Tribunal Judiciaire · Service des référés — 19 décembre 2023

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


 ■




 
N° RG 22/59226 et RG 23/53661 - 
N° Portalis 352J-W-B7G-CYNID

N° : 1

Assignation du :
29 Novembre 2022 et 05 Avril 2023

[1]

[1] 3 Copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 19 décembre 2023



par Cristina APETROAIE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier
RG 22/59226

DEMANDEUR

Syndicat des Coproprietaires de l’immeuble 6 rue Alfred Bruneau 75016 PARIS représenté par son syndic la société GRIFFATON ET MONTREUIL
129 rue de l’Université
75007 PARIS

représenté par Me Jacqueline AUSSANT, avocat au barreau de PARIS - #E1638



DEFENDEURS

Monsieur [V] [L]
6 rue Alfred Bruneau
75016 PARIS

Madame [K] [L]
6 rue Alfred Bruneau
75016 PARIS

représentés par Me Sarah TAIEB, avocat au barreau de MEAUX 





RG 23/53661

DEMANDEUR

Syndicat des Coproprietaires de l’immeuble 6 rue Alfred Bruneau 75016 PARIS représenté par son syndic la société GRIFFATON ET MONTREUIL
129 rue de l’Université
75007 PARIS

représenté par Me Jacqueline AUSSANT, avocat au barreau de PARIS - #E1638

DEFENDERESSE

S.C.I. SYDNEY
55 promenade des anglais
06000 NICE

représentée par Me Bruno VILAS BOAS, avocat au barreau de PARIS - #R0038


DÉBATS

A l’audience du 31 Octobre 2023, tenue publiquement, présidée par Cristina APETROAIE, Juge, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier, 


Nous, Président, 

Après avoir entendu les conseils des parties,

Monsieur [V] [L] et son épouse, Madame [K] [L], ci-après " les époux [L] ", sont propriétaires d'un appartement situé au 6ème étage de l'immeuble du 6 rue Alfred Bruneau 75016 Paris, soumis au statut de la copropriété.

Reprochant aux époux [L] la réalisation de travaux affectant les parties communes et l'aspect extérieur de l'immeuble sans l'autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires, le syndicat des copropriétaires du 6 rue Alfred Bruneau 75016 Paris, ci-après " le syndicat des copropriétaires ", représenté par son Syndic en exercice, la SASU GRIFFATON ET MONTREUIL, a fait délivrer une assignation à Monsieur [V] [L] et Madame [K] [L], par acte de commissaire de justice du 29 novembre 2022, devant le président du tribunal de la présente juridiction, statuant en référé, aux fins de :
-Condamner Monsieur et Madame [L] à procéder : 
oA la suppression des volets roulants installés dans leur appartement situé au 6ème étage ainsi qu'à la réinstallation de persiennes métalliques du même modèle que celles existant dans l'immeuble 6 rue Alfred Bruneau à toutes les fenêtres qui en possédaient sous astreinte de 1000 euros par jour de retard et par infraction constatée dans les 2 mois à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir ;
oA la suppression de la fenêtre à double battant installée dans leur appartement situé au 6ème étage, sur le mur pignon de l'immeuble côté collège Saint Jean de Passy et à son remplacement par une ouverture identique à celle existant lors de leur achat comportant une partie vasistas au-dessus d'un mur en pavés de verre translucide sous astreinte de 1000 euros par jour de retard et par infraction constatée dans les 2 mois à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir ;
-Condamner Monsieur et Madame [L] à régler au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du 6 rue Alfred Bruneau la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
-Condamner les époux [L] aux entiers dépens dont recouvrement au bénéfice de Maître Jacqueline AUSSANT en application des dispositions de l'article 699 du CPC.
Par un acte authentique du 3 janvier 2023, les époux [L] ont vendu le bien à la SCI SYDNEY.

Par acte de commissaire de justice du 5 avril 2023, le syndicat des copropriétaires a fait citer en intervention forcée la SCI SYDNEY, aux fins notamment de prononcer la jonction de l'instance opposant le Syndicat des copropriétaires aux époux [L], de débouter les époux [L] de leurs demandes au titre des dommages et intérêts et de l'article 700 du code de procédure civile et de condamner sous astreinte la SCI SYDNEY à procéder à la suppression des volets roulants et de la fenêtre à double battant installés dans son appartement situé au 6ème étage, à la réinstallation de persiennes métalliques du même modèle que celles existant dans l'immeuble 6 rue Alfred Bruneau à toutes les fenêtres qui en possédaient et au remplacement de la fenêtre double battant par une ouverture identique à celle existant lors de leur achat comportant une partie vasistas au-dessus d'un mur en pavés de verre, outre une condamnation au paiement de la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, et aux dépens.

Les deux affaires ont fait l'objet d'une jonction à l'audience du 11 mai 2023 sous le numéro unique 22/59226.

L'affaire a été entendue à l'audience du 31 octobre 2023, lors de laquelle le syndicat des copropriétaires, représenté, a demandé au juge des référés de :
-Condamner la SCI SYDNEY à procéder : 
oA la suppression des volets roulants installés dans leur appartement situé au 6ème étage ainsi qu'à la réinstallation de persiennes métalliques du même modèle que celles existant dans l'immeuble 6 rue Alfred Bruneau à toutes les fenêtres qui en possédaient sous astreinte de 1000 euros par jour de retard et par infraction constatée dans les 2 mois à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir ;
oA la suppression de la fenêtre à double battant installée dans leur appartement situé au 6ème étage, sur le mur pignon de l'immeuble côté collège Saint Jean de Passy et à son remplacement par une ouverture identique à celle existant lors de leur achat comportant une partie vasistas au-dessus d'un mur en pavés de verre translucide sous astreinte de 1000 euros par jour de retard et par infraction constatée dans les 2 mois à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir ;
-Débouter la SCI SYDNEY de l'ensemble de ses demandes ;
-Condamner in solidum les époux [L] et la SCI SYDNEY à régler au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du 6 rue Alfred Bruneau la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

-Condamner la SCI SYDNEY aux entiers dépens dont recouvrement au bénéfice de Maître Jacqueline AUSSANT en application des dispositions de l'article 699 du CPC.

En réponse, les époux [L], représentés, demande au juge des référés de :
-Mettre hors de cause les époux [L] ;
-Débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 6 rue Alfred Bruneau à Paris (75016) de toutes ses demandes, fins et conclusions, les déclarer irrecevables et mal-fondées ;
-Condamner le syndicat des copropriétaires du 6 rue Alfred Bruneau à Paris (75016) à verser aux Consorts [L] la somme de 5.000 euros à titre de provision sur dommages et intérêts pour procédure abusive, outre une éventuelle amende civile dont Madame, Monsieur le Juge des référés appréciera l'opportunité et le montant ;
En tout état de cause :
-Condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 6 rue Alfred Bruneau à Paris (75016) à payer à Monsieur et Madame [L] la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
-Condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 6 rue Alfred Bruneau à Paris (75016) aux entiers dépens.

Par des conclusions déposées et soutenues à l'audience, la SCI SYDNEY demande au juge des référés, par l'intermédiaire de son conseil de :
A titre principal,
-Débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 6 rue Alfred Bruneau à Paris (75016) de toutes ses demandes, fins et conclusions et les déclarer mal-fondées ;
A titre subsidiaire,
-Dire et juger que les travaux de remise en l'état antérieur auxquels serait condamnée la SCI SYDNEY :
oNe comprendraient pas la dépose des stores électriques en PVC mais simplement l'apposition de persiennes d'un modèle identique à ceux d'origine pour ce qui concerne uniquement les façades côté rue ;
oComprendraient la dépose de la seule fenêtre côté mur pignon par des modèles similaires existant aux étages inférieurs, et l'apposition d'une fenêtre en partie basse fixe et vitrage opaque avec en partie haute un ouvrant basculant ;
-Dire et juger que les travaux de remise en l'état antérieur ne seraient exécutés que dans un délai de 6 mois à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir et fixer le quantum de toute astreinte à des proportions raisonnables qui ne dépasseraient pas 50€/jour de retard ;
En tout état de cause,
-Condamner le syndicat des copropriétaires du 6 rue Alfred Bruneau à Paris (75016) à payer à la SCI SYDNEY la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et la condamner aux entiers dépens ;
-Dispenser la SCI SYDNEY de toute participation à la dépense commune des frais liés à cette procédure, comprenant notamment les frais d'actes et coût des assemblées générales qui se sont tenues sur l'objet de la présente procédure, les frais d'avocat et de Syndic ainsi que tout condamnation du syndicat à intervenir en ce compris les dépens.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d'instance et aux notes d'audience. 

MOTIFS

A titre liminaire, il est rappelé que les demandes tendant à " juger que " ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile et qu'il n'y a pas lieu de reprendre, ni d'écarter dans le dispositif de la présente décision les demandes tendant à " dire et juger que ", telles que figurant dans le dispositif des conclusions des parties, lorsqu'elles portent sur des moyens ou éléments de fait relevant des motifs et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire de l'ordonnance.

Sur la demande de mise hors de cause des époux [L]

Le syndicat des copropriétaires justifie la mise en cause des époux [L] par le fait que la notification au syndic du transfert de la propriété du lot est irrégulière, et qu'ainsi elle lui est inopposable. 

Les époux [L] objectent qu'ils n'ont pas qualité à défendre puisqu'ils ne sont plus propriétaires du logement en cause, et qu'ainsi ils ne pourraient effectuer les mesures de remise en état éventuellement prononcées à leur encontre.

Selon l'article 32 du code de procédure civile, " Est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir. "

Selon l'article 1196 alinéa 1er du code civil, " dans les contrats ayant pour objet l'aliénation de la propriété ou la cession d'un autre droit, le transfert s'opère lors de la conclusion du contrat. "

L'article 6 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 prévoit que : " Tout transfert de propriété d'un lot ou d'une fraction de lot, toute constitution sur ces derniers d'un droit d'usufruit, de nue-propriété, d'usage ou d'habitation, tout transfert de l'un de ces droits est notifié, sans délai, au syndic soit par les parties, soit par le notaire qui établit l'acte, soit par l'avocat qui a obtenu la décision judiciaire, acte ou décision qui, suivant le cas, réalise, atteste, constate ce transfert ou cette constitution.

Cette notification comporte la désignation du lot ou de la fraction de lot intéressé ainsi que l'indication des nom, prénoms, domicile réel ou élu et, sous réserve de leur accord exprès, l'adresse électronique de l'acquéreur ou du titulaire de droit et, le cas échéant, du mandataire commun aux deuxième et troisième alinéas de l'article 23 de la loi du 10 juillet 1965. "

L'article 64 du même texte dispose "toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. (…)".

Il est constant que tant que le transfert de la propriété d'un lot n'a pas été notifié au syndic, l'ancien propriétaire conserve cette qualité à l'égard du syndicat. 

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires produit un mail du 13 janvier 2023, dans lequel Madame [B] [O] du cabinet GRIFFATON et MONTREUIL, transmet au conseil du demandeur " copie de l'acte de mutation reçu ce jour ".

Ainsi, si la SCI SYDNEY a désormais la qualité de propriétaire du bien en cause et par conséquent sa pleine jouissance, les parties défenderesses ne démontrent pas avoir notifié l'acte de mutation dans les formes prévues par les textes susvisés, de sorte que les époux [L] conservent leur qualité de copropriétaires à l'égard du syndicat des copropriétaires.

Il s'ensuit que les demandes de ce dernier à l'encontre des époux [L] sont recevables.

Sur le trouble manifestement illicite

Le syndicat des copropriétaires reproche aux époux [L] d'avoir supprimé les persiennes métalliques et de les avoir remplacées par des volets roulants et d'avoir remplacé le vasistas et le mur en pavés de verre translucide sur la façade du mur pignon côté collège Saint-Jean de Passy par une fenêtre à double battant avec un bâti métallique, sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires.

La SCI SYDNEY soutient qu'elle n'a pas méconnu les dispositions du règlement de copropriété puisqu'aucune ouverture n'a été créée et que les persiennes n'ont pas été modifiées ; que les copropriétaires sont dispensés des exigences prévues à l'article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 lorsqu'il s'agit de menus travaux, que les travaux n'affectent pas l'aspect extérieur de l'immeuble et, lorsque les travaux sont visibles, ils ne nuisent pas à l'harmonie générale de l'immeuble ; que les fenêtres et persiennes constituent des parties privatives de sorte que les travaux reprochés n'ont pas eu d'impact sur les parties communes ; que les caissons et les stores sont fixés à l'encadrement des fenêtres et non sur les murs communs ; qu'il en est de même des pentures permettant l'accroche des persiennes ; que la légère modification de l'ouverture sur le mur pignon n'a pu être faite que par le propriétaire précédant les époux [L], de sorte que la prescription est acquise ; que les travaux n'affectent pas l'aspect extérieur de l'immeuble 

Aux termes de l'article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président du tribunal peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s'entend du dommage qui n'est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer et le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d'un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

La seule méconnaissance d'une réglementation n'est pas suffisante pour caractériser l'illicéité d'un trouble.

Le juge des référés doit se placer, pour ordonner ou refuser des mesures conservatoires ou de remise en état, à la date à laquelle il prononce sa décision.

Il dispose d'un pouvoir souverain pour juger non seulement de l'imminence d'un dommage, mais aussi de la nécessité d'en prévenir la réalisation ; il en va de même s'agissant d'apprécier l'existence d'un trouble manifestement illicite et d'ordonner la mesure de remise en état qui lui paraît s'imposer pour le faire cesser.

Aux termes de l'article 8 I. de la loi du 10 juillet 1965 : " I. -" Un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l'administration des parties communes. 
Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation. "

L'article 9 I. de la même loi dispose : " I. - Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble. (…) "

L'article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que : " Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :
(…)
b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ; ".

Sur le fondement de ces dispositions, qui sont d'ordre public, le syndicat des copropriétaires est fondé à demander la restitution des lieux en leur état antérieur.

L'article 3 du titre II du règlement de copropriété de l'immeuble stipule : " A - Parties communes (…) Les parties communes comprendront : les souches de cheminée et mitrons, les ventilations sur combles, les ornements extérieurs des façades, les balcons et les fenêtres à l'exception des garde-corps, rampes et barres d'appui des balcons et fenêtres, à l'exception également des persiennes et de leurs accessoires. "

L'article 6 du titre III de ce même règlement prévoit également que " Chacun des copropriétaires aura en ce qui concerne l'appartement et ses dépendances lui appartenant exclusivement le droit d'en jouir, disposer comme de chose lui appartenant en toute propriété à la condition de ne pas nuire aux droits des propriétaires des autres appartements ; de ne rien faire qui puisse compromettre la solidité de la maison et sous les réserves qui vont être ci-après formulée.
I - (…)Il ne pourra ouvrir des portes nouvelles ou ouvertures sur les paliers, l'entrée du vestibule, ni créer de fenêtres ou autres ouvertures dans les murs extérieurs. 
10° - Les portes d'entrées des appartements, les fenêtres, persiennes, garde corps, balustrades, rampes, barres d'appui de balcons et fenêtres, lucarnes et d'une façon générale tout ce qui contribue à l'harmonie extérieure de l'immeuble ne pourront être modifiés bien que constituant une partie privative sans le consentement de la majorité des propriétaires (…)"

Il résulte de ces dispositions que les fenêtres constituent des parties communes, tandis que les persiennes sont des parties privatives, mais dont la modification nécessite le consentement de la majorité des copropriétaires. 

En l'espèce, il n'est pas contesté que les époux [L] ont supprimé les persiennes existantes pour installer des volets roulants et qu'ils ont remplacé une ouverture existante sur le mur pignon côté collège Saint-Jean de Passy par une fenêtre à double battant.

Il importe peu que les caissons contenant les volets aient été installés à l'intérieur de l'appartement et que la dépose des persiennes n'ait entrainée aucune conséquence matérielle sur les parties communes, dans la mesure où la modification des persiennes nécessitait, en application du règlement de copropriété, une autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires.

En outre, si les photos du mur pignon ne peuvent, à défaut d'être datées, suffire à démontrer que les époux [L] sont à l'origine de la modification de l'ouverture sur le mur pignon, la SCI SYDNEY ne démontre pas plus cette modification a été effectuée avant l'acquisition de l'appartement par les époux [L], et alors que Monsieur [V] [L] admet dans un mail du 23 octobre 2018 adressé au syndic avoir changé la fenêtre. 

Enfin, il n'appartient pas à la présente juridiction de se prononcer sur le fait de savoir si les travaux entrepris modifient effectivement l'aspect extérieur de l'immeuble, cette appréciation relevant du juge du fond, sauf à ce que les modifications opérées aient un caractère manifeste, ce qui n'est pas le cas en l'espèce. 

Dans ces conditions, l'existence d'un trouble manifestement illicite est caractérisée, de sorte qu'il convient d'ordonner sous astreinte, à la SCI SYDNEY à déposer les volets roulants et la fenêtre à double battant installée sur le mur pignon de l'immeuble côté collège Saint Jean de Passy, à réinstaller les persiennes et remplacer la fenêtre par une ouverture avec une partie vasistas au-dessus d'un mur en pavés de verre translucide.

Sur la demande reconventionnelle des époux [L]

Selon l'article 32-1 du code de procédure civile : " Celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 3 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés. "

En l'espèce, les époux [L] ne démontrent pas que le syndicat des copropriétaires a agi de mauvaise foi, avec malice ou par une erreur grossière équipollente au dol.

En conséquence, ils seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive. 

Sur les demandes accessoires

L'article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L'article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. L'article 699 du même code prévoit que les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision.

Conformément aux dispositions sus-visées, la SCI SYDNEY, qui succombe en ses prétentions, doit supporter la charge des dépens, dont distraction au profit de Maître Jacqueline AUSSANT, Avocat.

L'article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Compte tenu des circonstances de l'espèce, il n'y a pas lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Déclarons recevables les demandes du syndicat des copropriétaires du 6 rue Alfred Bruneau 75016 Paris représenté par son Syndic en exercice, la SASU GRIFFATON ET MONTREUIL, à l'encontre de Monsieur [V] [L] et Madame [K] [L] ;

Enjoignons la SCI SYDNEY à :
-Déposer les volets roulants installés dans son appartement situé au 6ème étage ainsi qu'à la réinstallation de persiennes métalliques du même modèle que celles existant dans l'immeuble 6 rue Alfred Bruneau à toutes les fenêtres qui en possédaient ;
-Déposer la fenêtre à double battant installée dans son appartement situé au 6ème étage, sur le mur pignon de l'immeuble côté collège Saint Jean de Passy et à son remplacement par une ouverture identique à celle existant lors de leur achat comportant une partie vasistas au-dessus d'un mur en pavés de verre translucide sous astreinte ;
Le tout dans le délai de trois mois à compter de la signification de la présente ordonnance, et sous astreinte de 100 € par jour de retard passé ce délai, ladite astreinte courant pendant un délai de trois mois,

Disons n'y avoir de se réserver la liquidation de l'astreinte ;

Déboutons Monsieur [V] [L] et Madame [K] [L] de leur demande reconventionnelle ;

Disons n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la SCI SYDNEY aux dépens, dont distraction au profit de Maître Jacqueline AUSSANT, Avocat.

Fait à Paris le 19 décembre 2023

Le Greffier,Le Président,



Daouia BOUTLELISCristina APETROAIE

 





Décision préparée avec le concours de [P] [T], juriste-assistante.