Tribunal Judiciaire · 18° chambre 2ème section — 28 décembre 2023

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] 
C.C.C.F.E. + C.C.C.
délivrées le :
à


■

18° chambre 
2ème section


N° RG 20/03523 

N° Portalis 352J-W-B7E-CR77D

N° MINUTE : 7


Assignation du :
22 Avril 2020







JUGEMENT 
rendu le 28 Décembre 2023 


DEMANDERESSE

S.C.I. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE FANJA (RCS Paris 428 434 401)
[Adresse 5]
[Localité 4]

représentée par Maître Frédéric LALLEMENT de la SELARL BDL Avocats, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0480



DÉFENDERESSE

S.A.S. SANDRO ANDY (RCS Paris 319 427 316)
[Adresse 1]
[Localité 4]

représentée par Maître Vanessa FRIMIGACCI, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #B1029, et assistée de Maître Frédérique ELKAIM, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant





Décision du 28 Décembre 2023
18° chambre 2ème section
N° RG 20/03523 - N° Portalis 352J-W-B7E-CR77D

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente
Maïa ESCRIVE, Vice-présidente
Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge

assistés de Henriette DURO, Greffier

DÉBATS

À l’audience du 28 Septembre 2023 tenue en audience publique devant Cédric KOSSO-VANLATHEM, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats, que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 30 Novembre 2023, prorogé au 21 Décembre 2023 puis au 28 Décembre 2023.

JUGEMENT

Rendu publiquement
Contradictoire
En premier ressort

Sous la rédaction de Cédric KOSSO-VANLATHEM
_________________

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 31 janvier 2005, la S.C.I. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE FANJA a donné à bail commercial à la S.A.R.L. HOLDING FINANCIÈRE SANDRO, devenue depuis la S.A.R.L. SANDRO FRANCE, des locaux composés d'une boutique en rez-de-chaussée et de caves, réserves, cuisine et sanitaires en sous-sol, situés au sein d'un immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 3] à [Localité 6] pour une durée de neuf années à effet au 1er février 2005 afin qu'y soit exercée une activité de commerce de prêt-à-porter hommes, femmes, enfants, d'articles de sport, de maroquinerie, de chaussures et d'accessoires de mode dont parfums et maquillages, moyennant le versement d'un loyer annuel initial d'un montant de 33.000 euros hors taxes et hors charges et d'une provision annuelle sur charges d'un montant de 2.400 euros payables trimestriellement à terme échu.

Par acte d'huissier en date du 17 juin 2013, la S.C.I. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE FANJA a fait signifier à la S.A.R.L. SANDRO FRANCE un congé portant offre de renouvellement du contrat de bail commercial pour le 31 janvier 2014, en proposant que le prix du bail renouvelé soit fixé à la somme annuelle de 60.000 euros hors taxes et hors charges.

Par acte d'huissier en date du 11 juillet 2013, la S.A.R.L. SANDRO FRANCE a déclaré à la S.C.I. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE FANJA accepter le principe du renouvellement du bail à compter du 1er février 2014, mais contester le montant du loyer proposé. 

Par acte sous signature privée en date du 29 août 2015, la S.A.R.L. SANDRO FRANCE a fait l'objet d'une dissolution entraînant transmission universelle de son patrimoine au profit de son associée unique la S.A.S. SANDRO ANDY. 
Décision du 28 Décembre 2023
18° chambre 2ème section
N° RG 20/03523 - N° Portalis 352J-W-B7E-CR77D


À défaut d'accord, la S.C.I. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE FANJA a notifié le 29 janvier 2016 à la S.A.S. SANDRO ANDY un mémoire préalable comportant demande de fixation du montant du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 95.000 euros hors taxes et hors charges, puis l'a, par exploit d'huissier en date du 24 janvier 2018, fait assigner devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris.

Par jugement contradictoire en date du 10 juillet 2018, le juge des loyers commerciaux a notamment : constaté le principe du renouvellement du contrat de bail commercial à effet au 1er février 2014 ; ordonné une expertise immobilière judiciaire confiée à Monsieur [G] [E] ; et fixé le loyer provisionnel pour la durée de l'instance au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges.

