mêmes conditions et à la même date que le loyer prévu et qui subira les mêmes majorations, et ce, jusqu'à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés,
- les condamner solidairement à lui remettre sous astreinte de 15 € par jour de retard commençant à courir 8 jours après la signification de la décision, l'attestation d'assurance couvrant les risques locatifs,
- les condamner solidairement à lui verser la somme de 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens, dont le coût du commandement de payer.

A l’appui de ses prétentions, le demandeur expose que les défendeurs n’ont pas régularisé les causes du commandement de payer dans les deux mois de sa délivrance, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que leur expulsion doit être ordonnée ; qu’en outre, le commandement de justifier d’une assurance est resté sans effet.

L'affaire a été évoquée à l'audience du 1er décembre 2023, à laquelle elle a été fixée.

Le bailleur a soutenu la recevabilité de sa demande, les diligences requises ayant été effectuées auprès de la préfecture et de la Ccapex dans les délais légaux. Il a actualisé sa créance à la somme de 2 106,56 euros, terme de novembre 2023 inclus. Il a maintenu les termes de son assignation mais s'est dit favorable à la suspension des effets de la clause résolutoire avec octroi de délais de paiement malgré l'absence de reprise des paiements des loyers courants. Il a indiqué se désister de sa demande formée au titre de l'assurance si le justificatif était produit en cours de délibéré.

M. [P] [S] a comparu pour lui-même et pour sa compagne selon pouvoir régulièrement joint à la procédure. Il a indiqué avoir soldé la dette le jour de l'audience ou y procéder sous quinze jours et fait état de ressources mensuelles de l'ordre de 2 000 à 2 500 euros pour lui-même et de 1 100 euros pour sa compagne. Il a indiqué être assuré.

L'affaire a été mise en délibéré au 29 décembre 2023 par mise à disposition au greffe.

Ainsi qu'expressément autorisés à l'audience, les locataires ont fait parvenir en cours de délibéré une attestation d'assurance locative.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la provision

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le juge peut accorder une provision au créancier, lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable.

L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire a l'obligation de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

En l'espèce, à la lecture du décompte et déduction faite de frais locatifs non documentés pour 63 €, l’obligation n’apparaît pas sérieusement contestable et les défendeurs seront condamnés au paiement de la somme de 2 043,58 € à titre de provision à valoir sur la dette locative échue au 30 novembre 2023, échéance de novembre 2023 inclue.

Il n'y a pas lieu de prévoir que cette somme portera intérêts légaux à compter du commandement de payer, compte tenu des termes restant impayés.

Les locataires seront condamnés solidairement au paiement en application de la clause 5.2 prévue au contrat de bail.

Sur la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été dénoncée à la préfecture, le 20 septembre 2023, soit plus de deux mois avant la première audience et délivrée plus de deux mois après la saisine de la Ccapex dans la Seine-Saint-Denis, le 09 juin 2023, de sorte que l’action est recevable.

En l'espèce, l'article 4.6 du contrat de bail concernant le logement stipule une telle clause résolutoire, en cas de non paiement des loyers ou charges d'un montant au moins équivalent à trois mois de loyer en principal. Il en est de même de l'autorisation de stationnement.

La lecture du décompte permet de constater que les défendeurs n'ont pas réglé les causes du commandement, d'un montant au moins équivalent à trois mois de loyer en principal, dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire est acquise.

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, les clauses de résiliation de plein droit sont réputées ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elles reprennent leur plein effet.

En l'espèce, les locataires proposent de s'acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Au vu de la situation personnelle et financière décrite, ils sont en mesure de régler la dette locative en plusieurs mensualités. S'ils n'ont pas repris le paiement des loyers courants, le bailleur s'est dit favorable à l'octroi de délais de paiement avec suspension des effets des clauses résolutoires.

Dans ces circonstances, il convient d'accorder des délais de paiement aux locataires selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues et, conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets des clauses résolutoires pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, les clauses résolutoires seront réputées n’avoir jamais joué. Cela signifie qu’ils ne seront pas expulsés.

Au contraire, en cas de non paiement d’une échéance courante ou d'une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, les clauses résolutoires reprendraient leur pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par le bailleur.

La partie défenderesse devra quitter les lieux sans délai et à défaut d'exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef.

Dans cette hypothèse et en vertu de l'article 1240 du code civil, la partie défenderesse devra indemniser le propriétaire du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l’indisponibilité des lieux. Ce préjudice sera réparé par le versement d'une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges, dûment justifiés au stade de l'exécution à défaut de quoi le montant à retenir doit être fixé à l'échéance en cours lors de l'audience, soit la somme de 618,87 € et ce, jusqu’au départ définitif de la partie défenderesse.



Sur l'assurance

Les locataires ont produit une attestation d'assurance locative établie par la Maaf, le 07 décembre 2023, pour la période courant du 01 janvier 2023 au 31 décembre 2024.

Il sera, dès lors, constaté le désistement du bailleur en ses demandes formées de ce chef, compte tenu du justificatif produit.

Sur les demandes accessoires

Les défendeurs, parties perdantes, supporteront, in solidum entre eux, la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer. Aucune considération tirée de l'équité ne justifie de faire droit à la demande formée par le bailleur au titre de l’article 700 du code de procédure civile, de sorte qu'elle sera écartée.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Constatons que les conditions d'acquisition des clauses résolutoires sont réunies ;

Condamnons solidairement M. [P] [S] et Mme [C] [W] à verser à l'EPIC Seine-Saint-Denis Habitat, anciennement dénommé l'Office public de l'Habitat de Seine-Saint-Denis, la somme provisionnelle de 2 043,58 € à valoir sur la dette locative échue au 30 novembre 2023, échéance de novembre 2023 inclue ;

Les autorisons à se libérer de cette somme sur une durée de 36 mensualités, par 35 mensualités de 56 €, le premier versement devant intervenir en même temps que le paiement du loyer suivant la signification du jugement, puis en même temps que le loyer, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers, et le solde devant être versé à la 36 ème mensualité, sauf meilleur accord des parties ;

Suspendons pendant cette période, les effets des clauses résolutoires qui seront réputées n’avoir jamais été acquises en cas de respect des modalités de paiement ;

Disons qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité (loyer et arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et les clauses résolutoires reprendront leurs effets ;

Constatons en ce cas la résiliation de plein droit du bail consenti à M. [P] [S] et Mme [C] [W] portant sur le local à usage d'habitation avec stationnement, situé [Adresse 5] ;

Autorisons en ce cas l'expulsion de M. [P] [S] et Mme [C] [W] et celle de tous occupants de leur chef du local d'habitation précité et disons qu'à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l'expulsion avec, si besoin est, l'assistance de la force publique et d'un serrurier à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d'un commandement délivré par commissaire de justice d'avoir à quitter les lieux ;

Rappelons en ce cas que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-2 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons en ce cas, in solidum entre eux, M. [P] [S] et Mme [C] [W] à payer à l'EPIC Seine-Saint-Denis Habitat, anciennement dénommé l'Office public de l'Habitat de Seine-Saint-Denis, une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle équivalente au montant du loyer et des charges dûment justifiées, à défaut de quoi le montant à retenir doit être fixé à 618,87 € et ce, à compter du non respect des délais de paiement jusqu'à libération effective des lieux ;

Constatons que l'EPIC Seine-Saint-Denis Habitat se désiste de ses demandes formées au titre de l'assurance locative ; 

Rejetons le surplus des demandes ;

Condamnons in solidum M. [P] [S] et Mme [C] [W] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de l'exécution provisoire de droit.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe.

Le GreffierLe Juge