Tribunal Judiciaire · Service des référés — 22 décembre 2023

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


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N° RG 23/52332 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZKSO

N° : 15

Assignation du :
17 Mars 2023

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 22 décembre 2023



par Violette BATY, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier. 
DEMANDEURS

Madame [B] [D]
[Adresse 5]
[Localité 4]/ISRAEL

Monsieur [C] [D]
[Adresse 3]
[Localité 7]

agissant en leur qualité d’héritiers de Monsieur [W] [D] domicilié en son vivant [Adresse 1] décédé le 02 mai 2022 à [Localité 6] en vertu d’une attestation de notoriété dressée par Me [A], Notaire à [Localité 9] 

représentés par Maître Daniela SABAU de la SELAS BDD AVOCATS, avocats au barreau de PARIS - #R0046


DEFENDERESSE

La société L’ATELIER VANINA SARLU 
[Adresse 2]
[Localité 6]

représentée par Me Jérôme GOUTILLE, avocat au barreau dU VAL-DE-MARNE - #PC114





DÉBATS

A l’audience du 27 Novembre 2023, tenue publiquement, présidée par Violette BATY, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier, 


Nous, Président, 

Après avoir entendu les conseils des parties,

Par acte délivré le 17 mars 2023, Mme [B] [D] et M. [C] [D] ont fait assigner la société L’ATELIER VANINA devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins de voir :

- “JUGER que la société L’ATELIER VANINA est occupante sans droit ni titre des locaux sis [Adresse 8] appartenant à Madame [B] et [C] [D],
- ORDONNER l’expulsion de la société L’ATELIER VANINA et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 8] sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter d’un délai de 8 jours après signification de l’exécutoire à intervenir et jusqu’à délaissement, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,
- JUGER, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désignée par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce
conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,
- FIXER à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société L’ATELIER VANINA
à compter du 3 mai 2022 et jusqu’à libération eff ective des lieux par la remise des clés à une somme mensuelle de 1.100 euros,
- CONDAMNER la société L’ATELIER VANINA à payer à Madame [B] et [C] [D] la somme provisionnelle de 11.000 euros au titre des indemnités d’occupation impayées entre le 3 mai 2022 et le 3 mars 2023 ainsi que les indemnités d’occupation provisionnelles postérieures,
- CONDAMNER la société L’ATELIER VANINA aux entiers dépens dont distraction sera ordonnée au profi t de la SELAS BDD AVOCATS conformément aux dispositions de l’article
699 du code de procédure civile, 
- CONDAMNER la société L’ATELIER VANINA à régler la somme de 3.000 € à labailleresse au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- CONDAMNER la société L’ATELIER VANINA aux droits proportionnels pour le recouvrement des sommes dues”.

Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un exposé des moyens qui y sont contenus.





Se prévalant d’un bail dérogatoire consenti le 1er janvier 2022 à la société L’ATELIER VANINA sur les locaux situés [Adresse 8] et de loyers demeurés impayés, les consorts [D] ont fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte d’huissier de justice en date du 20 juillet 2023, à la société L’ATELIER VANINA, pour une somme de 12.920 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de juillet 2023 inclus.


A l’audience du 27 novembre 2023, Mme [B] [D] et M. [C] [D] ont, par l’intermédiaire de leur conseil, repris oralement les termes des conclusions déposées à l’audience par lesquelles ils sollicitent, au visa des articles 835 alinéa 2 et 700 du code de procédure civile, de l’article L. 145-41 du code de commerce et du bail dérogatoire du 1er janvier 2022, de :

- “JUGER Madame [B] et [C] [D] recevables et bien fondée en leurs demandes, fins et prétentions,
- CONSTATER l’acquisition au 21 août 2023 de la clause résolutoire stipulée au bail dérogatoire du 1 er janvier 2022 par l’effet du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 20 juillet 2023,
- CONDAMNER la société L’ATELIER VANINA à payer par provision à Madame [B] et [C] [D] la somme de 13 680,00 €, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et taxes au 21 août 2023, outre les intérêts de droit au taux légal à compter du commandement de payer du 22 juillet 2023,
- ORDONNER l’expulsion de la société L’ATELIER VANINA ainsi que de tout occupant de son chef des locaux situés [Adresse 8] en vertu du bail dérogatoire du 1 er janvier 2022, sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter d’un délai de 8 jours après signification de l’exécutoire à intervenir et jusqu’à délaissement, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,
- SE RÉSERVER la liquidation de l’astreinte par application de l’article L. 131-3 du Code des procédures civiles d’exécution,
- ORDONNER la séquestration des biens et objets mobiliers garnissant les lieux loués selon les modalités prévues aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution, en un lieu approprié aux frais, risque et péril de la défenderesse qui disposera d’un délai d’un mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par le Commissaire de justice chargé de l’exécution,
- JUGER que le dépôt de garantie reste acquis à Madame [B] et [C] [D], à titre des premiers dommages et intérêts sans préjudices de tous autres, conformément au bail dérogatoire, à titre provisionnel,
- FIXER ET CONDAMNER à titre provisionnel la société L’ATELIER VANINA au paiement d’une indemnité d’occupation correspondant au double du mois de loyer par mois d’occupation des locaux et ce, à compter du 21 août 2023 et jusqu’à justification de la libération totale des lieux et remise des clés,
- CONDAMNER la société L’ATELIER VANINA aux entiers dépens dont distraction sera ordonnée au profit de la SELAS BDD AVOCATS conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, 
- CONDAMNER la société L’ATELIER VANINA à régler la somme de 4 000 € à Madame [B] et [C] [D] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,


- CONDAMNER la société L’ATELIER VANINA aux droits proportionnels pour le recouvrement des sommes dues”.

La société L’ATELIER VANINA, représentée par son conseil, a repris oralement les conclusions par lesquelles elle sollicite, au visa des articles L.145-1 et suivants du code de commerce et des articles 1719, 1347 et 1343-5 du code civil, de :

- “JUGER RECEVABLE et BIEN FONDEE la Société L’ATELlER VANINA en ses prétentions, fins et demandes
A TITRE PRINCIPAL.
CONSTATER QU’IL EXlSTE UNE CONTESTATION SERIEUSE relative à l’absence de bail dérogatoire signé par le Bailleur, l‘inopposabilité de la clause résolutoire,
DIRE qu’il n’y a pas lieu à référé
INVITER les Consorts [D] à mieux se pourvoir
A TITRE SUBSIDIAIRE
JUGER que la Société L’ATEL!ER VANINA est titulaire d’un bail commercial soumis aux dispositions L145 et suivantes du code de commerce à effet du 14 juin 2022, date de l’immatriculation de la Société L’ATELIER VANINA,
FIXER le loyer commercial à la somme de 700 euros par mois
CONSTATER que la Société L’ATELIER VANINA a payé la somme globale de 5780 Euros
FIXER la dette locative de la Société L'ATELIER VANINA à la somme de 4720 Euros au mois de septembre 2022 inclus ;
A TITRE RECONVENTIONNEL :
CONDAMNER les consorts [D] à payer une provision indemnitaire de 3.000 euros pour non respect de l’obligation de délivrance, trouble de jouissance et préjudice moral outre le remboursement des travaux d’électricité normalement à la charge du bailleur à hauteur de 4500 Euros HT.
EN TOUT ETAT DE CAUSE
ACCORDER à la Société L’ATELIER VANINA des délais de paiement sur 24 mensualités
DEBOUTER les héritiers [D] de leur demande d’expulsion et toutes leurs demandes à l’encontre de la Société L’ATELIER VANINA et SUSPENDRE, en toute hypothèse, les effets de toute clause résolutoire;
ORDONNER toute compensation légale entre toute somme due par la Société L’ATELIER VANINA et toute somme due par les Consorts [D] ;
DEBOUTER les Consorts [D] de toute autre demande formulée à l’encontre de la Société L’ATELIER VANINA
CONDAMNER les Consorts [D] aux entiers dépens d’instance outre la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du CPC”.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.








MOTIFS

- Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du Code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d'un bail.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :
- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

En l’espèce, les requérants produisent au soutien de leur demande de constat de l’acquisition de l’effet de la clause résolutoire et expulsion des lieux loués de la société L’ATELIER VANINA, une copie d’un “bail dérogatoire” dressé au nom de [W] [D], leur père décédé, et de la société L’ATELIER VANINA, portant sur les locaux sis [Adresse 8], pour une durée de 36 mois à compter du 1er janvier 2022 et moyennant un loyer mensuel de 700 euros par mois et une provision sur charges de 60 euros par mois. Ce bail dérogatoire inclut une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit dudit bail, à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou de ses accessorires, 15 jours après un simple commandement de payer demeuré sans effet pendant ce délai.

L’opposabilité de ce bail dérogatoire est contestée par la société L’ATELIER VANINA qui relève que le bail n’est pas signé par le bailleur.

Il sera relevé que la copie produite ne contient en dernière page qu’une seule signature illisible sous “le preneur”.

La démonstration de la preuve de la conclusion d’un bail dérogatoire entre [W] [D] et la société L’ATELIER VANINA ne présente pas dans ces circonstances, l’évidence requise en référé.








En présence d’une contestation sérieuse de l’accord des parties sur la conclusion d’un tel bail dérogatoire incluant une clause résolutoire et dès lors que la société L’ATELIER VANINA reconnaît uniquement l’existence d’un bail verbal commercial conclu avec [W] [D], il n’appartient pas au juge des référés de statuer au fond sur la nature du bail liant effectivement les parties avant le décès de [W] [D], appréciation relevant de l’office du tribunal judiciaire au fond.

Il n’y a donc pas lieu à lieu à référé sur la demande tendant à voir constater à l’encontre de la société L’ATELIER VANINA, l’acquisition au 21 août 2023 de la clause résolutoire stipulée au bail dérogatoire du 1er janvier 2022 par l’effet du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 20 juillet 2023, ni sur les demandes subséquentes aux fins de prononcé de l’expulsion sous astreinte, sur le sort des meubles, la conservation du dépôt de garantie et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation. 

Il n’y a pas davantage lieu à référé sur les demandes reconventionnelles de la société défenderesse tendant à voir juger que la Société L’ATELIER VANINA est titulaire d’un bail commercial soumis aux dispositions L.145-1 et suivantes du code de commerce à effet du 14 juin 2022, date de l’immatriculation de la Société L’ATELIER VANINA, et à voir fixer le loyer commercial à la somme de 700 euros par mois, dès lors que ces demandes excèdent l’office du juge des référés et implique une appréciation au fond de la date d’effet et de la nature des engagements contractuels liant les parties à l’instance.

Les parties seront renvoyées à mieux se pourvoir au principal de ces chefs de demandes.

- Sur la demande de provision au titre de l’arriéré locatif :

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l'article 1353 du Code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l’espèce, il existe une contestation sérieuse tant du montant de l’échéance mensuelle que de la date d’exigibilité, faute de preuve de la signature au 1er janvier 2022 par [W] [D] et la société L’ATELIER VANINA du bail dérogatoire produit en copie aux débats et au regard de l’affirmation par la société défenderesse de l’existence d’un bail verbal courant à effet de son immatriculation en juin 2022 et d’une franchise de loyer consentie par le bailleur pendant le temps de l’exécution des travaux réalisés dans les lieux, mais aussi concernant les sommes versées par le preneur à bail depuis l’effet du bail venant en déduction des loyers exigibles.

Dans ces circonstances, il n’est pas établi la preuve d’une créance non sérieusement contestable dans son quantum.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur la demande de provision ni sur la demande de délai de paiement présentée à titre reconventionnel par la société défenderesse.

- Sur les demandes reconventionnelles de provision à valoir sur l’indemnisation du non respect de l’obligation de délivrance et de la privation de jouissance et de provision à valoir sur le remboursement de travaux d’électricité réalisés dans les lieux loués

La société L’ATELIER VANINA fait valoir avoir été dans l’impossibilité d’exploiter le local commercial faute de bail écrit et de possibilité d’assurer les lieux et excipe d’un préjudice résultant du défaut de délivrance des lieux et de la privation de jouissance du local.

La société L’ATELIER VANINA produit par ailleurs à l’appui de sa demande de provision une facturation de travaux réalisés par la société BHATTI BTP, au [Adresse 8], en date du 1er février 2022 et pour un montant de 9.624 euros TTC, comprenant des travaux de peinture et enduit, pose de parquet et de placoplâtre et d’électricité.

Elle demande à ce titre le remboursement du montant des travaux d’électricité pour 4500 euros HT en indiquant que ces travaux sont à la charge du bailleur.

Il sera observé un désaccord des parties sur la date de délivrance des lieux à compter du 1er janvier 2022.
Au regard de la facturation de travaux réalisés dans les lieux à la demande de la société L’ATELIER VANINA au 1er février 2022 et de sa présence dans les locaux litigieux lors de la sommation interpellative délivrée le 21 décembre 2022, il n’est pas établi avec l’évidence requise en référé l’absence de délivrance des locaux à la société L’ATELIER VANINA et une privation de jouissance des locaux. Il n’est pas démontré dans ces conditions le caractère non sérieusement contestable de l’obligation pesant sur les consorts [D] d’indemniser la société L’ATELIER VANINA d’un défaut de délivrance et d’une privation de jouissance des lieux.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur la demande de provision de ce chef.

En l’absence de preuve d’un accord écrit des parties sur la prise en charge par le bailleur des travaux d’électricité réalisés dans les lieux à l’initiative de la société défenderesse, il n’est pas davantage établi avec l’évidence requise en référé l’obligation non sérieusement contestable pesant sur les consorts [D] de rembourser lesdits travaux comme relevant de la charge du bailleur.

L’appréciation portant sur la nature des travaux à la charge du bailleur impose à cet égard un examen au fond de la nature du bail liant les parties et des obligations contractuelles en résultant, ce qui relève du seul office du juge du fond.

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu à référé sur la demande de versement d’une provision en remboursement des travaux d’électricité commandés par la société L’ATELIER VANINA ni sur sa demande de compensation avec toute somme due par elle aux consorts [D].

- Sur les autres demandes

Les circonstances du litige justifient de laisser la charge des dépens aux requérants et de débouter les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Disons n’y avoir pas lieu à référé sur les demandes présentées par Mme [B] [D] et M. [C] [D] ;

Disons n’y avoir pas lieu à référé sur les demandes présentées par la société L’ATELIER VANINA ;

Renvoyons les parties à mieux se pourvoir au principal ;

Disons que les requérants conserveront la charge des dépens ;

Déboutons les parties de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi fait à PARIS, le 22 décembre 2023.

Le Greffier,Le Président,



Pascale GARAVELViolette BATY