Tribunal Judiciaire · 8ème chambre 1ère section — 19 décembre 2023

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le :


■

8ème chambre 
1ère section

N° RG 22/01982 
N° Portalis 352J-W-B7G-CWARV

N° MINUTE : 

Assignation du :
02 Février 2022








JUGEMENT 
rendu le 19 Décembre 2023 

DEMANDEURS

Monsieur [H] [T]
[Adresse 5]
[Localité 1] (GRECE)

Madame [V] [F] épouse [T]
[Adresse 5]
[Localité 1] (GRECE)

tous deux représentés par Maître Georgia KOUVELA PIQUET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0854

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] représenté par son syndic, la société QUENOT - Enseigne STARES
[Adresse 3]
[Localité 4]

représenté par Maître Claude RYCHTER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0357

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Laure BERNARD, Vice-Présidente
Madame Elyda MEY, Juge
Monsieur Julien FEVRIER, Juge

assistées de Lucie RAGOT, Greffière



Décision du 19 Décembre 2023
8ème chambre 
1ère section
N° RG 22/01982 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWARV


DÉBATS

A l’audience du 21 Septembre 2023 tenue en audience publique devant Mesdames Laure BERNARD, Vice-présidente et Elyda MEY, Juge, qui, sans opposition des avocats, ont tenu seules l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort



EXPOSÉ DU LITIGE

L'ensemble immobilier situé [Adresse 2] est constitué en copropriété, actuellement administrée par son syndic, la société QUENOT.

Monsieur [H] [T] et son épouse madame [V] [F] sont propriétaires d'un appartement au premier étage (lot n° 23) dans cet immeuble.

L'assemblée générale des copropriétaires du 15 décembre 2021 a adopté une résolution n° 21 visant à interdire les locations saisonnières dans l'immeuble.

Considérant que l'adoption de cette résolution est illégale, les époux [T] ont assigné le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 2] par acte d'huissier de justice du 2 février 2022.

*

Dans ses dernières écritures notifiées par le réseau privé des avocats le 23 septembre 2022, les époux [T] demandent au tribunal, au visa des articles 2 et 17 de la déclaration des droits de l'Homme et du citoyen, de l'article 544 du code civil, de la loi du 10 juillet 1965, du décret du 17 mars 1967 et du règlement de copropriété du 3 mai 2022, de :

- annuler la résolution n° 21 prise lors de l'assemblée générale du 15 décembre 2021 prévoyant l'interdiction des locations saisonnières ;
- réputer non écrite toute clause du règlement de copropriété prise en application de ladite résolution qui viserait à interdire les locations saisonnières ;
- condamner le syndicat des copropriétaires défendeur au paiement de la somme de 6.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner le syndicat des copropriétaires défendeur aux entiers dépens ;


Décision du 19 Décembre 2023
8ème chambre 
1ère section
N° RG 22/01982 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWARV



- les exonérer de leur quote-part des frais et dépens exposés par le syndic dans la présente procédure au titre des charges générales d'administration conformément aux dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
- dire que la décision à intervenir sera exécutoire de plein droit.

*

Dans ses dernières écritures notifiées par le réseau privé des avocats le 12 octobre 2022, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 2] demande au tribunal, au visa des articles 544 et 1103 du code civil, 8, 9 et 43 de la loi du 10 juillet 1965, du règlement de copropriété du 3 mai 2002 et son modificatif du 2 juillet 2003, L 631-7 et L 651-2 du code de la construction et de l'habitation, L 324-1-1 et suivants, D 324-1 et suivants et R 324-1 et suivants du code du touriste et vu la destination bourgeoise du lot 23, de :

- juger la résolution 21 de l'assemblée générale du 15 décembre 2021 conforme aux clauses du règlement de copropriété et à la réglementation du code de la construction et de l'habitation et du code du tourisme;
- juger mal fondées les demandes des époux [T] ;
- débouter toutes les demandes des époux [T] ;
- condamner in solidum les époux [T] à lui payer une indemnité de 6.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens.

*

Il est renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties pour l'exposé des moyens de droit et de fait à l'appui de leurs prétentions conformément à l'article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été ordonnée le 28 novembre 2022.

L'affaire a été plaidée le 21 septembre 2023. La décision a été mise en délibéré au 19 décembre 2023.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes principales des époux [T]

A l'appui de leurs demandes principales, les époux [T] font valoir que :
- leur demande est recevable car le procès-verbal d'assemblée a été notifié le 24 décembre 2021 ;
- l'interdiction des locations saisonnières n'est pas justifiée par la destination de l'immeuble et porte atteinte à leur droit de jouissance de propriétaire, à leur droit de propriété et à la liberté du commerce et de l'industrie ;
- l'immeuble est affecté à un usage mixte et la location de meublé en son entier est autorisée ;
- la location saisonnière n'est pas assimilable à une pension de famille ou à un garni ;
- la location saisonnière est conforme à la destination du lot, mais cela n'est pas la question ;


- l'interdiction des locations saisonnières portant atteinte au droit de jouissance des propriétaires de leurs parties privatives, la résolution litigieuse concerne une modification du règlement de copropriété relative aux parties privatives qui doit être votée à l'unanimité et non à la majorité de l'article 26 ;
- l'ordre du jour aurait dû inscrire la formulation exacte de la clause et est donc irrégulier.

En défense, le syndicat des copropriétaires fait valoir que :
- le lot 23 est devenu à usage d'habitation depuis un arrêté du 24 juin 2003 ;
- l'assemblée générale a voté le texte du projet de résolution inscrit à l'ordre du jour ;
- les demandeurs se sont engagés à affecter le lot à usage d'habitation dans leur acte d'achat ;
- l'usage d'habitation bourgeoise s'oppose à la location saisonnière de courte durée ;
- le droit de propriété est limité par les dispositions d'ordre public du code de la construction et de l'habitation, du code du tourisme et de la réglementation de l'urbanisme de la ville de [Localité 6] ;
- le lot 23 n'est pas la résidence principale des demandeurs et ils ne peuvent louer en location saisonnière;
- interdisant la pension de famille et le garni, le règlement de copropriété interdit déjà la location saisonnière ;
- l'unanimité n'était pas nécessaire pour adopter la résolution n° 21 ;
- la location saisonnière est une activité commerciale contraire à la destination bourgeoise de l'immeuble;
- aucune clause du règlement de copropriété ne doit être réputée non écrite.

Vu l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.

En l'espèce, la résolution n° 21 litigieuse de l'assemblée générale du 15 décembre 2021 prévoit : "Interdiction des locations saisonnières... Le Conseil Syndical demande que l'interdiction des locations saisonnières de courte durée soient interdites. Cette clause devra être inscrite au règlement de copropriété. L'assemblée générale donne procuration au syndic afin de faire toute les démarches administratives afin d'inscrire ce point au règlement de copropriété... Cette résolution est adoptée, la majorité de l'article 26.2 étant atteinte...".

Il ressort du procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires que les époux [T] étaient bien les seuls copropriétaires opposants à cette résolution.

Ils ont saisi le tribunal dans le délai de deux mois de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Ils sont donc recevables pour en demander l'annulation, ce qui au demeurant n'est pas contesté.





Le litige ne porte pas sur le changement d'usage de leur lot par les époux [T] ou sur la possibilité pour eux d'être autorisés par la Mairie de [Localité 6] à se livrer à une activité de location saisonnière à [Localité 6], mais sur la possibilité pour chaque copropriétaire de l'immeuble d'exercer une activité de location saisonnière dans l'immeuble vis à vis des règles de cette copropriété.

Au demeurant, le changement d'affectation d'un lot est autorisé dès lors qu'il n'est pas contraire à la destination générale de l'immeuble et ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires.

Pour déterminer la validité de la résolution litigieuse, il convient donc de déterminer si le règlement de copropriété interdit déjà les locations saisonnières.

Soit le règlement de copropriété n'interdit pas les locations saisonnières et dans ce cas cette modification des modalités de jouissance des parties privatives nécessitait l'unanimité des copropriétaires en application de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965. Dans cette hypothèse, la résolution litigieuse devrait être annulée en l'absence d'unanimité.

Soit le règlement de copropriété interdit déjà les locations saisonnières et dans ce cas la résolution litigieuse n'est qu'une simple confirmation qui ne change rien à la situation juridique existante. 

En effet, le droit de propriété au sein de la copropriété n'est pas un droit absolu. Il peut être limité dans les conditions prévues par le législateur à l'article 9 précité de la loi du 10 juillet 1965.

Dans cette hypothèse, il n'y aurait pas lieu à annulation de la résolution litigieuse au titre d'une atteinte au droit de propriété car c'est la loi elle-même qui prévoit que les droits du copropriétaires sur ses parties privatives ne doivent pas porter atteinte à la destination de l'immeuble.

Sur ce, le règlement de copropriété de l'immeuble précise (pages 22, 23, 24) que "l'immeuble est destiné à titre principal à l'habitation. Toutefois, 1er) les locaux situés au rez de chaussée... pourront être utilisés à usage de commercial... 2°) tous les autres lots pourront être utilisés à usage de commerce, bureaux commerciaux ou pour l'exercice d'une profession libérale à condition que les occupants de ces lots obtiennent, sous leur responsabilité, les autorisations administratives nécessaires à l'exercice d'un commerce ou d'une profession libérale...

La location en meublé d'un local est autorisée, en revanche, la transformation de locaux en pièces autonomes destinées à être louées à des personnes distinctes est interdite...

La transformation des appartements en chambres meublées destinées à être louées à des personnes distinctes est interdite. Il en est ainsi notamment de l'organisation d'une pension de famille ou de l'exploitation d'un garni. Mais la location meublée d'un appartement en son entier est autorisée, de même que la location à titre accessoire d'une pièce d'un appartement...".





En l'espèce, il en ressort que les lots de l'immeuble peuvent être utilisés pour une activité commerciale, ce qui est le cas de l'activité de location saisonnière.

La location meublée saisonnière de l'ensemble d'un appartement n'est pas interdite par le règlement de copropriété. 

Seule la location meublée saisonnière de chambres à des personnes distinctes est explicitement interdite par le règlement de copropriété.

La notion de garni ou de pension de famille ne correspond pas à la location meublée d'un appartement entier.

Il sera donc retenu que le règlement de copropriété de l'immeuble n'interdit pas l'activité de location saisonnière d'un appartement entier.

Au demeurant, le vote de la résolution litigieuse ne peut s'expliquer que justement par le fait que le règlement de copropriété n'interdisait pas encore les locations saisonnières d'un appartement entier. Dans le cas inverse, le vote de cette résolution ne trouve aucune explication.

Il sera retenu que la résolution n° 21 litigieuse emporte modification des modalités de jouissance des parties privatives et nécessitait pour ce faire l'accord unanime des copropriétaires.

En l'absence d'accord unanime, la résolution litigieuse doit être annulée.

La location saisonnière de l'appartement des époux [T] est donc envisageable dès lors que l'appartement entier est loué à une même personne et sous réserve des autorisations administratives nécessaires pour ce genre d'activité.

Il convient par ailleurs de rejeter la demande de réputer non écrite toute clause du règlement de copropriété en application delaquelle aurait été prise la résolution litigieuse. En effet, cette demande est imprécise puisque les époux [T] n'indiquent pas la clause prise en application de la résolution litigieuse qui serait concernée.

Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires défendeur, partie perdante, supportera les dépens.

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.




Le syndicat des copropriétaires défendeur sera condamné à verser aux époux [T] une somme de 2.000 € à ce titre.

En application de l'article 10-1 du code de procédure civile, le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont les charges est répartie entre les autres copropriétaires. 

En l'espèce, les époux [T] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

En application des articles 514 et 515 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue d'office ou à la demande d'une partie.

En l'espèce, il n'y a pas lieu de suspendre l'exécution provisoire du jugement.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique, en premier ressort et par jugement contradictoire, par mise à disposition au greffe :

ANNULE la résolution n° 21 de l'assemblée générale du 15 décembre 2021 du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 2] ;

REJETTE la demande de réputer non écrite toute clause du règlement de copropriété prise en application de la résolution annulée ;

CONDAMNE le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 2] à payer à monsieur [H] [T] et à madame [V] [F] la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 2] au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 2] aux dépens ;

DISPENSE monsieur [H] [T] et à madame [V] [F] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure ;

DIT n'y avoir lieu à suspendre l'exécution provisoire.






Fait et jugé à Paris le 19 Décembre 2023.



La GreffièreLa Présidente