Tribunal Judiciaire · 18° chambre 1ère section — 19 décembre 2023

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Exécutoires
délivrées le :


■

18° chambre 
1ère section

 
N° RG 20/11803 
N° Portalis 352J-W-B7E-CTINN

N° MINUTE : 2

Assignation du :
10 Novembre 2020

contradictoire













JUGEMENT 
rendu le 19 Décembre 2023 


DEMANDERESSE

Société SWISS LIFE PRESTIGIMMO
[Adresse 1]
[Localité 3]

représentée par Maître Christophe DENIZOT de l’ASSOCIATION NICOLAS & DENIZOT ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #B0119




DÉFENDERESSE

S.A.R.L. DIDEROT EDUCATION CAMPUS
[Adresse 5]
[Localité 4]

représentée par Me Henri DE BEAUREGARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B647








Décision du 19 Décembre 2023
18° chambre 1ère section
 N° RG 20/11803 - N° Portalis 352J-W-B7E-CTINN


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,
Madame Pauline LESTERLIN, Juge,
Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistées de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal,


DEBATS

A l’audience du 03 Octobre 2023, tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 19 Décembre 2023.


JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe 
Contradictoire
en premier ressort


FAITS ET PROCÉDURE

Aux termes d’un acte sous seing privé du 19 juillet 2011, la société Swisslife Prestigimmo a donné à bail commercial à la société Centre De Formation International, aux droits de laquelle se trouve aujourd’hui la société Diderot Éducation Campus, divers locaux situés [Adresse 2], à « l’usage exclusif de bureaux pour l’exercice de l’activité de formation généraliste privée, post bac, cours de soutien universitaire et préparation aux concours catégorie A et B », pour une durée de neuf années à compter du 1er août 2011 pour expirer le 31 juillet 2020, moyennant un loyer annuel en principal de 141.375 euros hors taxes et hors charges, payable trimestriellement et d’avance. 
 
Aux termes du bail, les locaux, qui constituent le lot 3029, sont ainsi désignés : 
« La totalité des locaux de bureaux au rez-de-chaussée et 1er étage du bâtiment fond de cour d’une superficie d’environ 434,50 m2 y compris quote-part des parties communes.» 
 
Le même jour, la société Swisslife Prestigimmo a donné à bail commercial à la société Centre de Formation International aux droits de laquelle se trouve aujourd’hui la société Diderot Éducation Campus divers locaux situés dans le même immeuble [Adresse 2] pour une durée de neuf années à compter du 1er août 2011 pour expirer le 31 juillet 2020, moyennant un loyer annuel en principal hors taxes et hors charges de 14.625 euros.

Les locaux, qui constituent le lot 3001 sont décrits comme suit : « La totalité du local commercial avec sanitaires situé au rez-de-chaussée droite de la porte cochère d’une superficie d’environ 45 m2 y compris quote part des parties communes ». 

Par acte d’huissier du 22 juillet 2019, la société Swisslife Prestigimmo a fait délivrer à la société Diderot Éducation Campus une sommation de faire, l’enjoignant de permettre l’accès aux locaux en vu de la réalisation de travaux portant sur la verrière des locaux loués, consistant à remplacer les parties vitrées, avec vérification et reprise étanchéité des rives et chéneaux en zinc.
Par courriel du 25 juillet 2009, la société Diderot Éducation Campus, par la voix de sa directrice, a indiqué ne jamais avoir été avisée de l’intention de la bailleresse de faire réaliser des travaux et a indiqué être disponible afin de permettre l’accès aux locaux.
Par un échange de courriels postérieurs, il a été convenu de laisser cet accès à partir du 15 août 2019 pour la réalisation desdits travaux.

Suivant deux exploits d’huissier de justice du 14 janvier 2020, la société Diderot Éducation Campus a donné congé à la société Swisslife Prestigimmo pour le 31 juillet 2020.

Par acte d’huissier délivré le 18 mars 2020 conformément aux dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, la société Swisslife Prestigimmo a fait délivrer à la société Diderot Éducation Campus un commandement de payer visant la clause résolutoire du premier bail pour avoir paiement de la somme en principal de 54940,76 euros au titre des loyers et charges impayées selon décompte arrêté au 11 mars 2020.

