Tribunal Judiciaire · PCP JCP référé — 19 décembre 2023

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le : 19/12/2023
à : Monsieur [S] [R]


Copie exécutoire délivrée 
le : 19/12/2023
à : Maitre Pascal MURZEAU

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé
 
N° RG 23/08336
N° Portalis 352J-W-B7H-C3EXC

N° MINUTE : 8/2023


ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 19 décembre 2023

DEMANDEURS

Monsieur [B] [T], demeurant [Adresse 2]
Monsieur [E] [T], demeurant [Adresse 1]
Monsieur [U] [T], demeurant [Adresse 5]

représentés par Maitre Pascal MURZEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0793

DÉFENDEUR

Monsieur [S] [R], demeurant [Adresse 4]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Nicole COMBOT, 1ère vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Delphine VANHOVE, Greffière,


DATE DES DÉBATS
 
Audience publique du 07 novembre 2023

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 19 décembre 2023 par Nicole COMBOT,1ère vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Delphine VANHOVE, Greffière


Décision du 19 décembre 2023
PCP JCP référé - N° RG 23/08336 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3EXC


EXPOSE DU LITIGE
Par contrat sous seing privé du 03 octobre 2016, ayant pris effet le 1er octobre 2016, Messieurs [B] [T], [E] [T], [U] [T] ci-après désignés les consorts [T] ont donné à bail à Monsieur [S] [R] un appartement de deux pièces au 1er étage dans un immeuble à usage d’habitation, situé [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1 410 euros, d’une provision sur charges mensuelle de 85 euros et le versement d’un dépôt de garantie correspondant à un mois de loyer.

Monsieur [S] [R] a quitté les lieux le 31 janvier 2022, date à laquelle un état des lieux de sortie a été établi de manière contradictoire.

Par courrier recommandé réceptionné le 15 mars 2023, les consorts [T], par l’intermédiaire de leur conseil, ont mis en demeure Monsieur [S] [R] de leur payer la somme de 5 340,15 euros en principal correspondant aux loyers et charges dus au 31 janvier 2022 (4 019,51 euros), à des frais de réparations locatives (498,50 euros) et au coût de trois commandements de payer (462,14 euros). Cette mise en demeure est demeurée vaine de même que la tentative de conciliation devant le conciliateur de justice du 13 juin 2023, devant lequel Monsieur [S] [R] ne s’est pas présenté.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice en date du 10 octobre 2023, Messieurs [B] [T], [E] [T], [U] [T] ont fait assigner Monsieur [S] [R] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en référé, aux fins d’obtenir, sur le fondement de l’article 808 du code de procédure civile, sa condamnation à leur payer les sommes suivantes :
•4 019,51 euros au titre des loyers et charges dus au 31 janvier 2022, 
•498,50 euros correspondant au coût de remise en état des lieux,
•462,14 euros représentant le coût de trois commandements de payer, 
Le tout, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 15 mars 2023,
•1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance.

A l'audience du 07 novembre 2023, les consorts [T], représentés par leur conseil, ont repris et soutenu les termes de leur assignation, à laquelle il convient de se référer, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions.

Bien que régulièrement assigné à personne, Monsieur [S] [R] n’a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. 

En application de l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 19 décembre 2023.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des loyers et des charges
 
En application de l'article 835 alinéa 2 et non 808 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut accorder une provision au créancier.
Décision du 19 décembre 2023
PCP JCP référé - N° RG 23/08336 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3EXC



L'obligation non sérieusement contestable vise aussi bien les créances d'origine contractuelle, quasi contractuelle, délictuelle ou quasi délictuelle, le juge des référés étant cependant tenu de préciser la nature de l'origine de cette créance ou la nature de l'obligation la fondant. Il y a une contestation sérieuse chaque fois que la décision du juge des référés l'obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l’existence d’un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige, par exemple en portant une appréciation sur la validité, la qualification ou l'interprétation d'un acte juridique. Ce dernier apprécie souverainement le montant de la provision à accorder. 

En vertu de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, auquel le bail liant les parties est soumis, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article IV-E du contrat liant les parties, Monsieur [S] [R] s’est engagé à payer le loyer et les charges récupérables à terme à échoir, le 1er de chaque mois, entre les mains de la SARL WAGRAM GESTION, mandataire du bailleur.

En l’espèce, les consorts [T] indiquent que Monsieur [S] [R] a quitté les lieux le 31 janvier 2022, date à laquelle a été établi un état des lieux de sortie contradictoire signé du locataire. La date du 31 janvier 2022 doit donc être considérée comme celle à laquelle il a restitué les lieux au bailleur, et également comme celle de l’arrêté de compte entre les parties.

Or, la pièce n°2 intitulée « relevé de l’arriéré locatif au 31 janvier 2022 » versée aux débats inclut dans ce relevé, le loyer et les charges du mois de février 2022, soit la somme supplémentaire de 1 561,85 euros sans qu’il en soit indiqué la raison.

Ainsi, en considération de ce que Monsieur [S] [R] était redevable de la somme de 8 458,43 euros au 31 janvier 2022, déduction faite d’un virement de 2 000 euros effectué le 28 janvier 2022, et en déduisant de cette somme les trois règlements ultérieurs par chèque portant les n° 0000088, 0000089 et 0000090 intervenus les 1er mars, 29 mars et 28 avril 2022 d’un montant chacun de 2.000 euros soit 6.000 euros au total, Monsieur [S] [R] reste devoir de manière incontestable au titre des loyers et des charges dus au 31 janvier 2022, la somme de 2 458,43 euros. 

Il convient en outre de déduire de la somme de 2 458,43 euros le montant du dépôt de garantie de 1 410 euros, de sorte que Monsieur [S] [R] sera condamné au paiement de la somme de 1 048,43 euros à titre provisionnel au titre des loyers et des charges dus au 31 janvier 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 15 mars 2023, date de la mise en demeure, en application de l'article 1231-6 du code civil.

Sur les frais de remise en état des lieux

L’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989, rappelé par l’article 2.2. de la notice d’information annexé au contrat et paraphé par le locataire, prévoit que le locataire est obligé « de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du bail dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ». Il est également tenu de « prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations locatives, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou de force majeure ».

Le locataire se trouve en conséquence tenu des dégradations qui lui sont imputables et qui excèdent l'usure normale, étant rappelé qu'il est d'usage de fixer à cinq années la durée d'occupation au-delà de laquelle les travaux de réfection et de rénovation doivent être considérés comme inhérents à l'usage des lieux et de leurs équipements et à ce titre, supportés par le bailleur seul.

Le constat des lieux établi contradictoirement le 31 janvier 2022, au départ du locataire, mentionne que :
•les murs de la chambre sont dans « un état moyen » avec de « la peinture boursouflée, écaillée, gonflée » qui résulte d’un « très gros dégât des eaux », 
•les murs du salon sont dans « un état d’usage » revêtus « d’une peinture écaillée », qui est en effet décollée mais dans des proportions moindres que dans la chambre, d’après ce qu’il est possible d’en voir sur les photographies en noir fort peu lisibles, 
•le plafond de la salle de bains porte la mention « dégât des eaux » sans que l’état en soit précisé et la photographie qui en a été prise est inexploitable.

Les consorts [T] indiquent qu’il appartenait à Monsieur [S] [R] d’assumer la réparation des désordres résultant du dégât des eaux ancien qu’il a subi et qui a été pris en charge par son assureur.

Par définition, Monsieur [S] [R] qui est absent ne conteste pas avoir été indemnisé et avoir omis de procéder aux réparations qui lui incombaient.

Les consorts [T] produisent une facture ou un devis de rénovation générale d'un montant total de 1 908,50 euros, correspondant à la réfection de la peinture des murs de la chambre, du salon et de la salle de bains, ainsi que la pose d’un système de ventilation dans la salle de bains qui comporte des trous.

Compte tenu de la durée d’occupation des lieux, soit quatre ans et presque 4 mois, Monsieur [S] [R] sera condamné à verser à Messieurs [B] [T], [E] [T], [U] [T] la somme de 382 euros, soit un cinquième de la somme réclamée, à titre de provision au titre des frais de remise en état des lieux.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 15 mars 2023, date de la mise en demeure, en application de l'article 1231-6 du code civil.


Sur le coût des commandements 

Les commandements de payer dont le remboursement est réclamé par les consorts [T] datent respectivement d’octobre 2020, mars et septembre 2021. A défaut de production d’un solde locatif couvrant ces périodes, les consorts [T] échouent à justifier de la nécessité de leur délivrance ainsi que de leur défaut d’inclusion dans un décompte locatif qui aurait déjà pu être réglé par le locataire.

Leur demande à ce titre sera donc rejetée.


Sur les demandes accessoires

Monsieur [S] [R], partie perdante, sera condamné aux entiers dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Les consorts [T] ont dû engager des frais pour assurer la défense de leurs intérêts qu’il serait inéquitable de laisser à leur charge, d’autant qu’ils ont tenté par l’envoi d’une mise en demeure et la saisine du conciliateur de justice, de trouver des solutions amiables et ont été contraints de saisir le juge, en raison de l’inertie de Monsieur [S] [R].

En conséquence, Monsieur [S] [R] sera condamné à leur payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique : 

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles aviseront, mais dès à présent, vu l’absence de contestation sérieuse, 

Condamnons Monsieur [S] [R] à payer à Messieurs [B] [T], [E] [T], [U] [T] à titre de provision les sommes suivantes :
•1 048,43 euros à titre provisionnel, correspondant aux loyers et charges impayées au 31 janvier 2022, déduction faite du dépôt de garantie,
•382 euros au titre des frais de remise en état des lieux,

Disons que ces sommes produiront intérêts au taux légal à compter du 15 mars 2023,
 
Condamnons Monsieur [S] [R] payer à Messieurs [B] [T], [E] [T], [U] [T] la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejetons toutes les autres demandes de Messieurs [B] [T], [E] [T], [U] [T],

Condamnons Monsieur [S] [R] aux dépens, 

Rappelons que la présente décision bénéfice de l’exécution provisoire de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE