Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 28 décembre 2023

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le : 28/12/23
à : Me David-olivier KAMINSKI,


Copie exécutoire délivrée 
le : 28/12/23
à : Me Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 22/05034 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXJEN

N° MINUTE : 
3/2023






JUGEMENT 
rendu le jeudi 28 décembre 2023


DEMANDERESSE
LBP ACTIFS IMMO, [Adresse 1], 
représentée par Me Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0848

DÉFENDERESSE
Madame [J] [E] épouse [K], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me David-olivier KAMINSKI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1710

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Imen GRAA, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Florian PARISI, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 19 octobre 2023

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 28 décembre 2023 par Imen GRAA, Juge assistée de Florian PARISI, Greffier


Décision du 28 décembre 2023
PCP JCP fond - N° RG 22/05034 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXJEN

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé du 1er mars 2019, la société LBP ACTIFS IMMO a donné à bail à Monsieur [N] [V] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 2], lot n° 121, [Adresse 2]- de type 7 pièces d'une superficie de 236 m2, moyennant un loyer annuel de 73 908 euros, et une provision annuelle sur charges de 8 868 euros.

Madame [J] [E] épouse [K] vivait au domicile de Monsieur [N] [V], qui était son compagnon.

Par acte d'huissier du 5 mai 2021 la société LBP ACTIFS IMMO a assigné en référé Monsieur [N] [V] et Madame [J] [E] épouse [K] en acquisition des effets de la clause résolutoire, expulsion et condamnation solidaire au titre de loyers impayés de 41 682,27 euros (somme arrêtée au 1er mai 2021).

Par ordonnance de référé en date du 05 octobre 2021 le juge des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de Paris a décidé :
-de constater l'acquisition de la clause résolutoire à compter du 02 avril 2021 ;
-d’ordonner l'expulsion de Monsieur [V] et de tout occupant de son chef dont Madame [K] ;
-de condamner Monsieur [V] à payer à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération des lieux une indemnité d'occupation ;
- et à ce titre de le condamner à titre provisionnel au paiement de la somme de 35 625,95 euros arrêtée au 1er juillet 2021 ;
-de débouter le demandeur de toutes ses demandes à l'égard de Madame [K] au motif qu'elle n’est pas titulaire du bail, que le commandement de payer ne lui a pas été adressé et que seul un PV d'huissier mentionne sa présence au domicile pour réceptionner un acte.

Monsieur [N] [V] a quitté les lieux. Lors de la signification de l’ordonnance de référé le 26 octobre 2021, il avait déjà libéré les lieux.

Madame [J] [E] épouse [K] s’est maintenue dans les lieux.

Entre avril 2021 et août 2022, des échanges de courriels ont eu lieu entre le bailleur et Madame [E] épouse [K] qui souhaitait que ses parents concluent sur cet appartement un bail pour régulariser sa situation, en contrepartie de quoi le bailleur souhaitait qu'elle apure la dette locative. Ces pourpalers ont échoué.

C'est dans ce contexte que par assignation en date du 10 juin 2022, la société LBP ACTIFS IMMO a fait citer Madame [J] [E] épouse [K] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, afin de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- constater son occupation sans droit ni titre du bien ;
-la condamner à payer la somme de 102 109,49 euros au titre d'une indemnité d'occupation pour la période du 1er mars 2020 au 1er juin 2022 ou à défaut à titre de dommages et intérêts pour l'occupation avérée des lieux; outre les intérêts de droit à compter de la délivrance de la présente assignation,
- la condamner au paiement de la somme de 6000 euros à titre de dommages et intérêts;
-la condamner au paiement de la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
-la condamner aux dépens dont distraction au profit de Maître Valérie TOUTAIN de HAUTECLOQUE.
Appelée à une première date le 25 octobre 2022, l'affaire a fait l'objet d'un renvoi à la demande des parties. A l'audience de renvoi du 12 mai 2023, de nouveau les parties ont sollicité le renvoi de l'affaire.