La société Diderot Éducation Campus a quitté les lieux le 4 août 2020, date à laquelle un état des lieux de sortie a été établi par procès verbal de constat d’huissier.

Par la suite, la société Swisslife Prestigimmo a fait diligenter à l’encontre de la société Diderot Éducation Campus deux saisies conservatoires de créances entre les mains de la SA Banque Populaire du Sud Saint Aunes Entreprises pour un montant total de 62.991,74 euros :
- une saisie en date du 13 octobre 2020 portant sur la somme de 24.869,01 euros, dénoncée au débiteur le 15 octobre 2020,
- une saisie en date du 28 octobre 2020 portant sur la somme de 38.122,73 euros, dénoncée au débiteur le 30 octobre 2020. 

Ces deux saisies ont été fructueuses.

C’est dans ce contexte que par acte d’huissier délivré le 10 novembre 2020, la société Swisslife Prestigimmo a fait assigner en paiement la société Diderot Éducation Campus devant le tribunal judiciaire de Paris.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 10 mars 2022, la société Swisslife Prestigimmo demande au tribunal de :
- condamner la société Diderot Éducation Campus à lui verser :
* la somme de 70.691,83 euros correspondant aux loyers, charges, accessoires et frais impayés, outre les frais d’huissier de justice pour les saisies conservatoires, 
 * la somme de 132.872,49 € TTC (sauf à parfaire), au titre du coût des remises en état,
- débouter la société Diderot Éducation Campus de l’ensemble de ses demandes,
- condamner la société Diderot Éducation Campus à lui payer la somme de 3000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et la condamner aux dépens, dont distraction au profit de Maître Christophe Denizot, avocat au barreau de Paris.

Au soutien de ses demandes, la société Swisslife Prestigimmo fait valoir en substance:
- que la société Diderot Éducation Campus est mal fondée à invoquer la perte de la chose louée pour s’opposer à l’exigibilité des loyers dus pendant la crise sanitaire puisque, notamment, les locaux à usage exclusif de bureaux et non destinés à recevoir du public, n’ont pas fait l’objet d’une fermeture administrative et n’étaient pas inutilisables,
- que la société Diderot Éducation Campus n’a pas restitué les locaux en bon état et a manqué à son obligation d’entretien,




- qu’il n’appartient pas au tribunal d’ordonner la main levée des saisies telle que sollicitée par la société Diderot Éducation Campus, cette mesure relevant de la compétence du juge de l’exécution.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 10 novembre 2022, la société Diderot Éducation Campus demande au tribunal, outre de faire divers constats sans valeur décisoire et qui ne font que reprendre ses moyens développés dans ses conclusions, de :
 - débouter la société Swisslife Prestigimmo de l’ensemble de ses demandes,
- ordonner la mainlevée des saisies pratiquées par la société Swisslife Prestigimmo,
Subsidiairement :
- réduire à 2208,80 euros TTC pour le lot 3029 et 230,02 euros TTC pour le lot 3001 le montant dû au titre de l’indemnité d’occupation entre le 1er août et le 4 août 2020,
- valider les saisies conservatoires de créances réalisées par la société Swisslife Prestigimmo dans la limite de l’arriéré locatif restant dû, le cas échéant après réduction,
- en tant que de besoin, ordonner la compensation du reliquat dû avec le dépôt de garantie, 
- débouter la société Swisslife Prestigimmo de toutes autres demandes,
 En toutes hypothèses :
- condamner la société Swisslife Prestigimmo à lui restituer les dépôts de garantie ou leur solde après compensation 
- condamner la société Swisslife Prestigimmo à lui verser une somme de 5000 euros à titre de dommages-intérêts,
- condamner la société Swisslife Prestigimmo à lui verser la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
- condamner la société Diderot Éducation Campus en tous les dépens qui seront recouverts dans les termes de l’article 699 Maître Henri de Beauregard, avocat au barreau de Paris. 
 
