Tribunal Judiciaire · Service des référés — 18 décembre 2023

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


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N° RG 23/57904 - N° Portalis 352J-W-B7H-C27LO

N° : 4

Assignation du :
19 Octobre 2023

[1]

[1] 1 Copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 18 décembre 2023



par Caroline FAYAT, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier. 
DEMANDERESSE

La société dénommée ALTA CRP LA VALETTE, société en nom collectif 
87 rue de Richelieu
75002 PARIS 

représentée par Maître Samuel GUILLAUME de la SCP BLATTER SEYNAEVE, avocats au barreau de PARIS - #P0441


DEFENDERESSE

La société S.A.S. HABITAT FRANCE
70 avenue Victor Hugo
93300 Aubervilliers

non constituée 



DÉBATS

A l’audience du 20 Novembre 2023, tenue publiquement, présidée par Caroline FAYAT, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier, 








Nous, Président, 

Après avoir entendu les conseils des parties,

Par acte du 15 octobre 2021, la société SNC ALTA CRP LA VALETTE a donné à bail commercial à la société HABITAT FRANCE des locaux à usage de boutique portant le numéro B1/B2, d’une surface totale d’environ 771,85 mètres carrés dépendant d'un immeuble situé au sein du centre “L'AVENUE 83", 300 avenue de l'Université à La Valette du Var (83160).

Le bail a été consenti moyennant un loyer binaire comprenant : 
 
▪ un loyer de base d’un montant de 175 000 euros hors taxe et hors charges par an, et, 
▪ un loyer variable additionnel correspondant à la différence positive entre 8 % du chiffre d’affaires annuel (année civile) hors taxes réalisé par le Preneur dans les lieux loués et le loyer de base annuel hors taxes. 
 
A titre exceptionnel, le bailleur a consenti au preneur une réduction du loyer de base de 26 250 euros hors taxes et hors charges par an pendant une période de 12 mois à compter de la date de prise d’effet du bail. 

Par acte du 15 octobre 2021, la société SNC ALTA CRP LA VALETTE a donné à bail commercial à la société HABITAT FRANCE des locaux à usage de réserve portant le numéro C1, d’une surface totale d’environ 161 mètres carrés + 44 mètres carrés de mezzanine dépendant d'un immeuble situé au sein du centre “L'AVENUE 83", 300 avenue de l'Université à La Valette du Var (83160).

Le bail a été consenti moyennant un loyer de base de 42 000 euros hors taxes et hors charges par an. 

Des loyers sont demeurés impayés. 

Par acte extrajudiciaire en date du 18 juillet 2023, la société SNC ALTA CRP LA VALETTE a fait délivrer à la société HABITAT FRANCE un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme de 80.417,41 euros concernant le local à usage de réserve, arrêtée au 7 juillet 2023. 

Par acte extrajudiciaire en date du 20 juillet 2023, la société SNC ALTA CRP LA VALETTE a fait délivrer à la société HABITAT FRANCE un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant total de 308.613,40 euros, arrêtée au 7 juillet 2023, concernant le local à usage de boutique. 

Par acte de commissaire de justice du 19 octobre 2023, la société SNC ALTA CRP LA VALETTE a assigné la société HABITAT FRANCE devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir notamment :
 
- Constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail commercial du 15 octobre 2021 concernant le local à usage de réserve à la date du 18 août 2023 à minuit avec toutes les conséquences de droit, 
 
- Constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail commercial du 15 octobre 2021 concernant le local à usage de boutique à la date du 20 août 2023 à minuit avec toutes les conséquences de droit, 
 
- Ordonner, en conséquence l'expulsion de la société HABITAT FRANCE ainsi que celle de toute personne dans les lieux de son chef, et ce avec l'assistance de la force publique s'il y a lieu, 
 
- Juger que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, 
 
- Condamner par provision la société HABITAT FRANCE à payer à la société SNC ALTA CRP LA VALETTE la somme de 81.562,97 euros, à parfaire, correspondant à l’arriéré de loyers et accessoires dû au 18 août 2023 au titre du Bail du 15 octobre 2021, sous astreinte d’un montant de 100 (cent) euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,

- Condamner par provision la société HABITAT FRANCE à payer à la société SNC ALTA CRP LA VALETTE la somme de 315.065,82 euros, à parfaire, correspondant à l’arriéré de loyers et accessoires dû au 20 août 2023 2023 au titre du Bail du 15 octobre 2021, sous astreinte d’un montant de 100 (cent) euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, 

- Se réserver le pouvoir de liquider ladite astreinte, 
 
- Condamner par provision la société HABITAT FRANCE à payer à la société SNC ALTA CRP LA VALETTE des dommages et intérêts, soit la somme de 57 904,92 euros (CINQUANTE SEPT MILLE NEUF CENT QUATRE EUROS ET QUATRE VINGT DOUZE CENTIMES), à parfaire, en réparation du grave préjudice subi, 
 
