Tribunal Judiciaire · 8ème chambre 1ère section — 19 décembre 2023

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] 
Expéditions 
exécutoires
délivrées le:


■

8ème chambre 
1ère section


N° RG 21/07418 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUQ4I

N° MINUTE : 

Assignation du :
02 Juin 2021






JUGEMENT 
rendu le 19 Décembre 2023 
DEMANDERESSE

Madame [J] [K]
[Adresse 1]
[Localité 4]

représentée par Maître Christophe LIVET-LAFOURCADE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B1102

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale, accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris du 25 Mai 2021, numéro 2021/024579)

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, la société SYNDIC ONE
[Adresse 3]
[Localité 2]

représenté par Maître Stéphanie GIOVANNETTI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D1982

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Laure BERNARD, Vice-Présidente
Madame Elyda MEY, Juge
Monsieur Julien FEVRIER, Juge

assistés de Madame Lucie RAGOT, Greffière,



Décision du 19 Décembre 2023
8ème chambre 
1ère section
N° RG 21/07418 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUQ4I



DÉBATS

A l’audience du 21 Septembre 2023 tenue en audience publique devant Mesdames Laure BERNARD et Elyda MEY, juges rapporteurs, qui, sans opposition des avocats, ont tenu seules l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en ont rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

En raison de l’empêchement de la Présidente, la décision a été signée par l’un des juges qui en ont délibéré, en application de l’article 456 alinéa 1er du code de procédure civile.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [J] [K] est copropriétaire au sein de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, la mission de gestion dudit immeuble ayant été confiée à la société Syndic One lors de l'assemblée générale du 21 février 2019. 

Par acte d'huissier délivré le 22 juin 2021, Mme [K] a assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble en cause, représenté par son syndic en exercice, devant la juridiction de céans, aux fins principalement d'annulation de l'assemblée générale du 22 mars 2021 dans son intégralité, et subsidiairement d'annulation des résolutions 5 - 6 et 26 de ladite assemblée. 

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 09 décembre 2022, Mme [K] demande au tribunal de :

"Vu la loi du 10 juillet 1965, Vu le décret du 17 mars 1967, 
Vu le règlement de copropriété, 
Vu la jurisprudence, 
Vu les pièces versées aux débat,
- Recevoir Mme [J] [K] en ses écritures et ses demandes, 
- La déclarer bien fondée, 
- Débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la société Syndic One, Sergic, [Adresse 3], de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, 
Y faisant droit, 
- Prononcer l'annulation de l'assemblée générale du 22 mars 2021 pour irrégularité des modalités de convocation, 
A titre subsidiaire, 
- Prononcer la nullité des résolutions n°5, 6 et 26 votée en assemblée générale du 22 mars 2021, 



- Condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] sis à [Localité 4] à rembourser à Madame [J] [K] la somme de 454,06 euros au titre des dépenses de nettoyage pour l'exercice 2018-2019 et la somme de 340,82 euros au titre du trop versé concernant les travaux de changement des boîtes aux lettres, 

En tout état de cause, 
- Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] sis à [Localité 4] représenté par son syndic en exercice la société Syndic One à verser la somme de 3.000 euros à Mme [J] [K] au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 
- Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] sis à [Localité 4] représenté par son syndic en exercice la société Syndic One aux entiers dépens, 
- Rappeler que ces condamnations devront être exécutées dans les conditions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 
- Ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir."

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 14 décembre 2022, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

"Vu les présentes conclusions et les pièces produites, 
Vu la loi du 10 juillet 1965, 
Vu le décret du 17 mars 1967, 
- Débouter Mme [J] [K] de sa demande d'annulation de l'assemblée générale du [Adresse 1] à [Localité 4] en date du 22 mars 2021 dans son intégralité, 
- Débouter Mme [J] [K] de sa demande d'annulation des résolutions n°5, 6 et 26 adoptées par l'assemblée générale du [Adresse 1] à [Localité 4] en date du 22 mars 2021, 
- Débouter Mme [J] [K] de l'ensemble de ses autres demandes, fins et conclusions, 
- Condamner Mme [J] [K] à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 4] la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 
- Condamner Mme [J] [K] aux entiers dépens, 
- Ordonner l'exécution provisoire". 

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. 

