Tribunal Judiciaire · Service des référés — 15 décembre 2023

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


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N° RG 23/56956 

N° Portalis 352J-W-B7H-C2XRM

N° : 7-AF

Assignation du :
12 septembre 2023

[1]

[1] 1 copie exécutoire
délivrée le :


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 15 décembre 2023


par Cristina APETROAIE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Clémence BREUIL, Greffier. 



DEMANDERESSE

La S.C.I. LAFAYETTE
[Adresse 1]
[Localité 4]

représentée par Maître Ariella KHIAT COHEN, avocat au barreau de PARIS - #E240



DEFENDERESSE

La S.A.S. NAY
[Adresse 2]
[Localité 4]

non représentée 




DÉBATS

A l’audience du 27 octobre 2023, tenue publiquement, présidée par Cristina APETROAIE, Juge, assistée de Arnaud FUZAT, Greffier, 




Nous, Président, après avoir entendu les parties représentées par leur conseil, avons rendu la décision suivante :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 3 mars 2021, la SCI LAFAYETTE a donné à bail à la SAS NAY des locaux à usage commercial dépendant d’un immeuble situé [Adresse 1], moyennant un loyer annuel de 36 000 euros hors taxes hors charges. 

Faisant valoir le non-respect des obligations relatives à l’aménagement et à la mise aux normes des lieux et de la jouissance des lieux en conformité avec les dispositions du règlement de copropriété, la bailleresse a fait délivrer au preneur, par acte d'huissier de justice du 21 avril 2023, un commandement visant la clause résolutoire.

Se prévalant de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail et de la non régularisation des causes du commandement dans les délais impartis, la SCI LAFAYETTE a, par exploit du 12 septembre 2023, fait citer la SAS NAY devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de : 
« - recevoir la SCI LAFAYETTE en ses demandes et l’y déclarer bien fondée,
-constater acquise au profit de la SCI LAFAYETTE, propriétaire bailleur, la clause résolutoire insérée au bail consenti à la SAS NAY, 
- ordonner l’expulsion de la société SAS NAY et de tout occupant de son chef des lieux loués sis [Adresse 2] à [Localité 4], sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, 
- autoriser le propriétaire à faire transporter dans tels remise ou garde-meubles de son choix, aux frais, risques et périls de la société preneuse, le matériel, mobilier et les marchandises pouvant rester garnir les lieux, 
- autoriser par ailleurs l’huissier instrumentaire à se faire assister d’un serrurier et de M. le commissaire de police, 
- condamner la SAS NAY à payer à titre d’indemnité d’occupation, la somme de (montant du loyer), correspondant au loyer et charges jusqu’à son départ des lieux, 
En tout état de cause, 
- condamner la SAS NAY au paiement d’une indemnité de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, 
- enfin, la condamner pareillement aux entiers dépens en ce compris les coûts du commandement du 21 avril 2023. »

A l’audience du 27 octobre 2023, la requérante maintient les prétentions formulées aux termes de son acte introductif d’instance. La défenderesse, assignée à l’étude, n’a pas constitué avocat et n’a pas comparu. 

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d'instance ainsi qu’aux notes d’audience.




MOTIFS DE LA DECISION

Sur l'absence de constitution de la défenderesse

Régulièrement assignée, la SAS NAY n'a pas constitué avocat et n'a pas comparu. L’ordonnance sera en conséquence réputée contradictoire en application de l’article 473 du même code.

Conformément aux dispositions de l’article 472 du même code, si le défendeur ne comparaît pas il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.

L'article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

En l’espèce, le paragraphe du contrat de bail commercial intitulé « clause résolutoire » stipule qu’ « en cas de non-exécution, totale ou partielle, ou de non-respect, par le preneur de la clause de destination, du paiement à son échéance de l'un des termes du loyer, des charges et impôts récupérables par le bailleur, des travaux lui incombant, des horaires d'ouverture pouvant être imposés par une réglementation ou un cahier des charges, de son obligation d'assurance, de la sécurité de son personnel et des tiers, le présent bail sera résilié de plein droit un mois après une sommation d'exécuter ou un commandement de payer délivré par acte extra-judiciaire au preneur ou à son représentant légal (et à l'administrateur judiciaire également s'il en existe un à ce moment-là) de régulariser sa situation. A peine de nullité, ce commandement doit mentionner la déclaration par le bailleur d'user du bénéfice de la présente clause ainsi que le délai d'un mois imparti au preneur pour régulariser la situation ».
Le commandement du 21 avril 2023 reprend les dispositions des articles L.145-41 et L.145-17 du code de commerce, reproduit en annexe la clause résolutoire susvisée et fait commandement à la société NAY d’avoir, dans le délai d’un mois :
« 1. Sur l'installation gaz :
justifier de la mise aux normes de son installation gaz en produisant un rapport sans défaut de conformité,justifier l'ensemble des travaux prescrits par la préfecture de [Localité 3] à savoir :- l'installation d'un système d'alarme
- vérification des extincteurs
2. Sur les différents troubles de nuisances olfactives :
- éviter tout stockage dans le local abritant le tableau électrique :
- justifier du remplacement de la porte non étanche donnant sur le hall
- justifier de la mise en place d'une hotte débordante sur le plan de cuisson
- justifier de la consultation et des préconisations d’un BET spécialiste de l’extraction et production d’un devis pour mise aux normes ».