- Juger que la somme totale de 396.628,79 euros, à parfaire, due par la société HABITAT FRANCE sera augmentée d’un intérêt de retard au taux d’intérêt légal majoré de 5 points de base à compter de la date d’exigibilité de chaque somme concernée, prévue ci-dessus, et, s’ils sont dus au moins pour une année entière, ils porteront eux-mêmes intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil, 
 
- Condamner à titre de provision la société HABITAT FRANCE à compter du 19 août 2023 à payer à la société SNC ALTA CRP LA VALETTE une indemnité d'occupation mensuelle et indexée égale au dernier loyer contractuel, contractuellement majoré de 100 %, soit la somme mensuelle de 12 222,23 euros (DOUZE MILLE DEUX CENTS VINGT DEUX EUROS ET VINGT TROIS CENTIMES), charges et taxes en sus, jusqu'à la libération effective des lieux par remise des clés, dans les conditions du Bail conclu pour le local à usage de réserve, 





 
- Condamner à titre de provision la société HABITAT FRANCE à compter du 21 août 2023 à payer à la société SNC ALTA CRP LA VALETTE une indemnité d'occupation mensuelle et indexée égale au dernier loyer contractuel, contractuellement majoré de 100 %, soit la somme mensuelle de 45 682,69 euros (QUARANTE CINQ MILLE SIX CENT QUATRE VINGT DEUX EUROS ET SOIXANTE NEUF CENTIMES), charges et taxes en sus, jusqu'à la libération effective des lieux par remise des clés, dans les conditions du Bail conclu pour le local à usage de boutique, 
 
- Juger que la société SNC ALTA CRP LA VALETTE conservera le dépôt de garantie dont elle dispose, soit la somme de 11.064,04 euros pour le local à usage de réserve, 
 
- Juger que la société SNC ALTA CRP LA VALETTE conservera le dépôt de garantie dont elle dispose, soit la somme de 46.100,15 euros pour le local à usage de boutique, 
 
- Juger que si l'occupation devait se prolonger plus d'un an après l'acquisition des clauses résolutoires, les indemnités d'occupations ainsi fixées seraient indexées sur l'indice trimestriel des loyers commerciaux, publié par l'INSEE, s'il évolue à la hausse, l'indice de base étant le dernier indice paru à la date de l'acquisition des clauses résolutoires,

- Subsidiairement juger que pour le cas où des délais seraient accordés avec suspension des effets des clauses résolutoires, à défaut de paiement d’une seule échéance à sa date comme à défaut de paiement du loyer courant à bonne date, la société HABITAT FRANCE sera déchue du terme et l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible, les clauses résolutoires étant définitivement acquises et l'expulsion encourue sans qu’il soit nécessaire de faire délivrer une quelconque mise en demeure et sans qu'il soit nécessaire qu'une nouvelle ordonnance soit prononcée, 
 
En toute état de cause, 
 
- Condamner par provision la société HABITAT FRANCE à payer à la société SNC ALTA CRP LA VALETTE les dépens, ainsi que la somme de 15 000 euros, à parfaire, par application de l'article 700 du code de procédure civile, 
 
- Juger qu’il convient de rappeler le caractère exécutoire par provision de l’ordonnance à intervenir. 
 
Bien que régulièrement assignée (remise à personne), la société HABITAT FRANCE n'a pas constitué avocat.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience. 

MOTIVATION :

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que : 

-le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
-le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
-la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ;

Les deux baux litigieux stipulent qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Les commandements de payer, délivrés dans les formes prévues à l’article L 145-41 du code de commerce les 18 et 20 juillet 2023, étant demeurés infructueux, les baux se sont trouvés résiliés de plein droit un mois après, avec toutes les conséquences de droit.

Aux termes de l'article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'un contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation des baux, constitue un trouble manifestement illicite.

L'expulsion de la société HABITAT FRANCE, et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

L'article 835, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge peut accorder une provision au créancier.

Il est rappelé qu'à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.

Le maintien dans les lieux de la société HABITAT FRANCE causant un préjudice à la société SNC ALTA CRP LA VALETTE, la partie demanderesse est fondée à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation.

Toutefois, les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sont limités par le caractère non sérieusement contestable de l'obligation. 

Dans ces conditions, le montant des indemnités d'occupation sera fixé à une somme égale au montant des loyers contractuels, outre les taxes, charges et accessoires 

Si l'occupation devait se prolonger plus d'un an après l'acquisition des clauses résolutoires, les indemnités d'occupations ainsi fixées seraient indexées sur l'indice trimestriel des loyers commerciaux, publié par l'INSEE, s'il évolue à la hausse, l'indice de base étant le dernier indice paru à la date de l'acquisition des clauses résolutoire

S'agissant du paiement par provision de l'arriéré locatif, il convient de rappeler qu'une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l'article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sur une clause pénale sont limités par le caractère non sérieusement contestable de celle-ci. La clause pénale dont il est demandé de faire application au titre des pénalités et intérêts de retard étant susceptible d'être modérée par le juge du fond, il n'y a pas lieu à référé sur cette demande.

La société SNC ALTA CRP LA VALETTE justifie, par la production du bail, du commandement de payer et du décompte, que son locataire a cessé de payer ses loyers et charges et reste lui devoir au titre des loyers, charges, taxes, accessoires portant sur le local à usage de boutique une somme de 278.075,51 euros, arrêtée au 20 août 2023.

La société HABITAT FRANCE sera en conséquence condamnée par provision au paiement de cette somme, assortie des intérêts légaux à compter du commandement de payer, sans qu'il y ait lieu à majoration des intérêts. Il n'y a pas lieu à prononcer d'astreinte.

La société SNC ALTA CRP LA VALETTE justifie, par la production du bail, du commandement de payer et du décompte, que son locataire a cessé de payer ses loyers et charges et reste lui devoir au titre des loyers, charges, taxes, accessoires portant sur le local à usage de boutique une somme de 71.848,56 euros, arrêtée au 18 août 2023.

La société HABITAT FRANCE sera en conséquence condamnée par provision au paiement de cette somme, assortie des intérêts légaux à compter du commandement de payer, sans qu'il y ait lieu à majoration des intérêts. Il n'y a pas lieu à prononcer d'astreinte.

La capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière sera ordonnée.

La clause du bail qui prévoit la conservation du dépôt de garantie par le bailleur en cas de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire s'analyse en une clause pénale pouvant être modérée par le juge du fond en raison de son caractère manifestement excessif de sorte que le caractère non sérieusement contestable de l'obligation n'est pas établi et qu'il n'y a pas lieu à référé sur l'application de cette clause.

Enfin, il n'y a pas lieu à référé sur la demande de provision au titre de dommages et intérêts, cette demande faisant l'objet d'une contestation sérieuse, la société HABITAT FRANCE ne produisant aucun élément à l'appui de sa demande pour établir la réalité de son préjudice.

- Sur les demandes accessoires :

L’article 491 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société HABITAT FRANCE, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions sus-visées.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société HABITAT FRANCE ne permet d’écarter la demande de la société SNC ALTA CRP LA VALETTE formée sur le fondement des dispositions sus-visées. Celle-ci sera évaluée à la somme de 2.000 euros.


PAR CES MOTIFS :

Statuant en référé, par remise au greffe, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l'acquisition de la clause résolutoire du bail portant sur le local à usage de boutique à la date du 21 août 2023 ;

Constatons l'acquisition de la clause résolutoire du bail portant sur le local à usage de réserve à la date du 18 août 2023 ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société HABITAT FRANCE et de tout occupant de son chef des lieux situés B1/B2 et C1, 300 avenue de l'Université à La Valette du Var (83160) avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ; 

Disons que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

Condamnons la société HABITAT FRANCE à payer à la société SNC ALTA CRP LA VALETTE à titre provisionnel une indemnité d’occupation pour le local à usage de boutique, à compter 22 août 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires, qui pourra être révisée selon les même modalités que le loyer, si besoin ;

Condamnons la société HABITAT FRANCE à payer à la société SNC ALTA CRP LA VALETTE à titre provisionnel une indemnité d’occupation pour le local à usage de réserve, à compter 19 août 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires, qui pourra être révisée selon les même modalités que le loyer, si besoin ;

Condamnons par provision la société HABITAT FRANCE à payer à la société SNC ALTA CRP LA VALETTE la somme de 278.075,51 euros, au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d'occupation, arrêtés à la date du 20 août 2023, concernant le local à usage de boutique, assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

Condamnons par provision la société HABITAT FRANCE à payer à la société SNC ALTA CRP LA VALETTE la somme de 71.848,56 euros, au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d'occupation arrêtés à la date du 18 août 2023, concernant le local à usage de réserve, assortie des intérêts au taux légal à compter à compter du commandement de payer ;

Ordonnons la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ;

Rejetons la demande d'astreinte ;

Disons n'y avoir lieu à référé sur la demande au titre de la clause pénale ;

Disons n'y avoir lieu à référé sur la demande au titre du dépôt de garantie ;

Disons n'y avoir lieu à référé sur la demande au titre de dommages et intérêts ;

Rejetons toute demande plus ample ou contraire ;

Condamnons la société HABITAT FRANCE à payer à la société SNC ALTA CRP LA VALETTE la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamnons la société HABITAT FRANCE aux dépens ;

Rejetons toutes autres demandes plus amples ou contraires ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à Paris le 18 décembre 2023

Le Greffier,Le Président,



Pascale GARAVELCaroline FAYAT