Tribunal Judiciaire · 8ème chambre 1ère section — 19 décembre 2023

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] 
Expéditions 
exécutoires
délivrées le:


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8ème chambre 
1ère section

N° RG 21/07650
N° Portalis 352J-W-B7F-CUR3Y

N° MINUTE : 

Assignation du :
08 Juin 2021





JUGEMENT 
rendu le 19 Décembre 2023 

DEMANDEURS

Monsieur [Y], [L] [U]
Madame [D], [B] [N] épouse [U]
demeurant tous deux [Adresse 2]
[Localité 3]

tous deux représentés par Maître Rafia BOUGHANMI, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant, et par Maître Virginie PEJOUT-CHAVANON, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #C1324

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] représenté par son syndic, le cabinet TIFFENCOGE
[Adresse 1]
[Localité 3]

représenté par Maître Rémy HUERRE de la SELARL HP & Associés, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #J0109

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Laure BERNARD, Vice-Présidente
Madame Elyda MEY, Juge
Monsieur Julien FEVRIER, Juge

assistés de Madame Lucie RAGOT, Greffière, 




Décision du 19 Décembre 2023
8ème chambre 
1ère section
N° RG 21/07650 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUR3Y



DÉBATS

A l’audience du 21 Septembre 2023 tenue en audience publique devant Mesdames Laure BERNARD et Elyda MEY, juges rapporteurs, qui, sans opposition des avocats, ont tenu seules l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en ont rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

En raison de l’empêchement de la Présidente, la décision a été signée par l’un des juges qui en ont délibéré, en application de l’article 456 alinéa 1er du code de procédure civile.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [Y] [U] et Mme [D] [N] épouse [U] sont propriétaires d'un appartement et de trois caves, représentant les lots n°10 - 17 - 20 - 21 - 33 - 34 et 35, au sein de l'immeuble sis [Adresse 2], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. 

Les époux [U] ont fait procéder à des travaux au sein de leur appartement. 

Estimant que ces travaux, réalisés sans autorisation préalable de l'assemblée générale, avaient porté atteinte à des parties communes et provoqué des fissures dans les appartements situés au-dessus de celui des époux [U], la société TIFFENCOGE, syndic de l'immeuble, a, par lettre recommandée du 07 avril 2021, mis en demeure les époux [U] de remettre les lieux en état et les a informés avoir mandaté l'architecte de la copropriété M. [W] pour qu'il vérifie l'ampleur desdits travaux et leur impact sur les parties communes. 

Le syndicat des copropriétaires a également missionné, au mois de mars 2021, le cabinet Lamy Expertise ainsi qu'un huissier de justice, aux fins de constats. 

Par lettres du 07 avril 2021, du 05 mai 2021 et du 03 juin 2021, le syndicat des copropriétaires a, à nouveau, fait sommation aux époux [U] de remettre les lieux en l'état, notamment en posant un poteau porteur de remplacement de celui démoli. 

Ces sommations sont restées vaines. 

Par acte d'huissier délivré le 08 juin 2021, les époux [U] ont assigné, devant la juridiction de céans, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble en cause, représenté par son syndic en exercice, afin principalement de voir "dire et juger que tout ce qui est inclus à l'intérieur des locaux des consorts [U] sans exclusion est une partie privative". 



Par acte du 23 juillet 2021, le syndicat des copropriétaires a saisi le juge des référés qui, par ordonnance du 11 janvier 2022, a renvoyé les parties à mieux se pourvoir compte tenu de l'existence de contestations sérieuses, notamment s'agissant de la nature juridique du poteau situé au sein du lot des époux [U]. 

Par ordonnance du 15 mars 2022, le juge de la mise en état a déclaré recevable l'action engagée par les époux [U]. 

Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 14 juin 2022, les époux [U] demandent au tribunal de :

"Vu la loi du 16 juillet 1965 (sic), 
Vu le règlement de copropriété 
Vu les pièces versées au débat ; 
A titre liminaire : 
- Juger les demandes reconventionnelles du syndic (sic) irrecevables pour défaut de capacité à agir, 
A titre principal : 
- Juger que tous ce qui est inclus à l'intérieur des locaux des consorts [U] sans exclusion est une partie privative, 
- Juger que les travaux entrepris par les consorts [U] ne nécessitaient pas l'autorisation des copropriétaires, 
- Rejeter toutes demandes contraires, 
- Juger que le remplacement du conduit d'évacuation de la chaudière à l'identique n'affecte pas les parties communes, 
- Rejeter toutes demandes contraires, 
- Juger que les consorts [U] peuvent maintenir les appliques murales, 
- Rejeter l'ensemble des demandes fins et conclusions contraires du syndicat des copropriétaires sur ces trois points, 
- Condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic la régie SAS TIFFENCOGE à régler aux consorts [U] à la somme de 5.000 euros, au titre de l'article 700 du code de procédure civile,ainsi qu'aux entiers dépens." 

