Tribunal Judiciaire · PCP JTJ proxi fond — 18 décembre 2023

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : S.C.I. FONCIERE ANDREA MORICE P.A.L


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître Nicolas GUERRIER 

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond
 
N° RG 23/04080 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZ7FU

N° MINUTE : 
5/23 JTJ






JUGEMENT 
rendu le lundi 18 décembre 2023


DEMANDERESSE
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 1] [Localité 4], dont le siège social est sis [Adresse 1] - [Localité 4]
représentée par Maître Nicolas GUERRIER de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0208


DÉFENDERESSE
S.C.I. FONCIERE ANDREA MORICE P.A.L, dont le siège social est sis [Adresse 3] - [Localité 6]
représentée par Mme [Y] [M] [H]


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, statuant en juge unique
assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 19 septembre 2023

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 18 décembre 2023 par Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier


Décision du 18 décembre 2023
PCP JTJ proxi fond - N° RG 23/04080 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZ7FU



EXPOSE DU LITIGE

La S.C.I. FONCIERE ANDREA MORICE P.A.L. est propriétaire des lots n°7 et 13 dans l'immeuble sis [Adresse 1] [Localité 5], cadastré section AI n°[Cadastre 2], soumis au régime de la copropriété.

Faisant valoir divers impayés, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] [Localité 5], représenté par son syndic, la S.A. G.T.F.a assigné devant le tribunal d'instance de Paris Madame [M] et la S.C.I. FONCIERE ANDREA MORICE P.A.L., par acte de commissaire de justice en date des 19 mai et 23 mai 2023, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
1830,33 euros au titre des charges de copropriété arrêtés au 1er mai 2023 avec intérêts à compter de l'assignation,585,08 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,2000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance.
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] [Localité 5] a également souhaité voir ordonner la capitalisation des intérêts en application des dispositions de l'article 1343-2 du Code civil.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] [Localité 5] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.

A l'audience du 14 juin 2023, l'examen de l'affaire a été renvoyé, afin de permettre aux parties de se mettre en état.

A l'audience du 19 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] [Localité 5], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance sauf à préciser que le montant des charges de copropriété impayé au 1er septembre 2023 s'élevait désormais à la somme de 1950,79 euros et qu'il s'en rapportait s'agissant de la question de l'octroi de délais de paiement à la défenderesse.

La S.C.I. FONCIERE ANDREA MORICE P.A.L., représentée par son conseil, a reconnu le principe et le montant de sa dette. Elle a précisé qu'elle entendait vendre des caves pour solder sa dette et a sollicité l'octroi de délais de paiement pour s'en acquitter.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 18 décembre 2023.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :
les charges générales relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.

L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées. 

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leur modalités de paiement et d'exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu'en application de l'article 42 de la même loi, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l'appui de sa demande :
le relevé de matrice cadastrale concernant l'immeuble établissant la qualité de copropriétaire de la S.C.I. FONCIERE ANDREA MORICE P.A.L. concernant les n°7 et 13, indiquant la répartition des tantièmes (2/1005ème),les appels de charges, provisions sur charges et travaux faisant état du solde du compte individuel pour la période du 30 juin 2014 au 1er septembre 2023,les décomptes annuels de répartition des charges définitives des exercices 2014, 2015, 2016, 2017, 2018, 2019, 2020, 2021, 2022 et 2023,l'état récapitulatif détaillé de la créance sur la période du 30 juin 2014 au 1er septembre 2023 faisant état d’un solde débiteur de 2950,79 euros (en ce inclus 290,00 euros de frais), les procès-verbaux des assemblées générales des 24 mars 2015, 12 novembre 2015, 09 mars 2016, 11 juillet 2016, 19 décembre 2017, 14 novembre 2018, 18 mars 2019, 07 octobre 2020, 23 avril 2021, 20 avril 2022, 10 mars 2023 comportant approbation des comptes des exercices 2011, 2012, 2013, 2014, 2015, 2016, 2017, 2018, 2019, 2020, 2021 et votant les budgets prévisionnels 2014, 2015, 2016 et votant le fonds travaux et les travaux (remplacement de la colonne d'évacuation des eaux usées, réfection des souches des cheminées, révision de la couverture, réfection des services généraux et colonne de terre bâtiment rue, réfection ravalement façade extérieur bâtiment rue, réfection ravalement des murs mitoyens, travaux sur cave bâtiment rue, travaux hall d'entrée de l'immeuble et de la cage d'escalier bâtiment rue, travaux confortement structure bâtiment rue, travaux options/variante volets/ et grade corps,….),les attestations de non recours pour concernant les onze procès-verbaux.
En l'espèce, en application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 1950,79 euros portant sur la période allant du 30 juin 2014 au 1er septembre 2023, incluant l'appel provisionnel du 3ème trimestre 2023, avec intérets au taux légal à compter de l'assignation en application des articles 1231-6 du code civil et 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