Sont annexés audit commandement un courrier de la préfecture de police de [Localité 3] en date du 17 aout 2021, une annexe à la lettre du 30 juin 2022 de la préfecture de police de [Localité 3], des courriels échangés entre les services de la préfecture de police de [Localité 3] et le syndic de copropriété, un courrier de la ville de [Localité 3] en date du 8 mars 2022, un rapport d'enquête de l'inspecteur de la salubrité mandaté par la ville de [Localité 3] en date du 31 janvier 2022, une lettre de mise en demeure adressée à la SAS NAY en date du 25 avril 2022, un courrier de la ville de [Localité 3] adressé au syndic de copropriété en date du 3 août 2022 et un avis à plaignant en date du 25 janvier 2023.

 Il ressort de ces documents que, suivant visites de contrôle de la sécurité incendie de l’établissement « Phuket Wok » exploité par la société NAY, effectuées par un technicien du service de prévention incendie de la préfecture de police le 22 juin 2021 et le 1er juin 2022, des mesures de sécurité ont été préconisées ; que, dans le cadre de sa visite de contrôle du 28 janvier 2022, l’inspecteur de salubrité de la ville de [Localité 3] a constaté des nuisances olfactives en provenance du restaurant « Phuket Wok » exploité par la société NAY, à savoir des odeurs caractéristiques du restaurant perçues dans le hall de l’immeuble, se propageant dans les cages d’escalier puis les appartements, en violation de l’article 31-2 du règlement sanitaire de la ville de [Localité 3], qui interdit de rejeter de l’air vicié en provenance des cuisines, des installations sanitaires et des toilettes dans les parties communes de l’immeuble et du règlement de copropriété susvisé ; qu’au sein du restaurant l’inspecteur a notamment constaté la présence d’une porte non étanche donnant sur le hall et d’un plan de cuisson surmonté partiellement d’une hotte débordante ; qu’en conclusion de son rapport d’enquête du 31 janvier 2022, l’inspecteur précise avoir constaté des infractions au règlement sanitaire départemental, et avoir mis en demeure l’établissement d’y mettre fin dans un délai de 3 mois.

Il ressort par ailleurs des pièces versées aux débats que la ville de [Localité 3] a, suivant procès-verbal d'infraction n°15753-2, relevé après enquête sur place le 17 mai 2022, la commission de deux contraventions aux articles 7 du règlement sanitaire départemental et 31, 31-2, 63-1, 64-2, 130-3 et 155 du règlement sanitaire de la ville de [Localité 3], relatives aux nuisances olfactives.

Aucun élément objectif postérieur au commandement du 21 avril 2023 n'est toutefois produit. Il n'est dès lors pas possible de vérifier, comme l’affirme la bailleresse, que la société NAY s’est abstenue de donner suite aux injonctions du bailleur dans le délai d'un mois et l'acquisition de la clause résolutoire au-delà de toute contestation sérieuse.


Dans ces conditions, il n’y a pas lieu à référé sur la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes d'expulsion et de condamnation au paiement des provisions.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, succombant à l’instance, la demanderesse supportera la charge des dépens et de ses frais irrépétibles.

Il est par ailleurs rappelé qu’en vertu des articles 514 et 514-1 de ce code les décisions prises par le juge statuant en référé sont assorties de plein droit de l’exécution provisoire et que celle-ci ne saurait être écartée.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Disons n'y avoir lieu à référé sur l’intégralité des demandes formulées contre la SAS NAY ;

Condamnons la SCI LAFAYETTE aux dépens ;

Rejetons la demande formulée par la SCI LAFAYETTE au titre des frais irrépétibles ;

Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit.

Fait à Paris le 15 décembre 2023.

Le Greffier,Le Président,



Clémence BREUILCristina APETROAIE