A titre liminaire, les époux [U] excipent de l'irrecevabilité des demandes reconventionnelles formées par le syndicat des copropriétaires au motif qu'il ne justifie pas avoir été habilité à agir en ce sens par l'assemblée générale. 

Sur le fond, à titre principal, les époux [U] soutiennent que le règlement de copropriété prévoit, de façon dérogatoire aux dispositions légales, que tout ce qui est à l'intérieur des lots, en ce inclus les poteaux, sont de nature privative, et en déduisent que la réalisation des travaux litigieux menés par leurs soins ont concerné uniquement des parties privatives et ne nécessitait donc aucune autorisation préalable de l'assemblée générale. 

Ils contestent une quelconque atteinte aux parties communes ou à la solidité de l'immeuble, soulignant l'absence de production d'élément probant sur ces points par la partie adverse. 






Ils prétendent également que les travaux de "remise en état d'un poteau intérieur" sollicités à titre reconventionnel par le syndicat des copropriétaires sont dépourvus de sens et constitueraient une atteinte à la solidité de l'immeuble, en diminuant les renforcements actuellement en place. 

S'agissant des autres demandes de remise en état formées par le syndicat des copropriétaires, les époux [U] soutiennent avoir remplacé le conduit d'évacuation de la chaudière par un conduit conforme à celui existant, d'une part, et contestent que les installations critiquées (pose d'appliques murales, conduit de chaudière, remplacement de fenêtres) portent une quelconque atteinte aux parties communes, d'autre part. 

Ils excipent d'une attitude discriminante de la part du syndicat, faisant valoir que celui-ci n'aurait n'a pas réagi de la même manière à l'égard d'autres copropriétaires ayant mené des travaux plus préjudiciables à la façade de l'immeuble que l'installation d'appliques murales (du type pose de stores roulants). 

Enfin, ils ne forment aucune observation sur le bien-fondé des demandes du syndicat des copropriétaires tendant au remboursement de divers frais.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 06 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

"Vu la loi du 10 juillet 1965 et notamment ses articles 2, 3, 8, 9, 15, 25 et 30,
Vu le décret du 17 mars 1967, 
Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile, 
- Recevoir le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] en ses demandes, fins et prétentions, 
- Débouter M. [Y] [U] et Mme [D] [N] de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions, 

In limine litis 
- Déclarer recevables et régulières les demandes reconventionnelles présentées par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2], 
- Débouter en conséquence M. [Y] [U] et Mme [D] [N] de leur demande tendant à obtenir que les demandes reconventionnelles présentées par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] soient déclarées irrecevables, 

Sur le rejet des demandes formées par M. [Y] [U] et Mme [D] [N]
- Débouter M. [Y] [U] et Mme [D] [N] de leurs demandes tendant à voir juger que tout ce qui est inclus dans leurs locaux sans exclusion serait une partie privative, que les travaux entrepris ne nécessitaient pas l'autorisation des copropriétaires, 
- Déclarer que le poteau porteur situé dans l'appartement de M. [Y] [U] et de Mme [D] [N] est une partie commune et que sa dépose nécessitait l'autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires, 



- Constater que M. [Y] [U] et Mme [D] [N] ont fait réaliser des travaux sur parties communes et affectant l'aspect extérieur de l'immeuble à savoir, l'installation d'un conduit d'évacuation sur l'une des façades sur la courette de l'immeuble sans obtenir l'autorisation préalable de l'assemblée générale, 
- Débouter M. [Y] [U] et Mme [D] [N] de leur demande tendant à voir juger que le remplacement du conduit d'évacuation de la chaudière à l'identique n'affecterait pas les parties communes, 
- Constater que M. [Y] [U] et Mme [D] [N] ont fait réaliser des travaux sur parties communes et affectant l'aspect extérieur de l'immeuble à savoir, l'installation d'appliques murales en façade de l'immeuble sans obtenir l'autorisation de l'assemblée générale, 
- Débouter M. [Y] [U] et Mme [D] [N] de leur demande tendant à voir juger qu'ils pourraient maintenir les appliques murales,
 