Par acte d'huissier en date du 9 novembre 2018, la S.A.S. SANDRO ANDY a exercé son droit d'option, indiquant à la S.C.I. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE FANJA qu'elle renonçait au renouvellement du bail et qu'elle délivrait congé pour le 31 mars 2019.

Par ordonnance en date du 21 décembre 2018, le juge chargé du contrôle des expertises a modifié la mission confiée à Monsieur [G] [E], lui demandant d'évaluer le montant de l'indemnité d'occupation statutaire due par la S.A.S. SANDRO ANDY à compter du 1er février 2014.

La S.A.S. SANDRO ANDY a procédé à la libération des locaux et à la restitution des clefs suivant procès-verbal de constat d'état des lieux de sortie contradictoire dressé par huissier de justice en date du 1er avril 2019.

L'expert judiciaire a procédé à une visite contradictoire des locaux le 13 novembre 2018, a adressé un pré-rapport le 25 juin 2019, et a déposé son rapport définitif le 24 octobre 2019.

Reprochant à la S.A.S. SANDRO ANDY d'avoir fait procéder à des travaux d'élargissement de la trémie de l'escalier menant du rez-de-chaussée au sous-sol sans son autorisation ni celle de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble, la S.C.I. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE FANJA l'a, par exploit d'huissier en date du 22 avril 2020, fait assigner devant le tribunal judiciaire de Paris en paiement de l'indemnité d'occupation et en indemnisation de son préjudice.

Parallèlement, par jugement contradictoire en date du 26 janvier 2021, relevant que la S.A.S. SANDRO ANDY avait exercé son droit d'option, le juge des loyers commerciaux a, sur le fondement des dispositions du second alinéa de l'article L. 145-57 du code de commerce, condamné cette dernière à payer à la S.C.I. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE FANJA la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et la somme de 631,96 euros au titre des dépens de l'instance en fixation du loyer du bail renouvelé.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 12 mai 2022, la S.C.I. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE FANJA demande au tribunal, sur le fondement des articles 3, 17-1 AA, 25, 25-1 et 26 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, des articles 8-1, 17 et 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de cette loi, des articles L. 421-1, R. 421-14, R. 421-17, R. 423-19, R. 423-23, R. 462-1, R. 462-6 et R. 462-10 du code de l'urbanisme, et des articles L. 164-1 et R. 164-1 du code de la construction et de l'habitation, de :

–condamner la S.A.S. SANDRO ANDY à lui payer une indemnité d'occupation statutaire d'un montant annuel de 54.000 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er février 2014 jusqu'à la libération des lieux en date du 1er avril 2019 ;
–en conséquence, condamner la S.A.S. SANDRO ANDY à lui payer la somme de 72.673,96 euros en règlement du solde d'indemnités d'occupation dues pour la période s'étendant du 1er février 2014 au 31 mars 2019 ;
–condamner la S.A.S. SANDRO ANDY à l'indemniser du préjudice de jouissance que lui causent le caractère irrégulier des travaux réalisés par cette dernière et le retard de transmission des éléments justifiant la conformité des travaux aux règles de l'art, et donc à lui payer :
•la somme de 54.000 euros pour la période s'étendant du 1er avril 2019 au 15 avril 2020 ;
•la somme de 33.300 euros pour la période s'étendant du 15 avril 2020 au 12 novembre 2020 ;
•la somme de 27.000 euros pour la période de six mois nécessaire à la régularisation des travaux auprès de la copropriété et de la ville de [Localité 4] ;
–débouter la S.A.S. SANDRO ANDY de l'ensemble de ses demandes ;
–condamner la S.A.S. SANDRO ANDY à lui payer la somme de 10.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
–condamner la S.A.S. SANDRO ANDY aux dépens ;
–dire n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire du jugement à intervenir. 