En conséquence, la S.C.I. FONCIERE ANDREA MORICE P.A.L sera condamnée au paiement de la somme de 1950,79 euros.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées.

Cette liste n'est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d'ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 précité que s'ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant.

En l'espèce, il est justifié de l'envoi de plusieurs lettres de relances, ainsi que de frais de commissaire de justice relatifs à un commandement de payer en date du 19 janvier 2023. Les frais de syndic et d'avocat pour leur rédaction et envoi, justifiés au moyen des factures, dont les montants ne sont pas disproportionnés seront accordés.

En conséquence la somme globale de 290,00 euros sera accordée au titre des frais nécessaires.

Sur les dommages et intérêts

L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Par ailleurs, en application de l'article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu'un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d'agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Les manquements répétés de la défenderesse à ses obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu'ils révèlent sa mauvaise foi, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l'espèce, il est établi que la S.C.I. FONCIERE ANDREA MORICE P.A.L. présente, de manière récurrente depuis plusieurs années, des impayés de charges de copropriété et de travaux. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 250 euros.

Sur les délais de paiement

En vertu de l'article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l'espèce, la S.C.I. FONCIERE ANDREA MORICE P.A.L. a précisé à l'audience du 19 septembre 2023, qu'elle envisageait de vendre des caves afin de s'acquitter de sa dette. Elle sollicite néanmoins l'octroi de délais de paiement.

Compte tenu de ces éléments, des délais de paiements seront accordés selon les modalités précisées dans le dispositif. Toutefois, afin de tenir compte des besoins du syndicat des copropriétaires et compte tenu de la part non négligeable des tantièmes de copropriété détenue par la défenderesse, il sera précisé qu'à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible.

Sur la capitalisation

La capitalisation des intérêts est de droit lorsqu'elle est demandée. Elle sera donc ordonnée dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil.

La demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l'assignation, le point de départ de la capitalisation sera fixé au 23 mai 2023.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 800 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

L'exécution provisoire, compatible avec la nature de l'affaire et apparaissant nécessaire compte tenu de l'ancienneté de la créance et de la nécessité pour le syndicat de recouvrer sans délai les charges dont les autres copropriétaires ont, jusque là, dû faire l'avance, sera ordonnée en application de l'article 515 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la S.C.I. FONCIERE ANDREA MORICE P.A.L. à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] [Localité 5], pris en la personne de son syndic la SA JEAN CHARPENTIER SOPAGI :
- la somme de 1950,79 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, portant sur la période allant du 30 juin 2014 au 1er septembre 2023, incluant l'appel provisionnel du 3ème trimestre 2023, avec intérets au taux légal à compter de l'assignation, soit à compter du 23 mai 2023,
- la somme de 290 euros au titre des frais de recouvrement,
- la somme de 250 euros au titre des dommages-intérêts,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l'article 1343-2 du code civil à compter du 23 mai 2023,

AUTORISE la S.C.I. FONCIERE ANDREA MORICE P.A.L.à s’acquitter des sommes susvisées en 24 mensualités de 100 euros, le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible,

RAPPELLE que les paiements des charges de copropriété intervenus postérieurement à l'assignation viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations prononcées ;

CONDAMNE la S.C.I. FONCIERE ANDREA MORICE P.A.L. à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] [Localité 5], pris en la personne de son syndic la SA JEAN CHARPENTIER SOPAGI, la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.C.I. FONCIERE ANDREA MORICE P.A.L. aux dépens,

ORDONNE l'exécution provisoire.

 Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.


Le greffier,Le président.