Tribunal Judiciaire · Chambre 22 / Proxi référé — 29 décembre 2023

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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N° RG 23/00919 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YNQC

Minute : 23/00709





E.P.I.C. SEINE SAINT DENIS HABITAT
Représentant : Me Thierry DOUEB, avocat au barreau de Paris, vestiaire : C1272


C/

Monsieur [W] [L]





ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 29 Décembre 2023




DEMANDEUR :

E.P.I.C. SEINE SAINT DENIS HABITAT
[Adresse 4]
BP 72
[Localité 6]

représenté par Maître Sandrine MOUNIAPIN, du cabinet de Maître Thierry DOUEB, avocat au barreau de Paris




DÉFENDEUR :

Monsieur [W] [L]
[Adresse 5]
[Localité 6]

non comparant, ni représenté




DÉBATS :

Audience publique du 01 Décembre 2023 présidée par Madame Anne de LACAUSSADE, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.


DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 29 Décembre 2023, par Madame Anne de LACAUSSADE, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, Greffier.
FAITS

Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 04 février 2013, à effet du même jour, l'Office public de l'habitat de la Seine-Saint-Denis a consenti à M. [W] [L] un contrat de bail portant sur un local à usage d'habitation situé [Adresse 5], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 506,40 € outre provisions mensuelles sur charges et le versement d'un dépôt de garantie de 506,40 €.

Par acte du 30 décembre 2022, le bailleur a fait délivrer à M. [W] [L] un commandement de payer la somme en principal de 9 751,31 € échue à cette date et de justifier d'une assurance locative, visant la clause résolutoire.

PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice délivré le 22 septembre 2023, l'EPIC Seine-Saint-Denis Habitat, anciennement dénommé l'Office public de l'habitat de la Seine-Saint-Denis, a fait citer M. [W] [L] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en référés, aux fins de :
- constater la résiliation du bail du chef de l'impayé locatif, d'ordonner l’expulsion immédiate et sans délai du défendeur et celle de tous occupants de son chef et ce, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, de rappeler que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
- condamner le défendeur au paiement de la somme de 9 751,31 €, à titre de provision à valoir sur les loyers, indemnités d'occupation, charges et taxes impayés jusqu'au terme de février 2023 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 30 décembre 2022, date du commandement de payer,
- le condamner, à compter du mois de mars 2023, par provision, au paiement d’une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant actuel du loyer, plus les charges et taxes locatives, laquelle sera perçue dans les mêmes conditions et à la même date que le loyer prévu et qui subira les mêmes majorations, et ce, jusqu'à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés,
- le condamner à lui remettre sous astreinte de 15 € par jour de retard commençant à courir 8 jours après la signification de la décision, l'attestation d'assurance couvrant les risques locatifs,
- le condamner à lui verser la somme de 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens, dont le coût du commandement de payer.

A l’appui de ses prétentions, le demandeur expose que le défendeur n’a pas régularisé les causes du commandement de payer dans les deux mois de sa délivrance, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que son expulsion doit être ordonnée ; qu’en outre, le commandement de justifier d’une assurance est resté sans effet.

L'affaire a été évoquée à l'audience du 1er décembre 2023, à laquelle elle a été fixée.

A l’audience, l'EPIC Seine-Saint-Denis Habitat, anciennement dénommé l'Office départemental HLM de la Seine-Saint-Denis, représenté, a maintenu ses demandes et signalé la diminution de la dette. Il a sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire et l'octroi de délais de paiement en évoquant la reprise des paiements des loyers courants.

M. [W] [L], cité par remise de l'acte en l'étude du commissaire de justice, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

L'affaire a été mise en délibéré au 29 décembre 2023 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la provision

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le juge peut accorder une provision au créancier, lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable.

L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire a l'obligation de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

En l'espèce, à la lecture du décompte, déduction faite de frais de retard enquête ressources non documentés pour 91,44 €, l’obligation n’apparaît pas sérieusement contestable et le défendeur sera condamné au paiement de la somme de 9 049,24 € à titre de provision à valoir sur la dette locative échue au 30 novembre 2023, échéance de novembre 2023 inclue, portant intérêts légaux sur la somme de 102,97 € à compter du 30 décembre 2022, compte tenu des termes impayés.

Sur la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été dénoncée à la préfecture, le 29 septembre 2023, soit plus de deux mois avant la première audience et délivrée plus de deux mois après la saisine de la Ccapex dans la Seine-Saint-Denis, le 31 mars 2023, de sorte que l’action est recevable.

Aux termes de l'article 24 précité, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 11 des conditions générales du contrat de bail concernant le logement stipule une clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer.

