Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 20 décembre 2023

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :


Copie exécutoire délivrée 
le :
à :

Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
 
N° RG 23/03402 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZUIN

N° MINUTE : 3/2023







ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 20 décembre 2023


DEMANDERESSE
PARIS HABITAT OPH [Adresse 1], représentée par Me Yves CLAISSE, avocat au barreau de PARIS, 22 Bis Rue Jouffroy d’Abbans 75017 Paris, Toque P0500

DÉFENDEUR
Monsieur [I] [U], demeurant [Adresse 3], comparant en personne, assisté de Me Henry PICOT de MORAS d’ALIGNY, avocat au barreau de Paris, 57 Rue de Rivoli 75001 Paris, Toque E 1032

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Jean CORBU, juge des contentieux de la protection
assisté de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 02 novembre 2023

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée le 20 décembre 2023 par Jean CORBU, Vice-président, assisté de Caroline CROUZIER, Greffière


Décision du 20 décembre 2023
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/03402 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZUIN

Suivant bail signé à effet du 20 août 2010, [Localité 4] HABITAT-OPH, a donné à bail à Monsieur [I] [U], un logement à usage d'habitation de type T2 situé [Adresse 3], d'un immeuble sis [Adresse 3].

Le bailleur précise que Monsieur [I] [U] est assujetti à un SLS depuis 2022, ce dernier dépassant les plafonds de plus de 223% pour l'année 2022 et de plus de 941% pour l'année 2023.

Il ajoute que le locataire a produit ses relevés d'imposition permettant de calculer le montant du SLS.

Le locataire ayant cessé de payer régulièrement ses loyers, le 27 juin 2022, le bailleur lui a fait délivrer un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail et, visant les sommes alors restées dues à hauteur de 5109,25 euros en principal, acte demeuré infructueux.

La CCAPEX a été saisie le 28 juin 2022.

Par assignation en référé délivrée le 28 mars 2023, [Localité 4] HABITAT-OPH a attrait Monsieur [I] [U], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé, le commandement de payer n'ayant pas été suivi d'effet dans le délai imparti.

Le bailleur a demandé à la juridiction, sous le bénéfice de l'exécution provisoire:
-de constater l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail d'habitation ;
-d'ordonner l'expulsion du locataire à défaut d'avoir quitté les lieux dans les 48 heures à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir, ainsi que de tous occupants de son chef du logement, sous astreinte de 80 euros par jour de retard et statuer sur le sort des meubles; 
-de condamner par provision Monsieur [I] [U], au paiement des sommes suivantes :
-11686,23 euros au titre de l'arriéré locatif (loyers charges et indemnités d'occupation) arrêté au 5 Février 2023, échéance de janvier 2023 incluse, outre les frais de commissaire de justice et intérêts à taux légal à compter du commandement du 27 juin 2022;
-une indemnité mensuelle d'occupation à compter de l'acquisition de la clause résolutoire, égale au montant du loyer actuel, jusqu'au départ effectif des lieux et restitution des clefs ;
-1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens ;
Et rejeter toute demande de délai de grâce, et subsidiairement, suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 2 novembre 2023.

Lors de l'audience, le bailleur, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice des termes de son acte introductif d'instance, actualisant la dette à la somme de 24857,57 euros selon décompte arrêté au 26 octobre 2023.

Il a observé que la dette était en constante hausse tandis que le revenu fiscal de référence du locataire est de 350000 euros par an.

Il a maintenu sa demande de rejet de tout délai et a soutenu le bien fondé du SLS ainsi mis en œuvre. 
 
Monsieur [I] [U], représenté par son Avocat demande aux termes de ses conclusions en réponse de :

-Juger que le montant cumulé du loyer et du SLS ne saurait excéder de manière cumulée et le pourcentage de 30% et le plafond fixé par décret qui tient compte de loyers moyens constatés dans la zone géographique concernée (25,79 euros à [Localité 4] à compter du 1er janvier 2023) ;
-Accorder un délai de 24 mois à Monsieur [I] [U] pour régler les sommes dues ;

Si par extraordinaire, l'expulsion de Monsieur [I] [U] devait être ordonnée, débouter [Localité 4] HABITAT-OPH de sa demande d'astreinte,

En tout état de cause,
-Débouter [Localité 4] HABITAT-OPH de sa demande faite au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et de toutes demandes plus amples ou contraires.

Il soutient régler régulièrement son loyer hors SLS, soit 1749,21 euros et reconnaît ne pas avoir réglé le SLS qui lui est appliqué depuis 2022 compte tenu de l'augmentation de loyer exorbitante qu'il a engendré.

Il reconnaît en outre que le plafond prévu par l'article L441-4 du Code de la construction et de l'habitation est respecté puisque le loyer appelé hors charge avec le SLS est précisément de 30% de ses ressources mensuelles, mais souligne que le SLS ainsi appliqué porte à 46,10 euros la valeur mensuelle hors charge du mètre carré alors que le dispositif d'encadrement des loyers fixe celle-ci à 31,60 euros le m2 jusqu'au 30/06/2022 et à 32,30 euros le m2 jusqu'au 30 juin 2023 dans cette zone géographique.

Tout en reconnaissant que les logements sociaux sont exclus du dispositif d'encadrement des loyers, il estime toutefois anormal que le loyer d'un logement social soit ainsi supérieur à un loyer de parc privé et demande en conséquence d'y voir une contestation sérieuse sur le montant du SLS sollicité et de juger que celui-ci ne saurait dépasser de manière cumulée et le pourcentage de 30% et le plafond fixé par décret qui tient compte des loyers moyens constatés dans la zone géographique concernée.

Pour un plus ample informé des fins, moyens et prétentions des parties, il convient de se référer à leurs écritures conformément à l'article 455 du Code de procédure civile. 
 
L'affaire a été mise en délibéré au 20 décembre 2023.


MOTIFS DE LA DECISION

L'article 834 du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection, dans tous les cas d'urgence et dans les limites de sa compétence, d'ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Aux termes de l'article 835 du même code, le juge des contentieux de la protection peut, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande :

Une copie de l'assignation a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département plus de deux mois avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 (le 30 Mars 2023).

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la CCAPEX deux mois avant la délivrance de l'assignation conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi N°89-462 du 6 juillet 1989 (le 28 Juin 2022). 

L'action est donc recevable.

Sur la limitation du SLS sollicitée par le locataire :

En application des dispositions de l'article L.441-9 du code de la construction et de l'habitation, l'organisme d'habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu et des renseignements concernant l'ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l'importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l'organisme d'habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. 

Aux termes de l'article L.441-3 du même code, les organismes d'habitations à loyer modéré perçoivent des locataires des logements visés au premier alinéa de l'article L.441-1 le paiement d'un supplément de loyer de solidarité en sus du loyer principal et des charges locatives, dès lors qu'au cours du bail, les ressources de l'ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d'au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l'attribution de ces logements. Il convient de préciser que cet article est d'ordre public et que les parties au contrat de bail ne peuvent convenir d'y déroger, le bailleur social s'exposant en outre à des sanctions financières prévues à l'article L.441-11 du même code en cas d'omission de prélèvement. 

Monsieur [I] [U] fonde sa contestation au titre du SLS appliqué, non sur le principe de celui-ci, ni sur son exact montant calculé, mais sur le seul argument que par son application, il estime anormal que le loyer d'un logement social soit ainsi supérieur à un loyer de parc privé.

Par ailleurs il reconnaît lui-même dans ces écritures que " les logements sociaux sont exclus du dispositif d'encadrement des loyers ".

Dès lors, aucune contestation sérieuse ne saurait être retenue sur ce seul élément subjectif et sans fondement juridique. 

Il n'y a donc ni lieu à contestation sérieuse au titre du montant du SLS appliqué, ni lieu à limitation de celui-ci.
 
Sur la résiliation:

L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989(modifié par la loi du 27 juillet 2023 d'application immédiate) dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu entre les parties, contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l'article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Monsieur [I] [U], le 27 juin 2022, pour le montant alors resté dû des loyers et charges impayés à hauteur de 5109,25 euros en principal.
Il est en outre établi que ce commandement est demeuré infructueux dans le délai imparti de deux mois.
Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 28 août 2022, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif :

Monsieur [I] [U] est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

PARIS HABITAT-OPH produit un décompte démontrant que Monsieur [I] [U] reste lui devoir au titre de l'arriéré locatif (loyers, SLS, charges et indemnités d'occupation), la somme de 24857,57 euros selon décompte arrêté au 26 octobre 2023.
 