À l'appui de ses prétentions, la S.C.I. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE FANJA fait valoir que c'est à juste titre que l'expert judiciaire a retenu que la surface pondérée des locaux était de 74,10 m² et que la valeur locative unitaire s'élevait à la somme de 900 euros par mètre carré pondéré, soulignant que sa locataire n'a jamais contesté ces valeurs dans le cadre de l'expertise judiciaire, si bien que le montant de l'indemnité d'occupation dont celle-ci est redevable s'élève au montant de 54.000 euros hors taxes et hors charges, de sorte qu'après compensation avec les sommes déjà versées, la S.A.S. SANDRO ANDY reste lui devoir la somme de 72.673,96 euros.

Elle avance que la preneuse a fait réaliser des travaux d'élargissement de la trémie de l'escalier conduisant au rez-de-chaussée sans obtenir ni son autorisation ou celle de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble, ni un quelconque permis de construire, ce qui lui cause un préjudice de jouissance dès lors que ne pouvant vérifier la conformité des travaux aux règles de l'art, elle s'expose à ce que l'assemblée générale des copropriétaires et/ou la ville de [Localité 4] forment un recours aux fins de remise des locaux dans leur état antérieur, si bien qu'elle ne peut, à ce jour, remettre les locaux en location ou procéder à leur vente, ce qui justifie ses demandes de dommages et intérêts. 

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 17 mars 2022, la S.A.S. SANDRO ANDY sollicite du tribunal, au visa des articles L. 145-28, L. 145-33 et L. 145-57 du code de commerce, de l'article 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, des articles 1358, 1362 et 1382 du code civil, des articles L. 421-1, L. 421-9, L. 422-2 et R. 422-2 du code de l'urbanisme, et de l'article R. 164-2 du code de la construction et de l'habitation, de :

–dire et juger que l'indemnité d'occupation statutaire due pour la période s'étendant du 1er février 2014 au 1er avril 2019 s'élève à la somme annuelle de 50.400 euros hors taxes et hors charges ;
–en conséquence, débouter la S.C.I. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE FANJA de ses demandes ;
–dire et juger que la somme dont elle est débitrice envers la S.C.I. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE FANJA au titre de la régularisation avec les loyers acquittés ne saurait excéder la somme de 52.902,96 euros ;
–constater que les travaux qu'elle a fait réaliser remontent à l'année 2005, soit à plus de dix ans ;
–constater que la S.C.I. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE FANJA ne rapporte pas la preuve d'une faute de sa part, d'un préjudice certain dont elle serait seule à l'origine, ni d'un lien de causalité entre les deux ;
–constater que la S.C.I. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE FANJA n'a fait aucune démarche visant à obtenir les régularisations auprès de la copropriété et des services de l'urbanisme concernant les travaux litigieux ;
–constater que les travaux de remise aux normes dont le remboursement est demandé ne sont pas nécessaires ;
–en conséquence, débouter la S.C.I. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE FANJA de toutes ses demandes ;
–à titre subsidiaire, si par extraordinaire le tribunal devait retenir l'existence d'un préjudice, réduire le montant de celui-ci à une somme qui ne saurait excéder 3.733,33 euros voire 8.860 euros ;
–constater qu'elle a produit l'ensemble des pièces réclamées par la S.C.I. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE FANJA ;
–en conséquence, débouter la S.C.I. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE FANJA de ses demandes de production de pièces sous astreinte ;
–à titre reconventionnel, condamner la S.C.I. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE FANJA à lui rembourser le dépôt de garantie d'un montant de 21.662,60 euros ;
–en tout état de cause, condamner la S.C.I. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE FANJA à lui payer la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
–condamner la S.C.I. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE FANJA aux dépens.

Au soutien de ses demandes, la S.A.S. SANDRO ANDY conteste les conclusions du rapport d'expertise judiciaire, précisant que la surface pondérée totale des locaux est en réalité de 70,38 m2, et que la valeur locative unitaire de ces derniers s'élève à la somme de 800 euros par mètre carré pondéré, comme en atteste le rapport d'expertise officieuse unilatérale établi par Monsieur [F] [S], si bien que le montant de l'indemnité d'occupation dont elle est redevable s'élève à la somme de 50.400 euros hors taxes et hors charges, de sorte qu'après compensation avec les sommes déjà versées, elle reste devoir à son ancienne bailleresse un montant de 52.902,96 euros.

