Tribunal Judiciaire · Service des référés — 28 décembre 2023

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


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N° RG 23/51409 - N° Portalis 352J-W-B7H-CY4OS

N° : 4

Assignation du :
30 Janvier 2023

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le :


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 28 décembre 2023



par François VARICHON, Vice-président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Larissa FERELLOC, Greffier. 
DEMANDERESSE

La Société NOVAPIERRE RESIDENTIEL
[Adresse 1]
[Localité 3]

représentée par Maître Charlotte ESCLASSE, avocat au barreau de PARIS - #D0490



DEFENDERESSE

La S.A.R.L. LAFAYETTE SCOOTER
[Adresse 2]
[Localité 4]

représentée par Maître Yoni MARCIANO, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE - #PN69



DÉBATS

A l’audience du 23 Novembre 2023, tenue publiquement, présidée par François VARICHON, Vice-président, assisté de Larissa FERELLOC, Greffier, 





Nous, Président, 

Après avoir entendu les conseils des parties,


EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 26 juin 2012, la société PAREF, aux droits de laquelle se présente la société NOVAPIERRE RESIDENTIEL, a consenti à la société LAFAYETTE SCOOTER un renouvellement de bail commercial portant sur des locaux d’une surface de 87 m² dépendant d’un immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 4] pour une durée de neuf ans à compter du 15 mai 2012 moyennant un loyer indexé de 25.424,10 € par an HT et HC payable par mois et d’avance.

L’activité autorisée dans les lieux loués est celle de “vente et réparation de motocycles”.

A la suite d’un dégât des eaux ayant affecté les lieux loués en juillet 2022, le bailleur a consenti à sa locataire une réduction de loyer de 30 % jusqu’à réparation complète des désordres.

Le 6 décembre 2022, la société NOVAPIERRE RESIDENTIEL a fait signifier à la société LAFAYETTE SCOOTER un commandement visant la clause résolutoire du bail d’avoir à lui payer la somme de 9.262,11 € au titre des loyers et charges, outre les frais de l’acte. 

Le 30 janvier 2023, la société NOVAPIERRE RESIDENTIEL a fait assigner la société LAFAYETTE SCOOTER devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris. Aux termes de ses conclusions déposées et développées oralement à l’audience, elle demande au juge de :

- débouter la société LAFAYETTE SCOOTER de toutes ses demandes;
- constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial liant les parties;
- ordonner l’expulsion de la société LAFAYETTE SCOOTER;
- ordonner la séquestration des meubles garnissant le local loué;
- condamner la société LAFAYETTE SCOOTER à lui payer une provision de 11.273,81 € à titre d’arriéré locatif selon décompte arrêté au mois d’octobre 2023;
- condamner la société LAFAYETTE SCOOTER à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges et taxes;
- condamner la défenderesse à lui payer la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre le coût de l’état des inscriptions et des privilèges ainsi que les dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

A l’audience, la société NOVAPIERRE RESIDENTIEL maintient ses demandes, qu’elle actualise, s’agissant de l’arriéré locatif, à la somme de 14.353,93 € selon décompte arrêté au mois de novembre 2023 inclus.

Aux termes de ses conclusions déposées et développées oralement à l’audience, la société LAFAYETTE SCOOTER demande au juge de:

- à titre principal, débouter la société NOVAPIERRE RESIDENTIEL de l’intégralité de ses demandes;
- à titre reconventionnel, condamner la société NOVAPIERRE RESIDENTIEL à lui payer à titre de provision la somme de 150.000 € pour compenser la perte de son chiffre d’affaires;
- condamner la société NOVAPIERRE RESIDENTIEL à lui payer à titre de provision la somme de 17.985 € en raison de l’absence de régularisation de charges;
- condamner la société NOVAPIERRE RESIDENTIEL à lui payer à titre de provision la somme de 4.848 € correspondant aux honoraires de gestion facturés à tort;
- à titre subsidiaire, pendre acte que la société LAFAYETTE SCOOTER s’acquittera de sa dette dans le délai de 60 jours;
- condamner la société NOVAPIERRE RESIDENTIEL à lui payer 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et des moyens des parties, à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées par les parties. 


MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail

A l’appui de sa demande, la société NOVAPIERRE RESIDENTIEL expose que la société LAFAYETTE SCOOTER n’a pas apuré les causes du commandement dans le délai d’un mois. Elle réfute l’ensemble des contestations soulevées par sa locataire.

La société LAFAYETTE SCOOTER affirme que la demande de la société NOVAPIERRE RESIDENTIEL est sérieusement contestable. Elle fait valoir que compte tenu des dégradations occasionnées par le dégât des eaux, qui a affecté la partie commerciale de son local, la réduction de 30 % du loyer consentie par la société NOVAPIERRE RESIDENTIEL est insuffisante et aurait dû être portée à 100 % du fait du manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance.

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

L'expulsion d'un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d'une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés en application des dispositions précitées dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu'à tout le moins l'obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable.

Aux termes de l’ancien article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 s’agissant d’un bail conclu le 26 juin 2012, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, le bail du 16 mai 2003 renouvelé le 26 juin 2012 comporte une clause résolutoire applicable notamment en cas de défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou de charges. Le commandement de payer signifié le 6 décembre 2022 à la société LAFAYETTE SCOOTER vise cette clause. Il porte sur un arriéré locatif de 9.262,11 € selon décompte annexé à l’acte arrêté au 1er décembre 2022.

La contestation de la société LAFAYETTE SCOOTER fondée sur l’impossibilité alléguée de jouir des lieux loués, justifiant selon elle la suspension de son obligation de payer le loyer, s’analyse en l’invocation d’une exception d’inexécution.

Au vu des seules pièces versées aux débats, la société LAFAYETTE SCOOTER ne rapporte pas la preuve que ses locaux, du fait du dégât des eaux survenu en 2022, ont été rendus impropres à l’usage pour lequel ils ont été loués. Sa contestation est donc dépourvue de caractère sérieux.

Il résulte du relevé de compte versé aux débats que la société LAFAYETTE SCOOTER ne s’est pas acquittée des causes du commandement dans le délai d’un mois à compter de la délivrance de l’acte. Il convient donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 6 janvier 2023 à 24h00.

Sur la demande de la société NOVAPIERRE RESIDENTIEL de condamnation de la société LAFAYETTE SCOOTER au paiement de la somme provisionnelle de 14.353,93 € à titre d’arriéré locatif

Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire. 

En l’espèce, le relevé de compte de la société LAFAYETTE SCOOTER versé aux débats mentionne l’existence d’un arriéré de loyers et charges d’un montant de 14.353,93 € à la date du 1er novembre 2023, échéance du mois de novembre 2023 incluse. 

L’obligation de la société LAFAYETTE SCOOTER n’étant pas sérieusement contestable, il convient de la condamner à titre provisionnel à payer cette somme à la société NOVAPIERRE RESIDENTIEL.

Sur la demande reconventionnelle de condamnation de la société NOVAPIERRE RESIDENTIEL au paiement de la somme provisionnelle de 150.000 € à titre de dommages et intérêts 

A l’appui de sa demande, la société LAFAYETTE SCOOTER expose que du fait de la dégradation de son local imputable au dégât des eaux et du temps excessif mis par la société NOVAPIERRE RESIDENTIEL pour remédier à ce désordre, elle a connu un importante baisse de son chiffre d’affaires, qu’elle évalue à la somme de 150.000 €.

La société NOVAPIERRE RESIDENTIEL s’oppose à cette demande. Elle fait valoir que la société LAFAYETTE SCOOTER ne démontre pas que la perte de son chiffre d’affaires est liée au dégât des eaux, qui n’a affecté que la partie de son local à usage de réserve, ou aux travaux que la bailleresse aurait omis de réaliser. Elle ajoute que le bail comporte une clause de renonciation à recours du preneur contre le bailleur en cas, notamment, de dégât des eaux.

Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l’espèce, les contestations précitées soulevées par la société NOVAPIERRE RESIDENTIEL présentent un caractère sérieux, rappel étant fait que l’éventuel constat, par le juge des référés, de l’existence d’une contestation sérieuse ne préjuge en rien de son caractère bien-fondé, qu’il appartiendra le cas échéant au juge du fond éventuellement saisi d’apprécier.

Il convient donc de dire n’y avoir lieu à référé sur la demande de la société LAFAYETTE SCOOTER.

