Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 22 décembre 2023

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

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Copie exécutoire délivrée 
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Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
 
N° RG 23/05893 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2LMJ

N° MINUTE : 5/2023







ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 22 décembre 2023


DEMANDERESSE
S.A. ADOMA, [Adresse 2]
représentée par la SCP JOUAN WATELET, avocats au barreau de PARIS, 26 Rue Léopold Bellan 75002 Paris, Toque P0226

DÉFENDEUR
Monsieur [R] [M], demeurant [Adresse 3], comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Sandra MONTELS, juge des contentieux de la protection
assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 19 octobre 2023

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée le 22 décembre 2023 par Sandra MONTELS, Juge, assistée de Caroline CROUZIER, Greffière


Décision du 22 décembre 2023
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/05893 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2LMJ

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 4 décembre 2008, la société ADOMA a consenti un contrat d'occupation à M. [R] [M] sur des locaux situés au [Adresse 1] moyennant le paiement d'une redevance mensuelle de 463 euros. 

Par lettre recommandée avec avis de réception du 3 avril 2023 la société ADOMA a mis en demeure M. [R] [M] de payer la somme de 1.413.30 euros au titre de l'arriéré de redevances impayées, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Par acte d'huissier de justice du 04 juillet 2023, la société ADOMA a ensuite saisi en référé le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l'expulsion de M. [R] [M], et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes:
 -une indemnité mensuelle d'occupation à titre provisionnel d'un montant égal à celui de la redevance actualisée, à compter de la résiliation du contrat d'occupation et jusqu'à libération des lieux, 
 -2475.48 euros à titre de provision sur la dette de redevances impayées arrêtée à l'échéance de mai 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure selon compte arrêté au 31 mai 2023 ; 
 -600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

À l'audience du 19 octobre 2023, la société ADOMA maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette de redevances impayées, actualisée au 16 octobre 2023 échéance de septembre 2023 incluse, s'élève désormais à 4251.84 euros. Elle s'oppose à l'octroi de délais de paiement. Elle précise que M. [R] [M] percevait une APL importante, suspendue en mars 2023 et dont le versement ne reprendra pas tant que M. [R] [M] ne réglera pas le montant intégral de la redevance. 

M. [R] [M] reconnaît le principe et le montant de la dette. Il demande des délais de paiement et propose, sans parvenir à distinguer ce qui relèverait du paiement courant de la redevance et de la mensualité supplémentaire, de payer une somme mensuelle totale comprise entre 200 et 250 euros. 

La décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de constat de la résiliation du titre d'occupation

Le titre d'occupation pour un logement meublé de résidence sociale signé entre les parties déroge au régime des baux d'habitation de la loi du 6 juillet 1989. L'article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu'un certain nombre de dispositions de ladite loi ne s'applique pas aux contrats de location de logements meublés, parmi lesquels l'article 24 relatif à la clause résolutoire. Ainsi les conditions de recevabilité de l'action en acquisition de clause résolutoire, prévues à l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ne s'appliquent pas au présent contrat.

Le titre d'occupation pour un logement meublé de résidence sociale signé entre les parties est régi par les articles L.633-1 et R.633-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation. Aux termes des articles L.633-2 et R.633-3 dudit code, la résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire peut intervenir dans le cas d'une inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat. La résiliation peut notamment avoir lieu pour impayé des redevances, après l'expiration d'un délai de préavis d'un mois, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement et les charges, sont impayés, ou bien qu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due. 

En l'espèce, la société ADOMA justifie avoir le 3 avril 2023 mis en demeure M. [R] [M] de régler la somme de 1413.30 euros par lettre recommandée avec avis de réception signé le 11 avril 2023 reproduisant textuellement la clause résolutoire contenue dans le contrat d'occupation. 
Or, d'après l'historique des versements, cette somme n'a pas été réglée par ce dernier dans le délai d'un mois.

La demanderesse est donc bien fondée à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire, et la juridiction constatera que les conditions d'acquisition de cette clause sont réunies depuis le 3 mai 2023. 

Il convient, en conséquence, d'ordonner au résident ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser la société ADOMA à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au résident d'un commandement de quitter les lieux.

Sur l'indemnité d'occupation due après la résiliation du bail

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

L'obligation au paiement d'une contrepartie à l'occupation des lieux n'est pas sérieusement contestable.

En conséquence, en cas de maintien dans les lieux de M. [R] [M] ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du contrat d'occupation, il y a lieu de le condamner au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle à titre provisionnel qu'il y a lieu de fixer au montant de la redevance qui aurait été due si le contrat s'était poursuivi, ce de la résiliation du contrat et jusqu'à la libération effective des locaux.

Sur l'arriéré de redevances impayées et d'indemnités d'occupation

Aux termes de l'article 1103 du code civil les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
Aux termes de l'article 1343-5 alinéa 1 du code civil le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

La société ADOMA verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 16 Octobre 2023 M. [R] [M] lui devait la somme de 4251.84 euros, terme de septembre 2023 inclus.

M. [R] [M] reconnaît ce montant et sera en conséquence condamné à payer à la société ADOMA cette somme à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure à hauteur de 1.413.30 euros. 

Sur la demande de délais de paiement, M. [R] [M] expose rencontrer des problèmes de santé, ne pas travailler, percevoir une allocation chômage de 360 euros par mois et une allocation de la CAF d'un montant mensuel de 61 euros. Il n'est en conséquence pas en mesure de régler la somme de 4251,84 euros en un seul versement. Il y a lieu en conséquence de lui accorder des délais de paiement sur 24 mois selon les modalités détaillées au dispositif de la présente décision. 

Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens

M. [R] [M], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

Compte tenu de la situation économique de M. [R] [M], la société ADOMA sera déboutée de sa demande formée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 

L'exécution provisoire est de plein droit. 

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que la dette de redevances impayées visée dans la mise en demeure du 03 avril 2023 n'a pas été réglée dans le délai d'un mois, 

CONSTATONS, en conséquence, que le contrat conclu le 4 décembre 2008 entre la société ADOMA et M. [R] [M] sur des locaux situés [Adresse 1] est résilié depuis le 3 Mai 2023,

ORDONNONS à M. [R] [M] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés [Adresse 1] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DISONS qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux,

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

CONDAMNONS M. [R] [M] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant de la redevance qui aurait été due en cas de poursuite du contrat d'occupation, à compter de la date de résiliation du contrat et jusqu'à libération effective des lieux,

CONDAMNONS M. [R] [M] à payer à la société ADOMA la somme de 4251.84 euros, à titre de provision sur l'arriéré de redevances impayées et d'indemnités d'occupation, arrêté au 16 Octobre 2023 terme de septembre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 03 avril 2023 sur la somme de 1413.30 euros et de la signification de la présente décision pour le surplus,

AUTORISONS M. [R] [M] à régler cette somme en 24 mensualités consécutives de 177 euros chacune le 1er de chaque mois et pour la première fois le 1er du mois suivant la signification de la présente ordonnance, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette;

DISONS qu'en cas de défaut de paiement d'un seul versement à son échéance, 15 jours après une mise en demeure restée infructueuse, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible ; 

REJETONS toutes les autres demandes,

CONDAMNONS M. [R] [M] aux dépens ; 
 
DEBOUTONS la société ADOMA de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que l'exécution provisoire est de plein droit ; 

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 22 décembre 2023, et signé par le juge et le greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge