Tribunal Judiciaire · Charges de copropriété — 21 décembre 2023

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le:


■


Charges de copropriété

 
N° RG 23/04325 
N° Portalis 352J-W-B7H-CYZEI

N° MINUTE : 




Assignation du :
20 Mars 2023









JUGEMENT 
rendu le 21 Décembre 2023 
DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic la S.A.S. Dominique G. FESSART
[Adresse 4]
[Localité 5]

représenté par Maître Olivier JESSEL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0811


DÉFENDEURS

Madame [D] [L] [P]
[Adresse 2]
[Localité 6]

Monsieur [J] [W] [P]
[Adresse 3]
[Localité 7]

non représentés





Décision du 21 Décembre 2023
Charges de copropriété
 N° RG 23/04325 - N° Portalis 352J-W-B7H-CYZEI


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Caroline ROSIO, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Sophie PILATI, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 05 Octobre 2023
tenue en audience publique

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Réputé contradictoire
En premier ressort


EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Madame [D] [P] et Monsieur [J] [P] sont propriétaires du lots de copropriété n°3 d'un immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 9] qu'ils ont hérité de leurs parents.

Par jugement du 20 mars 2018, le tribunal de grande instance de Paris a notamment condamné Madame [D] [P] et Monsieur [J] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 9] la somme de 23.102,19 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 27 avril 2016 comprenant le 2ème appel trimestriel de l'année 2016.

Par jugement du 23 mars 2022, le tribunal judiciaire de Paris a prononcé la nullité des assemblées générales du syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 9] tenues les 28 février 2017, 8 mars 2018, 6 mars 2019 et 19 octobre 2020 au motif que les convocations aux assemblées générales ou les notifications de leurs procès-verbaux n'avaient pas été notifiées à l'adresse de Madame [D] [P] et débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes de paiement de charges de copropriété impayées entre le 3ème trimestre 2016 et le 3ème trimestre 2021 inclus.

Par exploits de commissaire de justice signifiés le 20 mars 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 8] a fait assigner Madame [D] [P] et Monsieur [J] [P] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l'audience du 25 mai 2023. 

Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, il demande au tribunal de :

- condamner Madame [D] [P] et Monsieur [J] [P] au paiement solidaire de la somme de 26.119,30 euros correspondant à des charges de copropriété impayées entre le 3ème trimestre 2016 et le 1er trimestre 2023 inclus, avec intérêts de droit à compter de l’assignation ;
- condamner Madame [D] [P] et Monsieur [J] [P] au paiement de la somme de 4.000 euros, à titre de dommages et intérêts ;
- condamner Madame [D] [P] et Monsieur [J] [P] au paiement des entiers dépens dont distraction au profit de Maître Olivier JESSEL, avocat au barreau de Paris, en application de l'article 699 du code de procédure civile ;
- condamner Madame [D] [P] et Monsieur [J] [P] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles ;
- rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.

Madame [D] [P] et Monsieur [J] [P] ont été assignés le 20 mars 2023 en l'étude du commissaire de justice. Ils n’ont pas constitué avocat. La décision sera réputée contradictoire.

La clôture de l'instruction a été prononcée le 25 mai 2023, et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries du 5 octobre 2023. La décision a été mise en délibéré au 21 décembre 2023, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe. 
Il a été demandé au conseil du syndicat des copropriétaires, par message RPVA du 18 décembre 2023, de produire les pièces 28.2 à 28.6 évoquées dans le corps des conclusions qui ne figurent pas dans le dossier de plaidoirie.

MOTIFS DE LA DECISION

1 - Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d'abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Madame [D] [P] et Monsieur [J] [P] sont propriétaires du lots 3 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 1] à [Localité 9].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires soutient qu'après l'annulation par le tribunal judiciaire de Paris des assemblées générales du syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 9] tenues les 28 février 2017, 8 mars 2018, 6 mars 2019 et 19 octobre 2020, il s'est à nouveau réuni en assemblée générale et a procédé le 31 mai 2022 à un nouveau vote d'approbation des comptes des années 2017 à 2020. 

Il sollicite la condamnation de Madame [D] [P] et Monsieur [J] [P] au paiement de la somme de 26.119,30 euros correspondant aux charges de copropriété pour la période du 3ème trimestre 2016 au 1er trimestre 2023 inclus et produit aux débats :

- les procès-verbaux des assemblées générales des 28 février 2017, 8 mars 2018, 6 mars 2019 ainsi que des 7 avril 2021, 3 mars 2022 et 31 mai 2022 par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2017 à 2020, fixé les budgets prévisionnels des années 2018 à 2022 et voté la réalisation de divers travaux ;
- un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots des défendeurs pour l'exercice du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2020, solde arrêté au 1er avril 2021 ;  ;
- un extrait de compte de créance pour l'exercice du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022 actualisé au 6 janvier 2023.

En l'espèce, par jugement du 23 mars 2022, le tribunal judiciaire de Paris a débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes de paiement de charges de copropriété impayées entre le 3ème trimestre 2016 et le 3ème trimestre 2021 inclus.

Le jugement du 23 mars 2022 ayant autorité de chose jugée, les demandes au titre des charges de copropriété impayées entre le 3ème trimestre 2016 et le 3ème trimestre 2021 inclus seront rejetées en raison de l'autorité de chose jugée.

Concernant les charges réclamées pour la période du 1er trimestre 2022 au 31 décembre 2023, il ressort de l'examen des pièces que le compte individuel de copropriétaire pour le lot n°3 de copropriété, déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 5.224,86 euros actualisé au 6 janvier 2023.

Madame [D] [P] et Monsieur [J] [P] seront condamnés au paiement de la somme de 5.224,86 euros au syndicat des copropriétaires pour la période du 1er juillet 2016 au premier trimestre 2023 inclus.

La demande de condamnation solidaire sera rejetée, les règlement de copropriété ne prévoyant pas la solidarité des propriétaires en indivision, contrairement à ce qu'allègue le syndicat des copropriétaires.

En application de l'article 1231-6 du code civil, au regard de la demande formée par le syndicat des copropriétaires quant aux intérêts, ceux-ci seront dus à compter de l'assignation.

3 - Sur la demande indemnitaire

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. 

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d'un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu'il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l'indemnisation du préjudice qu'il dit avoir subi en raison de l'inexécution par Madame [D] [P] et Monsieur [J] [P] de leurs obligations.

A l'examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance, il apparaît que Madame [D] [P] et Monsieur [J] [P] ont manqué de longue date à leur obligation de paiement de leur quote-part de charges – leur compte apparaissant débiteur à l'égard de la copropriété dès 2016.

Il ressort en outre des pièces communiquées que Madame [D] [P] et Monsieur [J] [P] ont d’ores et déjà été condamnés, par un jugement du tribunal de grande instance de Paris du 20 mars 2018 à verser au syndicat des copropriétaires diverses sommes au titre d'arriérés de charges.

Ce défaut de paiement récurrent de la part des débiteurs, malgré une précédente condamnation, contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier des défendeurs. Par ailleurs, la durée durant laquelle les défendeurs se sont soustrait à leurs obligations de copropriétaire ainsi que l'importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété.

Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et, de manière générale, oblige la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires.

En outre, l'absence de toute information de la part des défendeurs sur les raisons de leur défaut de paiement des charges de copropriété, sur leur situation financière durant l'ensemble de la période d'arrêt des paiements ou encore sur leur situation personnelle, ne permettent pas de considérer Madame [D] [P] et Monsieur [J] [P] comme des débiteurs de bonne foi.

Il conviendra en conséquence de condamner Madame [D] [P] et Monsieur [J] [P] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 euros en réparation du préjudice financier causé.

4 - Sur les demandes accessoires

- Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 

Madame [D] [P] et Monsieur [J] [P], parties perdant le procès, seront condamnés au paiement des entiers dépens de l'instance avec autorisation donnée aux avocats en ayant fait la demande de recouvrer directement ceux dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision. 

- Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. 

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenus aux dépens, Madame [D] [P] et Monsieur [J] [P] seront en outre condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.200 euros à ce titre.

Enfin il sera rappelé, au visa de l'article 514 du code de procédure civile, que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.    



PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

REJETTE les demandes de paiement formées à l'encontre de Madame [D] [P] et Monsieur [J] [P] par le syndicat des copropriétaires sis [Adresse 1] à [Localité 9] au titre des charges de copropriété impayées entre le 3ème trimestre 2016 et le 3ème trimestre 2021 inclus pour autorité de chose jugée ;

CONDAMNE Madame [D] [P] et Monsieur [J] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 8] la somme de :

- 5.224,86 euros au titre d'arriérés de charges de copropriété du 1er juillet 2016 au premier trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 20 mars 2023 ;
- 1.000,00 euros, à titre de dommages et intérêts ;
- 1.200,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

REJETTE la demande de condamnation solidaire formée à l'encontre de Madame [D] [P] et Monsieur [J] [P]

CONDAMNE Madame [D] [P] et Monsieur [J] [P] aux entiers dépens de l’instance, avec autorisation donnée à Maître Olivier JESSEL, avocat au barreau de Paris, de recouvrer directement ceux dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire du jugement est de droit.

Fait à PARIS, le 21 décembre 2023


La GreffièreLa Présidente