Sur la demande reconventionnelle de condamnation de la société NOVAPIERRE RESIDENTIEL au paiement de la somme provisionnelle de 17.985 € à titre de restitution des provisions sur charges

A l’appui de sa demande, la société LAFAYETTE SCOOTER expose que la société NOVAPIERRE RESIDENTIEL ne démontre pas qu’elle a procédé à la régularisation annuelle des charges; que dans ces conditions, les appels de provisions sur charges qu’elle a réglés sont dépourvus de cause; que la bailleresse doit donc être condamnée à lui payer à titre provisionnel la somme de 17.895 € correspondant à la provision sur charges de 298,25 € TTC par mois versée pendant cinq ans.

La société NOVAPIERRE RESIDENTIEL s’oppose à cette demande. Elle affirme que les régularisations sur charges ont été effectuées jusqu’à l’année 2020 incluse.


Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Aux termes de l’ancien article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 s‘agissant d’un bail conclu le 26 juin 2012, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Il était couramment jugé, avant l’entrée en vigueur des dispositions de l’article L. 145-40-2 du code de commerce créé par la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 dite “loi Pinel”, que l'absence de régularisation des charges dans les conditions prévues au bail commercial rendait sans cause les appels de provision à valoir sur le paiement de charges et justifiait la condamnation du bailleur à restituer au preneur les sommes versées à ce titre.

En l’espèce, l’article 6 des conditions générales du bail du 16 mai 2003 renouvelé le 26 juin 2012 stipule que “Le Preneur devra verser le premier jour de chaque terme sa quote part de provision pour charges correspondant au quart du budget annuel établi en début d’année. Les comptes définitifs seront arrêtés une fois l’an et répartis entre les locataires. Les acomptes mensuels de charges seront appelés sur la base du budget prévisionnel établi en début d’année”.

Bien qu’interpellée sur ce point, la société NOVAPIERRE RESIDENTIEL, au vu des pièces versées aux débats, ne rapporte pas la preuve de la reddition des charges locatives qu’elle affirme avoir effectuée jusqu’à l’année 2020 incluse. En effet, le compte définitif visé par les stipulations précitées du bail n’est pas produit.

La société NOVAPIERRE RESIDENTIEL n’oppose donc pas de contestation sérieuse à la demande de sa locataire de restitution des provisions sur charges qu’elle a versées et qui n’ont fait l’objet d’aucune régularisation dans les conditions du bail.

Il ressort du relevé du compte de la locataire que la société NOVAPIERRE RESIDENTIEL appelle chaque mois une provision sur charges de 298,25 €. La bailleresse ne conteste pas que la société LAFAYETTE SCOOTER, qui est locataire en titre depuis au moins le 26 juin 2012, date la conclusion de l’avenant de renouvellement du bail, s’est acquittée entre ses mains de la somme réclamée de 17.895 € correspondant à cinq années de provisions sur charges (298,25 € x 60 mois).

Il convient donc de la condamner à titre provisionnel à payer cette somme à la société LAFAYETTE SCOOTER.

Sur la demande reconventionnelle de condamnation de la société NOVAPIERRE RESIDENTIEL au paiement de la somme provisionnelle de 4.848 €

La société LAFAYETTE SCOOTER expose que la société NOVAPIERRE RESIDENTIEL lui réclame chaque mois le versement d’une somme de 80,81 € correspondant aux honoraires de gestion du mandataire, en contravention avec l’article R. 145-35 du code de commerce. En réponse aux conclusions de la bailleresse, elle affirme que le bail a été renouvelé le 15 mai 2021 de sorte que les dispositions précitées sont applicables.

La société NOVAPIERRE RESIDENTIEL s’oppose à cette demande. Elle fait valoir que les dispositions de l’article R. 145-35 du code de commerce sont inapplicables au bail litigieux, qui a été conclu le 26 juin 2012 et se poursuit actuellement par tacite prolongation. Elle ajoute que le bail met ces frais à la charge du preneur.

Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Aux termes de l’article R. 145-35 du code de commerce, les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l'immeuble faisant l'objet du bail ne peuvent être imputés au preneur. Ces dispositions sont applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter de la publication du décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014.