La société Diderot Éducation Campus fait exposer pour l’essentiel :
- qu’à compter du 17 mars 2020 et jusqu’à la fin du contrat, elle s’est trouvée dans l’impossibilité de jouir des locaux loués conformément à leur destination, en raison de la crise sanitaire, de sorte qu’aucun loyer ne saurait être dû à compter de cette date,
- subsidiairement que le calcul de l’indemnité d’occupation du mois de juillet fait par la société Swisslife Prestigimmo est erroné et que le montant de l’arriéré est de 69.678,99 euros (en ce inclusles frais des deux commandements), soit un total dû après compensation avec les dépôts de garantie de 26.492,47 euros,
- que les devis produits par la société Swisslife Prestigimmo ont été établis pour deux d’entre eux en août et octobre 2021 soit plus d’un an après qu’elle ait quitté les locaux et le troisième près de deux ans avant ; qu’en toutes hypothèses, aucun des postes mentionnés à ces devis ne peut être mis à sa charge,
- que la société Swisslife Prestigimmo retient indûment depuis des mois le dépôt de garantie, ce qui lui cause un préjudice justifiant l’allocation des dommages et intérêts qu’elle réclame.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières conclusions récapitulatives figurant à leur dossier et régulièrement notifiées, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. 

L’ordonnance de clôture a été rendue le 1er décembre 2022.





MOTIFS DU JUGEMENT 

Sur l’arriéré de loyers

Selon les articles 1134 et 1728 du code civil dans leur rédaction applicable au présent contrat, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et le preneur est tenu de deux obligations principales, soit d'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail et de payer le prix du bail aux termes convenus.

Pour s’opposer au paiement de l’arriéré de loyers, la société Diderot Éducation Campus invoque les dispositions de l’article 1722 du code civil lequel dispose que si pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander une diminution du prix. 

Est assimilée à une perte partielle de la chose, l'impossibilité, par suite de circonstances exceptionnelles, pour le preneur de jouir de la chose ou d'en faire un usage conforme à sa destination.

Or, l’interdiction de recevoir du public prescrite par les autorités administratives à l'origine de l'impossibilité d’exploiter pendant une durée limitée et prévisible, résulte des dispositions générales relatives à l’état d’urgence sanitaire et ne vise pas spécifiquement les locaux litigieux mais la nature de l'activité exercée dans les locaux. Les dispositions de l'article 1722 du code civil n'ont donc pas vocation à s'appliquer à une fermeture temporaire de commerces pendant la période d'urgence sanitaire et de mise en œuvre de mesures de police administrative dans le cadre de la lutte contre la propagation du virus de la covid-19.

Ainsi, et nonobstant le débat existant entre les parties sur l’effectivité ou non de la fermeture des locaux loués pendant la crise sanitaire, la société Diderot Éducation Campus n'est pas fondée à solliciter l'exonération du paiement des loyers à compter du 17 mars 2020 sur le fondement de l’article 1722 du code civil.

S’agissant du montant des sommes restant dues, la société Diderot Éducation Campus ne conteste pas le décompte présenté par la société Swisslife Prestigimmo, sauf concernant l’indemnité d’occupation réclamée du 1er au 4 août pour chacun des deux lots.

Au vu des décomptes produits, la société Swisslife Prestigimmo réclame à ce titre 3089,56 euros TTC pour le lot 3029 et 362,10 euros TTC pour le lot 3001 sans cependant justifier (ni même alléguer) en quoi l’indemnité d’occupation devrait être fixée à un montant supérieur au montant du dernier loyer (juillet 2020), charges et taxes en sus.

Dès lors, l’indemnité d’occupation sera fixée à 2208,81 euros TTC pour le lot 3029 (17118,31/31 x4) et à 230,02 euros TTC (1782,65/ 31) pour le lot 3001.

En conséquence, l’arriéré locatif sera fixé, hors frais de commandement, et sans déduction du montant des dépôts de garantie, à la somme, reconnue par la société Diderot Éducation Campus, de 69 679 euros. [70 691,83 - (3089,56 +362,10) + (2208,81+230,02)] 






Sur la remise en état des locaux

Selon l'article 1134 devenu 1103 du code civil, les contrats tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. 
Aux termes des articles 1720 et 1730 même code, à moins d'une clause contraire claire et précise, le preneur n'est pas tenu des grosses réparations et des dégradations dues à la vétusté qui résultent de l'usure normale des locaux. 
L'article 1731 prévoit que s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé avoir reçu les locaux en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels ; l'article 1732 précise que le preneur est tenu des dégradations causées par sa jouissance.

