Tribunal Judiciaire · 8ème chambre 1ère section — 19 décembre 2023

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] 
Copie certifiée conforme
délivrée le :
à Me Me Juliette CROS
Copie exécutoire 
délivrée le : 
à Me Chris VOGELGESANG


■

8ème chambre 
1ère section

N° RG 19/06078 
N° Portalis 352J-W-B7D-CP5TM

N° MINUTE : 


Assignation du :
09 mai 2019







JUGEMENT 
rendu le 19 décembre 2023 
DEMANDERESSES

S.C.I. [M]
[Adresse 2]
75019 PARIS

S.A. ILIAD
[Adresse 1]
75008 PARIS

représentées par Me Juliette CROS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #G725

DÉFENDEURS

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] et [Adresse 2] 75019 PARIS représenté par son syndic le cabinet CREDASSUR 
[Adresse 4]
[Localité 5]

Madame [Y] [J]
[Adresse 2]
75010 PARIS

représentée par Me Chris VOGELGESANG, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C2264


Décision du 19 déembre 2023
8ème chambre 1ère section
N° RG 19/06078 - N° Portalis 352J-W-B7D-CP5TM

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Laure BERNARD, Vice-Présidente,
Muriel JOSSELIN-GALL, Vice-présidente,
Julien FEVRIER, Juge,

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffier, lors des débats et de Delphine PROVOST-GABORIEAU, Greffier, lors du prononcé.

DÉBATS

A l’audience du 04 octobre 2023 tenue en audience publique devant Laure BERNARD, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

L'immeuble sis [Adresse 3] et [Adresse 2] à [Localité 6], composé de trois bâtiments A – B et C, est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. 

Au sein du bâtiment C :
- la SCI Iliad est propriétaire d'un local à usage commercial en rez-de-chaussée, de deux boxes et d'un emplacement de parkings (lots n°57-58-63-70 et 71),
- la SCI [M] est propriétaire d'un local au 1er étage gauche (lot n°74),
- Mme [Y] [J] est propriétaire de locaux au même étage à droite (lots n°75 et 76). 

A la suite de l'apparition de traces d'humidité affectant le lot de la société [M] au mois d'août 2012, et en l'absence de solution amiable de règlement des difficultés, celle-ci et la société Iliad ont saisi le juge des référés qui, par ordonnance du 25 mai 2016, a ordonné une mesure d'expertise judiciaire, avec désignation de M. [R] à cette fin. 

L'expert a déposé son rapport le 18 mars 2019. 

Par actes d'huissier délivrés les 9 et 15 mai 2019, les sociétés [M] et Iliad ont assigné devant la juridiction de céans, en ouverture de rapport, Mme [J] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble précité, représenté par son syndic en exercice, aux fins de suppression des installations illicites de Mme [J] au sein de son lot, et d'indemnisation de leurs préjudices subséquents aux fautes de cette dernière et du syndicat des copropriétaires. 

Par acte du 26 mars 2020, les sociétés Iliad et [M] ont saisi la présente juridiction d'une demande d'annulation des résolutions n°24 et 25 de l'assemblée générale des copropriétaires du 26 mars 2020. 
Décision du 19 déembre 2023
8ème chambre 1ère section
N° RG 19/06078 - N° Portalis 352J-W-B7D-CP5TM

Ces deux instances ont été jointes. 

Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 02 décembre 2022, les sociétés Iliad et Dorville demandent au tribunal de :
« Vu le règlement de copropriété de l’ensemble immobilier dont s’agit,
Vu la note de synthèse de M. [I] [R] du 8 janvier 2019, 
Vu les dispositions des articles 9, 10, 10-1, 14 et 15 de la loi du 10 juillet 1965, 
Vu les dispositions de l’article 238 alinéa 3 du code de procédure civile, 
Vu les dispositions des articles 1240 et suivants, 1383-2 du code civil, 
Vu les pièces versées aux débats et la jurisprudence citée, 
Sur la qualité à agir des sociétés Iliad et SCI [M] et l’absence de prescription, 
- Débouter Mme [J] de ses demandes d’irrecevabilité, particulièrement mal fondées, 
- Recevoir les sociétés Iliad et SCI [M] en leurs demandes, fins et conclusions, leur action n’étant ni prescrite, ni irrecevable dès lors qu’elles ont qualité agir, 
Sur la nullité de la résolution n°24 votée en Assemblée générale des copropriétaires du 21 janvier 2020 : 
- Annuler la résolution n°24 votée en assemblée générale des copropriétaires du 21 janvier 2020, visant à mettre à la charge des copropriétaires le montant de la facture de l’avocat de Mme [J], nulle et de nul effet, 
En conséquence : 
- Condamner le syndicat à raison de la faute commise constituant une violation grave des dispositions d’ordre public de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et une rupture d’égalité entre les copropriétaires, en opérant une confusion entre les intérêts particuliers individuels de Mme [J] et les intérêts collectifs du syndicat, et en prenant le même conseil que le copropriétaire contrevenant qui a porté atteinte aux parties communes, dont les honoraires ne constituent pas une dépense commune, en conséquence, 
- Ordonner la suppression du montant de la facture du conseil de Mme [J], soit 6.400 euros, au titre des dépenses communes et son remboursement au budget de la copropriété ; 
Sur la responsabilité de Mme [J], 
- Condamner Mme [J] à réparer les désordres à raison de la faute commise - la reconnaissance de son obligation d’entretien de la sortie fuyarde d’alimentation en eau du toit-terrasse et de l’utilisation de son lot à usage d’habitation sans autorisation jusqu’au 21 janvier 2020, constituant un aveu judiciaire - en ce qu’elle est seule responsable de sa sortie en alimentation en eau privative affectée de deux points d’infiltration sur les trois constatés par l’expert judiciaire, qui constitue la cause prépondérante des pénétrations d’eau sous le complexe d’étanchéité, à l’origine des travaux de reprise d’étanchéité et des infiltrations dans les parties privatives de la SCI [M] ; 
En conséquence, 
- Condamner Mme [J] à prendre à sa charge à hauteur de 60% le coût des travaux d’étanchéité selon devis qui seront approuvés en assemblée générale des copropriétaires, et des travaux de réparation des désordres au niveau de la salle de bain et de la chambre des époux [M] ; 
- Condamner Mme [J] à procéder, à ses frais, aux travaux de suppression de ses jardinières, plantes et système d’arrosage illicites sur le toit-terrasse partie commune du bâtiment C, et aux travaux de suppression de sa mezzanine et salle de bains illicites sur la structure maçonnée et la charpente partie commune du bâtiment C, sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble et avec l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires au visa de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, s’agissant de travaux affectant les parties communes du bâtiment C, sous astreinte de 1.000 € par jour de retard à compter de la signification du jugement ; 
Sur la faute du syndicat, 
- Condamner le syndicat des copropriétaires, du [Adresse 3] et du [Adresse 2] à Paris 19eme, représenté par le cabinet CREDASSUR à réparer les préjudices subis par la société Iliad et à la SCI [M], à raison du manquement à son obligation de veiller à l’entretien des parties communes de l’immeuble ; 
En conséquence, 
- Condamner in solidum Mme [J] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et du [Adresse 2] à [Localité 6], représenté par le cabinet CREDASSUR, à verser à la société Iliad et à la SCI [M], chacune une somme de 3.000 € en réparation de leur préjudice en raison de la résistance abusive des défendeurs, outre la somme de 2.500 € à la SCI [M] au titre de son préjudice de jouissance ; 
- Condamner in solidum Mme [J] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et du [Adresse 2] à [Localité 6], représenté par le cabinet CREDASSUR, à verser à la société Iliad et à la SCI [M], chacune une somme de 8.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens de l’instance dont recouvrement au profit de Maître Juliette Cros, Avocat au Barreau de Paris, dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile ; 
- Débouter Mme [J] et le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions, y compris indemnitaires, aucun abus de droit n’étant établi en l’espèce, et au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 
- Ordonner la dispense de toute participation des sociétés Iliad et SCI [M] à la dépense commune des frais de la présente procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ; 
- Ordonner l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir, nonobstant appel et sans caution, par application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile ».

Les sociétés demanderesses contestent les moyens d'irrecevabilité soulevés en défense, soutenant agir en responsabilité à l'égard de Mme [J], au visa des articles 1240 et 1241 du code civil, soit une action personnelle soumise au délai quinquennal de prescription prévu à l'article 2224 du code civil, d'une part, et en suppression d'installations privatives constituant des appropriations de parties communes soit une action réelle soumise au délai de 30 ans de l'article 2227 du code civil, d'autre part. 

Elles soutiennent en outre avoir qualité à agir, en leur qualité de copropriétaire, afin de faire cesser l'atteinte aux parties communes et obtenir réparation de leur préjudice personnel. 

Sur le fond, au soutien de leur demande d'annulation des résolutions n°24 et n°25 de l'assemblée générale du 21 janvier 2020, portant notamment sur la prise en charge au titre des charges communes de la facture de l’avocat de Mme [J], les sociétés demanderesses soutiennent que s’agissant de désordres affectant les parties communes imputés, au moins en partie, à une copropriétaire, le syndicat des copropriétaires aurait du bénéficier de son propre conseil, distinct de celui de la copropriétaire « fautive », afin de défendre les intérêts de la collectivité, et qu'à défaut, la confusion entre les intérêts individuels du copropriétaire responsable d'une atteinte aux parties communes, d'une part, et les intérêts collectifs des copropriétaires, d'autre part, porte atteinte au principe de l’égalité entre les copropriétaires.

Elles soutiennent que l’affectation de la facture du conseil de Mme [J] au titre des charges communes, constitue une violation des dispositions impératives de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 en ce sens que les honoraires de l’avocat d’un copropriétaire ne peuvent pas être qualifiées de charges communes de propriété, dès lors qu’elles ne présentent aucune utilité objective pour les autres copropriétaires. 

Elles en déduisent que l'abus de majorité est caractérisé, à leur détriment, et qu'elles sont fondées à solliciter, outre l'annulation des résolutions précitées de l'assemblée générale du 21 janvier 2020, la suppression du montant de la facture du conseil de Mme [J] au titre des dépenses communes et son remboursement au budget de la copropriété. 

S'agissant de leurs prétentions formées à l'encontre de Mme [J], les sociétés demanderesses arguent de ce que les conditions d'engagement de sa responsabilité sont réunies, sur le fondement des articles 14 et 15 de loi du 10 juillet 1965 ainsi que des articles 1240 et 1241 du code civil, se prévalant des conclusions du rapport d'expertise judiciaire mettant en exergue la non-conformité, pour défaut d'entretien, du système d'arrosage des jardinières de l'intéressée, installé en outre sans autorisation. 

Elles soutiennent que la part de responsabilité de Mme [J] dans la détérioration du complexe d’étanchéité du sol, partie commune, et dans la survenance des infiltrations dénoncées est supérieure à celle de 5 %, retenue par l'expert, dès lors les infiltrations constatées à l’endroit de cette arrivée d’eau ont eu un rôle causal déterminant dans l’accumulation d’eau au sein du complexe d’étanchéité, et, partant, dans sa détérioration, ainsi que dans la survenance des infiltrations constatées, outre qu'il s'agit d'un réseau privatif, installé sans autorisation préalable de l'assemblée générale qui nécessitait une surveillance accrue de la défenderesse. 

Elles sollicitent dès lors de quantifier la responsabilité de Mme [J] dans une proportion ne pouvant être inférieure à 60 %.

S'agissant de leur demande tendant à la suppression des installations prétendument illicites de Mme [J], les sociétés Iliad et [M] font valoir que la résolution adoptée en 1990 autorisant la défenderesse à procéder aux travaux litigieux est illicite et doit être réputée non-écrite, aucune résolution ni clause du règlement de copropriété ne pouvant autoriser par avance un copropriétaire à effectuer sans autorisation de l’assemblée générale des travaux affectant les parties communes de la copropriété, ou l’aspect extérieur de l’immeuble ou encore sa destination, en violation de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965. 

Au soutien de leurs demandes de remise en état des lieux, les sociétés Iliad et [M] arguent de ce qu'il s'agit de travaux entrepris (création d'une mezzanine et d'une salle de bains, création de jardinières avec plantes) par Mme [J] sans information du syndic ni autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires, et qu'ils portent atteinte aux murs pignons parties communes de l'immeuble s'agissant de la mezzanine, le fait que les jardinières aient été présentes lors de l’entrée en jouissance de la défenderesse étant sans importance. 
Enfin, les sociétés demanderesses excipent de la résistance abusive des parties défenderesses dans la gestion du sinistre et les réparations à mener ainsi que du défaut d'entretien par le syndicat des copropriétaires des parties communes pour solliciter, à titre indemnitaire, la somme de 3.000 € outre la somme de 2.500 € au seul bénéfice de la SCI [M] au titre de son préjudice de jouissance. 
 
Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 05 février 2023, Mme [J] et le syndicat des copropriétaires demandent au tribunal de :
« Vu l’article 32 du code de procédure civile et l’article 122 du code de procédure civile, 
Vu la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, 
Vu l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, 
Vu le code civil et le code de procédure civile, 
Vu l’article 700 du code de procédure civile, 
Vu l’article 2272 du code civil, 
Vu l’article 1240 du code civil, 
In limine litis : 
- Déclarer irrecevable la demande de condamnation de Mme [J] à prendre à sa charge à hauteur de 60% le coût des travaux qui seront approuvés en assemblée générale des copropriétaires, est irrecevable car prescrite ou forclose, 
- Déclarer irrecevable la demande de condamnation de Mme [J] à prendre à sa charge à hauteur de 60% le coût des travaux qui seront approuvés en assemblée générale des copropriétaires, car les demandeurs sont dépourvus de qualité pour agir ; 
- Déclarer irrecevable la demande de condamnation de Mme [J] à procéder, à ses frais, aux travaux de suppression de ses jardinières, plantes et système d’arrosage illicites sur le toit-terrasse partie commune du bâtiment C, sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble et avec l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires au visa de l’article 25b) de la loi du 10 juillet 1965, s’agissant de travaux affectant les parties communes du bâtiment C, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement, 
- Déclarer irrecevable la demande de condamnation de Mme [J] à procéder, à ses frais, aux travaux de suppression de sa mezzanine et salle de bains illicites sur la structure maçonnée et la charpente partie commune du bâtiment C, sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble et avec l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires au visa de l’article 25b) de la loi du 10 juillet 1965, s’agissant de travaux affectant les parties communes du bâtiment C, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement, 
- Déclarer sans objet la demande d’injonction à Mme [J] de justifier de l’autorisation de changement d’usage de son local, actuellement à usage de bureaux et d’activités, en habitation, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, 
Au fond : 
- Débouter les demanderesses de leur demande de faire prendre en charge par Mme [J] à hauteur de 60% le coût des travaux d’étanchéité et le coût des travaux de réparation au niveau de la salle de bain et de la chambre, 
A titre subsidiaire, revoir les prétentions des demanderesses à de plus justes proportions, 

- Juger que Mme [J] est propriétaire de l’emprise réalisée par la fixation de la mezzanine sur le mur partie commune de l’immeuble par l’effet de la prescription acquisitive, 
- Débouter les demanderesses de leur demande de condamnation de Mme [J] à procéder, à ses frais, aux travaux de suppression de ses jardinières, plantes et système d’arrosage illicites sur le toit-terrasse partie commune du bâtiment C, sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble et avec l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires au visa de l’article 25b) de la loi du 10 juillet 1965, s’agissant de travaux affectant les parties communes du bâtiment C, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement, 
- Débouter les demanderesses de leur demande de condamnation de Mme [J] à procéder, à ses frais, aux travaux de suppression de sa mezzanine et salle de bains illicites sur la structure maçonnée et la charpente partie commune du bâtiment C, sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble et avec l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires au visa de l’article 25b) de la loi du 10 juillet 1965, s’agissant de travaux affectant les parties communes du bâtiment C, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement, 
- Débouter les demanderesses de leur demande d’injonction à Mme [J] de justifier de l’autorisation de changement d’usage de son local, actuellement à usage de bureaux et d’activités, en habitation, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, 
- Débouter la Société Iliad de sa demande de condamnation in solidum des défendeurs à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de la résistance abusive, 
- Débouter la société [M] de ses demandes de condamnation in solidum des défendeurs à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de la résistance abusive et 2.500 euros au titre de son préjudice de jouissance et de sa demande de condamnation de Mme [J] à prendre en charge les travaux de réparation dans le lot de la SCI [M], 
En tout état de cause : 
- Condamner in solidum les demanderesses à verser la somme de 20.000 euros à chaque défendeur, 
- Condamner in solidum les demanderesses à verser la somme de 10.000 euros à chaque défendeur au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- Condamner les demanderesses aux dépens,
- Ordonner la capitation des intérêts et l’exécution provisoire ». 
 
Mme [J] et le syndicat des copropriétaires se prévalent de plusieurs moyens d'irrecevabilité à l'encontre des sociétés demanderesses. 

Ainsi et d'une part, ils soutiennent que la prétention tendant à la condamnation de Mme [J] de prendre en charge 60 % du coût des travaux d'étanchéité de la terrasse partie commune doit s'analyser comme tendant à obtenir l'annulation de la résolution n°11 adoptée lors de l'assemblée générale du 07 décembre 2015, et ce alors que le délai de forclusion prévue à l'article 42 de loi du 10 juillet 1965 quant à l'annulation des décisions d'assemblée est acquis depuis le 14 décembre 2015. 

Ils soutiennent d'autre part que les demanderesses n'ont aucune qualité à demander la condamnation de Mme [J] une quote-part de l'intégralité du coût des travaux, seul le syndicat des copropriétaires pouvant agir à cette fin. 

Ils excipent des mêmes moyens d'irrecevabilité à l'encontre des prétentions tendant à la condamnation de Mme [J] à procéder, à ses frais, aux travaux de suppression de ses jardinières, plantes et système d’arrosage sur le toit-terrasse partie commune du bâtiment C, ainsi qu'aux travaux de suppression de sa mezzanine et salle de bains illicites sur la structure maçonnée et la charpente partie commune du bâtiment C, soutenant que lesdits travaux ont été autorisés lors d'une assemblée générale de 1989 devenue définitive et avant l'acquisition par l'intéressée dudit lot, d'une part, qu'à défaut elles relèvent d'une action personnelle et non réelle, prescrite depuis plus de dix ans, d'autre part, outre enfin que Mme [J] est dépourvue du droit d'agir dès lors qu'elle n'a, en l’état, pas d'autorisation de faire des travaux qui nécessitent, au préalable, l'accord de la majorité des copropriétaires conformément aux dispositions de l'article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965.

Sur le fond, Mme [J] et le syndicat des copropriétaires sollicitent que soient entérinées les conclusions du rapport d'expertise judiciaire qui fixent à 5% la part de responsabilité de Mme [J], soulignant que si elles critiquent ces conclusions, les sociétés demanderesses ne contestent pas la régularité du rapport d’expertise judiciaire, et ne forment aucune demande tendant au prononcé d'un complément d’expertise. 

Elles contestent toute inertie fautive du syndicat des copropriétaires dans la gestion du sinistre ainsi que dans l'entretien des parties communes, ainsi que l'absence de tout comportement d'opposition de la part de Mme [J]. 

Elles excipent à l'inverse de la mauvaise foi et de l'inertie de la société [M] qui a plus de quatre ans avant d’engager une procédure judiciaire alors que les désordres étaient en voie d’être réparés, d'une part, et qui n'a pas répondu aux diverses sollicitations du syndic pour la transmission des devis de réparations des dommages et n'a pas davantage réglé les appels de fonds émis en vue des travaux d'étanchéité de la terrasse, d'autre part, et prétendent que si les désordres ne sont toujours pas réparés, c’est uniquement en raison de l'opposition officielle des demanderesses depuis le mois de janvier 2017, à la réalisation des travaux.

Elles soulignent enfin l'absence de preuve rapportée des préjudices dont les sociétés Iliad et [M] sollicitent réparation, et concluent au rejet de leurs prétentions indemnitaires formées tant au titre de la résistance abusive que de l'atteinte à leur droit de jouissance. 

S'agissant de la demande des sociétés Iliad et [M] tendant à la dépose des installations privatives de Mme [J], elles prétendent qu'elle est sans objet, arguant de ce que les travaux d’étanchéité ayant été votés et comprenant la suppression des équipements de la terrasse, pour qu’ils soient réalisés, des jardinières, plantes et système d’arrosage, Mme [J] procédera ipso facto à la dépose de ces équipements. 
 
Elles se prévalent également de la prescription acquisitive décennale au profit de Mme [J] à l'endroit des installations de la mezzanine et de la salle de bains, pour conclure au rejet des demandes tendant à leur suppression. 






Mme [J] et le syndicat des copropriétaires sollicitent le rejet de la prétention tendant à l'annulation de la résolution n°24 de l'assemblée générale du 21 janvier 2020, soutenant que Mme [J] assume financièrement seule la défense de ses propres intérêts et reçoit à ce titre des notes d’honoraires distinctes, et que la résolution précitée a eu pour objet de décider des appels de fonds pour payer la note d’honoraire à la charge du syndicat des copropriétaires uniquement, pour assurer sa défense dans la présente affaire en sa qualité de mis en cause. 

A titre reconventionnel, le syndicat des copropriétaires et Mme [J] forment une demande indemnitaire à hauteur de 20.000 euros chacun, se prévalant d'une attitude d’acharnement de la société Iliad à l'encontre de Mme [J] et d'une multiplication des procédures et des mises en cause, qui leur a été préjudiciable. 

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. 

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 06 février 2023.
L'affaire, appelée à l'audience du 04 octobre 2023, a été mise en délibéré au 19 décembre suivant.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l'article 768 du code de procédure civile, tel que modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicables aux instances en cours à cette date : « Les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée (...) Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.
Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures.(...)» 

En l'espèce il n'y a pas lieu d’examiner la demande formée par le syndicat des copropriétaires tendant à « Déclarer sans objet la demande d’injonction à Mme [J] de justifier de l’autorisation de changement d’usage de son local, actuellement à usage de bureaux et d’activités, en habitation, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,» dès lors que le tribunal n’est saisi d'aucune prétention en ce sens par les sociétés demanderesses. 
De même, si elles sollicitent dans le corps de leurs écritures de voir réputée non-écrite la résolution adoptée en 1990 autorisant la défenderesse à procéder à des travaux d'installation de mezzanine et de salle d'eau, outre d’aménagement des extérieurs, les sociétés demanderesses ne forment, aux termes du dispositif desdites écritures, aucune prétention tendant à voir déclarer cette résolution non-écrite, de sorte que le tribunal n'en est pas saisi. 

Sur la demande de « juger »
Il n'y a pas lieu de statuer sur cette demande du syndicat des copropriétaires, laquelle ne constitue pas une prétention au sens de l'article 4 du code de procédure civile mais n'est que la reprise d'un des arguments développés dans les écritures par ledit syndicat.


Sur la recevabilité de l'action
Aux termes de l'article 122 du code de procédure civile « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. » 

Sur la recevabilité de la demande tendant à la condamnation de Mme [J] à prendre en charge 60% du coût des travaux d'étanchéité de la terrasse partie commune

L'article 15 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « Le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu'en défendant, même contre certains copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble. 
Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d'en informer le syndic. »

Sur ce,

Les sociétés Iliad et [M] sont irrecevables en leur prétention tendant à la condamnation de Mme [J] à prendre en charge 60 % du coût des travaux d'étanchéité de la terrasse partie commune dès lors que cela ne se rapporte pas à la jouissance ou à la propriété de leur lot, mais se rapporte à la ventilation du coût de travaux de parties communes, relevant de la mission du syndic et du pouvoir souverain de l'assemblée générale. 

Il convient donc de les déclarer irrecevables de ce chef, sans qu'il y ait lieu d'examiner le second moyen d'irrecevabilité allégué. 

Sur la recevabilité des demandes de suppression d'installations et de remise en état des lieux

Aux termes de l'article 42 alinéa premier de loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au litige, « Sans préjudice de l'application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l'application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans ». 

L'article 2227 du code civil dispose que « Le droit de propriété est imprescriptible. Sous cette réserve, les actions réelles immobilières se prescrivent par trente ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. » 

Le point de départ de la prescription doit être fixé au jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer et dépendre des seules diligences de celui qui entend mettre en œuvre un droit.
La prescription décennale prévue par l'article 42 de loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable au litige ne s'applique qu'aux actions personnelles auxquelles sont opposées les actions réelles, soumises à la prescription trentenaire, qui se trouvent définies comme celles visant à faire reconnaître ou protéger un droit de propriété comme, en matière de copropriété, l'action en revendication de parties communes indûment appropriées par un copropriétaire (Civ. 3ème, 05 avril 2018 n°17-16.272, au sujet d'une ouverture dans le sol séparant le rez-de-chaussée du sous- sol). 
La volonté d'appropriation d'un espace commun peut se manifester par l'installation d'équipements pérennes et de plantations pouvant difficilement être déplacées (Civ. 3ème, 26 janvier 2917, n°15-25.144). 

Sur ce, 

La demande des sociétés Iliad et [M] tendant à la condamnation de Mme [J] à faire procéder aux travaux de suppression de la mezzanine et de la salle de bains érigées de façon prétendument illicite et sans autorisation préalable de l'assemblée générale sur la structure maçonnée et la charpente partie commune du bâtiment C, est une action personnelle au sens de l'article 42 précité dès lors qu'il ressort des éléments au débat, notamment du rapport d'expertise, que ces éléments ont été construits à l'intérieur des parties privatives de Mme [J] et sans que soit caractérisée, par aucune des pièces au débat, une quelconque appropriation subséquente de parties communes, contrairement à ce que prétendent les sociétés demanderesses. 

Mme [J] a acquis son bien en l'état, la mezzanine et la salle de bains déjà existantes, par acte authentique du 12 février 1998, publié le 19 mai 1998. 

Il convient de retenir cette date comme point de départ du délai de prescription, les sociétés défenderesses ne prétendant ni ne justifiant avoir eu connaissance de la situation dommageable postérieurement.

Elles ne se prévalent pas davantage de la survenance d’événements ayant pu suspendre ou interrompre ledit délai. 

Les sociétés Iliad et [M] avaient donc jusqu'au 19 mai 2008 pour agir à l'encontre de Mme [J] aux fins de suppression de la mezzanine litigieuse ; or l'acte introductif d'instance a été délivré au mois de mai 2019.

Par conséquent, les sociétés demanderesses seront déclarées irrecevables en cette prétention. 

En revanche, concernant la demande des sociétés Iliad et [M] tendant à la suppression de ses jardinières, plantes et système d’arrosage installés sur le toit-terrasse partie commune du bâtiment C, les photographies des lieux incluses au rapport d'expertise (pages 21 et 22 du rapport) montrent qu'il s'agit de jardinières en béton installées tout le long d'au moins deux murs de la terrasse, comprenant des plantations imposantes par leur hauteur et leur densité (notamment des bambous), qui caractérisent a priori une volonté d'appropriation des éléments communs de ladite terrasse (sol, murs). 

Compte tenu de ces éléments, la demande tendant à leur suppression relève d'une action réelle, soumise au délai trentenaire de prescription. 

Les parties ne se prévalant ni ne justifiant d'aucun élément permettant de fixer le point de départ de ce delà au-delà de la date d'entrée en possession des lieux par Mme [J], soit le 19 mai 1998, il convient de la retenir comme telle. 