Sur les demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires
- Déclarer que les murs de refend, les poteaux porteurs y compris celui qui était situé dans le lot de M. [Y] [U] et Mme [D] [N], les façades sur les courettes, la cour et la rue de l'immeuble constituent des parties communes, 
- Constater que les travaux entrepris par M. [Y] [U] et Mme [D] [N] à savoir la suppression d'un poteau porteur, l'installation d'un tuyau d'évacuation en façade sur courette, l'installation d'appliques murales en façade de l'immeuble, le remplacement des fenêtres de leur appartement et la suppression des grilles en fers forgés, ont été réalisés sur des parties communes et affectent l'aspect extérieur et l'harmonie de l'immeuble, 
- Constater que M. [Y] [U] et Mme [D] [N] étaient tenus de solliciter au préalable l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires pour procéder à ces travaux affectant les parties communes et l'aspect extérieur de l'immeuble, 
- Condamner in solidum M. [Y] [U] et Mme [D] [N] à faire procéder à la remise dans leur état antérieur des parties communes et ainsi à faire procéder à la pose d'un poteau de remplacement à l'identique à celui démoli qui devra être dimensionné pour supporter, a minima, les charges estimées à 22 tonnes dans un délai d'un mois à compter de la signification de la décision à intervenir, 
- Assortir cette condamnation d'une astreinte de 500 euros par jour de retard à l'expiration d'un délai d'un mois à compter de la signification de la décision à intervenir, 
- Condamner in solidum M. [Y] [U] et Mme [D] [N] à justifier des travaux de remise en état des parties communes et ainsi de la pose d'un poteau de remplacement par la production d'un rapport établi par un architecte ou un bureau d'étude, des devis et des factures relatifs à ces travaux de remise en état au syndic dans un délai d'un mois à compter de la signification de la décision à intervenir, le tout, sous le contrôle de l'architecte de la copropriété, 
- Assortir cette condamnation d'une astreinte de 500 euros par jour de retard à l'expiration d'un délai d'un mois à compter de la signification de la décision à intervenir, 








- Condamner in solidum M. [Y] [U] et Mme [D] [N] à régulariser les travaux de d'installation d'appliques murales sur la façade sur rue de l'immeuble, d'installation d'un tuyau sur la façade de la courette, de remplacement des fenêtres de leur appartement et de suppression des grilles en fer forgé situées devant ces fenêtres en obtenant l'autorisation ou la ratification de ces travaux par l'assemblée générale et en présentant ainsi une demande d'autorisation en ce sens dans le cadre d'une assemblée générale convoquée à leurs frais et ce, dans un délai de 3 mois à compter de la signification de la décision à intervenir, 
- Assortir cette condamnation d'une astreinte de 500 euros par jour de retard à l'expiration d'un délai de 3 mois à compter de la signification de la décision à intervenir, 

En tout état de cause, 
- Débouter M. [Y] [U] et Mme [D] [N] de leur demande tendant à obtenir la condamnation du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à leur payer la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile outre les dépens, 
- Condamner in solidum M. [Y] [U] et Mme [D] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] : 
*Les coûts et frais liés à l'intervention de l'architecte de la copropriété, M. [W] qui s'élèvent à la somme de 2.160 euros TTC,
*Les coûts et frais liés à l'intervention du cabinet d'expertise Lamy qui s'élèvent à la somme totale de 1.980 euros TTC, 
*Les frais et honoraires du syndic qui s'élèvent à la somme de 2.796 euros TTC,
*Les frais liés au constat d'huissier de justice dressé le 3 mars 2021 qui s'élèvent à la somme de 849,20 euros, 
- Condamner in solidum M. [Y] [U] et Mme [D] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] la somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. 
- Condamner in solidum M. [Y] [U] et Mme [D] [N] aux entiers dépens de la présente instance et de ses suites".
 
En réponse au moyen d'irrecevabilité des demandes reconventionnelles soulevé par les époux [U], le syndicat des copropriétaires souligne de ce que ces derniers n'ont pas respecté les conditions de l'article 789 du code de procédure civile, d'une part, et soutient qu'elle est infondée dès lors qu'il a obtenu une telle habilitation d'agir lors de l'assemblée générale du 19 mai 2022, devenue définitive, d'autre part. 

Sur le fond, le syndicat des copropriétaires soutient, contrairement aux époux [U], que d'après les dispositions du règlement de copropriété le poteau litigieux, élément porteur, est une partie commune, qu'il a conservé con caractère commun quand bien même il traverse l'appartement des époux [U], partie privative, et qu'il ne pouvait donc être démoli sans autorisation préalable de l'assemblée générale. 