Il résulte de ces dispositions que l’indemnisation du bailleur à raison des dégradations conséquences de l’inexécution par le preneur des réparations locatives lui incombant n’est pas subordonnée à l’exécution de ces réparations ni à l’engagement effectif de dépenses dès lors que l’existence du dommage est établie.

En l'espèce, le bail commercial du lot n°3029 (seul produit aux débats) prévoit qu’à défaut d’état des lieux, ceux-ci seront réputés avoir été loués en parfait état et que le preneur entretiendra les lieux en bon état de réparations locatives et effectuera en outre à ses frais toutes réparations qui seraient nécessaires même les réparations prévues à l’article 605 du code civil, sauf les réparations prévues à l’article 606 restant à la charge du bailleur, à l’exception de celles rendues nécessaires par un défaut d’entretien du preneur.

Il est également prévu que le preneur devra rendre les lieux loués en bon état de réparations et parfaitement propres, libres de toute occupation et de tout mobilier.

Le contrat de bail ne déroge donc pas aux dispositions légales selon lesquelles le preneur n’est pas tenu de prendre en charge les effets de la vétusté, c’est à dire de l’usure résultant d’un usage normal de la chose louée, et n’impose pas une restitution des locaux à l’état neuf mais une restitution en bon état de réparations locatives.

Au soutien de sa demande en paiement de la somme de 132 872,49 euros TTC au titre des travaux de remise en état, la société Swisslife Prestigimmo produit trois devis.

Le premier devis d’un montant de 85.811,23 euros (que la bailleresse veut imputer à hauteur de 30 % à la société Diderot Éducation Campus ) concerne des travaux sur la climatisation et la ventilation.
Le courrier annexé à ce devis par l’entreprise PVP mentionne que lors de son passage, l’entreprise a fait les constatations suivantes :
“- Présence d’un groupe frigorigène utilisant un gaz de type R22, conformément à la réglementation aucune réparation ou modification est autorisée sur ce type d’installation,
- Présence d’un groupe DRV non fonctionnel ce jour,
- Les étiquettes de contrôle d’étanchéité réglementaire ne sont pas présentes,
- Aucun carnet entretien sur le site.

L’installation en service présentant un gros défaut d’entretien et ne pouvant procéder à des travaux de maintenance à cause du type de gaz il est indispensable de démanteler l’installation dans son intégralité (...)”







Or il y a lieu de constater que ce devis date du 25 août 2021, et a donc été établi sur la base de constatations faites plus d’un an après le départ de la société Diderot Éducation Campus ; qu’au surplus, aucune information n’est donnée par la société Swisslife Prestigimmo, qui se devait d’entretenir les locaux au départ de la locataire, sur l’affectation et l’utilisation de ceux-ci pendant cette période d’une année.
En outre, la société Swisslife Prestigimmo ne justifie pas avoir réclamé pendant le cours de la location et au départ de la locataire des rapports d’entretien du système de ventilation et de climatisation de sorte qu’elle ne peut pas, plus d’un an après la libération des lieux, reprocher à la société Diderot Éducation Campus l’absence du carnet d’entretien sur le site pour en conclure qu’elle a manqué à ses obligations.
Surtout, il ne résulte pas du constat d’huissier établi lors de la libération des lieux, le 4 août 2020 soit en pleine période estivale, que des désordres ont été relevés sur le système de climatisation et les équipements de ventilation.

Dès lors, la société Swisslife Prestigimmo échoue à rapporter la preuve que les travaux de réparation portant sur le système de climatisation et de ventilation doivent être mis à la charge à la société Diderot Éducation Campus.
Elle sera donc déboutée de sa demande en paiement formée de ce chef.

La société Swisslife Prestigimmo verse aux débats un deuxième devis établi le 7 décembre 2018, portant sur “la réfection de la couverture au droit des verrières bâtiment cour”, d’un montant total de 107 528,27 euros TTC, qu’elle souhaite voir imputer à hauteur de 30 % (32 258,48 euros) à la société Diderot Éducation Campus.