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 23 janvier 2023.

L'affaire, appelée à l'audience du 21 septembre 2023, a été mise en délibéré au 19 décembre suivant.







Décision du 19 Décembre 2023
8ème chambre 
1ère section
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MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l'article 768 du code de procédure civile, tel que modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicables aux instances en cours à cette date : "Les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions.

Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n'auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.

Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées." 

En l'espèce, si en page 27 de ses écritures, Mme [K] indique s'agissant des travaux d'entretien que "le prorata des sommes facturées à tort et non-approuvées, devrait être remboursé à Mme [K] aux tantièmes d'ascenseur : 390/1986 x (778,45 + 634,50) = 277,47 euros", elle ne forme aucune prétention tendant au remboursement de cette somme dans le dispositif de ces mêmes écritures, de sorte que le tribunal n'en est pas saisi. 

Il en est de même s'agissant des formules employées par Mme [K] à plusieurs reprises dans ses écritures (notamment en pages 25, 29 ou 31) "Tout montant injustifié devrait être remboursé au prorata des tantièmes charges communes ou ascenseur à Mme [K]", dès lors qu'elles ne correspondent à aucune prétention formée au dispositif desdites écritures. 

Sur la demande principale tendant à l'annulation de l'assemblée générale du 22 mars 2021 dans son intégralité

Au soutien de sa demande principale, Mme [K] se prévaut de ce que l'assemblée générale querellée s'est tenue dans un lieu et à un horaire différents de ce qui avait été indiqué dans la convocation envoyée aux copropriétaires, et ce sans respect des règles en la matière et sans qu'aucune urgence à procéder à de tels changements ne soit caractérisée, outre que les copropriétaires ont de ce fait été contraints de violer les restrictions sanitaires (couvre-feu) alors en place, sans raison valable. 

Elle se prévaut également de ce qu'une personne a assisté à l'assemblée par téléphone, sans que son identification soit effectuée en bonne et due forme, d'une part, et de ce que la feuille de présence n'a été signée que le lendemain et non le jour même de la tenue de l'assemblée, d'autre part. 
Décision du 19 Décembre 2023
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En réponse aux moyens de défense, Mme [K] soutient avoir la qualité de copropriétaire opposant concernant huit résolutions " de fond", et en déduit être recevable à agir en annulation de l'assemblée générale en son entier. 

En défense, le syndicat des copropriétaires conclut au rejet de la prétention de Mme [K] au motif qu'elle était présente à ladite assemblée et a voté en faveur de plusieurs résolutions, de sorte qu'elle ne peut être qualifiée d'opposante pour l'assemblée dans son intégralité. 

Sur le fond, il expose que la société Syndic One est un syndic professionnel en ligne assurant une gestion dématérialisée du suivi administratif et comptable de la copropriété, de petite taille, et que si les assemblées générales sont convoquées officiellement à l'adresse de l'immeuble, les copropriétaires ont pris l'habitude de se réunir dans des lieux informels de type bar ou restaurant proches dudit immeuble, sans que cela fasse l'objet de la moindre difficulté jusqu'alors. 

*

Aux termes de l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, "Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée sans ses annexes." 

Une décision se définit comme l'adoption d'une position définitive consacrée par un vote (CA Paris, 23ème ch. A, 17 avril 1996). 

Une demande d'annulation d'une l'assemblée générale dans son entièreté doit se fonder sur l'inobservation des formalités légales affectant sa convocation, sa formation ou sa tenue, et qui ont pour conséquence d'entacher la réunion elle-même et donc tout ce qui a pu y être fait ou décidé. 

Il est constant qu'en application des dispositions du deuxième alinéa de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui a voté en faveur de certaines résolutions qui ont été adoptées ne peut demander l'annulation en son entier de l'assemblée générale (Civ. 3ème, 7 septembre 2011, n° 10-18.312, 24 mars 2015, n° 13-28.799, 14 mars 2019, n° 18-10.382 et 18-10.379, etc.), et ce même en cas d'inobservations de formalités substantielles concernant notamment la tenue de l'assemblée générale (Civ. 3ème, 17 septembre 2020, n° 19-20.730).