Subsidiairement, s'il devait être retenu que le règlement de copropriété est silencieux quant à la nature dudit poteau, le syndicat des copropriétaires prétend qu'il doit alors être qualifié de partie commune dès lors qu'il n'a d'utilité que pour la copropriété, et non affecté à l'usage exclusif des époux [U], et qu'il participe au gros œuvre et à la structure de l'immeuble. 

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que la suppression de ce poteau partie commune a entraîné l'apparition de fissures au niveau des poteaux porteurs situés dans les appartements des étages supérieurs, constatées par l'huissier, le cabinet Lamy Expertise et l'architecte de la copropriété, et prétend que lors d'une réunion du conseil syndical M. [U] aurait reconnu savoir qu'une autorisation préalable de l'assemblée générale était nécessaire. 
S'agissant du conduit de la chaudière des demandeurs, le syndicat affirme qu'il a été installé sur la façade de l'immeuble côté cour sans autorisation alors qu'il affecte une partie commune et porte atteinte à l'harmonie de la copropriété, outre qu'il n'a été produit aucun certificat de conformité dudit conduit nouvellement installé. 

Le syndicat des copropriétaires soutient également que les époux [U] ont fait poser des appliques sur le mur de façade sur rue de l'immeuble et ont changé leurs fenêtres, dans les mêmes conditions d'absence d'autorisation préalable de l'assemblée générale et d'atteinte à l'esthétique de l'immeuble, et conteste la prétendue discrimination dont les demandeurs se disent victimes. 

Il s'estime dès lors fondé en ses demandes reconventionnelles aux fins de remise en état des lieux, sous astreinte, et conteste le caractère prétendument inapproprié de sa demande de mise en place d'un poteau porteur pouvant a minima supporter vingt-deux tonnes, faisant valoir à l'inverse qu'une telle installation, par une société spécialisée, est sans risque pour la stabilité de l'immeuble, alors qu'à l'inverse il souligne l'absence d'élément permettant d'affirmer que les travaux querellés de suppression du poteau porteur ont été menés dans les règles de l'art, notamment en termes d'assurance à souscrire. 

Il forme enfin des demandes de remboursement de divers frais occasionné par les travaux objets du présent litige. 

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. 

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 23 janvier 2023.

L'affaire, appelée à l'audience du 21 septembre 2023, a été mise en délibéré au 19 décembre 2023.

Par message RPVA du 05 octobre 2023, il a été sollicité la communication, dans un délai de huit jours, de la pièce n°5 visée au bordereau joint aux conclusions des époux [U], qui était manquante dans le dossier de plaidoiries adressé au tribunal. Ladite pièce a été utilement communiquée dans le délai imparti. 



MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes de "juger" formées par les époux [U]

L'article 4 du code de procédure civile édicte en son premier alinéa : "L'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties."

L'article 5 du même code précise : "Le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé." 

Aux termes de l'article 768 du code de procédure civile, tel que modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicables aux instances en cours à cette date : "Les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions.

Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n'auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.

Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées." 

Les demandes de "juger" ou de "dire et juger" ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile précitées, quand elles ne sont que la reprise des arguments et moyens développés par les parties, qu'elles ne valent consécration d'aucun droit et sont dépourvues de toute portée juridique (notamment en ce sens : Civ. 3ème, 9 avril 2008, n° 07-11.709).

Sur ce, 

Aux termes du dispositif de leurs dernières écritures précitées, les époux [U] forment une demande tendant à "juger les demandes reconventionnelles du syndic irrecevables pour défaut de capacité à agir", ce qui, nonobstant l'emploi du verbe "juger", constitue une prétention au sens des articles précités, relative aux demandes reconventionnelles, qui sera examinée infra. 

En revanche, les autres demandes de "juger" ne constituent aucunement des prétentions en ce qu'elles ne tendent à la consécration d'aucun droit et n'ont aucune portée juridique, n'étant que la reprise de moyens et arguments, développés dans le corps des mêmes écritures.

Par conséquent, le tribunal n'a pas à y répondre. 



Sur la recevabilité des demandes reconventionnelles

Aux termes de l'article 789 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, "lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : 
1° Statuer sur les exceptions de procédure (…) ; Les parties ne sont plus recevables à soulever ce exceptions et incidents ultérieurement à moins qu'ils ne surviennent ou soient révélés postérieurement au dessaisissement du juge ; (...)". 

L'article 55 de la loi du décret du 17 mars 1967, dans sa version issue du décret n°2019-650 du 27 juin 2019, dispose que "Le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale.

Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l'absence d'autorisation du syndic à agir en justice." 

