Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 20 décembre 2023

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Me Jean-emmanuel NUNES


Copie exécutoire délivrée 
le :
à :Me Nicolas GUERRIER

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 22/02375 - N° Portalis 352J-W-B7F-CWUNN

N° MINUTE : 







JUGEMENT 
rendu le mercredi 20 décembre 2023


DEMANDERESSE
S.A. RIVP, dont le siège social est sis [Adresse 1] - [Localité 5]
représentée par Me Nicolas GUERRIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0208


DÉFENDEURS
Monsieur [N] [C], demeurant [Adresse 4]
représenté par Me Jean-emmanuel NUNES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0025

Madame [Y] [C], demeurant [Adresse 4]
représentée par Me Jean-emmanuel NUNES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0025

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Françoise THUBERT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assitée de 
Audrey BELTOU, Greffier d’audience
Laura DEMMER, Greffier du délibéré

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 25 octobre 2023

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 20 décembre 2023 par Françoise THUBERT, Vice-présidente assistée de Laura DEMMER, Greffier



Décision du 20 décembre 2023
PCP JCP fond - N° RG 22/02375 - N° Portalis 352J-W-B7F-CWUNN





Par contrat du 01/02/1983 à effet au 01/02/1983, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 6] (RIVP) a donné à bail à usage d’habitation à M. [C] [N] et Mme [C] [Y] un appartement situé au [Adresse 4] .

Une convention a été conclue entre l’Etat et la RIVP le 30/04/2012 en application de l’article L351-2 du code de la construction et de l'habitation , aux fins de transformations de 16 logements en catégorie PLS de l’ensemble immobilier du [Adresse 2], [Adresse 3] [Localité 5] .

Par courrier du 10/10/2018 , la RIVP a informé les locataires de la mise en œuvre d’un SLS appliqué à compter de janvier 2019 , en vertu de l’article L441-3 du code de la construction et de l'habitation et a adressé l’enquête ressource à retourner avec les pièces nécessaires d’avis d’imposition.
Il a été appliqué un SLS pour le logement , compte tenu de leur revenu fiscal de référence, à compter de janvier 2019.

En l’absence de paiement du SLS par les locataires , le bailleur leur a adressé une relance le 21/04/2021 .


Par acte d’huissier du 02/07/2021, la RIVP a assigné M. [C] [N] et Mme [C] [Y] devant le juge des contentieux de la protection sur le fondement des articles L353-19, L441-3 et suivants du code de la construction et de l'habitation , 220 et 1751 du code civil à l’audience du 15/09/2021 aux fins de :

-Voir condamner solidairement M. [C] [N] et Mme [C] [Y] au paiement de la somme de 29084.05 euros au titre de l’arriéré locatif 
-Voir condamner solidairement M. [C] [N] et Mme [C] [Y] à payer à la RIVP la somme de 2000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile , ainsi qu’aux dépens
-Voir maintenir l’exécution provisoire 


L’affaire a été appelée le 06/01/2022 . 

A cette audience , M. [C] [N] a déposé une demande de transmission de question prioritaire de constitutionnalité par mémoire séparé , enrôlée sous n° RG 22.2377 , jointe le 20/01/2022 à l’affaire principale n° RG 22.2375.

L’affaire a été renvoyée pour avis du Ministère public , et mémoire en défense de la RIVP à l’audience du 04/10/2022 . 
Par conclusions du 20/04/2022, le Ministère Public a indiqué ne pas conclure sur la question et s’en est rapporté.

A l’audience du 04/10/2022, l’affaire a été renvoyée au 20/01/2023. A l’audience du 20/01/2023 , elle a été renvoyée au 22/05/2023 .

A cette audience , Mme [C] [Y] a déposé une nouvelle question prioritaire de constitutionnalité par mémoire séparé. Il a été ordonné la disjonction pour cette nouvelle question prioritaire de constitutionnalité, dans ce litige, par mesure d’administration judiciaire en application de l’article 367 alinéa 2 du code de procédure civile.

Par décision du 19/07/2023 , il a été statué selon les termes suivants sur la QPC déposée par M. [C] [N] :

REJETTE la demande de transmission à la Cour de cassation de la question prioritaire de constitutionnalité posée par M. [C] [N]

DIT que les parties et M. Le Procureur de la République seront avisés par tout moyen de la présente décision

RENVOIE la cause et les parties pour statuer au fond à l’audience de plaidoiries du juge des contentieux de la protection du Pôle Civil de proximité du 25/10/2023 à 9h01 à laquelle sera examinée la question prioritaire de constitutionnalité déposée le 22/05/2023 par Mme [C] [Y] , ayant fait l’objet d’une disjonction par décision du 22/05/2023 

RESERVE les dépens et les demandes en application de l'article 700 du code de procédure civile 


A l’audience du 25/10/2023 , la QPC déposée par Mme [C] [Y], enrôlée sous n° RG 23.4443 , a été jointe à nouveau le 25/10/2023 à l’affaire principale n° RG 22.2375, pour examen , puis pour voir statuer au fond sur l’entier litige.
Ladite QPC avait été disjointe et renvoyée pour avis du Ministère public , et mémoire en défense de la RIVP , à l’audience du 25/10/2023 .
Le Ministère Public saisi pour avis le 22/05/2023 sur la QPC déposée par Mme [C] [Y], et le 23/05/2023 sur la recevabilité de cette QPC faisant suite à une précédente QPC de M.[C] dans la même instance , n’a pas adressé d’avis .

Mme [C] [Y] a formé une question prioritaire de constitutionnalité dans les termes suivants : 
« l’article 88 V de la loi 2018-1021 du 23 novembre 2018 ( codifié à l’article L353-19 du code de la construction et de l'habitation ) contrevient-il au droit de propriété et à la liberté contractuelle , garantis par les articles 4 et 17 de la Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen du 26/08/1789 ? » .

Elle demande de voir surseoir à statuer sur l’entier litige jusqu’à la décision de la Cour de cassation quant à la transmission de la question prioritaire de constitutionnalité et le cas échéant jusqu’à la décision du Conseil constitutionnel quant à la question prioritaire de constitutionnalité .

La RIVP a déposé un mémoire en défense , par lequel elle conclut au rejet de la question prioritaire de constitutionnalité déposée par Mme [C] [Y].


Sur le fond :

-A titre liminaire :

Mme [C] [Y] et M. [C] [N] soutiennent qu’après l’assignation, il n’a pas été rendu de décision de suspension de l’instance lors des débats sur la QPC déposée par M. [C] , si bien que le délai de péremption de deux ans a couru . Ils relèvent qu’aucunes conclusions n’ont été déposées par la RIVP pendant deux ans , les seuls échanges de pièces et conclusions n’étant pas interruptifs de ce délai.
La RIVP a contesté oralement toute péremption de l’instance , en faisant valoir que les débats ont eu lieu sur la QPC déposée par M.[C] le 22/05/2013 , mais qu’antérieurement elle avait adressé des conclusions aux défendeurs le 14/01/2022 par mail , puis le 05/04/2022 de nouvelles pièces , puis ses conclusions n° 1 au fond le 18/01/2023 .

-sur les autres moyens et prétentions :

La REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 6] ( RIVP) soutient oralement ses conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l'article 455 du CPC et sollicite de : 
-Voir débouter les défendeurs de l'ensemble de leurs demandes , fins et conclusions 
-Voir condamner solidairement les époux [C] au paiement de la somme de 61021.72 euros au titre de la dette locative et notamment des SLS arriérés 
-Voir condamner solidairement les époux [C] au paiement de la somme de 2000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile , ainsi qu’aux dépens 
-Voir maintenir l’exécution provisoire de la décision à intervenir

 
M.[C] [N] et Mme [C] [Y] soutiennent oralement leurs conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l'article 455 du CPC et sollicitent de : 

-A titre principal :
-Voir constater l’incompétence d’attribution du JCP et renvoyer l’affaire au TJ de PARIS 
-A titre subsidiaire :
-Voir prononcer l’annulation des décisions rétroactives et antidatées prétendument des 08/01/2019, 14/01/2020, 13/01/2021, 17/01/2022 et 17/01/2023 visant à contraindre les époux [C] à payer un SLS du 01/01/2019 au 31/12/2023
-A titre infiniment subsidiaire :
-Voir débouter la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 6] ( RIVP) de l’ensemble de ses prétentions 
-Voir recevoir les époux [C] en leurs demandes reconventionnelles 
-En tout état de cause :
-Voir condamner la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 6] ( RIVP) à leur payer la somme de 1500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens 
-Voir écarter l’exécution provisoire de droit 


En délibéré sur autorisation, la RIVP a adressé copie du mail du 10/01/2022 pour pièces de l’assignation , du 05/04/2022 pour de nouvelles pièces, du 18/01/2023 pour les conclusions N°1 et pièces . 
Il n’a pas été formé d’autres observations par les défendeurs.


DISCUSSION :

Sur la recevabilité de la QPC de Mme [C] [Y] faisant suite à la QPC déposée par M.[C] :

Le juge des contentieux de la protection a mis dans le débat la question de la recevabilité de la QPC déposée par Mme [C] [Y] , à la suite de celle déposée par M.[C].
Mme [C] [Y] soutient oralement qu’elle est recevable à déposer une QPC dans la présente instance , puisqu’elle est partie au litige , distincte de M.[C] , et qu’elle la fonde sur l’inconstitutionnalité d’un article différent .
La REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 6] ( RIVP) n’a pas formé d’observation particulière sur ce point .

En application de l’article 23-3 de l’ordonnance modifiée du 7 novembre 1958 portant loi organique sur le Conseil Constitutionnel, il existe un principe de concentration des moyens d’inconstitutionnalité, qui interdit en cas de transmission d’une QPC ayant fait l’objet d’une décision de rejet , de déposer devant la même juridiction saisie une nouvelle QPC concernant la même disposition législative , celle-ci ne pouvant être formulée qu’à l’occasion d’un recours contre la décision de cette juridiction réglant tout ou partie du litige ( Crim.17/01/2012 , n° 11-90.112).

Cependant la QPC formulée par Mme [C] [Y] est afférente à l’article L353-19 du code de la construction et de l'habitation issu de la loi ELAN et ne concerne pas les mêmes dispositions que celle déposée par M.[C] .

Etant par ailleurs partie , au même titre que M.[C], elle est en mesure de déposer une QPC , puisqu’elle a qualité à agir pour disposer du droit d’agir relativement au bail dont elle est cotitulaire.

Sur la transmission de la question prioritaire de constitutionnalité:

Mme [C] [Y] soutient en premier lieu que le bail privé du 27/07/1978 constitue un intérêt patrimonial bénéficiant de la protection des créances appartenant aux créanciers , garantie par l’article 17 de la Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen .

Elle fait valoir que sans raison objective elle doit régler un SLS du fait du nouveau bail emphytéotique du 26/06/2020 rétroactif au 01/01/2012 qui a résilié celui du 14/12/1978 . Elle relève que le Conseil Constitutionnel doit procéder à l’examen du rapport entre la gravité de l’atteinte au droit de propriété et l’importance du motif d’intérêt général poursuivi ainsi que les conditions et garanties qui entourent une atteinte au droit de propriété . Elle en déduit que l’article 88 V de la loi du 23/11/2018 , codifié à l’article L353-19 du code de la construction et de l'habitation , n’apporte aucune justification des atteintes portées aux conditions et modalités d’exercice du droit de propriété relatif à cet intérêt patrimonial bénéficiant de la protection des créances appartenant au créancier , dudit bail du 27/07/1978 , alors que le conventionnement d’office de son immeuble a transformé unilatéralement son bail privé en bail social et lui a imposé de payer un SLS, sans qu’aucune opération d’acquisition de son logement au moyen d’un prêt locatif aidé par l’Etat ne soit à ce jour intervenue , de sorte qu’il n’appartient toujours pas à la RIVP.

En deuxième lieu , Mme [C] [Y] fait valoir que l’article 88 V de la loi di 23/11/2018 , codifié à l’article L353-19 du code de la construction et de l'habitation , viole la liberté contractuelle protégée par l’article 4 de la Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen , du fait que la modification unilatérale des conditions d’un contrat de bail privé pour le soumettre aux conditions d’un bail social imposant de payer un SLS en raison des nouvelles conditions imposées par la loi qui frappe ce bail, de la somme particulièrement exorbitante qu’elle doit régler sans condition objective au titre du SLS , du fait du nouveau bail emphytéotique du 26/06/2020 . Elle souligne que l’article 88 V de la loi du 23/11/2018 n’apporte aucune justification des atteintes portées aux conditions et aux modalités d’exercice dudit bail privé du 27/07/1978, alors que le conventionnement d’office a transformé unilatéralement son bail privé en bail social , avec paiement du SLS, sans que la RIVP n’ait acquis l’immeuble par un prêt aidé par l’Etat.


La REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 6] ( RIVP) fait valoir que la QPC doit remplir trois conditions pour être transmise :

- son applicabilité au litige ou à la procédure ou car elle constitue le fondement de poursuites, 
-elle n’a pas été déclarée conforme à la Constitution dans les motifs ou le dispositif d’une décision du Conseil , sauf changement de circonstance
- elle n’est pas dépourvu de caractère sérieux 

La REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 6] ( RIVP) rappelle que la Cour de cassation a déjà été saisie de question sur la constitutionnalité de l’article 88 de la loi du 23/11/2018 au regard du principe d’égalité devant la loi( article 6 de la Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen) et du principe de liberté contractuelle ( article 4 de la Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen) et a statué le 01/12/2022. 

La REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 6] ( RIVP) estime que l’article 88 de la loi du 23/11/2018 n’est pas applicable au litige :
-elle rappelle que par décision du 03/06/2021 la Cour de cassation avait estimé que l’article L441-3 du code de la construction et de l'habitation issu de l’article 88 de la loi du 23/11/20118 était dépourvu de caractère interprétatif justifiant une application rétroactive .

Sur la QPC formulée, elle ajoute que la Cour de cassation le 01/12/2022 avait estimé que celle-ci ne tendait qu’à contester le fait que le principe de non-rétroactivité de la loi nouvelle ne puisse pas modifier les effets légaux d’une situation définitivement réalisée lors de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, et que dès lors l’article 88 de la loi du 23/11/2018 n’était pas applicable au litige .

-elle fait valoir que l’article L353-19 du code de la construction et de l'habitation a été modifié par l’article 88 de la loi du 23/11/2018 pour offrir la possibilité au locataire de logement conventionnés postérieurement à cette loi, de conserver leur ancien bail ou de conclure un nouveau bail conforme à la convention et que donc il n’est pas applicable au présent litige dont l’objet est une demande en paiement du SLS , par la RIVP, société d’économie mixte.

La REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 6] ( RIVP) estime qu’en outre la QPC ne présente pas de caractère sérieux :

-elle rappelle que le SLS est régi par les articles L441-3 et suivants, R441-9 et suivant du code de la construction et de l'habitation 
- elle relève que Mme [C] [Y] n’est pas propriétaire de son logement mais locataire et ne peut invoquer de violation du droit de propriété
- elle ajoute qu’une QPC qui ne précise pas en quoi les dispositions législatives porteraient atteinte aux droits et libertés garantis par la Constitution est irrecevable et que Mme [C] [Y] ne démontre pas en quoi l’article L353-19 du code de la construction et de l'habitation serait attentatoire au droit de propriété et à sa liberté contractuelle .

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En application des articles 126-1 et suivants du code de procédure civile , la partie qui soutient qu'une disposition législative porte atteinte aux droits et libertés garantis par la constitution présente ce moyen dans un écrit distinct et motivé. Les autres observations des parties sur la question prioritaire de constitutionnalité doivent si elles sont présentées par écrit être contenue dans un écrit distinct et motivé .
Le juge statue sans délai selon les règles de procédure qui lui sont applicables sur la transmission de la question prioritaire de constitutionnalité , le ministère public avisé les parties entendu ou appelé .
En application de l'article 61-1 de la Constitution lorsqu’à l'occasion d'une instance en cours devant une juridiction il est soutenu qu'une disposition législative porte atteinte aux droits et libertés que la constitution garantit , le Conseil constitutionnel peut être saisi de cette question sur renvoi du Conseil d'État ou de la Cour de cassation qui se prononce dans un délai déterminé. 
M. Le Procureur de la République a bien été avisé par mail du 22 et 23/05/2023 de la QPC formulée par Mme [C] [Y] , mais n’a pas donné d’avis . 

Sur la recevabilité du moyen d’inconstitutionnalité :

Le moyen tiré de l'atteinte aux droits et libertés garantis par la constitution a été présenté par Mme [C] [Y] dans un mémoire écrit distincts de ces autres conclusions sur le fond et a également été motivé . Il est recevable.

Sur la transmission de la question prioritaire de constitutionnalité:

En application de l'article 23- 2 de l’ordonnance n° 58-1067 du 7/11/1958 , la juridiction transmet sans délai la question prioritaire de constitutionnalité à la Cour de cassation si les conditions suivantes sont remplies :
1° la disposition contestée est applicable au litige ou à la procédure ou constitue le fondement des poursuites 
2° elle n'a pas déjà été déclarée conforme à la constitution dans les motifs et le dispositif d'une décision du Conseil constitutionnel sauf changement des circonstances 
3°la question n'est pas dépourvue de caractère sérieux 

Sur l’application des dispositions contestées au litige :

L’article 88 V de la loi 2018-1021 du 23/11/2018 dispose :

Jusqu'au 31 décembre 2022, par dérogation aux dispositions des articles L. 444-1 à L. 444-7 du code de commerce, les tarifs applicables aux prestations de notaires relatives aux opérations de fusion, d'absorption, de scission et d'apports réalisées par les organismes mentionnés aux articles L. 411-2 et L. 481-1 du code de la construction et de l'habitation peuvent faire l'objet d'une négociation lorsque les émoluments sont supérieurs à 60 000 €.

Il ne porte donc pas sur l’article L353-19 du code de la construction et de l'habitation .

La disposition critiquée est en fait l’article 88 :

I.-Le code de la construction et de l'habitation est ainsi modifié : 
….
3° L'article L. 353-19 est ainsi modifié : 
a) Le premier alinéa est supprimé ; 
b) A la fin du second alinéa, les mots : « mentionnés ci-dessus » sont remplacés par les mots : « appartenant à des sociétés d'économie mixte“ ;

Elle porte donc sur l’article L353-19 du code de la construction et de l'habitation issu de cette loi 2018-1021 du 23/11/2018 .

Avant la loi ELAN du 23/11/2018, l’article L353-19 du code de la construction et de l'habitation disposait :

Pour les logements appartenant à des sociétés d’économie mixte et par dérogation à l’article L353-7 , les dispositions de la convention s’appliquent de plein droit, à compter de sa date d’entrée en vigueur ou de la date d’achèvement des travaux lorsqu’elle en prévoit, aux titulaires de baux en cours ou aux bénéficiaires du droit au maintien dans les lieux sans qu’il soit nécessaire de leur donner congé.
Les dispositions de l’article L353-17 ainsi que des articles L353-15-1 et L353-15-2 sont applicables aux logements mentionnés ci-dessus.

L’article L.353-19 du code de la construction et de l'habitation dispose depuis cette loi du 23/11/2018 :

Les dispositions de l'article L. 353-17 ainsi que de l'article L. 353-15-2 sont applicables aux logements appartenant à des sociétés d'économie mixte.



- l’article L.353-17 du code de la construction et de l'habitation dispose désormais que :
Par dérogation à l'article L. 353-3, les conventions concernant les logements mentionnés à l'article L. 353-14 prennent effet à leur date de signature. 
En cas de mutation entre vifs à titre gratuit ou onéreux des biens faisant l'objet de ces conventions, l'acte de cession de ces biens doit faire mention desdites conventions. 
La validité de la mutation est subordonnée à l'engagement pris par le nouveau propriétaire de respecter toutes les stipulations des conventions.

-l’article L.353-15-2 du code de la construction et de l'habitation a trait au protocole d’accord conclu après résiliation judiciaire du bail, et n’est pas directement en lien avec le présent litige.

Mais la loi nouvelle ne dispose que pour l’avenir et ne peut modifier les effets légaux d’une situation juridique définitivement réalisée lors de son entrée en vigueur, en application de l’article 2 du code civil .

L’article L353-19 du code de la construction et de l'habitation issu de l’article 88 de la loi 2018-1021 du 23/11/2018 est donc en vigueur depuis le 25/11/2018 , en l’absence de dispositions transitoires pour cet article. 
Par conséquent , alors que la convention date du 30/04/2012 entre l’Etat et la RIVP , seul l’article L353-19 du code de la construction et de l'habitation , dans sa version applicable à cette date, a pu être appliqué au bail liant les parties. 

Ses effets sur la date d’application de cette convention de 2012 pour le bail en cours de Mme [C], soit à compter de sa date d’entrée en vigueur ( sa signature) sont définitivement réalisés. De même le caractère dérogatoire à l’ancien article L353-7 du code de la construction et de l'habitation pour le bail de Mme [C] [Y] (article qui prévoyait la possibilité d’option entre conservation du bail ancien et nouveau bail conventionné ) est définitivement réalisé également .

Le nouvel article L353-19 du code de la construction et de l'habitation issu de la loi ELAN est donc inapplicable au présent litige , en ce qu’il a dit par renvoi à l’article L.353-17 du code de la construction et de l'habitation, qu’il porte sur les conventions conclues entre une société d’économie mixte , ce qu’est la RIVP , et l’Etat, et a précisé par renvoi de texte la date d’effet desdites conventions , à leur date de signature , au lieu de leur date de publication au fichier immobilier, et n’a plus mentionné le caractère dérogatoire à l’article L353-7 du code de la construction et de l'habitation .

Sur le caractère nouveau de la question :

Il n’est pas soutenu que la constitutionnalité du nouvel article L353-19 du code de la construction et de l'habitation ait été statuée, quant au droit de propriété relatif à l’intérêt patrimonial bénéficiant de la protection des créances appartenant au créancier , garanti par l’article 17 de Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen .
Il n’est pas non plus soutenu que la constitutionnalité de cet article ait été statuée quant au principe de la liberté contractuelle , qui selon l’article 4 de la Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen a pour effet que le législateur ne peut porter , à l’économie des conventions et contrats légalement conclus , une atteinte d’une gravité telle qu’elle méconnaisse la liberté découlant de l’article 4.
Cet article n’a en tout état de cause pas déjà été déclaré conforme à la constitution.

Sur le caractère sérieux de la question :

La disposition du nouvel article L353-19 du code de la construction et de l'habitation n’étant pas applicable au présent litige , il n’y a pas lieu de statuer sur le caractère sérieux de la question.


Il n’y a donc pas lieu de transmettre à la Cour de Cassation la question prioritaire de constitutionnalité relative à cet article L353-19 du code de la construction et de l'habitation issu de l’article 88 I 3° de la loi 2018-1021 du 23/11/2018.
Il convient donc de se déclarer dessaisi du moyen tiré de la question prioritaire de constitutionnalité .

Sur le fond :

Sur la péremption de l’instance :

En application de l’article 385 du code de procédure civile , l’instance s’éteint à titre principal par l’effet de le péremption, du désistement d’instance ou de caducité de la citation.
L’instance est périmée lorsqu’aucune des parties n’accomplit de diligences pendant deux ans . 

Mme [C] [Y] et M. [C] [N] soutiennent que postérieurement à l’assignation du 02/07/2021 qui leur a été signifiée devant le juge des contentieux de la protection , le délai de deux ans a couru à compter de cette date , sans que la RIVP n’accomplisse depuis lors de diligence.

La RIVP mentionne les diligences faites pour conclusions du 14/01/2022 , pièces le 05/04/2022, et conclusions au fond n° 1 le 18/01/2023.

Les diligences interruptives du délai de péremption peuvent émaner de chacune des parties , du moment qu’elles établissent la volonté de poursuivre l’instance , mais la seule présence à l’audience ou la demande de renvoi ne vaut pas diligences interruptive.
Le délai de péremption débute à la date de remise au greffe de l’assignation , soit le 06/07/2021 au cas présent.
La seule décision sur la QPC déposée par M.[C] est sans effet suspensif de l’instance , s’agissant d’un rejet et sans sursis à statuer .
Par ailleurs la seule venue aux audiences et demandes de renvoi ne suspendent pas le délai de péremption .

Mais il est justifié du mail de la RIVP du 05/04/2022 pour nouvelles pièces , après celles qui étaient seulement celles de l’assignation et de l’envoi de ses conclusions n°1 au fond le 18/01/2023 , si bien que des diligences interruptives sont intervenues et que le délai de deux ans a redébuté à ces dates .
Ces diligences entre les parties ont manifesté la volonté de celles-ci de faire progresser l’instance . En procédure orale, les conclusions n’ayant pas à être déposées au greffe , ces diligences sont interruptives du délai de péremption.
Dans ces conditions la péremption de l’instance n’est pas acquise dans ce litige .

Sur la compétence du juge des contentieux de la protection :

Mme [C] [Y] et M. [C] [N] soutiennent que le juge des contentieux de la protection est incompétent , du fait que le SLS est un impôt indirect au sens de l’article L199 du Livre des procédures fiscales, si bien que le litige relève de la compétence du TJ .

La RIVP soutient que ces dispositions ont trait aux impôts directs, aux taxes sur le chiffre d’affaires ou assimilées, aux droits d’enregistrement, aux impôts sur la fortune immobilière, à la taxe sur la publicité foncière, au droit de timbre , aux contributions indirectes et taxes assimilés à ces catégories , alors que le litige porte sur un arriéré de loyers et charges . Elle souligne que la cotisation versée par la RIVP à la CGLLS est qualifiée d’impôt mais que cela ne concerne pas le SLS payé par les locataires .

Dans les moyens de QPC développés par M. [C] et pour fonder l’exception d’incompétence , il est présupposé que le SLS a nature de taxe ; cependant le présent litige s’inscrit dans les rapports bailleur locataire pour un arriéré de loyers et charges , notamment de SLS , mais fondé principalement sur le contrat de bail conclu entre les parties .

Dès lors , le juge des contentieux de la protection est bien compétent pour en connaître en vertu de l’article L213-4-4 du COJ .

Sur l’application et la notification du SLS à Mme [C] [Y] et M. [C] [N] :

Mme [C] [Y] et M. [C] [N] soutiennent que chacun des époux doit recevoir notification des décisions de taxation au titre du SLS avec ses modalités de calcul , selon l’article L441-9 du code de la construction et de l'habitation , indépendamment de l’envoi de l’enquête à retourner pour le surloyer avec les pièces annexes . Ils ajoutent que l’article 9-1 de la loi du 06/07/89 impose de notifier à chaque locataire individuellement les actes ayant une incidence sur le montant à régler par les locataires. Ils soutiennent ne pas avoir reçu les décisions de taxation SLS de 2019 à 2023 puisqu’aucun des époux [C] ne s’est vu notifier cette décision , prétendument envoyée avec ses modalités de calcul pour ces années . Ils soulignent que les décisions ne peuvent prendre effet à une date antérieure à celle où elles sont exécutoires en vertu de l’article 2 du code civil et du principe de non-rétroactivité des actes administratifs ( arrêt du CE du 25/06/1948). Ils ajoutent que le fait de joindre une décision rétroactive pour le SLS de 2019 à 2023 à l’assignation ne couvre pas ce vice faisant grief.
Ils font donc valoir le grief qui leur est causé par cette absence de notification individuelle et préalable , ils demandent de voir annuler les décisions de SLS de 2019 à 2023 , en application de l’article 112 du code de procédure civile.


La RIVP, pour considérer valide la notification aux locataires du SLS depuis 2019, expose que les courriers ont été adressés le 08/01/2019, 14/01/2020, 13/01/2021, 17/01/2022 , puis 17/01/2023, le SLS étant rappelé sur les avis d’échéance . Elle souligne que l’article L441-9 du code de la construction et de l'habitation ne prévoit pas de notification individuelle par plis séparés et que la mise en demeure de l’article L441-9 du code de la construction et de l'habitation doit être adressée aux locataires, lorsque ceux-ci ne répondent pas au questionnaire ressource , alors que Mme [C] [Y] et M. [C] [N] ont répondu aux enquêtes ressources.

Elle ajoute que l’article 9-1 de la loi du 06/07/89 n’impose pas non plus de notifications par plis séparés , mais s’applique aux notifications faites et opposables à un conjoint, même si le bailleur n’ a pas connaissance de son existence, que les défendeurs n’ont jamais invoqué n’avoir pas reçu cette notification du SLS avant la présente instance. Elle observe que la demande d’annulation pour un acte administratif faisant grief repose sur une jurisprudence du Conseil d’Etat et n’est pas de la compétence du juge judiciaire, car ces lettres sont une information aux locataires et non la décision elle-même, tandis que la décision d’appliquer le SLS ressort du courrier du 10/10/2018. Elle estime donc, si celle-ci était qualifiée de décision administrative que l’action en annulation serait prescrite, le délai étant d’un an .

A titre liminaire , il convient de constater que l’article 9-1 de la loi du 06/07/89 , a pour objet de prévoir une opposabilité de plein droit des notifications faite à un conjoint, à l’autre conjoint, lorsque le bailleur n’a pas eu connaissance antérieurement de son existence.
Or d’une part , au cas présent il est manifeste que les deux époux sont connus du bailleur et considérés comme cotitulaires du bail , puisque les courriers d’enquêtes ressources sont adressés à leurs deux noms , que les enquêtes ressources remplies avec les avis d’imposition le précisent , que les notifications contestées de SLS sont également à leurs deux noms . De plus cet article n’a pas pour objet des notifications contractuelles , mais des actes de procédure, et dans le cadre du Titre 1er de la loi du 06/07/89 . 

De ce fait , l’information du montant du SLS appliqué après réception des questionnaires ressources , a été effectuée en application des règles afférentes au SLS du code de la construction et de l'habitation.
L’article L441-9 du code de la construction et de l'habitation alinéa 2, prévoit le cas de la liquidation du SLS en cas d’absence de réponse au questionnaire ressources , avec obligation d’adresser alors une mise en demeure, laquelle permet la liquidation, si elle est infructueuse pendant 15 jours .
Mais il n’est pas prévu de forme particulière aux articles L441-3 du code de la construction et de l'habitation et suivants pour la notification du calcul du SLS retenu .

La circulaire d’application du SLS 96-29 du 29/04/1996, prise après l’entrée en vigueur de la loi du 4 mars 1996 qui a introduit le dispositif SLS, mentionne que préalablement à toute mise en recouvrement du SLS, le bailleur adresse une information complète au locataire qui lui permet de vérifier le montant de celui-ci, avec la référence du barème national applicable. L’instruction technique du 31/12/2008 du Ministère du logement (DHUP) a également rappelé « Préalablement à toute mise en recouvrement, le bailleur fournit au locataire assujetti au SLS, une information lui permettant de vérifier le montant du supplément de loyer exigé » et cette instruction détaille les divers éléments qui doivent être portés à sa connaissance : 

-la surface habitable (au sens de l’article R 111-2 du CCH) du logement occupé ; 
- la nature juridique du financement en vigueur du logement occupé (PLUS, PLUS majoré, PALULOS, PLS, PLA CDC, PLA CFF etc... );... / ... 
- le détail des modalités de calcul du montant de supplément de loyer dont est redevable le locataire
- en cas de plafonnement du montant du SLS, l’information est complétée en indiquant le montant du SLS avant plafonnement et le taux d’effort et le montant plafond du SLS et le montant du supplément de loyer après plafonnement et le taux d’effort 

Dans ces conditions , il appartient au bailleur de justifier des documents adressés aux locataires : les lettres de notifications aux deux noms , Mme [C] [Y] et M. [C] [N], des 08/01/2019, 14/01/2020, 13/01/2021, 17/01/2022 , 17/01/2023 valent information de ces derniers, valides pour les années concernées, puisqu’adressées à l’adresse des lieux loués , et sans que Mme [C] [Y] et M. [C] [N] ne fassent état de réclamations pour obtenir les documents sur le SLS pour l’une ou l’autre année, alors qu’ils exposent avoir retourné les questionnaires ressources et les documents annexes.

La RIVP établit donc la preuve de cet envoi et de la réception de cette information sur le calcul du SLS retenu.

Dans la mesure où cette information s’inscrit dans les rapports contractuels entre les parties , et non dans le cadre d’un acte administratif, ou d’une taxation, Mme [C] [Y] et M. [C] [N] sont mal fondés à soutenir qu’une absence de notification d’une décision individuelle leur fait grief en tout état de cause , ni que ladite information présente un caractère rétroactif prohibé ( Cf arrêt conseil d’Etat du 25/06/1948 ) . 

Il sera d’ailleurs observé qu’à la fin des modalités de calcul du SLS , il est noté que les locataires peuvent contester ce calcul en cas d’erreur, pour rectification, sans délai particulier , si bien qu’il s’en déduit qu’une telle contestation n’est limitée que par le délai de prescription triennal d’une action en matière locative .

Il n’y a donc pas lieu à annulation desdites notifications.

Sur la fraude :

La REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 6] ( RIVP) soutient que l’allégation de fraude des défendeurs pour défaut d’acquisition de l’immeuble et objectif détourné visant à imposer des SLS , est infondée et que la convention APL explique le descriptif de l’opération immobilière projetée , et les financements obtenus pour sa réalisation , que de plus le descriptif est précisé par arrêté d’agrément du 03/07/2012 n° 2012-026. Elle ajoute qu’elle n’a pas reçu de subvention selon cet arrêté puisque noté à l’article 2 « 0 euros » , que l’immeuble est financé par prêt PLS pour acquisition de 16 logements. Elle précise qu’elle gère l’immeuble en vertu du bail emphytéotique et a conclu des baux conventionnés selon les stipulations de la convention et le régime des logements sociaux , que le tribunal administratif a été saisi d’une action de locataires et a statué le 30/06/2022 ( comme pour d’autres locataires le 26/03/2021 pour une procédure similaire, confirmé par la Cour administrative d’appel le 02/06/2022 , le pourvoi introduit devant le Conseil d’Etat n’étant pas admis selon arrêt du 01/02/2023 ) . Elle relève que ce moyen est inopérant , car sans lien direct avec les défendeurs . 

Elle souligne que les articles de presse n’ont pas de conséquence juridique, que les époux [C] ne démontrent pas en quoi le conventionnement serait contraire à l’intérêt général , que ce conventionnement est conforme aux objectifs sociaux poursuivis par la Ville , et conforme à la loi 2000-1208 du 13/12/2000 ( loi SRU) pour le relèvement à 25% des logements sociaux . 
Elle demande faute de toute fraude le débouté des défendeurs de ce chef.

Mme [C] [Y] et M. [C] [N] soulèvent l’existence d ' une fraude , en ce qu’aucune acquisition de logements au moyen de prêts locatifs aidés n’est intervenue pour cet immeuble ,en violation de l’article D353-61 II du code de la construction et de l'habitation , qui rappelle qu’une convention ne peut être prise qu’en cas d’acquisition d’immeuble ou dans le cas de travaux faisant suite à une acquisition , car le SLS est la contrepartie d’opérations d’améliorations après acquisition effective . Ils rappellent que la loi SRU du 13/12/2000 puis la loi DUFLOT I du 18/01/2013 ont renforcé l’obligation de production de logements sociaux, que la politique actuelle de la Ville vise à atteindre fictivement le seuil légal de 25% ,sans acquisition nouvelle ni travaux majeurs après acquisition , mais par conventionnement d’immeubles dont elle est déjà propriétaire , ce qui constitue une fraude et une spoliation des locataires qui doivent payer des SLS , qu’il n’est pas justifié de porter atteinte à l’économie des contrats de bail du locataire en le soumettant au surloyer. Ils relèvent la seule conclusion du nouveau bail emphytéotique , sans acquisition ou amélioration dans l’immeuble , dans le seul but de perception de surloyer , reversé à l’Administration pour 85% , le bailleur conservant 15% de ces fonds , si bien qu’il est une taxe. 

Ils exposent que, par dérogation au principe de séparation des pouvoirs, le tribunal judicaire est compétent pour se prononcer sur la légalité et l’interprétation des actes en application desquels l’imposition contestée est mise à la charge du contribuable ( Tribunal des conflits , 29/05/1967) . 

Mme [C] [Y] et M. [C] [N] font valoir une fraude à leurs droits de locataires , en ce que le SLS est devenu une taxe au profit de la CGLSS , selon l’article 144 de la loi 2015-1785 du 29/12/1985 codifié à l’article L452-4 alinéa 2 du code de la construction et de l'habitation , si bien que le tribunal judiciaire a compétence pour en connaître .

Mais ils soutiennent que le SLS a le caractère d’une taxe , sans toutefois démontrer ce présupposé , par affirmation , alors que le SLS a été considéré comme étant de nature mixte pour valoir surloyer et contrepartie au droit au maintien dans les lieux malgré des ressources supérieurs au plafond, mais non taxe .Le fait qu’il soit collecté par l’organisme HLM n’a pas pour conséquence de lui conférer le statut de taxe, ou de redevance , aucune prestation ou service particulier , ce qui caractérise une taxe ou une redevance , n’étant attaché à la location de logement pour ces locataires supportant un SLS.

L’article L452-4 du code de la construction et de l'habitation intéresse les rapports des organismes HLM , et des sociétés d’économie mixte agréées et les organismes bénéficiant de l’agrément relatif à la maîtrise d’ouvrage prévu à l’article L365-2 , dans leur relations avec la Caisse de garantie du logement locatif social et plus précisément la cotisation à lui verser.
Mais il ne détermine pas une nature de taxe du SLS , contrairement à ce qu’affirment les défendeurs .

La présente juridiction judiciaire , qui statue sur la demande en paiement de surloyers par des locataires , n’ est pas saisie de la question du respect des règles en matière d’obligation de production de logements sociaux .C’est la raison pour laquelle d’ailleurs , des locataires de l’immeuble où se situent les lieux objet du présent litige, ont saisi la juridiction administrative d’un recours pour voir statuer sur un manquement de la RIVP à l’intérêt général , par l’opération réalisée par le bail emphytéotique , et que cette juridiction ne l’a pas retenu . De même il n’a pas été jugé de détournement de procédure dans cette opération de la Ville de PARIS , par le tribunal administratif le 30/06/2022 ( jugement 2016541).
Il y est d’ailleurs statué que « la conclusion d’un bail emphytéotique intervenu dans le cadre de la convention , dont il est demandé la fin de l’exécution, […] doit être regardé , eu égard à sa durée de 35 années , comme une opération d’acquisition ».

En application de l’article 12 du code de procédure civile , le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables . 
Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et aux actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

L’objet du litige devant la présente juridiction n’est donc pas afférent à la légalité d’un acte en application duquel une imposition contestée a été mise à leur charge , ce que serait le SLS selon Mme [C] [Y] et M. [C] [N] , mais au bien-fondé de la demande en paiement de surloyers , au respect de la procédure encadrant la perception de ce surloyer entre bailleur et locataire. 

Aucune fraude ne peut donc être retenue , dans la présente action en paiement du SLS , pour laquelle les seuls fondements juridiques sont les articles L441-3 et suivants du code de la construction et de l'habitation, le bail en cause et la convention applicable du 30/04/2012.

Sur le défaut de proposition d’un nouveau bail et l’article L353-7 du code de la construction et de l'habitation , l’application de la loi du 23/11/2018 :

Mme [C] [Y] et M. [C] [N] soutiennent qu’ils n’ont signé aucun bail , car la RIVP ne leur a jamais proposé de signer un nouveau bail , alors que l’article 10 de la convention du 30/04/2012 impose l’établissement et la proposition d’un tel bail , que l’article L353-7 alinéa 2 du code de la construction et de l'habitation offre aux locataires un délai de 6 mois pour accepter ou non le nouveau bail conforme aux dispositions de la convention. Ils expliquent que le SLS n’est dû que par des locataires qui ont accepté un nouveau bail , que faute d’avoir proposé ce nouveau bail respectant le loyer maximum et précisant le décompte de surface , le délai de 6 mois n’a pas débuté et qu’aucun surloyer ne peut être dû tant que ce délai n’est pas échu .

Les défendeurs concluent aussi au fait qu’ils sont exonérés de paiement du SLS , car leur relation contractuelle relève de l’article L353-19 du code de la construction et de l'habitation modifié par l’article 88 de la loi 2018-1021 du 23/11/2018 ( loi ELAN ) applicable au 25/11/2018 . Ils considèrent que le juge peut relever l’applicabilité immédiate d’une loi nouvelle aux contrats en cours si elle répond à un intérêt social impérieux , que le nouvel article L353-19 du code de la construction et de l'habitation issu de la loi ELAN , rend immédiatement opposable les conventions aux locataires , par dérogation au principe de l’effet relatif des contrats . 

Mme [C] [Y] et M. [C] [N] relèvent que la loi ALUR avait été jugée d’application immédiate pour l’article L353-19 du code de la construction et de l'habitation , qu’elle a été abrogée par la loi ELAN , qui elle-même est d’application immédiate, pour permettre aux contrats anciens de retrouver l’application de la loi sous laquelle ils ont été conclus . Ils font état de cette applicabilité immédiate , selon notamment des réponses ministérielles, et affirment que cette seule solution permet de garantir le principe du respect de la loi choisie entre les parties, qu’à défaut il serait apporté une atteinte excessive à la liberté contractuelle.

La RIVP fait valoir que bail conventionné a été proposé après le conventionnement, mais qu’il n’a pas été signé par Mme [C] [Y] et M. [C] [N]. Elle indique que les défendeurs étaient soumis au régime issu de la convention du fait que l’ancien article L353-19 du code de la construction et de l'habitation ( avant entrée en vigueur de la loi ELAN) prévoyait une dérogation à l’article L353-7 du code de la construction et de l'habitation , que les baux en cours de société d’économie mixte devenaient des baux conventionnés , avec application dès l’entrée en vigueur de la convention, que la loi ELAN a prévu une option pour les locataires mais seulement pour les conventionnements postérieurs à l’entrée en vigueur de la loi. Elle en déduit que le régime antérieur continue de s’appliquer pour les locataires dont l’immeuble a été conventionné avant la loi ELAN, que cette loi n’est pas d’application immédiate aux baux en cours .

Mme [C] [Y] et M. [C] [N] n’ont pas signé de nouveau bail.

La loi du 23/11/2018 a modifié les termes de l’article L353-7 et L353-16 du Code de la Construction et de l’Habitation.
Notamment elle a ajouté un dernier alinéa, alinéa 4 donc, à l’article L353-16 du Code de la Construction et de l'Habitation qui dispose que « Les deuxième et troisième alinéa du présent article ne sont pas applicables aux locataires ayant refusé de conclure un nouveau bail en application de l'article L. 353-7 ».


Ce faisant , la loi du 23/11/2018 a instauré un régime expressément cumulatif des articles L353-7 et L353-16 , même en cas de logement conventionné des HLM , faisant considérer que si des disposition spécifiques s’appliquent à ces logements HLM lorsqu’ils deviennent conventionnés, dans le cas de logement venant d’être acquis par un organisme HLM et provenant du marché privé , il y a lieu d’appliquer l’article L353-7 en ce qu’il impose une démarche de proposition de nouveau bail aux conditions de la convention, avec une option de refus pour les locataires .

Mais à la date de la signature de la convention avec l’Etat pour l’immeuble objet du litige, bien antérieure à la loi du 23/11/2018, ces textes n’imposaient pas à la SEML RIVP de proposer un nouveau bail à ses locataires, provenant du parc locatif privé. Il est donc sans objet de soutenir que le délai de 6 mois pour opter de l’article L353-7 du code de la construction et de l'habitation n’a pas débuté.

Il a ainsi été jugé que la loi nouvelle ne dispose que pour l’avenir et ne peut modifier les effets légaux d’une situation définitivement réalisée lors de son entrée en vigueur. Les dispositions de la loi du 23/11/2018 modifiant l’article L441-3 du code de la construction et de l'habitation, combinées à celles de l’article L353-16 du code de la construction et de l'habitation ont pour objet d’instaurer pour les locataires titulaires d’un bail en cours de validité lors de la signature de la convention avec l’Etat par un organisme HLM , une option qui leur permet soit de conserver leur ancien bail , soit de conclure un nouveau bail conforme aux stipulations de la convention .Il a été jugé que la loi du 23/11/2018 est dépourvue de caractère interprétatif, justifiant une application rétroactive ( Civ 3ème, 3 juin 2021, n° 20-12.353) .

L’article L353-19 du code de la construction et de l'habitation ancien est également applicable au bail des défendeurs , comme statué sur la QPC formulée par Mme [C] .

Les effets légaux de la convention du 30/04/2012 étaient donc définitivement acquis lors de l’entrée en vigueur de la loi du 23/11/2018, si bien que la RIVP , société d’économie mixte, a pu notifier et réclamer un SLS , à compter de 2019 , même s’il n’avait pas été réclamé antérieurement .

Dans ces conditions , la RIVP n’a pas manqué à ses obligations, puisque la convention devait s’appliquer immédiatement au bail des locataires , même si un nouveau bail n’était pas signé par eux . Elle n’était donc pas tenue non plus de proposer un nouveau bail depuis le 25/11/2018 , date de l’entrée en vigueur de la loi ELAN. En définitive, la loi ELAN impose la proposition de nouveau bail avec option , seulement pour les conventions signées postérieurement à son entrée en vigueur.

Par ailleurs , il existe une obligation de bonne foi dans l’exécution du contrat en application de l’article 1104 du code civil. Or le bailleur était très précisément tenu de percevoir le SLS, quand les conditions en étaient remplies. 

Compte tenu des débats nombreux qui ont eu lieu (et y compris pour le cas des logements du secteur privé acquis par les bailleurs sociaux) sur l’application du SLS , comme le démontrent des questions posées à l’Assemblée nationale et le rapport de l’ANCOLS, le bailleur social ne pouvait ignorer que les revenus des défendeurs allaient amener à la perception d’un SLS.

Mais dans le cas de Mme [C] [Y] et M. [C] [N] , il leur a été adressé une information dès le 10/10/2018 ( cf. pièce 3 ) . Ils ont répondu le 04/11/2018 au questionnaire ressources et en raison de l’absence de l’avis d’imposition 2018 , il leur a été réclamé le 27/11/2018. Ils n’ont pas précisé quand ce document avait été renvoyé.
La modalité de calcul du SLS communiquée le 08/01/2019 , applicable depuis le 01/01/2019 , n’est donc pas démontrée comme tardive , compte tenu de ces circonstances particulières.

De ce fait , ils ont été en mesure de vérifier le calcul du SLS, et de pouvoir décider s’ils pouvaient assumer ce coût supplémentaire ou envisageraient de donner congé . En regard du montant du loyer de 1023.86 euros , le SLS est de 960.18 euros , soit de 93% du montant du loyer , le total est de 1984.04 euros pour le logement de 85.89 m². 

Après leur réclamation du 08/02/2021 faisant état du recours administratif déposé , une lettre de leur bailleur du 21/04/2021 a rappelé leur refus de signature du nouveau bail, a détaillé le mécanisme du SLS applicable à leur situation , les motifs de la réclamation nouvelle d’un SLS en raison du rapport de l’ANCOLS ( Agence nationale de contrôle du logement social) pour des locataires qui anciennement ne se le voyaient pas réclamer par dérogation résultant d’une instruction de la DGUHC . Ce rapport de l’ANCOLS de décembre 2016 avait mis en évidence des absences de perception de ce SLS, notamment en cas de loyer dérogatoire, qui n’étaient pas fondées. Elle a rappelé également les motifs du jugement du tribunal administratif du 26/03/2021 déposé pour