Tribunal Judiciaire · Loyers commerciaux — 21 décembre 2023

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


 ■

Loyers commerciaux

 
N° RG 19/12977 - 
N° Portalis 352J-W-B7D-CRCAY


N° MINUTE : 2

Assignation du :
03 Octobre 2019

Jugement en fixation



[1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le :








JUGEMENT 
rendu le 21 Décembre 2023

DEMANDERESSE

Société LE VILLAGE VICTOR HUGO
[Adresse 1]
[Localité 5]

représentée par Me Salah GUERROUF, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1952



DEFENDERESSE

S.A.R.L. RAMZ représentée par son gérant Monsieur [Z] [Y]
[Adresse 7]
[Localité 2]

représentée par Me Zayan BALHAWAN, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, avocat plaidant, vestiaire #218




COMPOSITION DU TRIBUNAL

Diana SANTOS CHAVES, Juge, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière

DEBATS

A l’audience du 19 Octobre 2023 tenue publiquement 

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort



Par acte sous seing privé du 8 octobre 2004, la société LE VILLAGE VICTOR HUGO a donné à bail à la société RAMZ, des locaux à usage commercial exclusif de « Restauration- Salon de thé – Glacier – Pâtisserie – Traiteur », d'une surface de 301,80 m2 dépendant d’un immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 2], pour une durée de douze ans à compter du 1er juillet 2003, moyennant un loyer annuel en principal de 75.000 euros hors taxes et hors charges.

Par acte d’huissier en date du 22 octobre 2018, la société LE VILLAGE VICTOR HUGO a fait délivrer à la société RAMZ un congé avec offre de renouvellement du bail à effet au 1er juillet 2019 moyennant un loyer annuel de 288.000 euros hors taxes et hors charges.

Aucun accord n'étant intervenu entre les parties sur le montant du loyer de renouvellement, la bailleresse a notifié un mémoire préalable par acte d’huissier du 28 février 2019, invoquant la durée du bail de douze ans, la constatation d’un motif de déplafonnement du loyer commercial et la fixation du prix du loyer du bail à la somme annuelle de 270.000 euros hors taxes hors charges à compter du 1er juillet 2019.

Par acte d’huissier du 3 octobre 2019, se référant à son mémoire, la société LE VILLAGE VICTOR HUGO a assigné devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris la société RAMZ aux fins notamment de fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur locative en raison de sa durée contractuelle supérieure à neuf ans, juger que la valeur locative des locaux donnés à bail à la société RAMZ doit être appréciée en fonction des seules références locatives tirés de locations nouvelles à l’exclusion des loyers de renouvellements et des loyers judiciaires conformément aux stipulations de l’article CG 5 du bail expiré du 8 octobre 2004, et fixer en conséquence le loyer du bail renouvelé à la somme de 270.000 euros hors taxes et hors charges par an (180 m2 pondérés x 1.500 euros / m2) à compter du 1er juillet 2019.

La société LE VILLAGE VICTOR HUGO a par la suite porté sa demande de fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 360.892,98 euros par an hors taxes et hors charges.

Par jugement du 12 mars 2020, le juge des loyers commerciaux aྭ:
•constaté que, par l’effet du congé avec offre de renouvellement délivré le 22 octobre 2018 par la société LE VILLAGE VICTOR HUGO le bail concernant les locaux situés [Adresse 7] à [Localité 2] liant les parties s’est renouvelé à compter du 1er juillet 2019,
•dit que le prix du loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative de marché, en application de l'article CG 5 du bail les liant,
•désigné M. [E] [K] en qualité d'expert avec mission de procéder à l'examen des faits qu'allèguent les parties, et de rechercher la valeur locative des lieux loués au 1er juillet 2019 en application de l'article CG 5 du bail liant les parties,
•fixé le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel indexé en principal, outre les charges.

L'expert a déposé son rapport le 13 juin 2022 concluant à une valeur locative de marché de 135.000 euros, soit une valeur de 900 euros du m2 pondéré pour une surface de 140,47 m2P, outre des majoration pour communication sur des locaux voisins et droit à terrasse, et un abattement pour charges exorbitantes.

Les parties ont été invitées à échanger leurs mémoires en ouverture de rapport.

Dans son mémoire du 17 janvier 2023 régulièrement notifié, la société LE VILLAGE VICTOR HUGO demande au juge des loyers commerciaux, au visa des article L. 145-34 du code de commerce, 1103 du code civil, deྭ:
•Juger que le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative en raison de sa durée contractuelle supérieure à neuf ans
•Juger que la surface pondérée des locaux doit être fixée à 180 m² P conformément aux stipulations de l’article 1er des conditions particulières du bail expiré du 8 octobre 2004,
•Juger que la valeur locative des locaux donnés à bail doit être appréciée conformément aux stipulations de l’article CG 5 du bail expiré du 8 octobre 2004,
•Fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 360.692,56 € Hors Taxes et Hors Charges par an à compter rétroactivement du 1er juillet 2019,
•Ordonner l’exécution provisoire.

Dans son mémoire du 10 novembre 2022 régulièrement notifié, la société RAMZ demande au juge des loyers commerciaux deྭ:
•entériner les conclusions du rapport déposé par Monsieur [K], expert Judiciaire, en toutes leur dispositions,
•fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 135.000 € hors taxes et hors charges par an à compter rétroactivement du 1er juillet 2019,
•ordonner l’exécution provisoire du Jugement à intervenir.

L'affaire a été plaidée à l'audience du 19 octobre 2023 et mise en délibéré au 21 décembre 2023.


MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire il sera rappelé que par jugement du 12 mars 2020, le juge des loyers commerciaux a constaté le principe du renouvellement du bail liant les parties au 1er juillet 2019 et la fixation du prix du bail renouvelé à la valeur locative de marché en application de l'article CG 5 du bail liant les parties.

Sur la fixation du loyer

Au soutien de sa demande de fixation du loyer, a société LE VILLAGE VICTOR HUGO soutient que:
•la surface pondérée contractuellement convenue entre les parties est de 180 m2, pondération que l'expert judiciaire aurait dû retenir en application de la convention expresse des parties, conformément aux articles 1103 et 1104 du code civil, cette stipulation devant s'analyser selon la jurisprudence comme une modalité de fixation du loyer de renouvellement,
•l'expert judiciaire a fait une estimation minorée de la valeur locative de marché qui doit être rejetée dans la mesure où les parties ont entendu déroger conventionnellement aux règles de fixation du loyer qui ne sont pas d'ordre public, et qu'elles ont expressément convenu de ne prendre en considération pour déterminer la valeur locative que les loyers librement négociés pour les baux servant de référence pour des boutiques situées dans le même arrondissement et conclus au cours des 36 mois précédant la date d'effet du renouvellement,
•les références locatives trop anciennes ou trop éloignées du local considéré doivent être écartées, la zone de chalandise et les références locatives de comparaison devant être limitées à un rayon de 400 mètres autour des lieux loués,
•au regard des références locatives des 36 derniers mois mentionnés dans le mémoire initial de la société RAMZ, il convient de retenir une évaluation de 1.743,44 euros le m2 pondéré pour tenir compte du double avantage dont bénéficie le preneur constitué par la terrasse et la communication reliant les deux locaux loués,
•la majoration pour exploitation d'une terrasse doit être fixée à 10% au lieu de 5% au regard de l'avantage économique qu'elle procure, et la majoration pour l'avantage commercial que représente la communication entre les locaux commerciaux donnés à bail doit être fixé à 5% de la valeur locative comme le propose l'expert,
•il n'y a pas lieu d'appliquer une minoration pour charges exorbitantes de droit commun au regard des seules primes d'assurance qui sont refacturées à la société RAMZ à hauteur de 200,41 euros.

En réplique le preneur fait valoir que:
•la surface pondérée des locaux louées estimée par l'expert judiciaire doit être retenue dans la mesure où la surface pondérée stipulée dans le contrat de bail initial est purement indicative, elle n'est pas reprise dans l'article relatif aux modalités de fixation du loyer de renouvellement, elle ne précise pas les coefficients appliqués,
•la limitation que le bailleur voudrait imposer par application d'une clause limitant les références de loyers aux locations nouvelles de moins de 36 mois est constitutive d'un avantage significatif pour le bailleur de nature à faire obstacle au droit d'ordre public au renouvellement au prix du marché,
•la limitation des références que le bailleur souhaite imposer conduit à retenir des éléments de comparaison n'ayant pas de similarité avec les locaux considérés, que ce soit en superficie ou activité exercée,
il convient de tenir compte des clauses et conditions du bail justifiant des majorations ou minorations, mais la majoration proposée par l'expert pour communication des locaux loués au sous-sol ainsi que celle pour la terrasse sont excessives.

Aux termes de l'article 1134 du code civil, dans sa version antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016ྭapplicable au présent litige, devenu 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.ྭ

Il résulte de l'article 1134 devenu 1103 du code civil et de l'article L. 145-34 du code de commerce que les parties peuvent librement convenir des modalités de fixation du prix du bail renouvelé et écarter le principe de la fixation au loyer plafond en présence d'une clause spécifique dans le contrat de bail liant les parties.

En l'espèce, l'article 5 des conditions générales du contrat de bail du 8 octobre 2004 stipule que «ྭLe loyer de renouvellement sera fixé à la valeur locative de marché, les parties entendant expressément et irrévocablement déroger aux règles relatives au plafonnement du loyer ainsi qu’aux règles de fixation judiciaire prenant en compte des valeurs locatives autres que celles constatées pour de nouvelles locations lors du renouvellement. Les seules valeurs à prendre en considération pour établir la valeur du loyer de renouvellement seront celles résultant de loyers librement négociés entre les parties aux baux servant de référence pour des locaux de boutique situés dans le même arrondissement et conclu au cours des 36 mois précédant la date d’effet du renouvellement ». 

En application de cette clause et conformément à la volonté des parties, la valeur locative du loyer de renouvellement ne peut être fixée selon la manière traditionnelle en prenant en considération aussi bien les fixations judiciaires que les renouvellements amiables et les nouvelles locations, mais doit être déterminée seulement par rapport aux références que les parties ont souhaité voir prises en compte, à savoir les locations librement négociées de boutiques situées dans le même arrondissement et pour des baux conclus au cours des 36 mois précédant la date d'effet du renouvellement, soit entre le 1er juillet 2016 et le 1er juillet 2019. Il ne résulte pas de cette disposition un obstacle au droit d'ordre public au renouvellement du bail, les parties étant libres de convenir les références qu'elles estiment pertinentes pour déterminer le loyer de renouvellement dés lors que les caractéristiques du local considéré sont prises en compte et que les références permettent de déterminer la valeur locative du local.

Il résulte du rapport d'expertise que les locaux sont situés au [Adresse 7] ([Localité 2]) qui est une large voie qui s'étend de la [Adresse 13] à l'[Adresse 9], l'immeuble dont dépend le local étant situé dans la portion comprise entre la [Adresse 14] et la [Adresse 15], à 100 mètres de la [Adresse 14] ; qu'il s'agit d'une bonne situation pour une activité de restaurant-traiteur dans un quartier résidentiel aisé, dans un secteur où la plupart des pieds d'immeuble sont occupés par des restaurants qui créent une certaine dynamique, à proximité des nombreux commerces de l'[Adresse 12], bien que la commercialité de l'[Adresse 11] soit moindre que celle de l'avenue Victor Hugo ; que la station de métro “Victor Hugo” (ligne 2) et le parking public de l'[Adresse 12] sont situés à 110 mètres du local et les lignes de bus 52 et 82 se trouvent à proximité immédiate.

Les locaux dépendent d'un immeuble haussmannien, élevé sur sous-sol, d'un rez-de-chaussée, et de 6 étages, avec une façade en pierre de taille jusqu'au 4ème étage puis en enduit, dont le ravalement est correct ; que le local en rez-de-chaussée présente un linéaire d'environ 10 mètres, qu'il se compose d'une vaste salle de restaurant accessible depuis la rue avec une petite marche, suivie d'un bloc sanitaire, d'un office sans jour et d'une cuisine au fond en façade sur cour, équipée de deux chambres froides; qu'au sous-sol accessible par un large escalier, se trouve une vaste salle de restaurant avec desserte et une salle en longueur communiquant avec la première, un office équipé de deux montes-plats, deux blocs sanitaires, un local de climatisation, un petit dégagement donnant accès à des locaux dépendant d'un autre bail. Les locaux disposent d'une terrasse ouverte de 19 places.
L'expert retient une bonne impression d'ensemble avec un immeuble de bon standing, en bon état d'entretien et des locaux en bon état général, bien aménagés, avec une distribution fonctionnelle pour l'activité exercée, avec une accessibilité aux personnes à mobilité réduite possible au rez-de-chaussée uniquement, en dépit de la surélévation d'une petite marche par rapport au trottoir, mais impossible au sous-sol. Il ressort en outre du rapport d'expertise que la capacité d'accueil principale du restaurant se situe au sous-sol.

La description matérielle et de situation faite par l'expert résulte des constatations objectives qu'il a pu faire lors de sa visite sur place et n'est pas contestée par les parties.

L'expert judiciaire propose de retenir la surface indiquée dans les plans et tableaux de surface établis par M. [J], géomètre expert, en décembre 2010 et d'y appliquer une pondération en fonction de la valeur relative des différentes parties pour le type de local, au regard de la Charte de l'expertise en évaluation immobilière applicable au 22 mai 2017. Il retient ainsi une pondération du rez-de-chaussée avec un coefficient de 1 pour la zone 1 en façade sur 5 m, de 0,90 pour la zone 2 sur une seconde profondeur de 5 m, un coefficient de 0,40 pour la cuisine et de 0,30 pour les annexes. Pour le sous-sol relié, il propose un coefficient de 0,35 pour la partie accessible à la clientèle et de 0,25 pour les annexes. Au total, il retient une surface pondérée de 140,47 m2P. 

Il résulte cependant de l'article CP 1 des conditions particulières du bail que les parties ont convenu “Superficie: 301,80 M2 réels pondérés à 180 M2 de convention expresse entre les parties”. Il ressort de cette clause claire du bail que les parties ont expressément convenu de fixer la surface pondérée du local à 180 m2P. La fixation contractuelle de la pondération se comprend en lien avec l'article 5 des conditions générales du contrat qui fixe une méthode contractuelle d'évaluation du loyer de renouvellement. Les parties ayant souhaité organiser les conditions financières du renouvellement du bail, il n'y a pas lieu de déroger à la volonté des parties et la pondération contractuelle de 180 m2 sera retenue.

Sur la valeur unitaire au m2, l'expert retient comme élément de comparaison:
•9 locations nouvelles d'octobre 2009 à octobre 2019 pour des boutiques situées [Adresse 11], [Adresse 12] ou [Adresse 8],d'une surface entre 35 m2 et 249 m2 pondérés et une valeur comprise entre 800 et 2.358 euros du m2 pondéré,
•une référence nettement postérieure au renouvellement, de septembre 2021, pour un commerce de restauration sur la même avenue que les locaux, pour une surface de 78 m2 pondérés et une valeur de 956 euros le m2 pondéré,
•4 locations assorties du versement d'un pas de porte d'avril 2016 à mars 2020 pour des boutiques situées [Adresse 12] et [Adresse 10],d'une surface entre 42 m2 et 181 m2 pondérés et une valeur comprise entre 907 euros (774 euros hors décapitalisation) et 1.726 euros (1.429 euros hors décapitalisation) du m2 pondéré en tenant compte de l'amortissement du droit d'entrée.

La société RAMZ ne conteste pas les références retenues par l'expert dont elle propose d'entériner le rapport.
La bailleresse conteste les références suivantes proposées par l'expertྭ:
•[Adresse 4] à [Localité 2], en raison de l'ancienneté du bail de décembre 2009,
•[Adresse 10] à [Localité 2], bail de 2017, en raison de son trop grand éloignement géographique,
Elle propose en revanche de retenir la référence du [Adresse 12] de juin 2016, celle du [Adresse 12] de mars 2016, ou celle du [Adresse 12] de septembre 2019, qui ne sont pas dans le périmètre temporel défini par l'article CG 5 du bail du 8 octobre 2004.
Il ressort de ces demandes d'exclusion et d'inclusion que la société LE VILLAGE VICTOR HUGO ne se tient pas à la lettre de l'article CG 5 du bail du 8 octobre 2004 puisqu'elle solliciteྭ:
•l'exclusion de références jugées trop éloignées du local alors qu'elles sont situées dans le même arrondissement conformément à la lettre du bail,
•l'exclusion de la référence du [Adresse 4] (BATH BAZAR) car trop ancienne mais pas celle du [Adresse 4] (BERGERE DELI'S CAFE) qui concerne un bail encore plus ancien d'octobre 2009, 
•l'inclusion de références qui ne respectent pas le délai de 36 mois prévu dans l'article CG 5 du bail. 
Il en résulte que la société LE VILLAGE VICTOR HUGO s'écarte elle-même de la stricte application de l'article CG 5 du contrat de bail.
Parmi les références proposées par l'expert, les deux références du [Adresse 4] doivent effectivement être écartées en ce qu'elles n'entrent pas dans le périmètre des références de l'article CG 5 du bail et en ce qu'elles sont en tout état de cause trop anciennes pour être représentatives. Les deux autres références critiquées par la bailleresse doivent en revanche être retenues puisqu'elles sont localisées dans le même arrondissement et à des dates entrant dans le périmètre de l'article CG 5 du bail de 2004.
Parmi les références proposées par l'expert, seule une référence récente est située dans la même avenue que le local considéré ([Adresse 6]) et les références concernent des commerces d'autre nature que la restauration, principalement des commerces de prêt à porter qui ne présentent pas le même taux d'effort qu'un commerce de restauration. La référence du [Adresse 3] de septembre 2021, soit à une date très postérieure à celle pouvant être prise en compte en application du bail, présente un intérêt informatif au regard de sa localisation sur la même avenue que le local considéré et de son activité de restauration/traiteur similaire à celle du preneur.

Eu égard à l'ensemble des éléments ainsi exposés, notamment l'emplacement du local [Adresse 11] qui est une bonne situation pour le commerce considéré bénéficiant de la chalandise de l'[Adresse 12] sans pour autant que la commercialité soit aussi forte que celle de cette avenue, les caractéristiques du local situé dans un immeuble de bon standing, avec des aménagements en bon état général mais caractérisés par une grande salle en sous-sol dont la capacité d'accueil est la plus importante local, sans lumière naturelle et inaccessible aux personnes à mobilité réduite, compte tenu de la destination du local et des références proposées par l'expert, l'évaluation proposée par l'expert judiciaire sera jugée trop basse et celle du bailleur largement surévaluée.

Au regard de l'ensemble de ces éléments, il y a lieu de retenir une valeur locative en renouvellement au 1er juillet 2019 de 950 euros le m2 pondéré, soit 180 m2P x 950 € = 171.000 euros.

Dès lors que le bail liant les parties transfère sur le preneur par diverses clauses des charges qui sont attachées à la qualité de propriétaire, comme le paiement de la prime d'assurance de l'immeuble et les travaux prescrits par l'autorité administrative, ces clauses sont exorbitantes du droit commun du bail et il doit donc en être tenu compte pour minorer la valeur locative, non pas en pratiquant un abattement au réel, les montants pouvant évoluer chaque année, mais en appliquant un pourcentage. Par conséquent, ces éléments justifient un abattement de 3% tel que proposé par l'expert judiciaire.

Les avantages procurés par certaines installations doivent être pris en compte pour majorer la valeur locativeྭ:
•la communication avec un local dépendant d'un autre bail présente un avantage que l'expert judiciaire a évalué à 5%. Il convient cependant de noter que cette communication se situe au sous-sol, au niveau d'un petit dégagement, ce qui limite l'utilité de ce point de communication entre les deux locaux. Une majoration sera donc retenue à hauteur de 3%ྭ;
•la terrasse comprend 19 places assises et l'expert judiciaire propose une majoration de 5% au regard de 7 termes de comparaison retenus. Il convient cependant de relever que la terrasse du restaurant est une terrasse ouverte, qui ne présente de réel intérêt que pendant les quelques mois d'été, de sorte qu'il sera retenu une majoration de 3%. 

En conséquence, il y a lieu de fixer le loyer à la somme annuelle de 176.130 euros [171.000 – (171.000 x 3%) + (171.000 x 3%) + (171.000 x 3%)], hors taxes et hors charges.


Sur les demandes accessoires 

La procédure et l’expertise ont été nécessaires pour fixer les droits respectifs des parties. Il convient en conséquence d’ordonner le partage des dépens, en ce inclus les frais d’expertise.

Compte tenu du partage des dépens ordonné, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

L'exécution provisoire étant de droit, il n'y a pas lieu de l'ordonner.



PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
 
Vu le jugement en date du 12 mars 2020,

Vu le rapport d’expertise de M. [E] [K] déposé le 13 juin 2022,

Fixe à la somme annuelle de 176.130 euros en principal, hors taxes et hors charges, le loyer du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2019 entre la SC LE VILLAGE VICTOR HUGO et la SARL RAMZ pour les locaux situés [Adresse 7] à [Localité 2], toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Partage les dépens par moitié entre les parties, qui incluront le coût de l'expertise judiciaire,

Rappelle que l'exécution provisoire est de droit,


Fait et jugé à Paris le 21 Décembre 2023

La GreffièreLa Présidente 
M. PLURIELD. SANTOS-CHAVES