L'incident de procédure tirée du défaut d'habilitation du syndic à agir n'est pas une fin de non-recevoir mais une exception de procédure, car le moyen vise un défaut de pouvoir et non un défaut de qualité, de sorte qu'il s'agit d'une irrégularité de fond relevant de la compétence exclusive du juge de la mise en état. 

Sur ce, 

Le moyen tiré de l'irrecevabilité des demandes reconventionnelles pour défaut d'habilitation ne saurait prospérer dès lors qu'il ne relève pas de la compétence du tribunal mais de celle exclusive du juge de la mise en état, d'une part, et qu'au demeurant le syndicat des copropriétaires justifie avoir dûment habilité son syndic à agir en ce sens lors de l'assemblée générale du 19 mai 2022, dont il produit le procès-verbal, qui est devenue définitive. 

Par conséquent les époux [U] doivent être déboutés de leur demande de ce chef. 

Sur les demandes reconventionnelles de remise en état

Aux termes de l'article 2 de loi du 10 juillet 1965, "Sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé.

Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire."

En application de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965, sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires. Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes, notamment, le gros œuvre des bâtiments et tout élément incorporé dans les parties communes. Si elle sert de toiture au bâtiment, la terrasse est en principe une partie commune, la toiture étant comprise dans le gros-œuvre. 



L'article 25 b) de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, prévoit que ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant "l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci". 

L'autorisation doit être expresse (Civ. 3ème, 17 janvier 2007, n° 05-17.119 ; 28 mars 2007, n° 06-11.947, 5 octobre 2010, n° 09-68.982) et la jurisprudence assimile au défaut d'autorisation la réalisation de travaux excédant l'autorisation accordée (Civ. 3ème, 12 mai 1993, n° 91-17.676). Par ailleurs, l'assemblée générale peut subordonner l'autorisation qu'elle délivre à des conditions particulières qu'elle détermine librement. 

Le copropriétaire qui procède, sans autorisation de l'assemblée, à des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble doit être condamné à la remise des lieux dans leur état d'origine, dès lors qu'elle est matériellement possible (Civ. 3ème, 18 juin 1975, n° 74-10297) et en l'absence de disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur et son intérêt pour le créancier, en application des dispositions de l'article 1221 du code civil. 

A défaut de ratification par l'assemblée générale de travaux irrégulièrement entrepris, la remise en état des parties communes dans leur configuration initiale doit donc être ordonnée (Civ. 3ème, 15 janvier 2003, n° 01-10.337). 

La recevabilité de l'action du syndicat des copropriétaires aux fins de remise en état n'est pas subordonnée à la preuve d'un préjudice (Civ. 3ème, 25 janvier 1995, n°92-19.600). 

S'agissant de la suppression d'un "poteau porteur"

Le règlement de copropriété de l'immeuble en cause prévoit, en pages 12 et suivante, que :

"Seront choses communes : 
Ient. La totalité du sol des bâtiments des cours, les gros murs de façade sur rue sur cour, les pignons, les mitoyennetés, les murs de refend, les coffres, les gaines, les conduits et têtes de cheminée (…), les charpentes et les toitures (…).
Enfin, d'une façon générale toutes les parties déclarées communes par la loi et les usages, étant expliqué que l'énumération ci-dessus n'est qu'indicative et non limitative". 

En page 21, ce même règlement de copropriété prévoit que sont des "choses privées : les planchers, avec les poutres et solives qui les soutiennent, les cloisons intérieures avec leurs portes, les fenêtres sur rue et sur cour, avec leurs volets persiennes, les garde-corps (…)." 

Il ressort des pièces versées au débat, concordantes (rapport de M. [W] du 09 février 2021, rapport du cabinet Lamy Expertise du 03 mars 2021, procès-verbal de constat d'huissier du 03 mars 2021, pièces 10 - 11 et 12), que l'élément supprimé par les époux [U], au sein de leur appartement, était un poteau pouvant être qualifié de "porteur", 


situé au niveau de l'ouverture entre l'entrée et le salon, cette qualification étant au demeurant non-contestée en demande. 

Bien que situé au sein du lot des copropriétaires demandeurs, ce poteau ne saurait être qualifié de privatif au sens du règlement de copropriété précité dès lors qu'il ne constitue ni une poutre ni une solive, qui sont des éléments de charpente horizontaux, d'une part, et ne constitue pas davantage une cloison intérieure dès lors qu'il n'avait pas pour fonction de clore les deux pièces salon et entrée, d'autre part. 

Ce poteau ne peut pas non plus être qualifié de mur de refend, et ne correspond à aucun des éléments cités au premier paragraphe de la clause du règlement de copropriété précitée définissant les parties communes. 

