Tribunal Judiciaire · 1ère CHAMBRE CIVILE — 21 décembre 2023

N° RG 22/08329 - N° Portalis DBX6-W-B7G-XECF
PREMIERE CHAMBRE
CIVILE





72A

N° RG 22/08329 - N° Portalis DBX6-W-B7G-XECF

Minute n° 2023/00



AFFAIRE :


S.D.C. DE LA RESIDENCE DOMAINE DU GOLF 1

C/


[J] [M], [I] [K]




 


Exécutoires délivrées
le
à 
Avocats : la SELARL JURICAB
la SELARL LEROY AVOCATS
Me Alexia LIOTARD



TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE


JUGEMENT DU 21 Décembre 2023 


COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Lors des débats et du délibéré

Madame Patricia COLOMBET, Vice-Présidente
Statuant à Juge Unique

Madame Ophélie CARDIN, Greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 09 Novembre 2023, 

JUGEMENT :

Contradictoire
Premier ressort,
Par mise à disposition au greffe, 

DEMANDEUR :

S.D.C. DE LA RESIDENCE DOMAINE DU GOLF 1 pris en la personne de son Syndic la SAS IMMO DE FRANCE AQUITAINE, sise 122 route du Médoc au Bouscat (33110)
Domaine du Golf
33680 LACANAU

représenté par Maître Hélène DUFOURG de la SELARL JURICAB, avocats au barreau de BORDEAUX

DEFENDEURS :

Monsieur [J] [M]
né le 25 Novembre 1976 à SIKHIU (THAILANDE) (99)
de nationalité Française
27 allée de Lestonnac
33360 CARIGNAN-DE-BORDEAUX

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/017783 du 13/12/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BORDEAUX)

représenté par Me Alexia LIOTARD, avocat au barreau de BORDEAUX
N° RG 22/08329 - N° Portalis DBX6-W-B7G-XECF

Madame [I] [K]
née le 01 Août 1977 à NEVERS (58000)
de nationalité Française
Lieudit LA FORET
58340 ST GRATIEN SAVIGNY

représentée par Maître Sylvain LEROY de la SELARL LEROY AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX


EXPOSE DU LITIGE

M. [J] [M] et Mme [I] [K] alors mariés sous le régime de la communauté réduite aux acquêts ont acquis chacun à concurrence de la moitié indivise en pleine propriété un appartement constituant le lot 220 au sein de la résidence DOMAINE DU GOLF 1 située à LACANAU, lieu-dit les « Peyres Nord» soumise au régime de la copropriété.

Ils ont engagé une procédure de divorce et lors de l'audience de non conciliation en date du 26 juin 2018 la jouissance de cet appartement a été attribuée à Mme [I] [K] à charge pour elle de rembourser les échéances du crédit immobilier souscrit pour son acquisition et d'assumer tous les frais afférents à cet appartement.

Leur divorce a été prononcé par jugement en date du 10 décembre 2020 et leurs intérêts patrimoniaux liquidés par acte en date du 20 mars 2023. Aux termes de cet acte l'appartement situé à LACANAU a été entre autres biens attribué à Mme [K] à charge pour elle d'acquitter le montant dû au syndic de la copropriété résidence DOMAINE DU GOLF 1 et s'élevant au jour de la jouissance divise à 12 301,14€, la date de jouissance divise étant fixée au jour de cet acte.

Leur reprochant de ne plus s'être acquittés de leurs charges à compter du 4ème trimestre 2017 le syndicat des copropriétaires de la résidence DOMAINE DU GOLF 1 représenté par son syndic, la SASU NEXITY LAMY, a par actes en date des 2 et 3 novembre 2022 fait assigner M. [J] [M] et Mme [I] [K] pour obtenir leur condamnation solidaire au paiement de l’arriéré des charges et des dommages et intérêts.