Il convient en conséquence de condamner Monsieur [I] [U] à payer à titre provisionnel à [Localité 4] HABITAT-OPH, la somme de 24857,57 euros selon décompte arrêté au 26 octobre 2023, au titre de l'arriéré locatif (loyers, SLS, charges et indemnités d'occupation), outre les intérêts au taux légal sur la somme de 5109,25 euros à compter du 27 juin 2022 et de la signification de la présente décision pour le surplus.

Il sera rappelé que les " frais de commissaire de justice " relèvent des dépens en application de l'article 695 du Code de procédure civile auquel il est renvoyé.
 
Sur les délais de paiement et l'expulsion:

Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 (modifié par la loi du 27 juillet 2023 d'application immédiate) disposent que le juge peut accorder des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire dans la limite de trois années, au locataire ayant repris le paiement des loyers courants, qui le demande, et en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Le locataire ne justifiant pas avoir repris le paiement des loyers courants, le SLS en étant partie intégrante, compte tenu des mesures nouvellement applicables au titre de la loi du 27 juillet 2023, il ne saurait avoir lieu à octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire. 

Il convient de prévoir dans le dispositif les conséquences de l'acquisition de la clause résolutoire, notamment en terme d'expulsion et d'indemnité d'occupation. 

Aucun élément versé aux débats ne justifie la suppression du délai de deux mois après commandement de quitter les lieux.

Il n'y a pas lieu à condamnation sous astreinte, le recours possible à la force publique et l'exécution provisoire de la présente décision apparaissant suffisants pour en garantir la mise en oeuvre effective.
 
Sur les demandes accessoires :

Monsieur [I] [U], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile en ce compris les frais de commissaire de justice au sens de l'article 695 du Code de procédure civile.

L'équité justifie de condamner Monsieur [I] [U] à payer à [Localité 4] HABITAT-OPH la somme de 600 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489 et 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l'action de [Localité 4] HABITAT-OPH ;

DISONS n'y avoir lieu à contestation sérieuse au titre du montant du SLS appliqué, ni lieu à limitation de celui-ci ;

CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail à effet du 20 août 2010 entre [Localité 4] HABITAT-OPH et Monsieur [I] [U] concernant l'appartement situé [Adresse 3], d'un immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 2], sont réunies au 28 août 2022,

CONSTATONS que Monsieur [I] [U] est donc, depuis cette date, occupant sans droit ni titre des lieux loués, 

CONDAMNONS Monsieur [I] [U], à verser à [Localité 4] HABITAT-OPH la somme provisionnelle de 24857,57 euros selon décompte arrêté au 26 octobre 2023, au titre de l'arriéré locatif (loyers, SLS, charges et indemnités d'occupation), outre les intérêts au taux légal sur la somme de 5109,25 euros à compter du 27 juin 2022 et de la signification de la présente décision pour le surplus ;

DISONS n'y avoir lieu à octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire ;

ORDONNONS, faute de départ volontaire, l'expulsion de Monsieur [I] [U], du logement situé [Adresse 3], d'un immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 2], ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code de procédure civile ;

RAPPELONS qu'il ne pourra être procédé à l'expulsion qu'après l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux par huissier de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution;

DISONS n'y avoir lieu à condamnation sous astreinte ;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

FIXONS, à compter du 28 août 2022, l'indemnité mensuelle d'occupation due à titre provisionnel par Monsieur [I] [U] au montant du loyer actualisé et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, et au besoin CONDAMNONS Monsieur [I] [U] à verser à [Localité 4] HABITAT-OPH ladite indemnité mensuelle provisionnelle et jusqu'à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise ou un état des lieux de sortie;

DISONS que l'indemnité d'occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 10 de chaque mois ;

DEBOUTONS les parties de toutes autres demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNONS Monsieur [I] [U] à payer à [Localité 4] HABITAT-OPH la somme de 600 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [I] [U] au paiement des dépens, en ce compris le frais de commissaire de justice et tels que déterminés à l'article 695 du Code de procédure civile auquel il est renvoyé; 

RAPPELONS que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.

 
 Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

 
Le greffierLe juge