Au soutien de sa demande, la société Swisslife Prestigimmo fait valoir que la société Diderot Éducation Campus a manqué à son obligation d’entretien et a empêché l’accès à ses locaux afin de réaliser les travaux nécessaires sur la verrière.

Or, outre que ce devis a été établi plus de 8 mois avant la libération des locaux, le procès verbal de constat du 4 août 2020 ne mentionne aucun désordre concernant cette verrière.
Il est en effet mentionné : - page 8 que “le plafond est constitué d’une verrière sur structure en métal, assortie d’un doublage en plexi, le tout apparaissant intact.”
 - page 14 que “le plafond, en sous pente, est à l’identique de celui de la salle 6, constitué d’une verrière sur structure en métal, assorti d’un doublage en plexi avec une ouverture en toiture, le tout apparaissant intact.”

Dès lors, la société Swisslife Prestigimmo ne peut valablement mettre à la charge de la société Diderot Éducation Campus des travaux concernant cette verrière.

Etant relevé au surplus :
- que la réalisation de tels travaux étaient prévus à l’été 2019, comme en atteste la sommation de faire du 22 juillet 2019, et les échanges postérieurs entre les parties, et qu’il n’est versé aux débats aucun élément permettant de dire s’ils ont été ou non réalisés,
- que ces travaux, consistant à remplacer les parties vitrées, avec vérifications et reprises de l’étanchéité des rives et chenaux en zinc relèvent des grosses réparations de l’article 606 du code civil en ce qu’ils portent sur la réparation de totalité de la couverture, constituée par la verrière,
- que la société Swisslife Prestigimmo allègue mais ne justifie pas que ces travaux (à supposer qu’ils n’aient pas eu lieu à l’été 2019) n’ont pu être réalisés par la faute de la société Diderot Éducation Campus. 

La société Swisslife Prestigimmo sera donc déboutée de ce chef de demande.


Le troisième devis produit par la société Swisslife Prestigimmo a été établi par la société BCR le 20 octobre 2021, pour un montant de 74870,63 euros.

Il concerne des travaux portant sur divers postes : ballon d’eau chaude, plomberie, électricité, menuiserie, peinture, moquette, maçonnerie, nettoyage.

La société Diderot Éducation Campus conteste poste par poste l’imputabilité de ces travaux, dont il revient au tribunal d’apprécier le bien fondé.

Lot 01 BALLON

C’est à juste titre que la société Diderot Éducation Campus fait valoir que l’état des lieux de sortie ne mentionne aucun dysfonctionnement s’agissant de cet équipement, et la société Swisslife Prestigimmo, sur laquelle repose la charge de la preuve, ne peut valablement se contenter de répliquer que “l’huissier de justice n’est pas un plombier” pour s’exonérer de toute justification.

La société Swisslife Prestigimmo sera donc déboutée de toute demande en paiement formée de ce chef.

Lot 2 PLOMBERIE

Le devis mentionne une opération de “détartrage et révision de bon écoulement des équipements sanitaires” portant sur sept éléments d’équipements pour 503,37 euros HT.
Or hormis deux WC pour lesquels l’huissier a constaté la présence d’une légère fuite visible dans la cuvette avec des traces de calcaire, l’état des lieux de sortie n’indique nullement que d’autres éléments d’équipements, tels que des lavabos ou des vasques seraient entartrés ou présenteraient des problèmes d’écoulement.
Dès lors seule la somme de 143,82 euros (71,91 euros x 2) peut être mise à la charge de la société Diderot Éducation Campus. 

Lot 4 ELECTRICITE 

Il est mentionné dans le devis un coût global de 8577,48 euros HT portant sur le contrôle de la fileterie existante et la vérification des circuits, la remise en place ou le remplacement de dix neuf mécanismes d’appareillages manquants ou cassés en plinthes, le remplacement de quarante et un spots en faux plafond, le remplacement de quatorze pavés encastrés en plafond des bureaux et la dépose ou protection des appareillages pour reprise des peintures vétustes.

Or l’état des lieux de sortie ne mentionne que neuf spots qui ne fonctionnent pas (quatre spots au plafond dans le couloir d’entrée, deux spots au plafond dans le premier bureau cloisonné, un spot dans la cuisine, deux spots dans la boutique sur rue), ainsi que trois tubes de néon hors de fonctionnement, et la société Swisslife Prestigimmo allègue mais ne justifie pas que les autres postes de travaux doivent être imputés la défenderesse en raison du défaut d’entretien qui lui incomberait.

Dès lors, et au vu du devis, seule la somme de 1010,61 euros HT sera mise à la charge de la société Diderot Éducation Campus de ce chef. (49,25 x 3) + (6 x 88,65) + (3 x110,32) 

Lot 5 MENUISERIE

Le devis mentionne une somme de 2324,50 euros pour la mise en jeu et révision des vantaux de portes et des placards et agencements.



Or il ne ressort pas du procès verbal de constat d’huissier que ces équipements sont affectés de désordres, de sorte qu’il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de la société Swisslife Prestigimmo de ce chef.

Lot 8 PEINTURE

Il est mentionné une somme de 7950,59 euros pour ce lot comprenant la peinture anti rouille des fermes de charpente métallique et supports de verrières, la purge, le grattage et restructuration des murs sinistrés par enduits sur toile de verre, la réfection peinture de 294m2 de pignons esquintés et la peinture de portes.

Or le tribunal constate :
- que l’état des lieux ne mentionne pas de rouille sur les charpentes métalliques et les verrières, mentionnées comme “apparaissant sans désordre.”
- que pas plus il n’est fait état de pignons dégradés,
- que seules les portes des sanitaires sont notées comme étant griffées, sans que cela puisse être qualifié de désordres imputables au locataire, la durée de la location pouvant justifier l’état de ces équipements à la fin du bail, compte tenu de l’usure normale et de la vétusté,

Ainsi, seul le poste de travaux en lien avec la réfection des murs, qui apparaissent en plusieurs endroits boursouflés et abimés dans l’état des lieux de sortie, sera mis à la charge de la société Diderot Éducation Campus, pour la somme de 1218,64 euros HT.

Lot 9 MOQUETTE

La société Swisslife Prestigimmo réclame à ce titre, conformément au devis, la somme de 20.930,46 euros, correspondant au coût du remplacement total du revêtement des sols.
Ce faisant, la société Swisslife Prestigimmo entend mettre à la charge de la société Diderot Éducation Campus la remise à neuf du sol des locaux loués, ce qu’elle n’est pas fondée à exiger. En effet, l’occupation des lieux pendant neuf ans justifie qu’il soit procédé au remplacement des moquettes, rendu nécessaire par l’usure normale et la vétusté, et ce aux frais du propriétaire bailleur.
 
La société Swisslife Prestigimmo sera donc déboutée de sa demande formée de ce chef.

Lot 11 MAÇONNERIE

La société Swisslife Prestigimmo réclame à ce titre la somme de 16058,19 euros HT correspondant à la dépose de plaques pour la mise à jour des verrières d’origine, le remplacement de 294,90 m2 de dalles de plafond des bureaux et locaux techniques, la purge et la restructuration des sablières en rives sinistrées à l’étage, l’évacuation des déchets et la réfection des joints d’étanchéité des sanitaires.

La société Swisslife Prestigimmo soutient dans ses écritures que ces travaux sont liés au défaut d’entretien de la société Diderot Éducation Campus.
Or et comme déjà évoqué ci dessus, l’état des lieux de sortie ne mentionne aucun désordre affectant la verrière, nécessitant le remplacement de plaques de plexiglas. Il en va de même des joints des sanitaires et des sablières en rives (éléments de toiture) dont il n’est nullement fait état.
Pas plus la société Swisslife Prestigimmo ne justifie de sa demande de mise à la charge du preneur sortant de l’intégralité des dalles des sous plafonds des locaux loués, le procès verbal de constat mentionnant l’existence de seulement quelques dalles abîmées.