Elle expose que la S.C.I. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE FANJA ne s'est jamais opposée à l'exécution des travaux relatifs à l'escalier intervenus au cours de l'année 2005, et que le syndicat des copropriétaires en a également été informé sans jamais former un quelconque recours, lequel serait désormais irrecevable en application de la prescription décennale. Elle ajoute que ces travaux n'étaient pas soumis à l'obtention préalable d'un permis de construire, et qu'en tout état de cause, ils ne pourraient être attaqués à ce jour dès lors que dix années se sont écoulées depuis leur achèvement. Elle en conclut que le préjudice de jouissance allégué ne revêt aucun caractère actuel, direct et certain, dès lors que la demanderesse avait tout loisir de pouvoir remettre les locaux en location dès la libération des lieux, ce qui justifie le rejet de ses demandes de dommages et intérêts.

À titre reconventionnel, elle fait remarquer que le dépôt de garantie ne lui a jamais été restitué, de sorte qu'elle est fondée à en réclamer le remboursement. 

La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état en date du 20 mai 2022.

L'affaire a été retenue à l'audience de plaidoirie du 28 septembre 2023, et la décision mise en délibéré au 30 novembre 2023, prorogée au 21 décembre 2023 puis au 28 décembre 2023, les parties en ayant été avisées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l'action en paiement de l'indemnité d'occupation

Aux termes des dispositions du premier alinéa de l'article L. 145-28 du code de commerce, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l'indemnité d'occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d'appréciation. 

En application des dispositions de l'article L. 145-33 du même code, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après : 1) les caractéristiques du local considéré ; 2) la destination des lieux ; 3) les obligations respectives des parties ; 4) les facteurs locaux de commercialité ; 5) les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Un décret en Conseil d'État précise la consistance de ces éléments.

En vertu des dispositions de l'article R. 145-3 dudit code, les caractéristiques propres au local s'apprécient en considération : 1°) de sa situation dans l'immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ; 2°) de l'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l'exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ; 3°) de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d'activité qui y est exercée ; 4°) de l'état d'entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ; 5°) de la nature et de l'état des équipements et des moyens d'exploitation mis à la disposition du locataire.

Selon les dispositions de l'article R. 145-7 de ce code, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6. À défaut d'équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d'autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

Enfin, d'après les dispositions des deux premiers alinéas de l'article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement.

Il résulte de la combinaison de ces dispositions que d'une part, lorsque le preneur se maintient dans les lieux en attente du paiement de l'indemnité d'éviction, le bailleur peut prétendre, dès la résiliation du bail, au paiement d'une indemnité d'occupation distincte du loyer auquel elle se substitue de plein droit qui, à défaut de convention contraire, correspond à la valeur locative des lieux déterminée selon les critères de l'article L.145-33 du code de commerce (Civ. 3, 3 octobre 2007 : pourvoi n°06-17766 ; Civ. 3, 13 décembre 2018 : pourvoi n°17-28055 ; Civ. 3, 15 juin 2023 : pourvoi n°22-13376) pouvant être affectée d'un coefficient de précarité (Civ. 3, 20 mars 2007 : pourvoi n°06-10476 ; Civ. 3, 18 janvier 2011 : pourvoi n°09-17007), et que d'autre part, si le tribunal ne peut refuser d'examiner une pièce régulièrement versée aux débats et soumise à la libre discussion des parties, il ne peut cependant se fonder exclusivement sur un rapport d'expertise non judiciaire réalisé à la demande unilatérale de l'une des parties (Cass. mixte, 28 septembre 2012 : pourvoi n°11-18710 ; Civ. 2, 24 novembre 2022 : pourvoi n°21-17580 ; Civ. 2, 21 septembre 2023 : pourvoi n°22-10698), fût-il établi contradictoirement (Civ. 2, 13 septembre 2018 : pourvoi n°17-20099 ; Civ. 3, 14 mai 2020 : pourvois n°19-16278 et 19-16279 ; Civ. 1, 6 juillet 2022 : pourvoi n°21-12545 ; Civ. 2, 9 février 2023 : pourvoi n°21-15784), ledit rapport d'expertise devant alors être corroboré par d'autres éléments de preuve (Civ. 2, 2 mars 2017 : pourvoi n°16-13337 ; Civ. 1, 15 septembre 2021 : pourvoi n°20-11939 ; Civ. 1, 13 octobre 2021 : pourvoi n°19-24008 ; Civ. 3, 16 février 2022 : pourvoi n°20-22778 ; Civ. 2, 15 décembre 2022 : pourvoi n°21-17957 ; Cass. Mixte, 21 juillet 2023 : pourvoi n°21-15809).

En l'espèce, dans son rapport définitif en date du 24 octobre 2019, l'expert judiciaire retient une surface utile des locaux de 124,60 m², ce qui est d'ailleurs cohérent avec le plan dressé par Monsieur [U] [B], géomètre-expert, daté du mois de septembre 2000, lequel fait état d'une surface de 67 m² au rez-de-chaussée et de 59 m² au sous-sol, soit une surface totale de : 67 + 59 = 126 m² (pièces n°6 en demande et n°4 en défense page 25, et n°9 en demande). 

Après application des coefficients de pondération adéquats, conformément à la 5ème édition de la charte de l'expertise en évaluation immobilière éditée au mois de mars 2017, l'expert judiciaire calcule une surface pondérée de 74,10 m² (pièces n°6 en demande et n°4 en défense, page 25).

Eu égard à l'étude des diverses données et références issues de son observation du marché, et tenant compte notamment du bon emplacement des locaux en cause dans un quartier central très animé, de l'importance des linéaires de façades, et de la bonne visibilité de la boutique, l'expert judiciaire retient une valeur locative unitaire d'un montant de 900 euros par mètre carré pondéré (pièces n°6 en demande et n°4 en défense, pages 27 à 33).

Si la S.A.S. SANDRO ANDY produit aux débats un rapport d'expertise non judiciaire unilatérale rédigé par Monsieur [F] [S] en date du 11 septembre 2013 évaluant la surface pondérée des locaux à 70,40 m² et fixant la valeur locative unitaire à la somme de 800 euros par mètre carré pondéré (pièce n°5 en défense, pages 22 et 24), force est toutefois de constater que ce rapport, non contradictoire et établi par un expert rémunéré par une seule des parties, n'est corroboré par aucun autre élément, de sorte qu'il est insuffisant, à lui seul, à emporter la conviction du tribunal.

Enfin, l'expert judiciaire a appliqué un abattement de 10% au titre des charges exorbitantes supportées par la preneuse, ainsi qu'un abattement de précarité de 10%, lesquels ne sont pas contestés.

En définitive, la valeur locative des locaux s'élève à la somme annuelle de : (74,10 x 900) -10% - 10% = 54.018,90 euros.

Dès lors, c'est à juste titre que l'expert judiciaire a retenu une indemnité d'occupation annuelle d'un montant de 54.000 euros hors taxes et hors charges (pièces n°6 en demande et n°4 en défense, pages 34 et 35).

Il ressort du décompte produit aux débats en date du 3 septembre 2019 que la défenderesse a payé, au titre des indemnités d'occupation, la somme trimestrielle de 10.455,15 euros durant l'année 2014, de 10.552,43 euros durant l'année 2015, de 10.429,19 euros durant l'année 2016, de 10.656,19 euros durant l'année 2017, et de 10.831,30 euros durant l'année 2018, soit la somme totale de : (10.455,15 x 4) + (10.552,43 x 4) + (10.429,19 x 4) + (10.656,19 x 4) + (10.831,30 x 4) = 211.697,04 euros (pièce n°7 en demande).

Or, elle aurait dû verser, au titre des cinq années 2014 à 2018, et du premier trimestre de l'année 2019 dès lors qu'elle a quitté les locaux le 1er avril 2019, la somme totale de : (54.000 x 5) + [(54.000 ÷ 12) x 3] = 283.500 euros.