Les sociétés Iliad et [M], qui avaient donc jusqu'au 19 mai 2028 pour agir à l'encontre des installations extérieures litigieuses situées sur la terrasse partie commune du bâtiment C, ont effectivement introduit l'action avant cette date, de sorte qu'elles ne sont pas prescrites de ce chef. 
S'agissant du grief tenant au prétendu défaut de qualité à agir de Mme [J], il ne saurait être utilement retenu dès lors que les travaux de suppression des installations litigieuses, à les supposer justifiés, feront l'objet d'une condamnation judiciaire de sorte qu'aucune autorisation de l'assemblée générale ne sera nécessaire pour les réaliser. 

Les sociétés Iliad et [M] sont donc recevables de ce chef de prétention. 

Sur la demande d'annulation des résolutions n°24 et 25 de l'assemblée générale du 21 janvier 2020

Une décision d'assemblée générale peut être annulée pour abus de majorité s'il est établi qu'elle est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires, ou qu'elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires, au détriment de ceux minoritaires. 

Il appartient au copropriétaire qui demande la nullité d'une décision fondée sur l'abus de majorité de démontrer que celle-ci a été adoptée sans motif valable, et notamment dans un but autre que la préservation de l'intérêt collectif de l'ensemble des copropriétaires (Civ. 3ème, 8 février 1989, n° 87-14322) ou dans le seul but de favoriser les intérêts personnels de copropriétaires majoritaires au détriment des autres copropriétaires minoritaires (ex.: Civ. 3ème, 17 décembre 2014, n° 13-25.134).

Le tribunal ne peut être saisi d'une demande de contestation d'une décision d'assemblée générale pour le seul motif qu'elle serait inéquitable ou inopportune (CA Paris, 23è. Chb A, 27 janvier 1999).

Sur ce, 

Aux termes du procès-verbal de l'assemblée générale du 21 janvier 2020, les résolution querellées étaient libellées en ces termes : 
« 24. Décision à prendre pour le financement de la facture de l'avocat Me Vogelgesang
Type de vote : majorité simple (art.24), impliquant une base de calcul de 661 tantièmes.

Le syndic a réceptionné la facture jointe à la convocation de 6.400 euros à régler par le syndicat des copropriétaires. 

L'assemblée générale, après en avoir délibéré, décide de procéder aux appels de fonds suivants 3 appels de fonds 01/04/2020, 01/07/2020, 01/10/2020 en charges communes générales. 
Votent pour : 13 copropriétaires présents ou représentés totalisant 466 tantièmes. 
Votent contre : 2 copropriétaires présents ou représentés totalisant 195 tantièmes.
[M] (62), IRE ou Sté Iliad (133)
Absents : 22 copropriétaires totalisant 339 tantièmes. 

En vertu de quoi, cette résolution est adoptée dans les conditions de majorité de l'article 24. 

25. A la demande de M. [M] et Sté Iliad, désignation d'un nouvel avocat pour défendre les intérêts du syndicat des copropriétaires 
Type de vote : majorité simple (art.24), impliquant une base de calcul de 661 tantièmes.
(…)

L'assemblée, après avoir pris connaissance du rapport d'expertise judiciaire de M. [R] déposé le 15 mars 2019, qui impute à Mme [J] 5% de responsabilité dans les désordres affectant le toit-terrasse/partie commune, et constaté que le syndicat des copropriétaires et Mme [J] sont défendus par le même avocat devant le tribunal appelé à statuer sur les conclusions de l'expert judiciaire, décide de mandater son propre avocat afin de se constituer dans la procédure actuellement en cours n°RG 19/06078 devant le tribunal de grande instance de Paris (8ème chambre – 1ère section) dans l'intérêt du syndicat, aux fins de solliciter la condamnation de Mme [J] à prendre en charge les conséquences des désordres au toit-partie commune qui lui sont personnellement imputables, dans la proportion qui sera décidée par le tribunal saisi, et à procéder à la suppression de tous travaux illicites sur les parties communes, dans les termes du jugement à venir. 

L'assemblée donne ainsi mandat au syndic de désigner un avocat, dans l'intérêt du syndicat, qui devra disposer d'une expertise significative en droit de la copropriété et n'avoir aucun lien, direct ou indirect, avec un copropriétaire, afin que cet avocat exerce sa mission en toute indépendance et qu'il ne privilégie pas les intérêts individuels d'un copropriétaire au détriment de la collectivité constituée par le syndicat. 

Votent pour : 2 copropriétaires présents ou représentés totalisant 195 tantièmes.
[M] (62), IRE ou Sté Iliad (133)
Votent contre : 13 copropriétaires présents ou représentés totalisant 466 tantièmes. 
Absents : 22 copropriétaires totalisant 339 tantièmes. 

En vertu de quoi, cette résolution est rejetée dans les conditions de majorité de l'article 24. »

Les sociétés Iliad et [M] se contentent d'affirmer, sans le démontrer, que la confusion entre les intérêts individuels de Mme [J] et ceux collectifs du syndicat des copropriétaires prétendument opérée par le choix d'un avocat commun serait une atteinte au principe d'égalité entre les copropriétaires, alors que conformément à l'article 15 de loi du 10 juillet 1965 précité, le syndicat des copropriétaires peut agir « conjointement » avec un ou plusieurs copropriétaires. 

Elles n'établissent pas davantage en quoi la prise ne charge de la facture d'honoraire de l'avocat commun au titre des charges communes serait « une violation grave des dispositions impératives de l'article 10 de loi du 10 juillet 1965 », alors qu'aux termes de l'article 9 du code de procédure civile dispose que « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. » 

Il doit être en outre relevé que la facture correspondante, versée au débat, est établie au seul nom du syndicat des copropriétaires, de sorte qu'il ne saurait être considéré que son montant ne doit pas être inclus dans les charges communes. 