Sur ce,

Il ressort de la lecture du procès-verbal de l'assemblée générale querellée que Mme [K] a voté en faveur de plusieurs résolutions, dont notamment celles numérotées 3, 9, 10, 14, 15, 21, 22 et 23, de sorte qu'elle n'est pas recevable à en solliciter l'annulation dans son intégralité, les conditions de l'article 42 de loi du 10 juillet 1965 précité n'étant pas remplies. 

Mme [K] doit par conséquent être déboutée de sa prétention de ce chef. 


Sur la demande subsidiaire tendant à l'annulation des résolutions n° 5 - 6 et 26 de l'assemblée générale du 22 mars 2021

S'agissant de la résolution n°5 

Mme [K] sollicite l'annulation de cette résolution portant approbation des comptes, se prévalant de ce qu'elle portait, de manière irrégulière, sur deux exercices comptables (2018 à 2020), alors qu'il aurait fallu deux résolutions distinctes pour s'assurer d'un vote éclairé des copropriétaires, sur chacun des exercices comptables concernés. 

Elle conteste les faits allégués en défense selon lesquels l'exercice comptable 2018/2019 aurait été approuvé lors de l'assemblée générale du 2 décembre 2019 et n'aurait à nouveau été soumis au vote des copropriétaires en 2021 uniquement pour certaines régularisations, d'une part, et que tous les documents justificatifs auraient été joints à l'ordre du jour, d'autre part.

Mme [K] se prévaut également d'irrégularités comptables affectant lesdits comptes, du non-respect des principes comptables s'agissant de l'intangibilité du bilan d'ouverture et la séparation des exercices, et d'une absence de communication du Grand Livre concernant la période du 25 mars 2019 au 30 septembre 2019. 

Elle conteste le bien-fondé de certaines dépenses et la répartition de certaines sommes, qu'elle estime injustifiées dans leur principe et/ou leur quantum, à savoir :
 
- une surfacturation injustifiée par le syndic d'un montant de 2.579,58 euros,
- une mauvaise répartition des indemnités versées par l'assureur AXA, ainsi que de l'excédent d'exploitation pour la période concernée, 
- une absence de vote préalable à des dépenses de serrurerie et de "serrurerie Choisy" et de production des factures correspondantes, 
- une non-justification de dépenses d'entretien à hauteur de 264,42 euros et 2.515,86 euros,
- une triple facturation des dépenses " entretien immeuble ",
- un engagement de frais de réparation de la porte d'ascenseur pour un montant de 7.595,77 euros sans autorisation préalable de l'assemblée générale, 
- un double règlement des factures de consommation d'Eau de [Localité 5],
- une mention de dépenses au titre de travaux, frais d'expert et d'architecte ne correspondant à aucun des travaux votés et réalisées en 2018/2019, 
- un règlement tardif de la taxe de balayage 2020, engendrant des frais supplémentaires pour la copropriété.

En défense, le syndicat des copropriétaires affirme que les comptes de la période 2018/2019 avaient été approuvés lors de l'assemblée générale du 02 décembre 2019 de sorte que Mme [K] ne peut plus les critiquer. 

Il prétend que seules certains régularisations ont été portées au vote des copropriétaires dans le cadre de la résolution contestée de l'assemblée générale de 2021, et qu'en toute hypothèse ledit vote a été éclairé dès lors que l'ensemble des pièces justificatives avait été diffusé utilement aux copropriétaires en prévision de l'assemblée. 

Il conteste par ailleurs toute irrégularité comptable, soulignant l'absence d'élément probant venant corroborer les dires de Mme [K], et soutient que les prétendues erreurs sont dues à une mauvaise lecture par la demanderesse des pièces comptables justificatives. 

*

L'article 17 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les décisions du syndicat des copropriétaires sont prises en assemblée générale. 

L'assemblée générale a l'obligation d'émettre un vote séparé sur chacune des questions figurant à l'ordre du jour ; un seul vote bloqué sur plusieurs des questions inscrites est nul, en vertu du principe de l'autonomie des décisions et de la spécificité des majorités. Un vote unique peut néanmoins être effectué en cas de lien étroit entre les décisions concernées ou lorsque son objet concerne un ensemble de travaux indivisibles.

Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au litige, "Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges".

La décision d'approbation des comptes votée par une assemblée générale peut faire l'objet d'une contestation pour vice de forme ou de fond, pouvant être constitué d'une inobservation des formalités prescrites pour la réunion et la tenue de toute assemblée générale, d'une violation de ses règles de fonctionnement, d'un excès de pouvoir ou d'un abus de majorité dans la prise des décisions querellées. 

L'annulation de l'approbation des comptes annuels d'une copropriété peut être prononcée s'il est démontré notamment que les copropriétaires n'ont pas pu accéder aux pièces justificatives de charges selon les modalités prévues par l'article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 ou que le syndic a commis des irrégularités dans l'établissement des comptes.

Sur ce, 

Selon le procès-verbal de l'assemblée générale du 22 mars 2021, la résolution n°5 critiquée était libellée en ces termes : 

"Examen et approbation des comptes de l'exercice du 01/10/2018 au 30/09/2020

conditions de majorité de l'article 24 - clé A Charges communes générales
L'assemblée générale approuve dans leur intégralité et sans réserve les comptes de l'exercice du 01/10/2018 au 30/09/2020". 

Antérieurement, lors de l'assemblée générale du 02 décembre 2019, les copropriétaires avaient adopté la résolution suivante, devenue définitive, portant sur les comptes de l'exercice du 01/10/2018 au 30/09/2019, rédigée ainsi : 

"Examen et approbation des comptes de l'exercice du 01/10/2018 au 30/09/2019
conditions de majorité de l'article 24 - clé A Charges communes générales
L'assemblée générale approuve dans leur intégralité et sans réserve les comptes de l'exercice du 01/10/2018 au 30/09/2019. 

APPROBATION AVEC RESERVES. Cette approbation exclut les dépenses et régularisations de charges à la suite de la bascule de syndics, entre le cabinet Rondeau et Syndic One. Des copropriétaires ont demandé des informations justifiant ces régularisations ou dépenses, mais n'ont à ce jour pas tous obtenu de réponses, que ce soit de la part de Rondeau ou de Syndic One. L'AGO demande au conseil syndical de faire le nécessaire pour l'obtention des informations justifiant ces régularisations". 

Il s'avère ainsi que lors de l'assemblée générale de 2019, les comptes de l'exercice écoulé entre le 1er octobre 2018 et le 30 septembre 2019 avaient été approuvés avec réserves, ce qui aurait nécessité, lors de l'assemblée générale ultérieure, un vote spécifique portant sur l'approbation sans réserves de cet exercice, séparément du vote portant sur l'exercice postérieur, permettant aux copropriétaires d'exprimer par leur vote s'ils avaient ou non obtenu suffisamment d'informations sur les points ayant donné lieu à des réserves. 

En faisant procéder, par le biais d'une seule et unique résolution, à l'approbation des comptes pour cet exercice ainsi que celui portant sur l'année postérieure, l'assemblée générale a privé les copropriétaires de la possibilité de pouvoir, le cas échéant, exprimer un vote différent pour chacun des exercices, avec ou sans réserves, alors que leur objet portait nécessairement sur des dépenses et une gestion différentes, d'une année sur l'autre. 

Par conséquent, ladite résolution doit être annulée pour ce motif, sans qu'il y ait lieu d'examiner les autres moyens allégués. 

S'agissant de la résolution n°6 

Mme [K] sollicite l'annulation de cette résolution ayant donné quitus au syndic, au motif d'une absence de mise à jour de la fiche synthétique de l'immeuble et d'erreurs sur ladite fiche notamment sur le nombre de lots mentionné, la non-distinction entre les lots principaux et secondaires.






Elle excipe de l'obligation faite au syndic de mettre à jour ladite fiche annuellement, et prétend qu'en l'espèce le syndic alors en charge de la gestion de la copropriété l'a fait avec un retard de près de vingt-et-un mois. 

Le syndicat des copropriétaires conclut au rejet de cette prétention, affirmant avoir procédé en temps utile à l'actualisation de cette fiche, d'une part, et contestant toute irrégularité pouvant l'affecter, d'autre part, et soulignant qu'en toute hypothèse de telles difficultés, à les supposer avérées, ne constituent pas des motifs d'annulation d'une résolution, enfin. 

* 

L'article 8-2 de loi du 10 juillet 1965 dispose que "Le syndic établit une fiche synthétique de la copropriété regroupant les données financières et techniques essentielles relatives à la copropriété et à son bâti, dont le contenu est défini par décret. Le syndic met à jour la fiche synthétique de la copropriété chaque année.

Le syndic met cette fiche à disposition des copropriétaires.

En l'absence de mise à disposition d'un copropriétaire de la fiche synthétique au-delà d'un délai d'un mois à compter de la demande, des pénalités par jour de retard, dont le montant est fixé par décret, sont imputées sur la rémunération forfaitaire annuelle du syndic. Ces pénalités sont déduites de la rémunération du syndic lors de l'arrêté des comptes à soumettre à l'assemblée générale.

Ces dispositions ne sont pas applicables aux syndics administrant des immeubles à destination totale autre que d'habitation."

Sur ce,
 
La résolution n°6 de l'assemblée générale du 22 mars 2021 avait pour objet de donner quitus au syndic au titre de l'exercice du 01/10/2018 au 30/09/2020. 

Si elle le prétend, Mme [K] ne démontre ni ne justifie en quoi le prétendu non-respect du formalisme édicté à l'article 8-1 de la loi du 10 juillet 1965 précité, relatif à l'actualisation annuelle par le syndic de la fiche annuelle de la copropriété, d'une part, ou les éventuelles erreurs pouvant affecté ladite fiche, d'autre part, seraient de nature, à les supposer avérés, à entraîner l'annulation de la résolution querellée. 

A défaut d'autre moyen allégué par la demanderesse au soutien de sa demande d'annulation de la résolution n°6 de l'assemblée générale du 22 mars 2021, elle doit en être déboutée. 

S'agissant de la résolution n°26

Mme [K] sollicite l'annulation de cette résolution ayant approuvé le devis final des travaux de changement des boîtes aux lettres de l'immeuble, faisant valoir qu'aucune mise en concurrence préalable n'est intervenue pour le choix de la société appelée à réaliser ces travaux, alors qu'un seuil minimum pour une mise en concurrence avait été fixé à 300 euros lors de l'assemblée générale du 02 décembre 2019. 


Elle conteste le fait qu'une boite aux lettres soit un équipement commun, et critique le quantum du devis retenu, l'estimant exagéré au regard du nombre limité de boites à changer (six). 

Le syndicat des copropriétaires soutient à l'inverse que le montant du devis objet de cette résolution était inférieur au seuil de mise en concurrence, et rappelle que le principe des travaux de changement des boites aux lettres, éléments d'équipement commun, avait été voté lors de la précédente assemblée générale du 02 décembre 2019 pour un montant de 600 euros TC, aujourd'hui définitive et désormais insusceptible d'une quelconque remise en cause, la résolution querellée ne portant que sur l'actualisation du devis soit une somme supplémentaire de 111,61 euros inférieure au seuil de mise en concurrence. 

*

L'article 19-2 du décret du 17 mars 1967 dispose que "La mise en concurrence pour les marchés de travaux et les contrats autres que le contrat de syndic, prévue par le deuxième alinéa de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l'assemblée générale n'en a pas fixé les conditions, résulte de la demande de plusieurs devis ou de l'établissement d'un devis descriptif soumis à l'évaluation de plusieurs entreprises."

La mise en concurrence n'est nécessaire que lorsque l'assemblée se prononce sur le choix d'une entreprise ou l'approbation d'un devis, mais non pas lorsqu'elle prend une décision de principe de l'exécution des travaux et la fixation d'un budget (CA Paris, pôle 4, ch. 2, 23 novembre 2016 , n°14/25090).

Sur ce, 

La résolution n°26 critiquée était libellée en ces termes : 

"Travaux : approbation finale du devis pour le changement de boîtes aux lettres
conditions de majorité de l'article 24 - clé A Charges communes générales
L'assemblée générale approuve à la majorité absolue le devis joint pour la réalisation des travaux suivants (déjà votés lors de l'AG du 02/12/2019) : retrait des anciennes boîtes aux lettres et installation de nouvelles. (…)
Le coût global de la dépense relative aux travaux décidé est de 711,61 euros TTC et sera réparti entre les copropriétaires suivant la clé de répartition suivante : A (charges communes générales) (…)."

Antérieurement, lors de l'assemblée générale du 02 décembre 2019, les copropriétaires avaient adopté la résolution suivante, devenue définitive, portant sur ces mêmes travaux : 

"Travaux : approbation des travaux de changement des boites aux lettres
conditions de majorité de l'article 24 - clé A Charges communes générales
L'assemblée générale décide de faire réaliser les travaux suivants : changement de boite aux lettres. Le budget de l'opération comprend : 


le coût des travaux selon devis d'un auto-entrepreneur pré-sélectionné par la plateforme Youpijob pour 17 €/heure TTC, ainsi que le coût d'achat de 6 boites aux lettres pour 500 euros TTC. Le coût global de la dépense relative aux travaux décidés est de 600 euros TTC et sera réparti entre les copropriétaires suivant la clé de répartition suivante : A (charges communes générales) (…)."

Lors de cette même assemblée, le seuil de mise en concurrence avait été fixé à 300 euros. 

L'argument avancé par Mme [K] selon lequel le devis retenu serait d'un montant excessif au regard du nombre de boites aux lettres à changer est inopérant dès lorsque le tribunal ne peut être saisi d'une demande de contestation d'une décision d'assemblée générale pour le seul motif qu'elle serait inéquitable ou inopportune (CA Paris, 23è. Chb A, 27 janvier 1999).

En revanche, il s'évince des termes de chacune des résolutions précitées que les copropriétaires ont voté, en 2019, le principe des travaux de changement des boites aux lettres et la fixation d'un budget idoine, et que lors de l'assemblée générale querellée leur vote s'est porté sur la validation du choix de la société intervenante et du devis d'exécution desdits travaux dans sa totalité, et non uniquement sur un prétendu "surcoût de 111,61 euros" comme le prétend le syndicat des copropriétaires, soit des points qui auraient dû faire l'objet d'une mise en concurrence préalable, compte tenu du seuil retenu par l'assemblée générale de 300 euros, non contesté. 

Il convient par conséquence de prononcer l'annulation de la résolution n°26 de l'assemblée générale du 22 mars 2021 pour ce motif, sans qu'il y ait lieu d'examiner le moyen tenant à la qualification prétendument à tort des boites aux lettres comme éléments d'équipement commun. 

Sur les demandes additionnelles en remboursement 

Aux termes de ses dernières écritures, Mme [K] sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui rembourser la somme de 454,06 euros "au titre des dépenses de nettoyage pour l'exercice 2018-2019", d'une part, et la somme de 340,82 euros "au titre du trop versé concernant les travaux de changement des boîtes aux lettres", d'autre part. 

S'agissant de la première somme réclamée, Mme [K] soutient que la somme de 2.579,58 euros TTC a été comptabilisé deux fois, à tort, par le syndic, comme cela ressort du relevé de dépenses et du Grand Livre pour la période concernée, outre qu'elle n'est justifiée par aucune facture correspondante. 

S'agissant de la seconde somme réclamée, la demanderesse soutient que les sommes de 1.224,61 euros, correspondant à un appel de provision sur charges libellé "changement BAL", d'une part, et de 711,61 euros, correspondant au montant du devis soumis au vote des copropriétaires aux termes de la résolution n°26 de l'assemblée générale du 22 mars 2021 précitée, 





d'autre part, ont été indûment prélevés dès lors que les boites aux lettres ne sont pas des éléments d'équipement commune et que les travaux envisagés étaient d'une envergure et d'un montant disproportionnés eu égard au besoin réel de la copropriété de changer lesdites boites. 

Elle en déduit être fondée à réclamer le trop-perçu de ces surfacturations prétendument indues, à proportion de ses tantièmes. 

En défense, le syndicat des copropriétaires conteste le bien-fondé de ces demandes de remboursement, soutenant que Mme [K] fait une lecture erronée des documents comptables, d'une part, et critique des décisions ayant été adoptées lors de l'assemblée générale de 2019, devenue définitive, d'autre part. 

*

Aux termes de l'article 1353 du code civil, "celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation".