En revanche, compte tenu de ce que cette clause prévoit que " d'une façon générale toutes les parties déclarées communes par la loi et les usages", et en application de l'article 3 de loi du 10 juillet 1965, ce poteau porteur litigieux doit être qualifié de partie commune dès lors qu'il est incontestablement un élément de la structure de l'immeuble, les autres appartements de l'immeuble ayant chacun le même poteau localisé de la même façon, permettant de supporter et de transmettre les charges aux fondations, et ce quand bien même il est situé au sein d'une partie privative. 

Par conséquent, en faisant procéder à sa suppression sans avoir obtenu l'autorisation préalable de l'assemblée générale, les époux [U] ont violé les dispositions de l'article 25 b° de la loi du 10 juillet 1965, et encourent de ce seul fait la condamnation à la remise en état des lieux. 

Les attestations de copropriétaires de l'immeuble produites par le syndicat des copropriétaires (pièces 22 à 25), sont d'ailleurs concordantes sur le fait que M. [U] avait verbalisé, à deux reprises lors de réunions du conseil syndical au mois de mars et mai 2021, sa connaissance de la nécessité d'une autorisation préalable de l'assemblée générale pour ce type de travaux, et son non-respect de cette disposition. 

Les époux [U] soutiennent que la remise en état des lieux serait "dépourvue de sens" et aboutirait à une fragilisation de l'immeuble, et produisent une seule pièce au soutien de leur allégation, constituée d'un avis écrit émanant de la société Alpha, daté du 22 octobre 2021, qui expose que "nous avons établi en date 17 septembre 2021 notre rapport de diagnostic solidité suite à vos travaux de modifications et de renforcement de structure d'une ouverture dans votre appartement (…) vous nous avez informé qu'il vous a été demandé de remettre votre structure dans l'état initial d'avant travaux.
Cela consisterait à enlever le portique métallique, qui reprend des charges ponctuelles concentrées provenant des étages supérieurs, pour remettre le poteau central de la baie parallèle à la façade.
Dans notre devoir de conseil, nous vous alertons sur la dangerosité pour le bâtiment entier de procéder à des travaux de remise en l'état initial. En effet, la structure installée, qui nous le rappelons est supérieure en termes de reprise de charge que l'existant, 




est correctement calée avec la structure porteuse, et a été dimensionnée pour contreventer le bâtiment. De plus, nous ne voyons pas comment pourrait être reprise la descente de charge du bâtiment pendant la dépose du portique (Les charges ponctuelles seraient dans le vide, ce qui engendrait des conséquences irréversibles pour le bâtiment, tels des affaissements de plancher et de murs),
Bien que cette demande n'émane pas de vous, nous émettons un avis défavorable quant à ces travaux de remise en état de la structure". 

Or, cet avis technique ne saurait suffire à emporter la conviction du tribunal dès lors qu'il a été sollicité par les demandeurs sans qu'il soit porté à la connaissance de la société Alpha la ou les solutions préconisées par le syndicat des copropriétaires, d'une part, et n'est corroboré par aucune autre pièce versée au débat, d'autre part. 

A l'inverse, il doit être relevé que, si aucun danger subséquent aux travaux de suppression du poteau n'a été en l'état caractérisé par les différents intervenants, cette suppression a néanmoins causé l'apparition de fissures dans le poteau porteur de l'appartement situé à l'étage supérieur, comme l'ont constaté l'architecte de la copropriété M. [W] ainsi que cabinet Lamy Expertise, aux termes de leurs investigations respectives menées en février et mars 2021, cette société concluant notamment que "nous retiendrons comme cause principale de l'apparition des désordres un léger affaissement de la structure. Les travaux de modification de la structure ont entraîné l'étaiement du plancher haut du 2ème étage. Lorsque les IPE 330 ont été mis en œuvre, une reprise de la maçonnerie a été réalisée au-dessus des IPE 330. Puis les étais ont été retirés. C'est lors de cette opération que la structure a repris sa place. La fissure constatée chez M. [S] provient de ce phénomène". 

Enfin, il convient également de prendre en compte la mauvaise foi des époux [U] qui, bien que sachant la nécessité d'une autorisation préalable pour ce genre de travaux, n'ont pas informé le syndic de ces travaux, d'une part, et n'ont pas fait le nécessaire pour tenter de régulariser cet état de fait, d'autre part. 

Il convient par conséquent, au regard de l'ensemble de ces éléments, de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires et de condamner les époux [U], in solidum dès lors qu'ils ont chacun concouru a dommage, à faire procéder à la remise dans leur état antérieur des lieux par la pose d'un poteau de remplacement à l'identique à celui démoli qui devra être dimensionné pour supporter, a minima, les charges estimées à 22 tonnes, et à justifier de ces travaux par la production d'un rapport établi par un architecte ou un bureau d'étude, des devis et des factures afférents au syndic, le tout dans un délai de six mois à compter de la signification de la présente décision et sous le contrôle de l'architecte de la copropriété. 

Dans le souci de l'effectivité de cette condamnation, il convient de l'assortir d'une mesure d'astreinte de 500 euros par jour de retard à l'expiration du délai précité de six mois à compter de la signification du présent jugement. 





S'agissant de l'installation d'un tuyau d'évacuation de la chaudière en façade sur courette, du remplacement des fenêtres, de l'installation d'appliques murales en façade de l'immeuble, de la suppression de grilles en fer forgé 

Au soutien de ses demandes de remise en état concernant ces installations, le syndicat des copropriétaires produit aux débats une photographie (pièce 26), non datée, d'une partie d'un mur entourant un côté d'une fenêtre, sans qu'il soit possible d'établir qu'il s'agit d'une fenêtre de l'immeuble en cause, et de surcroît si elle dépend de l'appartement des époux [U], de sorte que cet élément est dénué de force probante. 

Il produit également, en pièce 13, une lettre recommandée avec accusé de réception du 07 avril 2021 émanant du syndic, dont la réception n'est pas justifiée, faisant sommation aux époux [U] de "déposer le tuyau horizontal du conduit de votre chaudière installé sans autorisation dans la petite couronne. Cette installation n'est pas conforme aux normes techniques d'installation de ces conduits". 

Il produit enfin le procès-verbal de l'assemblée générale du 19 mai 2022 (pièce 31), durant laquelle, par l'adoption de la résolution n°17, les copropriétaires ont autorisé le syndic à agir à l'encontre des époux [U] en raison de travaux non autorisés consistant notamment à "supprimer un poteau porteur situé entre leur entrée et leur salon, poser un tuyau horizontal du conduit de leur chaudière en façade de l'immeuble côté petite courette, poser des appliques murales sur la façade côté cour, remplacer les fenêtres de leur appartement". 

Ces deux pièces ne sont pas, à elles seules, de nature à établir la réalité et l'ampleur des installations critiquées, ni à démontrer si, et le cas échéant avec quelle ampleur, elles ont porté atteinte aux parties communes et/ ou à l'aspect extérieur de l'immeuble, alors que l'article 9 du code de procédure civile dispose que "il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.", d'une part, et qu'aux termes du règlement de copropriété précité sont des "choses privées, notamment, les fenêtres sur rue et sur cour, avec leurs volets persiennes, les garde-corps (…)", d'autre part. 

De même, s'il le prétend, le syndicat des copropriétaires ne produit au débat aucune pièce de nature à établir que le nouveau tuyau du conduit de chaudière installé par les époux [U] ne respecterait pas les normes techniques de conformité en la matière. 

Les pièces précitées concernant la problématique de la suppression du poteau porteur (attestations de copropriétaires, rapport de M. [W], rapport du cabinet Lamy Expertise, procès-verbal de constat du 03 mars 2021) ne font aucune référence aux autres installations prétendument litigieuses.

En l'absence de tout autre élément probant sur ce point, les demandes de remise en état du syndicat des copropriétaires portant sur le tuyau d'évacuation de la chaudière, les fenêtres, les appliques murales et les grilles en fer forgé seront rejetées. 




Sur les demandes reconventionnelles en remboursement de frais

Aux termes de l'article 1240 du code civil, "tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer." Sur ce fondement, il incombe à la partie demanderesse, de rapporter la triple preuve de l'existence, d'une faute d'un préjudice et d'un lien causal entre les deux. 

Sur ce,

Rappelons que le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation des époux [U] au remboursement des frais suivants :

- coûts et frais liés à l'intervention de l'architecte de la copropriété, M. [W] qui s'élèvent à la somme de 2.160 euros TTC,
- coûts et frais liés à l'intervention du cabinet d'expertise Lamy qui s'élèvent à la somme totale de 1.980 euros TTC,
- frais et honoraires du syndic qui s'élèvent à la somme de 2.796 euros TTC, 
- frais liés au constat d'huissier de justice dressé le 3 mars 2021 qui s'élèvent à la somme de 849,20 euros. 

S'agissant des sommes de 2.160 euros, 1.980 euros et 849,20 euros, il est établi qu'elles recouvrent des frais qui ont dû être engagés, au préjudice de la copropriété, uniquement du fait des travaux litigieux concernant le poteau porteur, réalisés par les époux [U] de manière fautive. 