A l'audience du 19 octobre 2023, la partie demanderesse, assistée par son conseil, a sollicité le bénéfice de ses dernières écritures par lesquelles elles modifient ses demandes initiales.
Elle sollicite que Madame [J] [E] épouse [K] :
-soit considérée comme occupante sans droit ni titre,
-soit condamnée au paiement de la somme de 65 378,98 euros à titre d'indemnité d'occupation pour la période du 1er août 2021 (la demanderesse a modifié sa demande à l'audience suite aux conclusions adverses et sollicité cette indemnité à compter du 1er août 2021 et non plus à compter du 1er mars 2020 pour prendre en compte les effets de la décisions du JCP du 05 octobre 2021 qui a avait condamné Monsieur [N] [V] à titre provisionnel au paiement de la somme de 35 625,95 euros arrêtée au 1er juillet 2021) au 18 août 2022 ; ou à défaut à titre de dommages et intérêts pour l'occupation indue du logement ;
-soit condamnée au paiement de la somme de 20 431,68 euros au titre des travaux de remise en état suite à la libération des lieux.
-soit condamnée au paiement de la somme de 6000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;
-soit condamnée au paiement de la somme de 6000 euros au titre de l'article 700 du CPC outre les entiers dépens dont distraction au profit de Maître Valérie TOUTAIN de HAUTECLOQUE.

La partie défenderesse, assistée de son conseil, a sollicité le bénéfice de ses dernières écritures. Elle sollicite le débouté de l’ensemble des demandes de la partie demanderesse et sa condamnation au paiement de la somme de 5000 euros au titre de l'article 700 du CPC.
Elle soutient que le bailleur a manqué de diligence dans la procédure d'expulsion pour acquisition de la clause résolutoire diligentée à l'encontre de Monsieur [V] ce qui lui a permis de se maintenir dans les lieux et d’aggraver la dette locative alors même que le bailleur aurait pu expulser Monsieur [V] dès le 02 mai 2021.
Elle ajoute avoir quitté les lieux en novembre 2021 pour aller vivre chez son ami Monsieur [T] puis chez sa mère.

Pour l'exposé des moyens développés par les parties, il sera fait référence, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, à leurs écritures visées et débattues à l'audience.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 28 décembre 2023.




DISCUSSION

Sur la demande principale de condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation 


En vertu de l'article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. L'occupation sans droit ni titre du bien d'autrui constitue un trouble manifestement illicite.

En l'espèce :

Il est constant d'une part, que Monsieur [N] [V] a été condamné en référé à payer seul l’indemnité d'occupation pour la période allant du 02 avril 2021 jusqu'à complète libération des lieux ; et d'autre part que Madame [J] [E] épouse [K] s'est maintenue dans les lieux malgré la décision de justice rendue en référé qui ordonnait son expulsion ;
En outre, les parties s'accordent pour dire qu'au 1er août 2021 Madame [J] [E] épouse [K] était dans les lieux.

Par contre, les parties ne s'accordent pas sur la date de libération des lieux par Madame [J] [E] épouse [K], qu'il convient de déterminer à l'aune des pièces produites au débat par les deux parties. A cet égard, il ressort des pièces versées au débat les points suivants :

le 26 octobre 2021 l’ordonnance en référé du JCP de PARIS en date du 05 octobre 2021 a été signifiée à Madame [J] [E] épouse [K] en personne et au domicile litigieux. (pièce n° 5 du demandeur) ;

Le 04 août 2022, un commissaire de justice a constaté la présence de Madame [J] [E] épouse [K] et de ses quatre enfants au domicile litigieux. (pièce n°8 du demandeur) ;

Des échanges ont eu lieu entre les parties d’avril 2021 à août 2022 pour négocier le maintien dans les lieux en contre partie du solde de la dette locative ; il ressort notamment des mails adressés par la défenderesse le 4 août 2022 (pièce n°9 du demandeur) qu'elle était encore dans les lieux à cette date ; 

L’attestation produite par la défenderesse (pièce n°2 de la défenderesse) fait état d'un hébergement non continu et non exclusif de Madame [J] [E] épouse [K] et de ses enfants chez Monsieur [T] entre novembre 2021 et juin 2022, ce qui ne contredit donc pas l'absence de libération des lieux litigieux au 4 août 2022 ;

La mère de la défenderesse atteste l'avoir hébergée à compter du 15 août 2022 (pièce n°3 de la défenderesse);

Le 18 août 2022, ce même commissaire a constaté que les lieux avaient été libérés. (pièce n°11 du demandeur)

Par conséquent, la date de libération sera fixée au 15 août 2022.

Il convient de conclure de tout ce qui précède que :

-Du 1er août 2021 au 15 août 2022 (date de libération des lieux) Madame [J] [E] épouse [K] s’est maintenue dans le logement en sachant qu'elle n'était pas titulaire du bail ni d'un quelconque droit à se maintenir dans les lieux.

-La défenderesse échoue à prouver que le bailleur aurait manqué de diligences dans cette procédure et que c'est ce qui aurait justifié qu'elle se maintienne dans les lieux. 
De même, elle ne peut raisonnablement affirmer qu'elle ne savait pas qu'elle ne pouvait se maintenir dans les lieux ; aussi bien le jugement qu'il lui a été signifié que les échanges de courriels avec le bailleur lui rappellent qu'elle ne dispose d'aucun droit au maintien dans les lieux. 

-Son maintien dans les lieux alors qu'elle était sans droit ni titre a causé un préjudice certain au bailleur qui ne pouvait jouir de manière paisible de son bien.

Elle sera condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation pour la période du 1er août 2021 au 15 août 2022 (soit 12 mois et 14 jours) qui sera fixée en fonction du montant du loyer et des charges. 
Au regard des décompte fourni, elle est redevable de la somme de 80 378,98 à laquelle il faut déduire les 15 000 euros déjà versés par la défenderesse le 02 août 2022 ; mais aussi la somme de 2 338,58 euros pour proratiser la somme due au titre de la quinzaine d’août. 

Par conséquent, elle sera condamnée au paiement de la somme de 63 040,40 euros, avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision. 




Sur la demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive 

La demanderesse n’apporte pas la preuve d'un préjudice distinct de celui réparé par l’allocation d'une indemnité d'occupation ou encore de l’allocation des intérêts au taux légal.

Par conséquent, la demanderesse sera déboutée de sa demande.



Sur la demande faite au titre des réparations locatives

En application des dispositions de l'article 7 c et d de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 (reprise à l'article 5 du bail conclu avec Monsieur [V]), le preneur est tenu d'une part, de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu'il ne prouve qu'elles n'ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement et, d'autre part, de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. 

L'article 1730 du code civil dispose : «  s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou dégradé par vétusté ou force majeure. »

En l'espèce, Madame [J] [E] épouse [K] n'étant pas locataire, elle ne peut être redevable des dégradations locatives. 

Il convient de rappeler qu'au surplus un état des lieux d'entrée avait été réalisé avec Monsieur [N] [V], locataire du bien et non avec Madame [E] ; si bien que les frais dont il est demandé remboursement ne peuvent être imputés avec certitude à Madame [J] [E] épouse [K]. 

La demanderesse sera donc déboutée de sa demande au titre des réparations locatives. 


Sur les mesures accessoires


Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 
En l’espèce, Madame [J] [E] épouse [K], partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens.

Aux termes de l'article 699 du code de procédure civile, les avocats peuvent dans les matières où leur ministère est obligatoire demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision.

En l'espèce, la procédure étant orale et la représentation par avocat non obligatoire, il ne sera pas ordonnée la distraction au profit de Maître Valérie TOUTAIN de HAUTECLOQUE.

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. 

Condamnée aux dépens, Madame [J] [E] épouse [K] sera condamnée à payer aux demandeurs la somme de 1000 euros (mille euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Elle sera déboutée de sa demande faite au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Compte-tenu de la nature des faits, l'exécution provisoire de la présente décision, qui est de droit, en application de l'article 514-1 du code de procédure civile, ne saurait être écartée. 

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [J] [E] épouse [K] à verser à la société LBP ACTIFS IMMO la somme de 63 040,40 euros (soixante-trois-mile-quarante euros et quarante centimes), avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision, à titre d'indemnité d'occupation pour avoir occupé sans droit ni titre du 1er août 2021 au 15 août 2022 l'appartement sis [Adresse 2],

DEBOUTE la société LBP ACTIFS de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

DEBOUTE la société LBP ACTIFS IMMO de sa demande d’indemnisation au titre des dégradations locatives ;

CONDAMNE Madame [J] [E] épouse [K] à payer à la société LBP ACTIFS IMMO la somme de 1000 euros (mille euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Madame [J] [E] épouse [K] de sa demande de condamnation de la société LBP ACTIFS IMMO à lui verser la somme de 5000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes des parties ;

CONDAMNE Madame [J] [E] épouse [K] aux dépens de l'instance ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire,


Le GreffierLe Juge des contentieux de la protection