Tribunal Judiciaire · Service des référés — 21 décembre 2023

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


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N° RG 23/59107 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3M3J

N° : 1

Assignation du :
01 Décembre 2023

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le :


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 21 décembre 2023



par François VARICHON, Vice-président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Larissa FERELLOC, Greffier. 
DEMANDEUR

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la S.A.S. NEXITY - Agence Richardière SAS Patrimoine Monceau
C/O NEXITY- Agence Richardière SAS Patrimoine Monceau
[Adresse 2]
[Localité 8]

représenté par Maître Virginie LARCHERON de la SELEURL LARCHERON LAW, avocats au barreau de PARIS - #D1802


DEFENDERESSES

La S.A.S. ETLB
[Adresse 3]
[Localité 6]

La S.C.I. LAVOISIER 55 IMMO
[Adresse 4]
[Localité 8]

La S.A.S. ETVJ
[Adresse 1]
[Localité 5]

toutes représentées par Maître Noellia AUNON de l’ASSOCIATION L & P ASSOCIATION D’AVOCATS, avocats au barreau de PARIS - #R241


DÉBATS

A l’audience du 07 Décembre 2023, tenue publiquement, présidée par François VARICHON, Vice-président, assisté de Larissa FERELLOC, Greffier, 

Nous, Président, 

Après avoir entendu les conseils des parties,


EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 8] est régi par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Lors de son assemblée générale du 27 juin 2023, les copropriétaires ont autorisé la société 1721, ou tout copropriétaire venant aux droits de cette dernière, à réaliser des travaux dans ses lots en considération d’un permis de construire PC07510822v0042 délivré le 26 mai 2023 à la société ETLB.

Par arrêté du même jour, la maire de [Localité 7] a autorisé le transfert du permis de construire précité à la société LAVOISIER 55 IMMO.

Le 27 juillet 2023, la société CREDIT MUTUEL REAL ESTATE LEASE a acquis les lots appartenant à la société 1721 [Localité 7], que la société LAVOISIER 55 IMMO occupe aujourd’hui en qualité de crédit-preneur.

Le chantier a débuté au cours du mois de septembre 2023.

Un litige est alors apparu avec le syndicat des copropriétaires au sujet de la nature et des conséquences des travaux conduits dans les lieux.

Autorisé à assigner à heure indiquée par ordonnance du président de ce tribunal du 30 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires a fait citer devant le juge des référés la société LAVOISIER 55 IMMO, la société ETLB et la société ETVJ par acte du 1er décembre 2023.

Aux termes de son ordonnance du 30 novembre 2023, le président a par ailleurs enjoint aux parties de rencontrer un médiateur en application de l’article 127-1 du code de procédure civile. Aucune médiation n’a toutefois été engagée par les parties à la suite de cette réunion.

Aux termes de ses conclusions déposées et développées oralement à l’audience, le syndicat des copropriétaires demande au juge de: 
 
“ REJETER les contestations sérieuses alléguées par les défenderesses et les débouter de toutes leurs demandes, fins et conclusions, 
 
• ORDONNER que les mesures urgentes suivantes soient réalisées aux frais de la SCI LAVOISIER 55 IMMO : 

o INTERDIRE à la société ETLB et SCI LAVOISIER 55 IMMO de continuer à endommager les parties communes de l’immeuble en ORDONNANT une cessation immédiate de tous ses travaux, 
o MANDATER un électricien sérieux et assuré de supprimer toute l’électricité existante en sous-sol au droit de la cour, 

o MANDATER un bureau d’études structure chargé de : 
- déterminer les protections à mettre en place en sous-sol pour reprendre les charges de la cour après la démolition réalisée par la SCI LAVOISIER 55 IMMO sans note de calcul de son sol et du mur de structure sur lequel elle s’appuyait, 
- déterminer la nature et le support de la protection contre la pluie à mettre en place sur la totalité de la cour, 
o MANDATER une entreprise sérieuse et assurée de poser : 
- les renforts nécessaires, 
- poser cette bâche avec un système de recueillement des eaux de pluie raccordé aux évacuations existantes, à reprendre ; étant précisé que ce parapluie sera posé à une hauteur minimale libre de deux mètres en tout endroit et devra permettre la circulation sécurisée des copropriétaires jusqu’à leur local poubelle en cours, 
- procéder à l’asséchement du sol de la cave et en laissant aérer au maximum les sous-sols inondés de l’immeuble pour supprimer leur humidité ; 

Sous astreinte de 100 euros par jour de retard, en cas d’empêchement par la défenderesse d’accéder au chantier, lesquelles mesures devront être validées et contrôlées par Monsieur [V] [T] [C], architecte de l’immeuble concerné. 
 
• ORDONNER L’INTERDICTION de toute reprise de travaux dans la cour intérieure de l’immeuble du [Adresse 4] par la SCI LAVOISIER 55 IMMO tant qu’une assemblée générale de la copropriété n’aura pas autorisé un permis de construire et de démolir conforme aux travaux réalisés et projetés, selon les dernières modifications, 

• ORDONNER L’INTERDICTION de tout travaux de démolition portant sur la toiture du bâtiment B de l’immeuble et d’installation de blocs de climatisation en toiture jusqu’à ce qu’une assemblée générale des copropriétaires l’ait autorisé et jusqu’à communication d’une autorisation administrative conforme purgé de tout recours, et ce sous astreinte de 100 euros 
par jour de retard à compter de la décision à intervenir ; 
 
• CONSTATER la carence de la société SCI LAVOISIER 55 IMMO dans la communication des pièces demandées par le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] et par son architecte, 
 
• PRENDRE ACTE de la renonciation au projet de création d’un roof top en toiture du bâtiment B par la SCI LAVOISIER 55 IMMO et de tout projet qui aurait pu effet direct ou indirecte d’en changer la destination actuelle, 
 
• ORDONNER la communication immédiate et sans délai par la SCI LAVOISIER 55 IMMO des documents suivants : 
 
- Les plans attestés correspondant strictement au permis de construire et au permis de démolir obtenus, 
- Les autorisations administratives sur les modifications de plan intérieurs en cours (ascenseur seul en cours de réalisation et non plus escalier et ascenseur comme dans le permis), 
- Les notes de calcul de dimensionnement des poutres avec descente de charge pour : 
la nouvelle trémie réalisée (ascenseur ), 
- Les notes de calcul concernant la trémie à réaliser dans la cour et sur le sol de la cour et la démolition du gros mur porteur en sous-sol. 
- Les notes de calcul de descente de charges et de mode opératoire pour la fixation des poutres pour le bureau d’étude (notamment pour les travaux du niveau -1 + toit)
- Constats d’état des lieux préventif dans tous les lots avoisinants en rez-de-chaussée et en sous -sol et dans les parties communes et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir ; 

• DEBOUTER la SCI LAVOISIER 55 IMMO de toutes ses demandes à l’encontre du syndicat des copropriétaires et notamment de la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du CPC, 
 
• CONDAMNER la SCI LAVOISIER 55 IMMO, la société ETLB et la société EFVJ au paiement d’une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.”

Aux termes de leurs conclusions déposées et développées oralement à l’audience, la société LAVOISIER 55 IMMO, la société ETLB et la société ETVJ demandent au juge de:

“- DIRE ET JUGER qu’aux termes d’un arrêté municipal en date du 27 juin 2023, le Permis de Construire valant permis de démolir, délivré à la société ETLB le 26 mai 2023 sous le n° PC07510822v0042, a été transféré au bénéfice de la SCI LAVOISIER 55 IMMO, 
- DIRE ET JUGER que la SCI LAVOISIER 55 IMMO a, désormais, seule, qualité de Maître d’Ouvrage, 
En conséquence, 
- PRONONCER LA MISE HORS DE CAUSE des sociétés ETLB et ETVJ attraites à la présente instance par le Syndicat des Copropriétaires [Adresse 4] à [Localité 8], 

Sur les autorisations de démolitions : 
 
- DIRE ET JUGER ou, à tout le moins, CONSTATER que le Permis de Construire délivré le 26 mai 2023 sous le n° PC07510822v0042 vaut autorisation de démolir ;

Sur la demande de cessation des travaux en cours de réalisation dans la cour intérieure de l’immeuble : 
 
- DIRE ET JUGER ou, à tout le moins, CONSTATER qu’aucuns travaux n’est plus en cours sur la démolition de la cour intérieure de l’immeuble, sauf interventions nécessaires à sa sécurisation ; 
 
En conséquence, 
 
- DIRE N’Y AVOIR LIEU A REFERE sur la demande du Syndicat des Copropriétaires tendant à voir ordonner la cessation immédiate des travaux de démolition prétendument en cours de réalisation sur la cour intérieure de l’immeuble et, à tout le moins, l’EN DEBOUTER, 


Sur la demande de cessation des travaux en cours de création d’un roof top en toiture du bâtiment B : 
 
- DIRE ET JUGER ou, à tout le moins, CONSTATER que la SCI LAVOISIER 55 IMMO n’a entrepris aucuns travaux sur la toiture du bâtiment B, 
 
En conséquence, 
 
- DIRE ET JUGER que la demande formée de ce chef par le Syndicat des Copropriétaires se heurte à une contestation sérieuse, 
 
- DIRE ET JUGER que le Syndicat des Copropriétaires échoue à démontrer l’existence d’un trouble manifestement illicite qu’il conviendrait de faire cesser ou l’existence d’un dommage imminent qu’il conviendrait de prévenir, 
 
- DIRE N’Y AVOIR LIEU A REFERE sur la demande du Syndicat des Copropriétaires tendant à voir ordonner la cessation immédiate des travaux de création d’un roof top en cours de réalisation en toiture du bâtiment B et, à tout le moins, l’EN DEBOUTER, 
 
- DONNER ACTE à la société LAVOISIER 55 IMMO de ce qu’elle n’entend pas réaliser, en toiture du bâtiment B, d’autres travaux que ceux, d’ores et déjà autorisés par la copropriété, savoir la végétalisation de la terrasse en toiture avec ajout d’une trappe châssis métallique blanc, vitrage clair, 
 
- DONNER ACTE à la société LAVOISIER 55 IMMO de ce qu’elle s’engage à débuter ses travaux en toiture après obtention de sa déclaration préalable purgée de recours, les limitant à ceux, d’ores et déjà autorisés par la copropriété, savoir la végétalisation de la terrasse en toiture avec ajout d’une trappe châssis métallique blanc, vitrage clair, 
 
Sur la demande de remise en état de la cour intérieure de l’immeuble sous astreinte journalière : 

• Hypothèse du maintien par le Syndicat des Copropriétaires de sa demande de remise en état 
 
- DONNER ACTE à la SCI LAVOISIER 55 IMMO de ce qu’elle s’engage à remettre en état la cour intérieure de l’immeuble sur les éventuelles surfaces non concernées par le Permis de Construire, 
- DEBOUTER le Syndicat des Copropriétaires de toutes demandes d’astreinte de ce chef, faute d’opposition de la SCI LAVOISIER 55 IMMO, 
- AUTORISER la SCI LAVOISIER 55 IMMO à reprendre les travaux autorisés par le Permis de Construire et par l’Assemblée Générale des Copropriétaires sous réserve de : 
(i) la remise en état de la cour intérieure sur la surface non concernée par le Permis de Construire et l’autorisation de démolir accordée par l’Assemblée Générale des Copropriétaires le 27 juin 2023 ; 
(ii) la communication préalable de la note de calcul réalisée par le Bureau d’Etudes Techniques relativement à la construction autorisée. 

• Hypothèse de l’abandon par le Syndicat des Copropriétaires de sa demande de remise en état : 

- DONNER ACTE à la SCI LAVOISIER 55 IMMO de ce qu’elle s’engage à : 
(i) solliciter la convocation d’une Assemblée Générale des Copropriétaires à cet effet à réception par ses soins de la note de calcul du Bureau d’Etudes Techniques escomptée dans les jours à venir ; 
(ii) solliciter l’autorisation des services de l’urbanisme quant à la démolition complémentaire envisagée sur la cour intérieure de l’immeuble ; 
(iii) ne débuter l’exécution des travaux qu’après obtention desdites autorisations ; 
(iv) maintenir les mesures de sécurisation de la cour intérieure de l’immeuble jusqu’à achèvement desdits travaux ; 
(v) conserver à sa charge le coût de cette démolition complémentaire profitant à l’ensemble des copropriétaires. 
 
Sur les demandes de communication forcée de documents sous astreinte journalière : 
 
(i) Autorisation d’urbanisme et de la copropriété́ permettant les démolitions entreprises dans la cour intérieure de l’immeuble (partie commune) et sur la toiture du bâtiment B, 

- DIRE ET JUGER ou, à tout le moins, CONSTATER que la SCI LAVOISIER 55 IMMO a, d’ores et déjà, communiqué au Syndicat des Copropriétaires, les autorisations de démolition partielle relatives à la cour intérieure de l’immeuble, celles-ci étant comprises dans le Permis de Construire, 
- DONNER ACTE à la SCI LAVOISIER 55 IMMO de ce qu’elle s’engage à communiquer au Syndicat des Copropriétaires, le cas échéant, et à réception, les autorisations de démolition complémentaires (en vue d’une démolition totale) à intervenir au regard de la solution technique à mettre en œuvre relativement aux sols de la cour de l’immeuble et que l’Assemblée Générale des Copropriétaires retiendra, 
- DIRE ET JUGER ou, à tout le moins, CONSTATER que la SCI LAVOISIER 55 IMMO n’a entrepris aucuns travaux sur la toiture du bâtiment B, moins encore de démolitions portant sur des éléments structurels, 
- DEBOUTER EN CONSEQUENCE, le Syndicat des Copropriétaires de sa demande tendant à se voir communiquer sous astreinte journalière de 100 € par jour les autorisations d’urbanisme et de la copropriété permettant les démolitions entreprises dans la cour intérieure de l’immeuble et sur la toiture du bâtiment B, 
 
(ii) Autorisation de fermer l’accès à la cour intérieure et au local poubelle pour les habitants, 
- DIRE ET JUGER que le Syndicat des Copropriétaires ne démontre pas la fermeture de l’accès à la cour et au local poubelles pour les habitants par la SCI LAVOISIER 55 IMMO, moins encore, son imputabilité à la SCI LAVOISIER 55 IMMO, 

En conséquence, 
 
- DEBOUTER le Syndicat des Copropriétaires de sa demande tendant à se voir communiquer sous astreinte journalière de 100 €, l’autorisation de fermeture de l’accès à la cour intérieure de l’immeuble et du local poubelles pour les habitants de l’immeuble, celle-ci étant dépourvue de tout fondement, 
 
(iii) Permis de Construire conforme aux travaux en cours de réalisation notamment dans la cour et sur la toiture pour la création d’un roof top comme indiqué sur le panneau affiché, 
 
- DIRE ET JUGER ou, à tout le moins, CONSTATER que la SCI LAVOISIER 55 IMMO a, par l’intermédiaire de son Maître d’Œuvre, transmis au Syndicat des Copropriétaires, le dossier complet de Permis de Construire valant permis de démolir, le 27 novembre 2023, 
- DIRE ET JUGER ou, à tout le moins, CONSTATER que la SCI LAVOISIER 55 IMMO communique à nouveau le document sollicité à l’appui des présentes conclusions, 
- DIRE ET JUGER ou, à tout le moins, CONSTATER qu’aucuns travaux n’est plus en cours de réalisation dans la cour intérieure de l’immeuble et qu’aucuns travaux n’a été entrepris par la CSI LAVOISIER 55 IMMO sur la toiture du bâtiment B, 

En conséquence, 
 
- DEBOUTER le Syndicat des Copropriétaires de toute demande de communication forcée sus astreinte journalière de ce chef, 
 
(iv) Autorisations de la copropriété́ pour la pose de trois blocs de climatisation sur la toiture du bâtiment B, 
 
- DIRE ET JUGER ou, à tout le moins, CONSTATER que la déclaration préalable déposée le 16 octobre 2023 et relative à la pose des trois blocs de climatisation sur la toiture du bâtiment B, demeure en cours d’instruction auprès des services de l’urbanisme, 
- DIRE ET JUGER que la SCI LAVOISIER 55 IMMO n’a, par conséquent, pas, à date, recueilli l’autorisation de la copropriété pour la pose des trois blocs de climatisation 
projetée sur la toiture du bâtiment B, 
- DIRE ET JUGER ou, à tout le moins, CONSTATER que la SCI LAVOISIER 55 IMMO n’a, à date, entrepris aucuns travaux sur la toiture du bâtiment B, 
- DEBOUTER le Syndicat des Copropriétaires de sa demande de communication forcée de ce chef, sous astreinte journalière de 100 €, celle-ci étant dépourvue de tout fondement, 
- DONNER ACTE à la SCI LAVOISIER 55 IMMO de ce qu’elle s’engage à solliciter la convocation d’une Assemblée Générale des Copropriétaires aux fins de se voir autoriser à procéder à l’installation des blocs de climatisation en toiture du bâtiment B, à réception par ses soins, de l’avis favorable des services de l’urbanisme sur la déclaration préalable concernée, 
- DONNER ACTE à la SCI LAVOISIER 55 IMMO de ce qu’elle s’engage à ne débuter l’installation des blocs de climatisation en toiture du bâtiment B qu’après obtention des autorisations urbanistiques requises et de l’autorisation de l’Assemblée Générale des Copropriétaires, 
 
(v) Notes de calcul de descente de charges et de mode opératoire pour la fixation des poutres pour le bureau d’étude (notamment pour les travaux du niveau -1 + toit) 
 
- DIRE ET JUGER ou à tout le moins CONSTATER que la SCI LAVOISIER 55 IMMO a, par l’intermédiaire de son Maître d’Œuvre, transmis à l’architecte de l’immeuble et le 5 décembre 2023, la note de calcul avec descente de charges relativement au percement du mur, 
- DIRE ET JUGER ou à tout le moins CONSTATER que la SCI LAVOISIER 55 IMMO 
communique, à nouveau, ce document, à l’appui des présentes conclusions, 
- DONNER ACTE à la SCI LAVOISIER 55 IMMO de ce qu’elle s’engage à transmettre au Syndicat des Copropriétaires et à réception par ses soins, la note de calcul à établir par le Bureau d’Etudes Techniques relativement à la cour de l’immeuble, le contenu de cette note étant fonction de l’étendue des démolitions envisagées et de la position de la copropriété sur ce point, 
- DONNER ACTE à la SCI LAVOISIER 55 IMMO de ce qu’elle s’engage à transmettre au Syndicat des Copropriétaires et à réception par ses soins, la note de calcul à établir par le Bureau d’Etudes Techniques relativement au toit et avant tout démarrage de travaux sur la toiture du bâtiment B, 
 
En conséquence,

- DEBOUTER le Syndicat des Copropriétaires de toute demande de communication forcée sous astreinte journalière de ce chef, 
 
(vi) Dossier complet du Permis de Construire et du permis de démolir : dossier graphique complet (CERFA, arrêtés municipaux) 
 
- DIRE ET JUGER ou, à tout le moins, CONSTATER que la SCI LAVOISIER 55 IMMO a, par l’intermédiaire de son Maître d’Œuvre, transmis au Syndicat des Copropriétaires, le dossier complet de Permis de Construire et de démolir, le 27 novembre 2023, 
- DIRE ET JUGER ou, à tout le moins, CONSTATER que la SCI LAVOISIER 55 IMMO communique à nouveau le document sollicité à l’appui des présentes conclusions, 
 
En conséquence, 
 
- DEBOUTER le Syndicat des Copropriétaires de toute demande de communication forcée sus astreinte journalière de ce chef, 
 
(vii) Attestation d’assurance Dommage ouvrage 
 
- DIRE ET JUGER ou, à tout le moins, CONSTATER que la SCI LAVOISIER 55 IMMO a, par l’intermédiaire de son maître d’œuvre, la société ATP GROUP, transmis au Syndicat des Copropriétaires, l’attestation dommage ouvrage, le 27 novembre 2023, 
- DIRE ET JUGER ou, à tout le moins, CONSTATER que la SCI LAVOISIER 55 IMMO communique à nouveau le document sollicité à l’appui des présentes conclusions, 
 
En conséquence, 
 
- DEBOUTER le Syndicat des Copropriétaires de toute demande de communication forcée sus astreinte journalière de ce chef, 
 
(viii) Contrat du coordinateur SPS 
 
- DIRE ET JUGER ou, à tout le moins, CONSTATER que la SCI LAVOISIER 55 IMMO a, par l’intermédiaire de son maître d’œuvre, la société ATP GROUP, transmis au Conseil du Syndicat des Copropriétaires, au Syndic et à l’architecte de l’immeuble, le contrat coordinateur SPS, le 9 novembre 2023, 
- DIRE ET JUGER ou, à tout le moins, CONSTATER que la SCI LAVOISIER 55 IMMO communique à nouveau le document sollicité à l’appui des présentes conclusions, 

En conséquence, 
 
- DEBOUTER le Syndicat des Copropriétaires de toute demande de communication forcée sous astreinte journalière de ce chef, 
 
(ix) Copie de la DROC 
 
- DIRE ET JUGER ou, à tout le moins, CONSTATER que la SCI LAVOISIER 55 IMMO a, par l’intermédiaire de son maître d’œuvre, la société ATP GROUP, transmis au Syndicat des Copropriétaires, la déclaration règlementaire d’ouverture de chantier, le 27 novembre 2023, 
- DIRE ET JUGER ou, à tout le moins, CONSTATER que la SCI LAVOISIER 55 IMMO communique à nouveau le document sollicité à l’appui des présentes conclusions, 
 
En conséquence, 
 
- DEBOUTER le Syndicat des Copropriétaires de toute demande de communication forcée sus astreinte journalière de ce chef, 

(x) Constats d’état des lieux préventif dans tous les lots avoisinants en rez-de-chaussée et en sous -sol et dans les parties communes 
 
- DIRE ET JUGER ou, à tout le moins, CONSTATER que la SCI LAVOISIER 55 IMMO a, par l’intermédiaire de son maître d’œuvre, la société ATP GROUP, transmis au Syndicat des Copropriétaires, les constats d’état des lieux sollicités, le 22 septembre 2023, 
- DIRE ET JUGER ou, à tout le moins, CONSTATER que la SCI LAVOISIER 55 IMMO communique à nouveau les documents sollicités à l’appui des présentes conclusions, 
 
En conséquence, 
 
- DEBOUTER le Syndicat des Copropriétaires de toute demande de communication forcée sus astreinte journalière de ce chef, 
 
(xi) Demandes nouvelles de communication de pièces du 6 décembre 2023 


- DEBOUTER purement et simplement le Syndicat des Copropriétaires de sa nouvelle demande de communication de pièces, qui plus est sous astreinte journalière, eu égard à la date de sa formulation, veille d’audience de plaidoiries, celle-ci étant, au surplus, mal fondée ; 
 
- SUBSIDIAIREMENT, DIRE N’Y AVOIR LIEU AU PRONONCE D’UNE ASTREINTE. 
 
Sur les demandes accessoires : 
 
- DEBOUTER le Syndicat des Copropriétaires de sa demande pécuniaire formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, 
- CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires à payer à chacune des sociétés défenderesses, la somme de 4.000 € en applications des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, 
 
En tout état de cause : 
 
- DEBOUTER le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; 
- DEBOUTER le Syndicat des Copropriétaires de toutes demandes plus amples ou contraires ; 
- CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires aux entiers dépens de l’instance et de ses suites.”

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et des moyens des parties, à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées par les parties. 


MOTIFS DE LA DECISION

A titre limintaire, il convient de rappeler que sauf exception, une demande de “constater”, de “donner acte” et de “dire et juger” ne constitue pas une prétention au sens de l’article 30 du code de procédure civile. Il ne sera donc pas statué sur les demandes en ce sens figurant dans le dispositif précité des conclusions des parties.

Sur la demande de mise hors de cause de la société ETLB et la société ETVJ 

La société ETLB et la société ETVJ sollicitent leur mise hors de cause aux motifs que la première n’est plus la bénéficiaire du permis de construire, qui a été transféré à la société LAVOISIER 55 IMMO, et que la seconde n’est que la gérante de cette dernière.

A l’audience, le syndicat des copropriétaires indique qu’il ne s’oppose pas à la demande de ces deux sociétés et qu’il se désiste en conséquence de l’ensemble de ses prétentions à leur encontre. 

Dans ces conditions, il sera fait droit à la demande de mise hors de cause de la société ETVJ et de la société ETLB.




Sur les demandes du syndicat des copropriétaires aux fins de voir ordonner à la société LAVOISIER 55 IMMO de cesser ses travaux et aux fins de voir exécuter diverses mesures urgentes

A l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires explique:

- que la société LAVOISIER 55 IMMO a procédé à la destruction de l’intégralité du sol de la cour intérieure de l’immeuble alors qu’elle ne détient pas de permis de démolir ni d’autorisation de la part de la copropriété pour procéder à ces travaux;
- que par ailleurs, il est apparu que la société LAVOISIER 55 IMMO avait conçu le projet de créer un “roof top” sur le toit du bâtiment B ainsi que d’y installer des blocs de climatisation alors qu’elle ne détient pas d’autorisation de l’administration et de la copropriété pour réaliser ces travaux;
- qu’au vu du rapport de l’architecte du syndicat, M. [C], les travaux conduits dans le bâtiment par la société LAVOISIER 55 IMMO mettent l’immeuble en péril;
- que dans ces conditions, les mesures urgentes préconisées par M. [C] doivent être mises en oeuvre, aux frais de la société LAVOISIER 55 IMMO;
- qu’en outre, il convient d’ordonner à la société LAVOISIER 55 IMMO de cesser totalement ses travaux afin de l’empêcher de procéder à des destructions et constructions non autorisées.

La société LAVOISIER 55 IMMO réplique que compte tenu de l’existence de contestations sérieuses et de l’absence d’urgence, de dommage imminent et de trouble manifestement illicite, le juge des référés est sans pouvoir pour connaître des demandes du syndicat. Elle fait valoir à cet égard:

- que le permis de construire dont elle est titulaire vaut également permis de démolir en application de l’article L. 451-1 du code de l’urbanisme;
- qu’elle n’a pas procédé à la destruction de l’intégralité de la cour intérieure de l’immeuble, comme le prétend le syndicat, mais a simplement pratiqué une ouverture dans le sol conformément à l’autorisation délivrée par les copropriétaires, et réalisé quelques sondages du sol; que toutefois, à cette occasion, elle a constaté que l’étanchéité de la surface de la cour était abîmée et a proposé en conséquence à l’architecte de l’immeuble de rénover à ses frais la totalité du sol la cour, dans l’intérêt de la copropriété et de la solidité de l’immeuble; qu’aucune suite n’a toutefois été donnée à son offre;
- qu’en tout état de cause, elle a cessé tous travaux dans la cour intérieure et ne les reprendra qu’une fois, d’une part, que le syndicat se sera prononcé sur la nature des travaux qu’il entend réaliser en ce lieu compte tenu des contraintes techniques découvertes lors du chantier, d’autre part, qu’elle aura obtenu le cas échéant l’autorisation de l’administration et du syndicat pour procéder à la démolition de l’intégralité de la cour;
- qu’elle a effectivement envisagé d’étendre ses travaux en toiture du bâtiment B, en vue notamment de l’installation de blocs de climatisation et de garde corps, et a déposé à cette fin une déclaration préalable auprès de l’administration; qu’elle a toutefois abandonné son projet de création d’un toit terrasse pour s’en tenir à la simple végétalisation du toit autorisée par l’assemblée générale des copropriétaires; qu’en tout état de cause, elle n’a entrepris à ce jour aucun travaux sur la toiture du bâtiment B.



Le syndicat des copropriétaires fonde ses prétentions tout à la fois sur les dispositions de l’article 834 du code de procédure civile et de l’article 835 dudit code.

Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Aux termes de l'article 835 dudit code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

A) Sur les demandes d’interdiction de travaux

Il est constant que la société LAVOISIER 55 IMMO dispose du droit d’exécuter un certain nombre de travaux tels qu’autorisés lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 27 juin 2023. Il n’y a donc pas lieu d’“ordonner une cessation immédiate de tous ses travaux”, ainsi que le demande le syndicat. Il convient, en revanche, d’examiner successivement les demandes d’interdiction formulées par le syndicat visant des travaux précisément déterminés.

Il y a lieu de relever à titre préalable que le syndicat évoque dans ses conclusions une difficulté liée à la fermeture du local poubelle, qu’il impute à la société LAVOISIER 55 IMMO, ce que conteste cette dernière. En tout état de cause, le syndicat indique que l’accès à ce local est désormais rétabli et ne formule aucune demande précise de ce chef aux termes de ses conclusions. Il ne sera donc pas statué sur ce point.

S’agissant de la cour intérieure de l’immeuble, il convient de relever qu’aux termes de ses dernières conclusions développées oralement à l’audience, le syndicat des copropriétaires ne sollicite plus la condamnation de la société LAVOISIER 55 IMMO à remettre cet espace en état. Les développements de la défenderesse figurant dans ses conclusions au sujet de cette demande sont donc désormais sans objet.

Aux termes du procès-verbal dressé lors de l’assemblée générale du 27 juin 2023, les copropriétaires ont autorisé la société 1721 à réaliser “une ouverture d’une partie de la cour intérieure afin de mettre en place un sol de verre permettant d’amener de la lumière naturelle dans la nouvelle zone de bureaux au sous-sol et un renouvellement d’air naturel”.

Le syndicat affirme que la société LAVOISIER 55 IMMO a procédé à la destruction de “l’intégralité du sol de la cour intérieure de l’immeuble”, sans plus de précision s’agissant de la nature exacte de la destruction alléguée. 

Au vu des pièces versées aux débats, il apparaît qu’une ouverture a été pratiquée dans une partie seulement du sol de la cour intérieure, comme l’autorise la résolution précitée, et non dans sa totalité ainsi que la formulation employée par le syndicat le suggère. Néanmoins, il ressort du procès-verbal de constat que le syndicat a fait dresser par commissaire de justice le 10 novembre 2023 que “l’étanchéité et le revêtement sont curés sur la totalité de surface de la cour”. Par ailleurs, aux termes de son procès-verbal du 28 novembre 2013, le commissaire de justice relève que “le sol est maintenant totalement curé, gravas évacués”. En outre, aux termes de son rapport de visite du 5 décembre 2023, l’architecte de l’immeuble, M. [C], indique que “Le sol et l’étanchéité de l’ensemble de la cour ont été retirés sur plus de trente centimètres de hauteur (...)”

La société LAVOISIER 55 IMMO, qui ne conteste pas être à l’origine de cette opération de curage, ne pouvait retirer le revêtement de la totalité du sol de la cour intérieure de l’immeuble, qui constitue une partie commune au vu du règlement de copropriété, sans s’être préalablement assurée que les copropriétaires avaient consenti à ces travaux conformément à l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965. Il est indifférent à cet égard que cette initiative ait permis, selon elle, de révéler un défaut d’étanchéité affectant le revêtement de la cour. De même, est inopérante à l’égard du syndicat l’affirmation de la défenderesse selon laquelle le permis de construire vaut également permis de démolir. 

Il résulte des déclarations des parties, concordantes sur ce point, que la société LAVOISIER 55 IMMO a cessé ses travaux sur la partie du sol de la cour non comprise dans l’autorisation consentie par les copropriétaires lors de l’assemblée générale du 27 juin 2023. Par ailleurs, aux termes de ses conclusions, la défenderesse s’engage expressément à ne reprendre les travaux qu’une fois qu’elle aura obtenu l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires et de l’administration (cf. page 18 de ses écritures), répondant ainsi à la demande exprimée par le syndicat.

Dans ces conditions, le syndicat, qui sollicite qu’il soit interdit à la défenderesse “toute reprise de travaux dans la cour intérieure de l’immeuble”, ne justifie ni d’une situation d’urgence, ni d’un dommage imminent, ni d’un trouble manifestement illicite auquel il y aurait lieu de remédier par l’interdiction sollicitée. Il convient donc de dire n’y avoir lieu à référé sur cette demande.

En ce qui concerne les travaux sur la toiture du bâtiment B, les copropriétaires, aux termes du procès-verbal dressé lors de l’assemblée générale du 27 juin 2023, ont autorisé la société 1721 à effectuer des travaux de “végétalisation du toit, avec l’ajout d’une trappe châssis métallique blanc, vitrage clair”.

Si la société LAVOISIER 55 IMMO confirme avoir envisagé de réaliser sur la toiture d’autres travaux que ceux autorisés, force est de constater que le syndicat ne rapporte pas la preuve qu’elle a effectivement mis en oeuvre son projet. La seule mention “roof top” inscrite, puis retirée, sur le panneau affiché sur le chantier est insuffisante à cet égard.

Par ailleurs, aucun élément objectif ne laisse augurer que la société LAVOISIER 55 IMMO va réaliser les travaux envisagés alors qu’elle déclare avoir renoncé à son projet et vouloir n’exécuter que les seuls travaux précités autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires.

Dans ces conditions, le syndicat, qui sollicite qu’il soit interdit à la défenderesse de réaliser “tout travaux de démolition portant sur la toiture du bâtiment B et d’installation de blocs de climatisation en toiture”, ne justifie ni d’une situation d’urgence, ni d’un dommage imminent, ni d’un trouble manifestement illicite auquel il y aurait lieu de remédier par l’interdiction sollicitée. Il convient donc de dire n’y avoir lieu à référé sur cette demande.

B) Sur les demandes de mesures urgentes

A l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse aux débats le compte-rendu de réunion que son architecte, M. [C], a adressé au syndic le 5 décembre 2023 à l’issue de la réunion contradictoire tenue sur le site le même jour.

Aux termes de cette note, l’architecte relève notamment ce qui suit:

- “En sous-sol: Un important mur structurel de l’immeuble a été démoli (Voir photos). Des étais provisoires et très partiels ont été posés pour tenir le plancher que le mur démoli ne soutient plus (Voir photos)”.

- “Le sol et l’étanchéité de l’ensemble de la cour ont été retirés sur plus de trente centimètres de hauteur, laissant à nu les poutrelles métalliques du plancher bas de la cour (Voir photos). (...) Une bâche partielle a été sommairement mise sur une partie de la cour, sans recueillement des eaux y ruisselant (Voir photos)”.

- “la suppression sauvage de l’étanchéité de la totalité du sol de la cour, alors qu’une verrière partielle est seulement autorisée par la mairie de [Localité 7] et qu’aucune autorisation n’a été donnée pour le moindre début de travaux par moi ou par l’immeuble, fait pénétrer en sous-sol toute l’eau de pluie tombant dans la cour. L’eau coule sous le plancher et lèche les fils électriques appartenant à la copropriété (Voir photos), risquant de créer des courts circuits, voire un incendie. L’eau s’infiltre dans la terre du sous-sol et touche aux fondations de l’immeuble qu’elle ne peut que dégrader, risquant à la longue un mouvement de bascule de l’immeuble. Les démolitions faites sur la structure en sous-sol et sur le plancher de la cour font courir un risque en termes de stabilité à la cour, utilisée par tous les copropriétaires.”

L’architecte conclut sa note en dressant une liste de “mesures urgentes à prendre”, qui correspondent aux mesures reproduites dans le dispositif des conclusions du syndicat des copropriétaires.

La société LAVOISIER 55 IMMO ne conteste pas que le mur porteur évoqué par l’expert a été détruit à l’occasion des travaux qu’elle a entrepris. Par ailleurs, ainsi qu’il a été exposé ci-dessus, elle ne conteste pas davantage qu’elle a procédé au raclage de la totalité du sol de la cour intérieure de l’immeuble. En outre, elle n’apporte pas de contradiction technique convaincante aux observations de l’architecte relatives aux risques encourus par l’immeuble et ses occupants du fait des travaux qu’elle a réalisés.

Au vu des risques pointés par l’architecte, la situation présente un caractère d’urgence au sens de l’article 834 du code de procédure civile.

La société LAVOISIER 55 IMMO sera donc condamnée à procéder à ses frais aux mesures préconisées par l’architecte du syndicat, sous le contrôle de ce dernier, dans les conditions déterminées au dispositif ci-après.

Sur la demande de communication de pièces

A l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires explique que son architecte, M. [C], a sollicité à plusieurs reprises de la part de la société LAVOISIER 55 IMMO des pièces relatives au dossier technique et administratif des travaux conduits par la défenderesse; que celle-ci n’a toutefois que partiellement répondu à ses demandes de sorte que M. [C], par une note du 6 décembre 2023, a dressé la liste des documents devant encore lui être remis.

La société LAVOISIER 55 IMMO réplique que certaines des pièces réclamées par le syndicat des copropriétaires lui avaient été transmises avant même l’engagement de la présente instance. Elle demande au juge de rejeter la demande portant sur les pièces nouvelles figurant dans les dernières conclusions du syndicat au motif qu’aucune urgence n’est caractérisée.

Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l’espèce, aux termes du procès-verbal de l’assemblée générale du 27 juin 2023, les copropriétaires ont autorisé la réalisation des travaux projetés par la société 1721 en précisant que ceux-ci devaient être conduits “sous la surveillance de l’architecte de l’immeuble”.

La société LAVOISIER 55 IMMO est donc tenue de remettre M. [C] les pièces utiles à l’exercice de son contrôle. A cet égard, il n’est nul besoin de caractériser une situation d’urgence pour satisfaire à cette obligation. 

La demande du syndicat est donc fondée au regard des dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile. Elle l’est également en vertu de l’article 145 dudit code, également visé dans le dispositif des conclusions du syndicat, et ce dans la perspective d’un éventuel futur procès au fond à l’encontre de la société LAVOISIER 55 IMMO.

Il convient par conséquent d’ordonner à la société LAVOISIER 55 IMMO de communiquer au syndicat des copropriétaires les pièces visées dans le courriel de M. [C] du 6 décembre 2023 adressé au conseil du syndicat. 

A cet égard, les notes de calcul de descente de charges et les constats d’état des lieux préventifs dans les lots avoisinants (avant-dernière et dernière pièces figurant dans la liste insérée dans le dispositif des conclusions du syndicat) ne figurant pas parmi les pièces visées par l’architecte dans son courriel précité, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande du syndicat portant sur ces documents.

Par ailleurs, il ressort des pièces versées aux débats que la société LAVOISIER 55 IMMO a d’ores et déjà communiqué, avant et pendant la présente instance, un certain nombre de documents réclamés par l’architecte du syndicat. Dans ces conditions, le prononcé d’une astreinte n’apparaît pas nécessaire. Le syndicat sera donc débouté de sa demande de ce chef.

Sur les demandes accessoires

La société LAVOISIER 55 IMMO sera condamnée aux dépens de l’instance.

L’équité commande de la condamner à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Mettons hors de cause la société ETLB et la société ETVJ,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 8] aux fins de voir enjoindre à la société LAVOISIER 55 IMMO de cesser ses travaux,

Ordonnons à la société LAVOISIER 55 IMMO d’exécuter les mesures suivantes, à ses frais:

- suppression de l’alimentation électrique en sous-sol au droit de la cour, et ce dans le délai de 24 heures à compter de la signification de la présente ordonnance;
- réalisation d’une note par un bureau d’étude structure afin de déterminer: 1) les protections à mettre en place en sous-sol pour reprendre les charges de la cour après la démolition du sol de la cour et du mur de structure sur lequel elle s’appuyait, 2) la nature et le support de la protection contre la pluie à mettre en place sur la totalité de la cour, et ce dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance;
- pose des renforts éventuellement nécessaires au vu de la note établie par le bureau d’étude structure, et ce dans le délai de huit jours à compter de l’établissement de ladite note;
- pose d’une bâche avec un système de recueillement des eaux de pluie raccordé aux évacuations existantes, ladite bâche devant permettre la circulation sécurisée des occupants de l’immeuble jusqu’au local poubelle, et ce dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente ordonnance;
- assèchement des sols de la cave pour supprimer leur humidité, et ce dans le délai de quinze jours à compter de la pose de la bâche,

Le tout sous astreinte de 100 € par jour de retard et par mesure inexécutée, ladite astreinte courant pendant un délai de trois mois,

Disons que les mesures précitées devront être validées et contrôlées par l’architecte du syndicat des copropriétaires,

Disons que l’électricité en sous-sol sera rétablie sur autorisation de l’architecte du syndicat des copropriétaires après validation par ses soins des travaux de pose de la bâche et sur production par la société LAVOISIER 55 IMMO d’une note émise par un électricien attestant de l’absence de risque en lien avec l’installation électrique du sous-sol,

Ordonnons à la société LAVOISIER 55 IMMO de transmettre au syndicat des copropriétaires les documents suivants tels que mentionnés dans le courriel de M. [C] au conseil du syndicat daté du 6 décembre 2023 (pièce du syndicat des copropriétaires n°22), et ce dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance:

- les plans attestés correspondant strictement au permis de construire et au permis de démolir obtenus;
- les autorisations administratives sur les modifications de plan intérieurs en cours (ascenseur seul en cours de réalisation et non plus escalier et ascenseur comme dans le permis);
- les notes de calcul de dimensionnement des poutres avec descente de charges pour la nouvelle trémie réalisée (ascenseur);
- les notes de calcul concernant la trémie à réaliser dans la cour et sur le sol de la cour et la démolition du gros mur porteur en sous-sol,

Condamnons la société LAVOISIER 55 IMMO à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes,

Condamnons la société LAVOISIER 55 IMMO aux dépens de l’instance.

Fait à Paris le 21 décembre 2023

Le Greffier, Le Président,






Larissa FERELLOC François VARICHON