Tribunal Judiciaire · Service des référés — 21 décembre 2023

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


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N° RG 23/57156 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2YOL

N° : 7

Assignation du :
19, 21 et 25 Septembre 2023

[1]

[1] 1Copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 21 décembre 2023



par Emmanuelle DELERIS, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier. 
DEMANDERESSE

LA SOCIETE CIVILE DE L’ANGELUS, société civile 
[Adresse 4]
[Localité 5]

représentée par Me Valérie FIEHL, avocat au barreau de PARIS - #E1294

DEFENDERESSES

La Société BISTO S.A.S.
Dont le siège social est 
[Adresse 1]
[Localité 5]/FRANCE
et dans les lieux loués
[Adresse 2]
[Localité 5]/FRANCE

non constituée

La Société JACARNAL 
dont le siège social est 
[Adresse 3]
[Localité 6]/FR
et dans les locaux loués en qualité de sous locataire 
[Adresse 2]
[Localité 5]/FRANCE

non constituée

DÉBATS

A l’audience du 30 Octobre 2023, tenue publiquement, présidée par Emmanuelle DELERIS, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier, 

Nous, Président, 

Après avoir entendu les conseils des parties,

Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 18 décembre 2012, la société MEGICO, aux droits de laquelle vient la SOCIETE CIVILE DE L’ANGELUS a consenti à la société BISTO le renouvellement du bail portant sur des locaux commerciaux situés du 1er au 5eme étage du [Adresse 2], moyennant le paiement d'un loyer annuel de 46.100 euros hors charges et hors taxes, payable trimestriellement d’avance.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait délivrer au preneur, par exploit du 4 mai 2023, un commandement de payer la somme en principal de 18.009,42 euros au titre du loyer et des charges du 2eme trimestre 2023, outre la somme de 270,14 euros au titre de la clause pénale, le commandement visant la clause résolutoire.

Se prévalant de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, et de l’existence d’une sous-location consentie par le preneur à la société JACARNAL, le bailleur a, par exploits délivrés les 19, 21 et 25 septembre 2023, fait citer les sociétés BISTO et JACARNAL devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail ;
- ordonner l’expulsion de la défenderesse et de tout occupant de son chef, notamment la société JACARNAL, avec si besoin est le concours de la force publique et d’un serrurier ; 
- statuer ce que de droit concernant le sort des meubles en application des articles L 433-1 et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
- condamner à titre provisionnel la société BISTO au paiement de la somme de 39.545,24 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation des 2eme et 3eme trimestres 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 4 mai 2023 à hauteur de la somme de 18.009,42 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;
-condamner à titre provisionnel la société BISTO au paiement de la somme de 2.585,86 euros au titre des pénalités contractuelles ;
- déclarer le dépôt de garantie acquis à la bailleresse ;
- condamner à titre provisionnel la société BISTO au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au double du loyer, charges et taxes en sus, à compter de l’acquisition de la clause résolutoire, le 4 juin 2023, et jusqu’à complète libération des locaux loués ;
- condamner la société BISTO au paiement de la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

A l'audience du 30 octobre 2023, la demanderesse, représentée, sollicite le bénéfice de son assignation.
La société BISTO, régulièrement citée à l’étude, n’a pas constitué avocat.
La société JACARNAL, qui a fait l’objet d’une tentative de citation à son siège social et dans les locaux loués, a fait l’objet d’un procès-verbal de recherches en application de l’article 659 du code de procédure civile. Elle n’a pas constitué avocat.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d’instance et aux notes d’audience.

La décision a été mise en délibéré au 21 décembre 2023. 

MOTIFS

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée. 

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du Code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail.

L’article L. 145-41-du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l'espèce, le contrat de renouvellement de bail renvoie au contrat de bail initial s’agissant des clauses inchangées, qui stipule une clause résolutoire prévoyant notamment qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer ou de remboursement de frais, charges ou prestations qui en constituent l’accessoire, ou d’exécution de l’une ou l’autre des conditions du bail, et un mois après un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement du 4 mai 2023 mentionne le délai d'un mois pour régler les causes du commandement et vise la clause résolutoire. Il reprend les dispositions des articles L.145-41 et L.145-17 du code de commerce. Un décompte des sommes dues y est joint, permettant au locataire d'en critiquer éventuellement les causes.

La lecture du décompte produit permet de constater que la défenderesse n'a pas soldé les causes du commandement dans le délai d'un mois, de sorte que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit à la date du 4 juin 2023 par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire.



En conséquence de la résiliation du bail, l’obligation de la défenderesse de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision.

Le procès-verbal de recherches établi par le commissaire de justice à l’égard de la société JACARNAL le 25 septembre 2023 mentionne, s’agissant des locaux situés [Adresse 2], qu’« aucune personne morale répondant à l’identification du destinataire de l’acte n’y a son siège ou son établissement ». Dans ces conditions, la sous-location alléguée par la bailleresse n’apparaît pas établie et il n’y a pas lieu de mentionner, comme elle le sollicite, la société JACARNAL comme comptant parmi les occupants des locaux loués du chef de la société BISTO.

Sur la provision 

L'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile prévoit que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. 

En occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis l’acquisition de la clause résolutoire le 4 juin 2023, la défenderesse cause un préjudice au propriétaire, résultant de l'indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges.

La bailleresse sollicite une indemnité d'occupation correspondant au double du montant du loyer majoré des charges et taxes. Cette somme excède le revenu locatif dont elle se trouve privée du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s'analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l'appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l'évidence, qu'à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

En conséquence, le préjudice causé à la bailleresse par l’occupation sans droit ni titre des lieux loués sera réparé jusqu'au départ définitif du preneur par l'octroi d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant non sérieusement contestable du loyer, des charges et des taxes applicables, dûment justifié au stade de l’exécution, soit pour le moment la somme mensuelle de 6.422,75 euros TTC (19.268,27/3) calculée sur la base de la dernière quittance produite. 

Il convient d’ores et déjà de condamner la défenderesse au paiement de la somme non sérieusement contestable de 39.454,24 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation échus au 16 août 2023, 3eme trimestre 2023 inclus. 






Sur les pénalités contractuelles

Aux termes de l’article 1231-5 du code civil, « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire (…) ».

L’article 13 du bail prévoit à titre de sanction du défaut de paiement par le preneur, une indemnité calculée au jour le jour au taux de 1,5% par mois de retard, à compter de la délivrance d’un commandement de payer, sur les montants des sommes dues. La somme de 2.585,86 euros est sollicitée à ce titre.

Toutefois, cette clause contractuelle est susceptible comme telles d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur la demande de conservation du dépôt de garantie

L’article 3 du bail stipule que le dépôt de garantie restera acquis au bailleur, à titre de premiers dommages et intérêts, en cas de résiliation du bail pour inexécution de ses conditions ou pour un cause quelconque imputable au preneur.

Cependant, cette demande de conservation de la somme versée à titre de dépôt de garantie lors de l’entrée dans les lieux, indépendamment des sommes qui pourraient être dues à titre de réparations locatives, se heurte à une contestation sérieuse en ce qu’elle s’analyse comme une clause pénale, susceptible de modération par le juge du fond. En conséquence, il n’y a pas lieu à référé de ce chef.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, succombant à l’instance, la société BISTO sera condamnée au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.
Il n'apparaît pas inéquitable de condamner la société BISTO au paiement de la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

PAR CES MOTIFS 
Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,
Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés :

Constatons l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail à la date du 4 juin 2023 ;

Disons que la société BISTO devra libérer les locaux situés du 1er au 5eme étage du [Adresse 2] et faute de l'avoir fait, ordonnons son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le cas échéant, le concours de la force publique ;

Rappelons que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

Condamnons la société BISTO à payer à la SOCIETE CIVILE DE L’ANGELUS :

* la somme de 39.454,24 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation échus au 16 août 2023, 3eme trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 18.009,42 euros à compter du 4 mai 2023, et à compter du 19 septembre 2023 pour le surplus ; 

* une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle équivalente au montant du loyer et des charges, soit actuellement la somme de 6.422,75 euros TTC et ce, jusqu'à la libération effective des lieux,
* la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles ;

Condamnons la société BISTO au paiement des dépens, dont le coût du commandement de payer (201,14 euros) ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire. 

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 21 décembre 2023. 

Le Greffier,Le Président,



Pascale GARAVELEmmanuelle DELERIS