Le fait pour les sociétés Iliad et [M] d'être en désaccord avec la décision prise par l'assemblée générale, souveraine, du choix d'un conseil commun pour le syndicat des copropriétaires et Mme [J] n'est pas, en soi, un motif valable d'annulation des résolutions querellées. 

Par conséquent, et faute pour les demanderesses de se prévaloir d'autres moyens au soutien de leur demande d'annulation des résolutions n°24 et 25 de l'assemblée générale du 21 janvier 2020, elles en seront déboutées. 

Sur les demandes de remise en état et indemnitaires

Sur les désordres, leur nature, leur(s) cause(s), et les responsabilités

Selon l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version issue de l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes et il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. La responsabilité de plein droit du syndicat est donc susceptible d'être engagée en présence de dommages causés aux copropriétaires ayant pour origine les parties communes, indépendamment de toute faute. 

La démonstration d’un dommage ayant pour origine les parties communes est la condition nécessaire mais suffisante pour justifier l’engagement de la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur ce fondement. Par ailleurs, il est constant qu'en application de ce texte, le syndicat des copropriétaires ne peut s'exonérer de sa responsabilité au motif qu'il n'a commis aucune faute. 

La responsabilité qui pèse sur le syndicat des copropriétaires en application de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 est une responsabilité objective. Le syndicat ne peut s'exonérer de cette responsabilité qu'en rapportant la preuve d'une force majeure ou d'une faute de la victime ou d'un tiers. Pour une exonération totale, la faute de la victime ou du tiers doit avoir causé l'entier dommage.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, «tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

L’article 1242 alinéa 1er du code civil prévoit que “On est responsable non seulement du dommage que l’on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l’on a sous sa garde”.

Le principe de la responsabilité du fait des choses inanimées trouve son fondement dans la notion de garde, indépendamment de toute faute personnelle du gardien.

Sur ce,

Il ressort des éléments versés au débat qu'à la suite de l'apparition de traces d'humidité au niveau de la salle de bains de son lot, au mois d'août 2012, la société [M] a signé un constat amiable de dégât des eaux le 1er septembre 2012 avec Mme [J] (pièce 3 bis en demande), ledit constat portant l'observation suivante « en attente du rapport du plombier qui déterminera la cause du sinistre », mais qu'en revanche, à la suite de la survenance d'un deuxième dégât de même nature au mois de mars 2014, cette fois-ci localisé au niveau de la chambre du lot, Mme [J] a refusé de signer un nouveau constat amiable (pièce 16 en demande). 


Décision du 19 déembre 2023
8ème chambre 1ère section
N° RG 19/06078 - N° Portalis 352J-W-B7D-CP5TM

Au cours des opérations d'expertise judiciaire, l'expert a constaté, au sein de l'appartement de la société [M], que « la salle de bains présente des tâches importantes de moisissures sur le faux plafond (proche de la gaine technique ). A d'autre endroits de la salle de bains, la peinture est écaillée. L'humidimètre MOISTURE FINDER affiche un DEL orange, ce qui signifie la présence d'un peu d'humidité à cet endroit. Suivant les affirmations de M. [M], les désordres se sont aggravés depuis ses premières apparitions (2012) ». 

L'expert a également noté, s'agissant de la chambre, « sur le plafond à droite une tâche d'humidité qui se présente comme une auréole. L'humidimètre MOISTURE FINDER affiche un DEL rouge, ce qui signifie la présence d'humidité importante à cet endroit ». 

Concernant la toiture terrasse, l'expert expose (pages 17 et 18 du rapport) que « les constats et investigations ont montré que l'étanchéité de la terrasse, de manière générale, présente des signes de vétusté : présence de cavités, de boursouflures qui sont favorables aux infiltrations. 

Création de batardeaux et mise en eau colorée effectuée le 21 juin 2017 : 
Au niveau de la sortie d'arrivée d'eau en milieu de la terrasse : 
Le constat en date du 23 juin 2017 en présence des parties et de l'expert ont montré qu le batardeau vert, à cet endroit a été complètement vidé. 
(…)
Les observations du 23 juin 2017, ont confirmé la présence d'infiltrations à cet endroit (…). 

Constats et observations en date du 23 juin 2017 (après mise en eau colorée effectuée le 22 juin 2017 ) :
Salle de bain de M. [M] : on note une absence de coulures d'eau colorée sur le plafond de la salle de bains.
Gaine technique côté WC et baignoire : 
Les observations faites après l'ouverture de la trappe en partie supérieure ont démontré la présence de coulures d'eau colorée bleue au niveau de l'évacuation de la terrasse. Cette arrivée d'eau colorée signifie que l'étanchéité à cet endroit est défectueuse. 