Enfin, le décompte communiqué laisse apparaître un solde de provision sur charges et de charges d'un montant de : 500 + 371 = 871 euros (pièce n°7 en demande), ce qui n'est pas contesté.

En conclusion, la locataire reste donc redevable de la somme totale de : 283.500 - 211.697,04 + 871 = 72.673,96 euros.


Décision du 28 Décembre 2023
18° chambre 2ème section
N° RG 20/03523 - N° Portalis 352J-W-B7E-CR77D

En conséquence, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation statutaire due par la S.A.S. SANDRO ANDY à la S.C.I. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE FANJA entre le 1er février 2014 et le 1er avril 2019 à la somme de 283.500 euros hors taxes et hors charges, et de condamner la première à payer à la seconde la somme de 72.673,96 euros au titre du solde de l'indemnité d'occupation et des charges non encore versées.

Sur l'action en responsabilité contractuelle

Aux termes des dispositions de l'article 1147 du code civil dans sa rédaction applicable à la date de conclusion du contrat de bail commercial litigieux, c'est-à-dire dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations entrée en vigueur le 1er octobre 2016, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part. 

En outre, en application des dispositions de l'article 1149 ancien du même code, les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après.

Enfin, en vertu des dispositions de l'article 1151 dudit code, dans le cas même où l'inexécution de la convention résulte du dol du débiteur, les dommages et intérêts ne doivent comprendre à l'égard de la perte éprouvée par le créancier et du gain dont il a été privé, que ce qui est une suite immédiate et directe de l'inexécution de la convention.

En l'espèce, la clause intitulée « CHARGES ET CONDITIONS » insérée au contrat de bail commercial conclu entre la S.C.I. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE FANJA et la S.A.S. SANDRO ANDY stipule que « le présent bail est consenti et accepté sous les charges et conditions ordinaires et de droit et sous celles particulières suivantes que le preneur accepte expressément [...], savoir : [...] II - Entretien - Travaux - Réparation [...] 8° De ne faire aucun changement de distribution ni travaux dans les lieux loués sans le consentement exprès et par écrit du bailleur. [...] Tous les travaux autorisés ou imposés devront être exécutés par des entreprises qualifiées et agréées par le bailleur sous la surveillance de l'architecte de l'immeuble dont les honoraires seront à la charge du preneur » (pièce n°1 en demande et en défense, pages 3 et 4).

Or, il est établi que suivant devis n°2005-93 en date du 9 mars 2005 d'un montant de 185.864,93 euros T.T.C. émis par la S.A.R.L. RDM, la S.A.S. SANDRO ANDY a confié à cette société la réalisation de travaux consistant notamment en la « création d'une trémie pour accès sous-sol, découpe de la dalle béton ; Création d'un escalier droit en béton armé compris traçage, coffrage, garde-corps provisoire » (pièce n°15 en défense, page 2).

S'il n'est pas démontré que la S.C.I. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE FANJA ait donné son accord écrit préalablement à la réalisation de ces travaux, ni que le syndicat des copropriétaires les ait autorisés, il est toutefois avéré qu'ils en ont eu connaissance, Monsieur [W] [D], architecte, écrivant à Madame [H] [I] en sa qualité d'administratrice de biens de la bailleresse, par lettre en date du 8 avril 2005 : « J'ai reçu du Cabinet SOAN [Adresse 2], le lundi 04 avril, un projet de modification de vitrine du lot référencé, avec un descriptif des travaux projetés à l'intérieur, que je vous demanderai d'approuver, au nom du propriétaire. L'assemblée annuelle étant programmée pour le 07 avril, ce projet n'a pu être mis à l'ordre du jour. Nous avons néanmoins discuté de cette demande avec les copropriétaires de l'immeuble et je pourrai, si vous le souhaitez, vous faire part de leur décision. Pour ma part, j'ai quelques remarques à formuler : la création de la trémie doit faire l'objet d'un renforcement particulier du plancher » (pièce n°10 en défense).