Il convient dès lors de faire droit à la demande de remboursement du syndicat des copropriétaires pour ces frais. 

Concernant les frais et honoraires du syndic, dont le syndicat réclame le remboursement à hauteur de 2.796 euros, le contrat de syndic produit aux débats mentionne, au paragraphe 9 "Frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires", que "le coût des prestations suivantes est imputable au seul copropriétaire concerné" (…) "9.1 frais de recouvrement" "constitution du dossier à l'auxiliaire de justice (uniquement en cas de diligences exceptionnelles) ; suivi du dossier transmis à l'avocat (uniquement en cas de diligences exceptionnelles)". 

Or il n'est ni prétendu ni démontré par le syndicat des copropriétaires que les honoraires dont il sollicite le remboursement ont concerné des "diligences exceptionnelles", de sorte que cette demande doit être rejetée. 

Les époux [U] sont donc condamnés, in solidum dès lors qu'ils ont chacun concouru au dommage, à payer au syndicat des copropriétaires les sommes de : 

- 2.160 euros au titre des coûts et frais liés à l'intervention de l'architecte de la copropriété, M. [W],
- 1.980 euros au titre des coûts et frais liés à l'intervention du cabinet d'expertise Lamy,
- 849,20 euros au titre des frais liés au constat d'huissier de justice dressé le 3 mars 2021. 



Sur les demandes accessoires

Parties succombantes, les époux [U] seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance. 

La demande du syndicat des copropriétaires tendant à la condamnation des époux [U] aux dépens de la présente instance "et de ses suites" doit être rejetée dès lors qu'elle concerne une situation future et hypothétique et porte sur une dépense en l'état incertaine, tant dans son principe que dans son quantum, rien ne pouvant, en l'état, laisser présumer, par avance, une volonté de résistance du défendeur à la présente instance nécessitant la mise en œuvre d'une procédure d'exécution forcée. 

Elle est en outre superfétatoire, puisque la loi, notamment par les dispositions de l'article L.111-8 du Code des procédures civiles d'exécution, met déjà par principe les frais d'une exécution forcée nécessaire à la charge du débiteur, sous le contrôle du juge de l'exécution. 

Les époux [U] doivent également être condamnés à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

En application de l'article 514 modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Il n'y a pas lieu en l'espèce d'écarter l'exécution provisoire de droit. 

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires. 

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort, 

REJETTE le moyen d'irrecevabilité des demandes reconventionnelles soulevé par M. [Y] [U] et par Mme [D] [N], 

DECLARE recevable le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, en ses demandes reconventionnelles, 









Décision du 19 Décembre 2023
8ème chambre 
1ère section
N° RG 21/07650 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUR3Y


CONDAMNE in solidum M. [Y] [U] et Mme [D] [N] à faire procéder à la remise dans leur état antérieur de leur appartement au sein de l'immeuble sis [Adresse 2], par la pose d'un poteau de remplacement à l'identique à celui démoli qui devra être dimensionné pour supporter, a minima, les charges estimées à 22 tonnes, et à justifier de ces travaux par la production d'un rapport établi par un architecte ou un bureau d'étude, des devis et des factures afférents au syndic, le tout dans un délai de six mois à compter de la signification de la présente décision, et sous le contrôle de l'architecte de la copropriété, et sous astreinte de 500 euros par jour de retard à l'expiration du délai précité de six mois, 

DIT que l'astreinte ci-dessus prononcée courra pendant quatre mois et sera, le cas échéant, liquidée par le juge de l'exécution, conformément aux dispositions de l'article L.131-3 du code des procédures civiles d'exécution, 

REJETTE le surplus des demandes de remise en état du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2],

CONDAMNE in solidum M. [Y] [U] et Mme [D] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, les sommes de :
- 2.160 euros au titre des coûts et frais liés à l'intervention de l'architecte de la copropriété, M. [W],
- 1.980 euros au titre des coûts et frais liés à l'intervention du cabinet d'expertise Lamy,
- 849,20 euros au titre des frais liés au constat d'huissier de justice dressé le 3 mars 2021,

REJETTE le surplus des demandes en paiement du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2],

CONDAMNE in solidum M. [Y] [U] et Mme [D] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, une somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum M. [Y] [U] et Mme [D] [N] aux dépens de la présente instance, 

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] du surplus de sa demande de condamnation au titre "des suites" de la présente instance, 

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit, 

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes, 

Fait et jugé à Paris le 19 Décembre 2023.


La GreffièrePour la Présidente empêchée,
Madame Elyda MEY, Juge