Aux termes de ses conclusions notifiées par RPVA 19 octobre 2023 auxquelles il convient de renvoyer pour l’exposé des moyens le syndicat des copropriétaires de la résidence DOMAINE DU GOLF 1 représenté par son syndic la SAS IMMO DE FRANCE AQUITAINE demande au tribunal au visa des articles 44 du code de procédure civile, 35, 36,55 et 60 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, 1343-2, 1343-5, 1256 et 1240 du code civil, 10, 10-1, 14-1 et 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, 699 et 700 du code de procédure civile de :

-condamner solidairement M. [J] [M] et Mme [I] [K] au paiement de sommes de :
.11501,57€ au titre des charges de copropriété arrêtées au 8 septembre 2023 majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 26 novembre 2021 qui porteront également intérêts conformément à l'article 1343-2 du code civil 
.1683,87 € au titre des frais exposés pour le recouvrement de la créance
.3000 € de dommages-intérêts 
.3000 € au titre de l'article 700 du code de procédure
-dire que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts
-rejeter toute demande de délais
-ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir
-condamner solidairement M. [J] [M] et Mme [I] [K] aux entiers dépens.

 Par conclusions notifiées par RPVA en date du 4 octobre 2023 auxquelles il convient également de renvoyer pour l’exposé de l’argumentaire, de M. [J] [M] entend voir sur le fondement de l’état liquidatif du 20 mars 2023 et de l’article 1343-5 al 1 du code civil :

A titre principal, 
-prendre acte de l'état liquidatif en date du 20 mars 2023 aux termes duquel le lot n°220 de la résidence DOMAINE DU GOLF 1 a été attribué à Mme [K] à charge pour elle d'apurer le passif 
-prendre acte de ce qu'il s'en remet à la sagesse du tribunal quant aux demandes de condamnation solidaire des ex-époux [M]/[K] au paiement des arriérés de charges de copropriété 
A titre subsidiaire,
-lui accorder un délai de grâce de 24 mois pour régler les arriérés de charges de copropriété
En tout état de cause,
-dire que chaque partie conservera la charge de ses dépens

Mme [I] [K] a constitué avocat mais n'a pas conclu.

L'ordonnance de clôture a été établie le 26 octobre 2023.

MOTI VATION

1-sur les charges et frais de copropriété 

M. [J] [M] et Mme [I] [K] sont propriétaires chacun à concurrence de la moitié indivise du lot 220 et des 56/10000èmes des parties communes.

L’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser, à compter du 1er janvier 2017, au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charge.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à la quote part de charges. Le co-propriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 al 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2 et après une mise en demeure restée infructueuse passé un délai de 30 jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Pour justifier de sa créance envers M. [M] et Mme [K] le syndicat des copropriétaires de la résidence le DOMAINE DU GOLF 1 verse aux débats :

-le procès-verbal de l' assemblée générale des copropriétaires en date du 4 mars 2022 qui a examiné et approuvé le budget prévisionnel pour l'exercice du 1/10/2021 au 30/09/2021, qui a approuvé le budget prévisionnel de l'exercice du 1/10/2022 au 30/09/2023,et a adopté le montant de la cotisation annuelle au fonds travaux obligatoire,
-le procès-verbal de l' assemblée générale du 2 mai 2023, au cours de laquelle la SAS IMMO FRANCE AQUITAINE a été désignée syndic, qui a approuvé les comptes de l'exercice du 1/10/2019 au 30/09/2020, de l'exercice du 1/10/2020 au 30/09/2021, de l'exercice du 1/10/2021 au 30/09/2022 et les comptes hors dépenses courantes pour les exercices du 1/10/2020 au 30/09/2021 et du 1/10/10/2021 au 30/09/2022, 
-les contrats de syndic de la SASU NEXITY LAMY et de la SAS IMMO FRANCE AQUITAINE,
-les appels de provisions charges -fonds travaux et les appels de fonds travaux,
-le relevé des charges dues par Mme [M] et Mme [K] faisant apparaître un solde débiteur au 30 septembre 2022 de 11045,67€,
-la mise en demeure en date du 16 février 2022 de payer la somme de 6756,89€, les lettres de rappel en date des 27 octobre 2021, 9 février 2022 et 3 mai 2022, la sommation en date du 30 août 2022 de payer la somme de 10256,81€adressée à M. [M] et la sommation de payer cette même somme adressée le 20 septembre 2022 à Mme [K], la mise en demeure adressée à celle-ci le 8 septembre 2023,
-le décompte arrêté au 8 septembre 2023 mettant en évidence une dette de 13185,44 € soit 11 501,57€ et des frais à hauteur de 1683,87€.

Les comptes régulièrement approuvés par l'assemblée générale des copropriétaires et l'absence de recours à leur encontre imposent aux copropriétaires de payer leur quote-part de charges laquelle est déterminée par le règlement de copropriété de même que la répartition des charges.
Au vu des justificatifs versés au débat le requérant justifie donc d’une créance charges concernant le lot 220 d’un montant de 11 501,57 €.

Selon l'article 10-1 al 1er de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.
Les contrats des deux syndics qui se sont succédé énumèrent expressément les frais et honoraires imputables au seul copropriétaire concerné relativement à ces frais de recouvrement en application de l'article 10-1 al 3 du code civil.

Le syndicat des copropriétaires réclame à ce titre la condamnation des défendeurs au paiement de la somme de 1683,87 €.

D'une part, il ne verse aux débats ni la facture du 21 octobre 2022 « Goldberg honoraires procédure » d'un montant de 154 € ni la facture du « honoraires Golf/Tran » en date du 24 novembre 2022; les demandes présentées de ce chef seront rejetées.

D'autre part, il est acquis que les « frais nécessaires » visés par l'article 10-1 de la loi concernent les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure ; ne relèvent donc pas des dispositions de cet article les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat pour « suivi de contentieux » qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d'assignation en justice qui feront l'objet des dépens de l'instance, les frais d'avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l'article 700 du code de procédure civile et les relances postérieures à la délivrance de l'assignation. 

En conséquence les factures à hauteur de 550 € de la SAS NEXITY LAMY au titre de frais de suivi contentieux, de constitution de dossier, de transmission à l'avocat ou à l'auxiliaire de justice ne répondent pas aux exigences de l'article 10-1 de la loi et seront écartées.

En revanche, les demandes relatives aux frais de mises en demeure (154€), à la sommation de payer (300,91€), à l'inscription d'hypothèque (360€), nécessaires au processus de recouvrement seront accueillies.

Le syndicat des copropriétaires ne saurait invoquer une quelconque faute des défendeurs pour obtenir leur condamnation au paiement de frais pour certains non nécessaires et entrant dans la mission normale du syndic et pour d'autres non justifiés. 
M. [M] estime que l'ensemble de ces charges et frais doit être mis à la charge de Mme [I] [K].

M. [M] et Mme [K] alors qu'ils étaient mariés sous le régime de la communauté réduite aux acquêts ont acheté le 22 février 2011chacun à concurrence de la moitié indivise le lot 220 de la résidence DOMAINE DU GOLF 1 et les parties communes y afférentes. Ce lot constituant un bien de communauté, ils sont donc solidairement redevables des charges tant que dure cette communauté, et le jugement de divorce n'étant pas opposable au créancier, jusqu'à la liquidation de la communauté et à son homologation.

Certes l'état liquidatif dressé le 20 mars 2023 des intérêts patrimoniaux de M. [M] et [K] à la suite de leur divorce prononcé le 10 décembre 2020 attribue à Mme [K] le lot 220 de la résidence DOMAINE DU GOLF 1 à charge pour elle de régler les sommes dues au syndic de copropriété au titre des charges, la date de jouissance divise étant fixée au jour de l'acte. Mais il n'est pas justifié que cet état liquidatif ait été notifié au syndic de copropriété par les soins du notaire ayant reçu cet acte et lui soit en conséquence opposable.

Au surplus, il n'est pas contesté que l'article 22 du règlement de copropriété énonce « en cas d'indivision de la propriété d'un lot pour quelque cause que ce soit tous les propriétaires indivis sont solidairement et indivisiblement responsables vis à vis du syndicat des copropriétaires du paiement de toutes les charges afférentes audit lot..».

En conséquence M. [M] et Mme [K] seront condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence DOMAINE DU GOLF 1 la somme de 11501,57 € au titre des charges arrêtées au 8 septembre 2023 et la somme de 814,91 € au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance, ces sommes portant intérêts au taux légal à compter de l'assignation.

Enfin le syndicat des copropriétaires demandant qu'il soit fait application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil, il sera jugé que les intérêts échus dus pour au moins une année entière produiront eux mêmes intérêts. 

2-sur les dommages-intérêts 

Le paiement ponctuel et spontané par chaque copropriétaire de sa quote-part des charges de copropriété est essentiel pour permettre au syndicat de disposer des fonds lui permettant de faire face à ses engagements et assurer une bonne gestion de l'immeuble.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence DOMAINE DU GOLF 1 a subi en raison de la persistance de M. [M] et de Mme [K] dans leur carence dans le paiement des charges de copropriété un préjudice distinct et indépendant du simple retard de paiement justifiant l'allocation de dommages-intérêts complémentaires à hauteur de 800 €.

3- sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

M. [J] [M] sollicite un délai de 24 mois pour s'acquitter de sa dette.

Certes il prouve d'une part, qu'il n'a pas été imposé au titre des revenus de l'année 2022 et d'autre part, que sa société d'exploitation d'un salon de coiffure est en redressement judiciaire suivant jugement du tribunal de commerce de BORDEAUX en date 20 mars 2019 et bénéficie par jugement du 6 septembre 2023 d'une modification du plan de redressement, sa situation est donc sévèrement obérée.

Cependant il ne justifie pas des ressources dont il dispose pour s'acquitter de sa dette auprès du syndicat des copropriétaires par paiement échelonné ou reporté et ne formule donc aucune proposition sérieuse d'apurement permettant d'accueillir sa demande. En outre l'ancienneté de cette dette et l'absence de tout début de versement conduisent à le débouter de cette demande.

4-sur les demandes annexes

En application de l’article 696 du code de procédure civile les défendeurs seront solidairement condamnés aux dépens de l’instance.

L'équité commande également de les condamner sous la même solidarité à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie d'écarter l'exécution provisoire dont est assortie de plein droit la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort et prononcé par sa mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement M. [J] [M] et Mme [I] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence DOMAINE DU GOLF 1 à LACANAU :
.la somme de 11501,57€ au titre des charges de copropriété arrêtées au 8 septembre 2023 majorée des intérêts au taux légal à compter de l'assignation 
.la somme de 814,91 € au titre des frais nécessaires exposés pour le recouvrement de la créance avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,

DIT que les intérêts échus pour une année entière porteront également intérêts en application de l'article 1343-2 du code civil, 

DEBOUTE M. [J] [M] de sa demande de délais de paiement,

CONDAMNE solidairement M. [J] [M] et Mme [I] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence DOMAINE DU GOLF 1 la somme de 1000 € de dommages-intérêts,

CONDAMNE solidairement M. [J] [M] et Mme [I] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence DOMAINE DU GOLF 1 la somme de 1500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
 
CONDAMNE solidairement M. [J] [M] et Mme [I] [K] aux entiers dépens de l’instance,

DIT n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire.

La présente décision est signée par Madame COLOMBET, Vice-Présidente et Madame Ophélie CARDIN, Greffier.

LE GREFFIERLE PRÉSIDENT