De même, par lettre en date du 18 avril 2005 adressée à la défenderesse, l'administratrice de biens s'est exprimée en ces termes : « dans le cadre des travaux que vous désirez entreprendre, je vous adresse ci-joint copie du courrier du syndic qui formule quelques remarques dont vous voudrez bien tenir compte. Par ailleurs, je vous prie de me faire parvenir les plans et descriptifs des travaux, afin de les soumettre aux observations et à l'accord éventuel des propriétaires » (pièces n°30 en demande et n°11 en défense), si bien qu'il appartenait à la S.C.I. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE FANJA, en sa qualité de copropriétaire, et non à sa locataire, de soumettre, le cas échéant, l'autorisation de ces travaux au vote de l'assemblée générale.

En outre, il ressort de la note rédigée par la S.A.R.L. SEBA INGÉNIERIE en date du 29 novembre 2019 « concern[ant] la vérification du renforcement du plancher existant réalisé en 2005 suite à l'agrandissement de la trémie de l'escalier» qu'« au jour de la visite, aucun désordre ni déformation n'ont été visualisés sur la structure existante du plancher. [...] 5. Conclusion : Selon les sondages réalisés sur place, les profilés renforcement de la trémie existants réalisés en 2005 sont justifiés. Le plancher et les profilés peuvent reprendre une surcharge d'exploitation de 350 kg/m² » (pièces n°21 en demande et n°19 en défense, pages 1, 2 et 7), de sorte qu'aucune non-conformité des travaux aux règles de l'art n'est démontrée. 

En tout état de cause, il y a lieu de relever que la bailleresse ne fait état d'aucune plainte de la part du syndicat des copropriétaires de l'immeuble, alors même que selon les dispositions du premier alinéa de l'article 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dans sa rédaction applicable à la date de réalisation des travaux, c'est-à-dire dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'article 213 de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique entrée en vigueur le 25 novembre 2018, sans préjudice de l'application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l'application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans, si bien que toute action en justice intentée par le syndicat des copropriétaires aurait été irrecevable dès l'année 2016, soit trois avant que la S.A.S. SANDRO ANDY ait restitué les locaux.

De même, il importe peu que la locataire n'ait pas sollicité la délivrance d'un permis de construire préalablement à l'exécution des travaux, dès lors qu'en application des dispositions de l'article L. 480-14 du code de l'urbanisme, la commune ou l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de plan local d'urbanisme peut saisir le tribunal judiciaire en vue de faire ordonner la démolition ou la mise en conformité d'un ouvrage édifié ou installé sans l'autorisation exigée par le présent livre, en méconnaissance de cette autorisation ou, pour les aménagements, installations et travaux dispensés de toute formalité au titre du présent code, en violation de l'article L. 421-8. L'action civile se prescrit en pareil cas par dix ans à compter de l'achèvement des travaux.

Il s'évince de l'ensemble de ces éléments qu'une éventuelle contestation en justice des travaux réalisés par la S.A.S. SANDRO ANDY au cours de l'année 2005, non seulement revêt un caractère purement hypothétique, mais aurait, en tout état de cause, été manifestement vouée à l'échec dès l'année 2016, si bien que la S.C.I. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE FANJA échoue à apporter la preuve de l'impossibilité dans laquelle elle se serait trouvée de conclure un nouveau contrat de bail commercial portant sur les locaux litigieux ou de vendre ces derniers à compter du 1er avril 2019, date de départ de sa locataire, de sorte que le préjudice de jouissance allégué n'est nullement établi.

En conséquence, il convient de débouter la S.C.I. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE FANJA de l'intégralité de ses demandes de dommages et intérêts formées à l'encontre de la S.A.S. SANDRO ANDY au titre de son préjudice de jouissance. 

Sur la demande reconventionnelle en restitution du dépôt de garantie

Aux termes des dispositions de l'article 1134 ancien du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

En outre, en application des dispositions du deuxième alinéa de l'article 1184 ancien du même code, la partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté a le choix, ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts.