La lecture du décompte permet de constater que le défendeur n'a pas réglé les causes du commandement dans les deux mois de sa délivrance, de sorte que la clause résolutoire est acquise.

L’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige prévoit que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Toutefois, ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Selon l’article 24-VII, dans sa version applicable au litige, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, le bailleur sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire avec octroi de délais de paiement, compte tenu des efforts de règlement du locataire qui a repris le paiement des loyers courants. 

Dans ces circonstances, il convient d'accorder des délais de paiement au locataire selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues et de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Cela signifie qu’il ne sera pas expulsé.

Au contraire, en cas de non paiement d’une échéance courante ou d'une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par le bailleur.

La partie défenderesse devra quitter les lieux sans délai et, à défaut d'exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef.

Dans cette hypothèse et en vertu de l'article 1240 du code civil, la partie défenderesse devra indemniser le propriétaire du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l’indisponibilité des lieux. Ce préjudice sera réparé par le versement d'une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges, dûment justifiés au stade de l'exécution à défaut de quoi le montant à retenir doit être fixé à l'échéance en cours lors de l'audience, soit la somme de 801,84 €, et ce, jusqu’au départ définitif de la partie défenderesse.

Sur la demande tenant à l'attestation d'assurance

Aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire a l'obligation de justifier de la souscription d'une assurance garantissant les risques locatifs, la remise de l'attestation d'assurance s'effectuant à la demande du bailleur.

Le défendeur ne justifie pas avoir produit l'attestation d'assurance couvrant les risques locatifs, alors que cela avait été sollicité par le commandement susvisé et par la citation. En conséquence, il sera enjoint, sous astreinte, à produire cette attestation au propriétaire, selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer. Aucune considération tirée de l'équité ne justifie de faire droit à la demande formée par le bailleur au titre de l’article 700 du code de procédure civile, de sorte qu'elle sera écartée.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort ;

Au principal, Renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies ;

Condamnons M. [W] [L] à verser à l'EPIC Seine-Saint-Denis Habitat, anciennement dénommé l'Office public de l'habitat de la Seine-Saint-Denis, la somme provisionnelle de 9 049,24 € à valoir sur la dette locative échue au 30 novembre 2023, échéance de novembre 2023 inclue, portant intérêts légaux sur la somme de 102,97 € à compter du 30 décembre 2022 ;

L'autorisons à se libérer de cette somme en 36 mensualités dont 35 mensualités de 100 €, le premier versement devant intervenir en même temps que le paiement du loyer suivant la signification du jugement, puis en même temps que le loyer, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers, et le solde devant être versé à la 36ème mensualité, sauf meilleur accord des parties ;

Suspendons pendant cette période, les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n’avoir jamais été acquise en cas de respect des modalités de paiement ;

Disons qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité (loyer et arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ;

Constatons en ce cas la résiliation de plein droit du bail consenti à M. [W] [L] portant sur le local à usage d'habitation situé [Adresse 5] ;

Autorisons en ce cas l'expulsion de M. [W] [L] et celle de tous occupants de son chef du local d'habitation précité et disons qu'à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l'expulsion avec, si besoin est, l'assistance de la force publique et d'un serrurier à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d'un commandement délivré par commissaire de justice d'avoir à quitter les lieux ;

Rappelons en ce cas que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-2 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons en ce cas, M. [W] [L] à payer à l'EPIC Seine-Saint-Denis Habitat, anciennement dénommé l'Office public de l'habitat de la Seine-Saint-Denis, une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle équivalente au montant du loyer et des charges dûment justifiées, à défaut de quoi le montant à retenir doit être fixé à 801,84 € et ce, à compter du non respect des délais de paiement jusqu'à libération effective des lieux ;

Enjoignons à M. [W] [L] de communiquer à l'EPIC Seine-Saint-Denis Habitat, anciennement dénommé l'Office public de l'habitat de la Seine-Saint-Denis, son attestation d'assurance garantissant les risques locatifs pour l'année en cours, dans un délai de dix jours à compter de la signification de la présente décision ;

Disons que faute de ce faire, celui-ci sera redevable, passé ce délai, d’une astreinte dont le montant sera provisoirement fixé à 10 euros par jour de retard à s’exécuter ;

Disons que l’astreinte provisoire court pendant un délai maximum de trois mois, à charge pour le requérant à l’expiration de ce délai, de solliciter du juge de l'exécution la liquidation de l’astreinte provisoire et le prononcé de l’astreinte définitive;

Rejetons le surplus des demandes ;
 
Condamnons M. [W] [L] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;
 
Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe.

Le GreffierLe Juge