En conséquence la société Diderot Éducation Campus sera uniquement déclarée redevable du coût de réfection de certaines dalles du sous plafond, évalué à 300 euros HT.

Lot 12 NETTOYAGE

La société Swisslife Prestigimmo réclame la condamnation de la société Diderot Éducation Campus à payer 4103,97 euros HT, pour le nettoyage des vitrages des verrières en toiture, le nettoyage à la monobrosse et lustrage des sols carrelés et le “nettoyage fin et aspiration toutes zones”

Or l’état des lieux de sortie ne permet pas de conclure que les lieux ont été rendus sales, de sorte que ce chef de demande n’est pas justifié.

Sous le bénéfice de l’ensemble de ces observations, la société Diderot Éducation Campus sera déclarée redevable au titre du coût de travaux de remise en état, de la somme totale de 2673,07 euros (143,82 + 1010,61 + 1218,64 + 300), soit 3207,68 euros TTC.

Sur le sort des dépôts de garantie et la compensation. 

 Il est établi et non contesté que la société Swisslife Prestigimmo a conservé le montant des deux dépôts de garantie d’un montant respectif de 39.263,15 euros et de 3923,37 euros.

Dès lors et après compensation entre les créances réciproques des parties, la société Diderot Éducation Campus reste devoir à la société Swisslife Prestigimmo la somme de 29 700,16 euros.

Sur la demande de main levée des saisies conservatoires

Si en application de l’article R 512-1 du code des procédures civiles d’exécution, la demande de mainlevée de la saisie conservatoire prise sans autorisation préalable du juge, comme en matière d’arriérés de loyers de baux écrits d’immeuble, est portée devant le juge de l’exécution, ceci n’interdit pas au juge saisi de l’instance au fond d’ordonner la mainlevée de la saisie à tous les stades de la procédure.

Compte tenu des saisies conservatoires diligentées par la société Swisslife Prestigimmo, cette dernière sera autorisée à se voir attribuer les fonds saisis à due concurrence de la créance en principal de 29700,16 euros, outre les frais, et il sera ordonné la main levée des mesures d’exécution pour le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts de la société Diderot Éducation Campus 

Compte tenu de ce qui précède, il n’est pas établi que la société Swisslife Prestigimmo, créancière de la société Diderot Éducation Campus a conservé abusivement les dépôts de garantie, de sorte que la demande de dommages et intérêts de la défenderesse sera rejetée.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

La société Diderot Éducation Campus qui succombe pour partie supportera la charge des dépens étant précisé que ceux-ci étant légalement définis, il n’y a pas lieu de rappeler ce qu’ils comprendront en l’espèce.



La société Diderot Éducation Campus sera déboutée de sa demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et condamnée sur ce fondement au regard de l’équité à payer à la société Swisslife Prestigimmo la somme de 2000 euros.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire dont le prononcé est de droit. 

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré,

Dit que la société Diderot Éducation Campus est redevable envers la société Swisslife Prestigimmo des sommes suivantes :
* 69 679 euros au titre de l’arriéré locatif,
* 3207,68 euros TTC au titre des réparations locatives,

Dit qu’après compensation avec les dépôts de garantie conservés par la société Swisslife Prestigimmo pour un montant total de 43 186,52 euros, la société Diderot Éducation Campus reste redevable de la somme de 29 700,16 euros,

Condamne en conséquence la société Diderot Éducation Campus à payer à la société Swisslife Prestigimmo la somme de 29700,16 euros,

Valide les saisies conservatoires diligentées par la société Swisslife Prestigimmo à l’encontre de la société Diderot Éducation Campus à hauteur de cette somme en principal de 29700,16 euros, outre les frais, et ordonne la main levée pour le surplus,

Déboute la société Diderot Éducation Campus de sa demande de dommages et intérêts,

Condamne la société Diderot Éducation Campus à payer à la société Swisslife Prestigimmo la somme de 2000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, 

Condamne la société Diderot Éducation Campus aux dépens dont distraction au profit de Maître Christophe Denizot, avocat,

Rejette toutes autres demandes, 

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit. 
 
Fait et jugé à Paris le 19 Décembre 2023.

Le GreffierLe Président

Christian GUINANDSophie GUILLARME