En l’espèce, le bail versé aux débats a été signé le 26 juin 2012. Au vu des seules pièces versées aux débats, la société LAFAYETTE SCOOTER ne démontre pas qu’un nouveau contrat de location a été conclu à compter du 15 mai 2021. Dans ces conditions, les dispositions de l’article R. 145-35 du code de commerce sont inapplicables au bail litigieux. Par ailleurs, le bail du 16 mai 2003 renouvelé le 26 juin 2012 stipule, à l’article 6, que les honoraires de gestion sont dus par le preneur. La contestation soulevée sur ce point par la société NOVAPIERRE RESIDENTIEL présente par conséquent un caractère sérieux.

Il convient donc de dire n’y avoir lieu à référé sur la demande de la société LAFAYETTE SCOOTER.

Sur la demande de délais de paiement

A l’appui de sa demande, la société LAFAYETTE SCOOTER expose qu’elle a rencontré des difficultés en raison de la dégradation de son local.

La société NOVAPIERRE RESIDENTIEL s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, au vu des éléments produits relatifs à sa situation financière, il y a lieu d’accorder à la société LAFAYETTE SCOOTER des délais de paiement et de suspendre les effets de la clause résolutoire jusqu’au jour de la présente ordonnance, date à laquelle la créance de la société NOVAPIERRE RESIDENTIEL objet du commandement de payer, d’un montant de 9.262,11 €, se trouve éteinte de plein droit par l’effet de la compensation opérée avec la créance réciproque de la société LAFAYETTE SCOOTER résultant de la condamnation de la bailleresse à lui payer la somme provisionnelle de 17.895 €.

Dans ces conditions, la clause résolutoire est réputée ne jamais avoir joué. La société NOVAPIERRE RESIDENTIEL sera donc déboutée de ses demandes de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion de la défenderesse et de condamnation de cette dernière au paiement provisionnel d’une indemnité d’occupation

Sur les demandes accessoires

La société LAFAYETTE SCOOTER sera condamnée aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 6 décembre 2022 et les frais de levée de l’état des privilèges et nantissements acquittés auprès du tribunal de commerce.

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Les parties seront donc déboutées de leurs demandes de ce chef.


PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Condamnons la société LAFAYETTE SCOOTER à payer à la société NOVAPIERRE RESIDENTIEL la somme provisionnelle de 14.353,93 € à valoir sur l’arriéré de loyers et charges selon décompte arrêté au 1er novembre 2023, échéance du mois de novembre 2023 incluse,

Condamnons la société NOVAPIERRE RESIDENTIEL à payer à la société LAFAYETTE SCOOTER la somme provisionnelle de 17.895 € à titre de remboursement des provisions sur charges,

Disons que la compensation s’opérera de plein droit entre les créances réciproques des parties,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire visée par le commandement de payer du 6 décembre 2022 sont réunies,

Accordons rétroactivement à la société LAFAYETTE SCOOTER des délais de paiement jusqu’au jour de la présente ordonnance et suspendons en conséquence les effets de la clause résolutoire pendant le cours desdits délais,

Constatons qu’au jour de la présente ordonnance, la société LAFAYETTE SCOOTER a intégralement apuré les causes du commandement de payer précité par l’effet de la compensation opérée avec la créance de la société LAFAYETTE SCOOTER résultant de la condamnation de la société NOVAPIERRE RESIDENTIEL à lui payer la somme provisionnelle de 17.895 €, 

Disons que dans ces conditions, la clause résolutoire est réputée ne jamais avoir joué,

En conséquence, déboutons la société NOVAPIERRE RESIDENTIEL de ses demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion de la société LAFAYETTE SCOOTER et de condamnation de cette dernière au paiement provisionnel d’une indemnité d’occupation,

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la société LAFAYETTE SCOOTER de condamnation provisionnelle de la société NOVAPIERRE RESIDENTIEL à lui payer les sommes de 150.000 € et 4.848 €,

Disons n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons la société LAFAYETTE SCOOTER au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 6 décembre 2022 et les frais de levée de l’état des privilèges et nantissements acquittés auprès du tribunal de commerce.

Fait à Paris le 28 décembre 2023

Le Greffier, Le Président,






Larissa FERELLOC François VARICHON