Sondages au niveau des bacs à fleurs en maçonnerie terrasse de Mme [J] :
Trois points de sondage ont été réalisés afin de vérifier l'impact des racines des plantes sur le complexe d'étanchéité, cependant, aucun de ces sondages, n'ont démontré que les plantes seraient en cause. 
Au niveau du sondage 3, des tests d'aspersion d'eau ont été faits, en présence des parties, afin de vérifier l'étanchéité du muret du bac à fleur et de son adossement par rapport à la remontée d'étanchéité de la terrasse. 
Les essais d'aspersions d'eau n'ont pas montré des signes d'infiltrations d'eau. 
Le sondage destructif du haut muret venant contre l'acrotère, a permis de constater la présence d'une protection polystyrène.
Remarques générales : 
De manière générale, on peut conclure que lors de la construction des bacs à fleurs sur la terrasse, des mesures de protections ont été prises pour protéger l'étanchéité de la terrasse. »


L'expert conclut en ces termes (pages 52 et suivantes du rapport) : 
« Etanchéité de la terrasse de Mme [J] (partie commune)
La responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée pour ne pas avoir effectué la reprise de l'étanchéité de terrasse (partie commune) vétuste, favorisant des infiltrations ayant provoquées des désordres au niveau du plafond de la salle de bain des époux [M]. 
Les examens de mise en eau, ont démontré des infiltrations à cet endroit. 
Cette sortie d'alimentation est non conforme, il est de la responsabilité du syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic, la société CREDASSUR d'effectuer les contrôles périodiques de l'état d'étanchéité de la terrasse (partie commune) et d'effectuer la mise en conformité de cette sortie étant donnée qu'elle représente une zone d'infiltrations. 
La terrasse est équipée d'un point d'eau à usage privatif. Il a été relevé que la sortie de ce point d'eau traversant le complexe d'étanchéité est aussi une zone d'infiltrations. 

Mme [J] étant l'utilisateur de ce point d'eau, il est de sa responsabilité d'assurer l'entretien de l'étanchéité du tuyau d'alimentation en connexion avec l'étanchéité de la terrasse ainsi que l'entretien de la robinetterie. 
(…)

La répartition des responsabilités ayant provoqué les désordres au niveau de l'étanchéité de la terrasse est comme suivant : 
- environ 90% des désordres sont provoqués par la vétusté du complexe d'étanchéité – à la charge du syndicat des copropriétaires ; 
- environ 5% des désordres sont provoqués par des défauts d'entretien du point d'eau traversant le complexe d'étanchéité – à la charge de Mme [J] ; 
- environ 5% des désordres ont été provoqués au droit de l'arrivée du point d'eau non conforme et fuyante qui aurait dû être surveillé et/ou changé par la société CREDASSUR gestionnaire de l'immeuble. 

Désordres dans la salle de bain et chambre parentale de M. [M] : 
(…)
Les désordres au niveau des plafonds de la salle de bain et chambre des époux [M] sont directement liés aux infiltrations venant de la terrasse. 

La répartition des responsabilités ayant provoqué les désordres au niveau des plafonds de la salle de bains et la chambre des époux [M] est comme suivant : 
- environ 90% – à la charge du syndicat des copropriétaires ; 
- environ 5% – à la charge de Mme [J] ; 
- environ 5% des désordres – à la charge de la société CREDASSUR gestionnaire de l'immeuble ». 

Il s'évince de la lecture combinée de ces éléments que le syndicat des copropriétaires, eu égard à son rôle de conservation de l'immeuble et d'administration des parties communes, doit voir sa responsabilité engagée dans la survenance des sinistres ayant endommagé la terrasse partie commune bâtiment C ainsi que le bien de la société [M], ce que le syndicat ne conteste pas. 

Il s'en évince également que Mme [J] doit également voir sa responsabilité engagée dans la survenance des mêmes sinistres, eu égard à sa qualité de gardienne du système d'arrosage, et en raison du défaut d'entretien de celui-ci ayant concouru au dommage, ce qui n'est pas davantage contesté en défense. 
S'agissant de la ventilation de l'imputabilité du sinistre entre le syndicat des copropriétaires et Mme [J], les sociétés demanderesses critiquant les conclusions expertales, produisent au débat une note émanant de M. [B] [F], expert architecte, daté du 17 octobre 2018, qui affirme, après avoir analysé la note de synthèse de M. [R], que « le complexe d'étanchéité est ancien, mais aucune infiltration, ainsi que l'ont démontré les sondages n'est due à son âge et/ou à sa vétusté. Les investigations et sondages ont montré que le seul point d'infiltration constaté est celui de la sortie d'alimentation en eau de Mme [J]. Il apparaît donc que cette installation privative est actuellement la seule cause des pénétrations d'eau sous le complexe d'étanchéité, quelque soit l'âge de celui-ci ». 

Or cette note, rédigée sans visite sur site, a été soumise à l'avis de l'expert dans le cadre du dire n°3 du conseil des demanderesses, qui a répondu que « l'imputabilité de Mme [J] dans la détérioration de l'étanchéité doit être proportionnelle à l'entretien de la sortie d'eau pour l'arrosage des plantes de sa terrasse » et que « sur le plan technique, la responsabilité du contrôle de l'étanchéité est comme suivante : le syndicat des copropriétaires doit effectuer un contrôle périodique de l'état général de l'étanchéité de la terrasse ; Mme [J] a la responsabilité du contrôle de l'étanchéité de la sortie de l'alimentation, y compris la partie robinetterie ». 

En conséquence, et faute pour les sociétés demanderesses de communiquer d'autres éléments venant contredire de façon objective, précise, détaillée et concordante les conclusions expertales, il convient de les retenir. 

Ainsi, eu égard à l'importance du sinistre, aux causes des désordres, et au rôle de chacune des parties responsables, il convient de fixer la ventilation de l'imputabilité du sinistre comme suit 
- 90 % à la charge du syndicat des copropriétaires, 
- 5 % à la charge de Mme [J] ; 
- 5 % des désordres – à la charge de la société CREDASSUR, alors syndic de l'immeuble. 

Etant co-responsables du préjudice, le syndicat des copropriétaires et Mme [J] seront condamnés in solidum à le réparer, le partage de responsabilités n’ayant lieu qu’entre eux, étant relevé que faute pour les sociétés demanderesses d'avoir attrait à la cause la société CREDASSEUR e