Tribunal Judiciaire · LOYERS COMMERCIAUX — 20 décembre 2023

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
DE BORDEAUX


LOYERS COMMERCIAUX



30C
N° RG 23/00381 - N° Portalis DBX6-W-B7H-XNNI
Minute n° 23/00061














EXPERTISE









Grosse délivrée
le :
à

















JUGEMENT RENDU LE VINGT DECEMBRE DEUX MIL VINGT TROIS

Par devant Nous, Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, Juge déléguée aux Loyers Commerciaux, en exécution des articles L 145-56 et R 145-23 du code de commerce, assistée de Céline DONET, Greffier.

Le Juge des Loyers Commerciaux,

A l’audience publique tenue le 08 Novembre 2023 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 20 Décembre 2023, et le jugement prononcé par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile

ENTRE :

S.C.I. FMS LEBLANC, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Laurence TASTE-DENISE de la SCP RMC ET ASSOCIES, avocats au barreau de BORDEAUX,


ET :

S.A.S. CACHE CACHE, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Marie-Caroline CLAEYS,de la SELARL HSA, avocat au barreau de RENNES, plaidant et Maître Aurélie GOT de la SELARL D’AVOCAT AURELIE GOT, avocats au barreau de BORDEAUX,postulant 


Qualification du jugement : contradictoire et susceptible d’appel dans les conditions de l’article 272 du code de procédure civile







EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte notarié du 30 septembre 2002, madame [M] [L] veuve [V] a donné à bail commercial à la SA TITANIA un immeuble situé 145 et [Adresse 1] à [Localité 4] (33), moyennant un loyer annuel initial de 40.000 euros hors taxes et hors charges pour l’exploitation d’un fonds de commerce. Le bail a été renouvelé par acte notarié du 13 juin 2014 conclu entre madame [M] [L] veuve [V] et la SAS TETHYS, venant aux droits du preneur initial, à compter du 1er août 2011.

La SCI FMS LEBLANC a acquis l’ensemble immobilier par acte notarié du 24 juillet 2019. 

Le 30 janvier 2020, le bailleur a notifié au preneur, la SAS CACHE CACHE venant aux droit de la SAS TETHYS, un congé avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er août 2020, contenant une proposition de payer un loyer renouvelé annuel de 76.000 euros hors taxes et hors charges.

Après notification par lettre recommandée avec accusé de réception d’un mémoire préalable le 14 janvier 2022, la SCI FMS LEBLANC a, par acte du 28 décembre 2022, fait assigner la SAS CACHE CACHE devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bordeaux en vue de la fixation du prix du bail renouvelé déplafonné à compter du 1er août 2020.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience du 08 novembre 2023, la SCI FMS LEBLANC, soutenant son mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception et déposé au greffe le 04 juillet 2023, sollicite du juge des loyers commerciaux, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit, de: 

à titre principal:
- fixer le loyer annuel du bail renouvelé à compter du 1er août 2020 à la valeur locative pour un montant annuel de 76.000 euros hors taxes et hors charges,
- condamner la société CACHE CACHE à lui payer les arriérés de loyers corespondant aux compléments de loyers à compter du 1er août 2020, au taux légal, et avec capitalisation des intérêts,
- condamner la société CACHE CACHE au paiement des dépens de l’instance,
-condamner la société CACHE CACHE à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

à titre subsidiaire:
- ordonner une mesure d’expertise,
- fixer le montant du loyer provisionnel dû par la SAS CACHE CACHE à la somme de 56.920 euros par an,

La SCI FMS LEBLANC soutient, en application des articles L145-33, L145-34, R145-3 et R145-6 du code de commerce, que le commerce exercé par la société CACHE CACHE a bénéficié de l’évolution des facteurs locaux de commercialité constitués par l’augmentation de la fréquentation touristique suite à l’ouverture de la LGV en 2017, ainsi que par l’augmentation de la population de la métropole bordelaise, par le développement des transports en commun avec l’ouverture d’une ligne de tramway en décembre 2019. Elle fait également valoir que le magasin se situe dans un quartier qui bénéficie d’une évolution notable de sa commercialité. Elle en tire comme conséquence le nécessaire déplafonnement du loyer qui doit être fixé à la valeur locative. Elle prétend que ces modifications bénéficient à la société CACHE CACHE du fait de cet accroissement de clientèle potentielle. 

A l’audience, la SAS CACHE CACHE, soutenant son mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception le 02 février 2023 et remis au greffe le 30 janvier 2023, demande au juge des loyers commerciaux de:

- débouter la SCI FMS LEBLANC de ses demandes,
- condamner la SCI FMS LEBLANC au paiement des dépens,
- condamner la SCI FMS LEBLANC à lui payer une indemnité de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SAS CACHE CACHE prétend que les modifications invoquées par le bailleur ne sont pas de nature à avoir un impact sur l’activité qu’elle exerce dans les lieux, et que par conséquent le déplafonnement n’est pas justifié. Ainsi, elle soutient que le bailleur est défaillant dans l’administration de la preuve de cet impact positif, alors que pour sa part elle démontre une diminution de son chiffre d’affaires de plus de 31% durant la période du bail expiré. Elle fait également valoir qu’étant un magasin de chaîne, les touristes trouvent les mêmes produits chez eux, et qu’il existe d’autres magasins dans l’agglomération bordelaise. Elle expose qu’au contraire la zone dans laquelle son commerce est situé connaît une évolution avec une disparition des commerces de prêt à porter au profit des commerces de bouche. Elle indique que le juge n’est pas tenu d’ordonner une expertise.
Subsidiairement, sur la valeur locative, la SAS CACHE CACHE soutient que le bailleur ne fournit aucun élément permettant de retenir une valeur locative de 600 euros /m2 pondéré, et qu’il ne saurait être fait droit à sa demande d’expertise pour suppléer sa carence dans l’administration de la preuve, conformément à l’article 146 du code de procédure civile. 

MOTIVATION

Sur la fixation du montant du loyer du bail commercial

En application de l’article L145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative et, à défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage. L’article L145-34 du code de commerce impose cependant un plafonnement du montant du loyer renouvelé, sauf modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L145-33.

En vertu de l’article R145-30 du code de commerce, lorsque le juge s’estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s’il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidé par lui le cas échéant en présence d’un consultant. 
Toutefois, s’il estime que des constatations purement matérielles sont insuffisantes, il peut commettre toute personne de son choix pour y procéder.
Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R145-3 à R145-7, L145-34, R145-9, R145-10 ou R145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. 
Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte.

En l’espèce, la SCI FMS LEBLANC n’est pas, contrairement à ce qu’indique la société CACHE CACHE, défaillante dans l’administration de la preuve qui lui incombe. 
En effet, elle justifie d’une part d’un accroissement de la population dans la métropole bordelaise entre 2013 et 2019, soit durant la période du bail écoulé. Elle produit d’autre part une expertise amiable réalisée en 2020, dans la période précédent le renouvellement du bail, qui relève la situation commerciale favorable du local en bordure de l’une des principales voies piétonnes du centre-ville, dans un secteur qui bénéficie d’une évolution de sa commercialité. Cette évolution, du fait de l’accroissement du vivier de clients, est susceptible d’avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale du preneur. Si la société CACHE CACHE conteste, au regard de l’évolution défavorable de son chiffre d’affaire, cet impact des évolutions récentes sur son commerce, il doit cependant être relevé que cette question relève d’une analyse globale des incidences favorables et défavorables des facteurs locaux de commercialité sur son commerce, qui nécessite pour cela la réalisation d’une expertise qui donnera des éléments complémentaires d’appréciation au tribunal. 

En conséquence, il convient d’ordonner une expertise et durant le cours de l’expertise, de fixer un loyer provisionnel au loyer contractuel actuel.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la procédure n’étant pas parvenue à son terme, les dépens seront réservés dans l’attente de la suite de la procédure.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.[...]. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

En l’espèce, les dépens étant réservés, il convient également de réserver l’examen des demandes formées au titre des frais irrépétibles.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il convient donc de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.


PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux,

Avant dire droit, sur la demande de fixation du prix du bail renouvelé au 1er août 2020, ordonne une mesure d’expertise confiée à [H] [K], demeurant [Adresse 2], pour y procéder, avec mission de:

1 - se rendre sur les lieux et les décrire, entendre toutes parties et sachant dont la technicité s’avérerait utile à la solution du litige, se faire remettre tous documents nécessaires,

2 - donner tous éléments de nature à vérifier, sur la période du bail expiré du 1ER août 2011 au 1er août 2020, l’existence du critère de déplafonnement invoqué par le bailleur , à savoir: 

- les facteurs locaux de commercialité 

et évaluer la valeur locative en conformité avec les dispositions de l’article L 145-33 du code de commerce, en donnant, en toute hypothèse, le montant du loyer fixé selon les modalités contractuelles par application de l’article L 145-34, 

3 - de manière générale, donner tout avis utile à la solution du litige,

Dit que l’expert devra établir un pré-rapport en communiquant ses premières conclusions écrites aux parties, en les invitant à présenter leurs observations, dans le délai de trois mois,

Dit que l’expert devra déposer son rapport définitif en double exemplaire dans le délai de six mois à compter de l’avis de consignation,

Dit que la SCI FMS LEBLANC devra consigner au greffe de ce tribunal la somme de 2.000 € dans le délai de deux mois à compter de la présente décision, à défaut de quoi la décision ordonnant l’expertise deviendra caduque,

Dit que le juge des loyers commerciaux suivra les opérations d’expertise et statuera sur les incidents procédant, le cas échéant, sur simple requête, au remplacement de l’expert empêché,

Dit que le preneur durant l’instance sera tenue au paiement du loyer contractuel en cours à la date du renouvellement,

Rappelle, en application du troisième alinéa de l’article R 145-31 du code de commerce, qu’en cas de conciliation intervenue au cours d’une mesure d’instruction, l’expert commis constate que sa mission est devenue sans objet et en fait rapport au juge, mention en étant faite au dossier de l’affaire et celle-ci étant retirée du rôle, les parties pouvant demander au juge de donner force exécutoire à l’acte exprimant leur accord,

Dit que dès le dépôt du rapport définitif, le greffe avisera les avocats, de la date à laquelle l’affaire sera reprise et de celle à laquelle les mémoires faits après l’exécution de la mesure d’instruction devront être échangés, en application de l’article R 145-31 du code de commerce,

Réserve l’examen des demandes au titre des dépens et des frais irrépétibles;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit;

La présente décision a été signée par Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, et par Céline DONET, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE