Tribunal Judiciaire · PCP JTJ proxi fond — 15 décembre 2023

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :

à : S.C.I. KAIXINGUO

Copie exécutoire délivrée 
le :

à : Me Catherine FRANCESCHI

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond
 
N° RG 23/04557 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2GIU

N° MINUTE : 







JUGEMENT 
rendu le vendredi 15 décembre 2023

DEMANDEUR
Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 9] à [Adresse 4], [Adresse 7] à [Adresse 1] et [Adresse 3], [Adresse 2] à [Adresse 5] 
représenté par son syndic le CABINET SOGI - [Adresse 6]

représenté par Me Catherine FRANCESCHI, avocate au barreau de PARIS

DÉFENDERESSE
S.C.I. KAIXINGUO
[Adresse 8]

non comparante



COMPOSITION DU TRIBUNAL
Clara SPITZ, statuant en juge unique assistée de Nicolas RANA, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 17 octobre 2023

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 15 décembre 2023 par Clara SPITZ, Juge assistée de Nicolas RANA, Greffier


Décision du 15 décembre 2023
PCP JTJ proxi fond - N° RG 23/04557 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2GIU

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI KAIXINGUO est propriétaire des lots n°380 et 510 au sein d'un ensemble immobilier situé [Adresse 9] à [Adresse 4], [Adresse 7] à [Adresse 1] et [Adresse 3], [Adresse 2] à [Adresse 5], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 juin 2023, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier situé [Adresse 9] à [Adresse 4], [Adresse 7] à [Adresse 1] et [Adresse 3], [Adresse 2] à [Adresse 5] représenté par son syndic le cabinet SOGI a fait assigner la SCI KAIXINGUO devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir
condamner la SCI KAIXINGUO à lui payer les sommes suivantes :5.511,87 euros au titre des charges arrêtées au 2nd trimestre 2023 inclus avec intérêt au taux légal à compter du 13 janvier 2023, date du commandement de payer sur la somme de 4.378,67 euros et de l'assignation pour le surplus,1.138,77 euros au titre des frais de recouvrement générés par ce défaut de paiement,1.500 euros à titre de dommages et intérêts,assortir cette condamnation d'une astreinte de 50 euros par jour de retard sur une période de 3 mois commençant à courir à compter de la signification de la décision,condamner la SCI KAIXINGUO à lui payer la somme de 2500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,condamner la SCI KAIXINGUO aux entiers dépens,ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir,
A l'audience du 17 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble pris en la personne de son syndic, représenté par son avocat, a maintenu l'ensemble de ses demandes.

La SCI KAIXINGUO, bien régulièrement assignée à étude, n'a pas comparu et ne s'est pas faite représenter.

Pour l'exposé des moyens développés par le demandeur, il sera renvoyé aux écritures qui ont été soutenues oralement à l'audience du 17 octobre 2023, conformément aux dispositions de l'article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 15 décembre 2023.

Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.



MOTIF DE LA DECISION

Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande formée au titre des charges de copropriété et travaux impayés

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

L'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
le justificatif de la qualité de copropriétaire de la SCI KAIXINGUO tel que cela résulte du relevé de propriété pour les lots n° 380 et 510,l'extrait KBIS de la société,le décompte des charges portant sur la période du 1er janvier 2022 au 30 juin 2023 et arrêté à cette date à la somme de 5511,87 (frais non inclus)les appels de charges et les appels de fonds travaux ALUR portant sur la même périodeles régularisations de charges de l'année 2021les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété du 28 juin 2021 et 26 septembre 2022 ainsi que les attestations de non recours afférentes, ayant notamment :▸ approuvé les comptes pour l'exercice 2021
▸ approuvé le budget prévisionnel pour les exercices 2022 et 2023
▸ décidé de travaux listés au procès-verbal
le commandement de payer en date du 13 janvier 2023 portant sur la somme de 4.378,67 eurosle contrat de syndic
Au vu des pièces produites, la SCI KAIXINGUO est redevable, au titre des charges de copropriété et de travaux, de la somme de 5 511,87 euros pour la période allant du du 1er janvier 2022 au 30 juin 2023, incluant l'appel provisionnel du 2ème trimestre 2023, avec intérêt au taux légal à compter du 13 janvier 2023, date du commandement de payer pour la somme y figurant à savoir 4 378,67 euros et à compter de l'assignation pour le surplus, conformément à la demande.


Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais qu'il a exposé pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu'il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En l'espèce, seul le coût du commandement de payer délivré par commissaire de justice le 13 janvier 2023 (179,74 euros) est justifié.

En revanche, le syndicat des copropriétaires ne produit pas les accusés de réception de la mise en demeure du 26 mai 2022 (33 euros), ni de la relance après mise en demeure du 16 juin 2022 (18 euros).
Les honoraires de l'inscription de l'hypothèque (194,24 euros) ne sont pas non plus justifiés.

S'agissant des frais de remise de dossier réclamés (193 euros), outre le fait qu'il ne sont pas justifiés, il convient de rappeler qu'il s'agit des diligences normales du syndic qui sont à la charge de tous les copropriétaires.
Enfin, les frais de constitution du dossier par l'avocat (520,79 euros) ne constituent pas des frais nécessaires au sens de l'article 10-1 précité car il s’agit également des diligences normales du syndic qui sont à la charge de tous les copropriétaires, sauf à être intégrés dans la demande au titre des frais irrépétibles par application de l’article 700 du code de procédure civile et il ne peut y avoir double condamnation pour la somme allouée par application de l’article 700 du code de procédure civile ; il sera statué sur ces frais ci-après.

En conséquence la somme de 179,74 euros sera accordée au titre des frais nécessaires.

Sur les dommages et intérêts

Conformément à l'article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu'ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l'espèce, il ressort des pièces versées que la SCI KAIXINGUO ne paye plus régulièrement ses charges depuis le mois d'octobre 2021 et qu'elle a quitté les lieux sans laisser d'adresse. Son comportement a causé à la copropriété un préjudice certain et distinct de celui qui est réparé par les intérêts moratoires, les copropriétaires étant contraints de procéder à des avances de trésorerie et d'initier une procédure judiciaire. Il convient donc de le condamner au paiement de la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.


Sur la demande d'astreinte

Le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier situé [Adresse 9] à [Adresse 4], [Adresse 7] à [Adresse 1] et [Adresse 3], [Adresse 2] à [Adresse 5] sera débouté de sa demande d'astreinte en l'absence d'élément la justifiant alors même que l'obtention d'un titre exécutoire lui permettra de recouvrer de manière effective sa créance.

Sur les demandes accessoires

La SCI KAIXINGUO, partie perdante, sera condamnée aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Condamnée aux dépens, la SCI KAIXINGUO devra verser au le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier situé [Adresse 9] à [Adresse 4], [Adresse 7] à [Adresse 1] et [Adresse 3], [Adresse 2] à [Adresse 5] une somme qu’il est équitable de fixer à 800 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SCI KAIXINGUO à payer au le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier situé [Adresse 9] à [Adresse 4], [Adresse 7] à [Adresse 1] et [Adresse 3], [Adresse 2] à [Adresse 5], pris en la personne de son syndic le Cabinet SOGI, les sommes suivantes :
5.511,87 euros au titre des charges arrêtées au 2ème trimestre 2023 inclus avec intérêt au taux légal à compter du 13 janvier 2023, date du commandement de payer sur la somme de 4.378,67 euros et de l'assignation pour le surplus,179,74 euros au titre des frais de recouvrement,500 euros au titre des dommages-intérêts,
DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier situé 8 à [Adresse 4], [Adresse 7] à [Adresse 1] et [Adresse 3], [Adresse 2] à [Adresse 5], pris en la personne de son syndic le Cabinet SOGI de sa demande d'astreinte,

CONDAMNE la SCI KAIXINGUO à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier situé 8 à [Adresse 4], [Adresse 7] à [Adresse 1] et [Adresse 3], [Adresse 2] à [Adresse 5], pris en la personne de son syndic le Cabinet SOGI la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI KAIXINGUO aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 15 décembre 2023, et signé par la juge et le greffier susnommées.


Le greffier,                                        La Présidente