Sur ce, 

Concernant la demande de Mme [K] tendant au remboursement de la somme de 454,06 euros (soit 185/1.051 x 2.579,58 euros) "au titre des dépenses de nettoyage pour l'exercice 2018-2019", il ressort de l'examen des éléments produits aux débats que le montant de 2.579,58 euros apparaît à la première page du relevé de dépenses pour l'exercice du 1er octobre 2018 au 30 septembre 2019 avec la mention "reprise syndic 21/02/2019" pour préciser qu'il s'agit d'une dépense engagée par l'ancien syndic, reprise pour information dans ledit relevé établi par le nouveau syndic, avec le détail de ce qu'elle recouvre (soit les factures de nettoyage de l'immeuble pour le 4ème trimestre 2018 et le 1er trimestre 2019), désigné en cours d'exercice, sans pour autant que cela ait entraîné une double facturation. 

La mention de cette somme tant dans le relevé de dépenses précité que dans le Grand Livre 2018-2019 s'explique par le fait qu'il s'agit de deux documents comptables distincts, sans pour autant que cela soit davantage synonyme de double facturation. 

Enfin, ladite somme querellée est justifiée par la production par le syndicat des copropriétaires (pièce 9) des deux factures qu'elle recouvre, pour des montants respectifs de 1.277,03 euros (4ème trimestre 2018) et de 1.302,55 euros (1er trimestre 2019). 

Mme [K] succombant dans l'administration de la preuve qui lui incombe du caractère prétendument indu de cette somme de 2.579,58 euros et du bien fondé subséquent de sa demande en remboursement à ce titre de la somme calculée au prorata de ses tantièmes de 454,06 euros, elle doit en être déboutée. 

Concernant sa demande tendant au remboursement de la somme de 340,82 euros (soit 185/1.051 x (1.224,61 + 711,61 euros)) "au titre du trop versé concernant les travaux de changement des boîtes aux lettres", il s'évince des documents produits que la somme de 1.224,61 euros correspond à une provision validée par l'assemblée générale de 2019, 


devenue définitive, qui ne peut donc faire l'objet d'une quelconque contestation, d'une part, et qu'il n'est pas démontré que la somme de 711,61 euros correspondant au devis validé lors de l'assemblée générale de 2021, contestée dans le cadre de la présente instance, a été suivie d'un prélèvement effectif sur les comptes des copropriétaires nonobstant cette contestation judiciaire, outre qu'il s'agissait d'une dépense pouvant être couverte par la provision adoptée l'année précédente, d'autre part. 

Mme [K] n'établissant pas davantage le caractère prétendument indu de la somme de 340,02 euros dont elle réclame paiement au titre des travaux de changement de boites aux lettres, elle en sera également déboutée, sans qu'il soit nécessaire d'examiner le grief tenant à la qualification de partie commune ou privative d'un tel équipement. 

Sur les demandes accessoires

Succombant partiellement, le syndicat des copropriétaires doit être condamné aux dépens, ainsi qu'à payer à Mme [K] une somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

La demanderesse sera en outre dispensée de contribution aux frais exposés par le syndicat des copropriétaires pour la présente procédure, conformément aux dispositions de l'article 10-1 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. 

En application de l'article 514 modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Il n'y a pas lieu en l'espèce d'écarter l'exécution provisoire de droit. 

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires. 

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort, 

DEBOUTE Mme [J] [K] de sa demande d'annulation de l'assemblée générale du 22 mars 2021 dans son intégralité, 

PRONONCE l'annulation de la résolution n°5 et n°26 de l'assemblée générale des copropriétaires du 22 mars 2021 de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4], 

DEBOUTE Mme [J] [K] de sa demande d'annulation de la résolution n°6 de l'assemblée générale des copropriétaires du 22 mars 2021 de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4], 

DEBOUTE Mme [J] [K] de ses demandes en paiement des sommes de 454,06 euros au titre des dépenses de nettoyage pour l'exercice 2018-2019 et de 340,82 euros au titre du trop versé concernant les travaux de changement des boîtes aux lettres, 


CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4], représenté par son syndic en exercice, à payer à Mme [J] [K] une somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4], représenté par son syndic en exercice, aux dépens, 

RAPPELLE que Mme [J] [K] est dispensée de contribution aux frais exposés par le syndicat des copropriétaires pour la présente procédure, conformément aux dispositions de l'article 10-1 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, 


RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit, 

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes. 


Fait et jugé à Paris le 19 Décembre 2023.



La GreffièrePour la Présidente empêchée,
Madame Elyda MEY, Juge