En l'espèce, la clause intitulée « DÉPÔT DE GARANTIE » insérée au contrat de bail commercial en date du 31 janvier 2005 stipule qu' « à la garantie de paiement des loyers et de l'entière exécution de toutes les charges, clauses et conditions du bail, le preneur a, à l'instant, versé au bailleur, qui le reconnaît et lui en donne bonne et valable quittance, la somme de SEIZE MILLE CINQ CENTS EUROS (16.500,00 Euros) correspondant à SIX mois de loyer hors charges. Ce dépôt de garantie sera modifié de plein droit dans les mêmes proportions que le loyer et son complément sera exigible à chaque modification dudit loyer. [...] Cette somme [...] sera remboursée au preneur après déménagement et remise des clés, déduction faite des sommes dont il pourrait être débiteur envers le bailleur en fin de jouissance notamment au titre des dégâts ou dont le bailleur pourrait être rendu responsable, pour quelque cause que ce soit, pour le preneur » (pièce n°1 en demande et en défense, page 8).

De fait, il ressort du décompte produit aux débats en date du 3 septembre 2019 que la défenderesse a versé, au titre tant du dépôt de garantie initial que des compléments de dépôt de garantie tout au long de la durée du bail, la somme totale de 21.662,60 euros (pièce n°7 en demande), ce qui n'est pas contesté.

Or, il est établi par le procès-verbal de constat d'état des lieux de sortie dressé par huissier de justice en date du 1er avril 2019 que les locaux ont été restitués en bon état (pièce n°8 en demande), la bailleresse ne sollicitant d'ailleurs dans le cadre de la présente instance aucune indemnisation au titre de quelconques travaux de remise en état.

Dès lors, il y a lieu de retenir que cette somme de 21.662,60 euros est soumise à remboursement. 

En conséquence, il convient de condamner la S.C.I. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE FANJA à payer à la S.A.S. SANDRO ANDY la somme de 21.662,60 euros en restitution de l'intégralité du dépôt de garantie.




Sur les mesures accessoires

En application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, la S.C.I. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE FANJA, partie perdante pour l'essentiel dès lors qu'elle succombe en l'intégralité de ses demandes de dommages et intérêts, sera condamnée aux dépens, et il ne sera pas fait droit à sa demande formée au titre des frais irrépétibles.

Elle sera également condamnée à payer à la S.A.S. SANDRO ANDY une indemnité au titre des frais non compris dans les dépens que cette dernière a été contrainte d'exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance, que l'équité et la situation économique des parties commandent de fixer à la somme de 4.000 euros, conformément aux dispositions de l'article 700 du même code.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit, en vertu des dispositions de l'article 514 dudit code, étant observé qu'aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l'article 514-1 de ce code. 


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, 

FIXE le montant de l'indemnité d'occupation statutaire due par la S.A.S. SANDRO ANDY à la S.C.I. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE FANJA entre le 1er février 2014 et le 1er avril 2019 à la somme de 283.500 (DEUX CENT QUATRE-VINGT-TROIS MILLE CINQ CENTS) euros hors taxes et hors charges,

CONDAMNE la S.A.S. SANDRO ANDY à payer à la S.C.I. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE FANJA la somme de 72.673,96 euros (SOIXANTE-DOUZE MILLE SIX CENT SOIXANTE-TREIZE euros et QUATRE-VINGT-SEIZE centimes) en règlement du solde de l'indemnité d'occupation statutaire et des charges impayées, 

DÉBOUTE la S.C.I. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE FANJA de l'intégralité de ses demandes de dommages et intérêts formées à l'encontre de la S.A.S. SANDRO ANDY au titre de son préjudice de jouissance,

CONDAMNE la S.C.I. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE FANJA à payer à la S.A.S. SANDRO ANDY la somme de 21.662,60 euros (VINGT ET UN MILLE SIX CENT SOIXANTE-DEUX euros et SOIXANTE centimes) en restitution de l'intégralité du dépôt de garantie,

DÉBOUTE la S.C.I. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE FANJA de sa demande présentée sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.C.I. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE FANJA à payer à la S.A.S. SANDRO ANDY la somme de 4.000 (QUATRE MILLE) euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.C.I. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE FANJA aux dépens,


RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.


Fait et jugé à Paris le 28 Décembre 2023


Le GreffierLe Président
Henriette DUROLucie FONTANELLA