Tribunal Judiciaire · Loyers commerciaux — 15 décembre 2023

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


 ■

Loyers commerciaux

 
N° RG 20/11763
N° Portalis 352J-W-B7E-CTII6


N° MINUTE : 5

Assignation du :
12 Novembre 2020

Jugement de fixation



[1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le :








JUGEMENT 
rendu le 15 Décembre 2023

DEMANDERESSE

S.C.I. VAUGIRARD FAVORITES
[Adresse 7]
[Adresse 7]
[Localité 3]

représentée par Maître Benoît LLAVADOR, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1193



DEFENDERESSE

S.A.S. HOLONE
[Adresse 5]
[Localité 4]

représentée par Maître Christian FOURN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #J0064



COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale COMPAGNIE, Première Vice-Présidente, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;


assistée de Manon PLURIEL, Greffière lors des débats et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition. 


DEBATS

A l’audience du 06 Octobre 2023 tenue publiquement 


JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort





FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 10 juin 2008, la SCI VAUGIRARD FAVORITES a donné à bail à la société CAMPUS MEDIAS - INTERNATIONAL, aux droits de laquelle se trouve aujourd'hui la société HOLONE, des locaux à usage commercial avec pour destination " école de formation, cours sur les médias audiovisuels, la réalisation de tous travaux photographiques et cinématographiques, prises de vues, réalisation de vidéos , vidéos numériques, reportages, montages et retouches assistés par ordinateur ou non, restauration, copies de films ou de photographies, toutes prestations de services se rapportant à ces activités, la réalisation d'activité de communication et d'édition ", " toutes activités pour améliorer le rayonnement et la prospérité des établissements d'enseignements ", dépendant d'un immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 10] pour une durée de neuf années à compter du 15 juin 2008, moyennant un loyer annuel en principal de 140.000 euros hors taxes.
 
Par acte extrajudiciaire du 29 mars 2018, la société HOLONE a fait délivrer à la SCI VAUGIRARD FAVORITES une demande de renouvellement du bail moyennant un loyer annuel en principal de 155.435,44 euros hors taxes, hors charges.

Les parties n'étant pas parvenues à un accord, par acte d'huissier du 12 novembre 2020, la SCI VAUGIRARD FAVORITES a fait assigner, devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris, la société HOLONE aux fins de voir fixer le loyer en renouvellement des locaux donnés à bail à la société HOLONE et situés [Adresse 2] à [Localité 10] à la somme de 222.000 euros hors taxes, hors charges, par an à compter du 1er avril 2020.

Par jugement du 26 février 2021, le juge des loyers commerciaux a constaté le principe du renouvellement du bail liant la SCI VAUGIRARD FAVORITES ( ci-après la SCI) et la société HOLONE et portant sur les locaux sis [Adresse 2] à [Localité 10] à compter du 1er avril 2018, et désigner M. [G] [E], expert judiciaire aux fins de rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er avril 2018 au regard des dispositions des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce et des stipulations du bail du 10 juin 2008.

L'expert judiciaire a déposé son rapport le 16 juin 2022, retenant un loyer du bail en renouvellement au 1er avril 2018 de 174.700 euros en principal.

Par mémoire en ouverture de rapport régulièrement notifié, la SCI demande au juge des loyers commerciaux de :

- Fixer le loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 633x350= 221.550 euros, arrondie à 222.000 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er avril 2020, 
 
En tout état de cause :
- Juger que les arriérés de loyer porteront intérêt au taux légal à compter de chaque date d'exigibilité depuis le 1er avril 2020 et qu'ils seront eux-mêmes capitalisés dans les conditions de l'article 1231-6 du Code Civil,
- Condamner la SAS HOLONE aux dépens et au paiement d'une somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
- Ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir.

Par mémoire en réplique et récapitulatif régulièrement notifié, le preneur demande au juge des loyers commerciaux de :

A titre principal,
 
- Dire et juger que le bail s'est renouvelé au 1er avril 2018 ;
- Fixer le loyer à la somme de 145 .590 euros annuel, hors charges, hors taxes à compter du 1er avril 2020 ;
 
A titre subsidiaire,

- Fixer le montant du loyer au 1er avril 2020 à la somme de 166.500 euros annuel hors charges, hors taxes ;
- Dire que les dépens comprenant les honoraires de l'expert seront partagés par moitié entre le preneur et le bailleur.


MOTIFS DE LA DECISION


Sur la valeur locative

Sur l'emplacement et les caractéristiques des locaux

Il résulte du rapport d'expert judiciaire non contesté par les parties sur ce point que les locaux loués sont situés à [Adresse 2], plus longue voie de la capitale allant du [Adresse 6] à la place de la [Adresse 11]. Les locaux s'inscrivent dans un quartier à vocation résidentiel dans lequel les bureaux sont assez bien représentés. Les locaux loués sont desservis par la station de métro " Vaugirard " (ligne 12).

Ils dépendent d' un ensemble immobilier édifié dans les années 1960, élevé sur sous-sol d'un rez-de-chaussée sur dalle à usage de commerce, et en superstructure de deux tours de treize étages et d'une tour de sept étages, présentant une façade en pierres agrafées et une toiture terrasse. Ils sont accessibles depuis la [Adresse 2] par un passage privé de l'immeuble dont d'accès est sécurisé par une barrière métallique. L'expert précise que les locaux loués ne sont pas visibles depuis la [Adresse 2].

Ils se développent en rez-de chaussée ainsi qu'il suit :

- un hall d'accueil accessible par une porte coulissante vitrée double battant à ouverture automatisée, protégée par un rideau métallique extérieur ;
- un long dégagement desservant un espace d'accueil, un local informatique, un studio TV, un studio d'enregistrement, des sanitaires, des salles de cours (certaines aveugles et d'autres éclairées par des baies vitrées donnant sur un jardin arboré), un magasin, un espace cafétéria, des bureaux ;
- un deuxième dégagement conduisant à un studio radio, des salles de cours éclairées par des skydomes.

L'expert judiciaire souligne la configuration rationnelle des locaux en bon état d'usage, qui sont bien adaptés à leur destination mais également leur faible niveau d'éclairement général.

Compte-tenu de la destination des locaux (" école de formation, cours sur les médias audiovisuels, la réalisation de tous travaux photographiques et cinématographiques, prises de vues, réalisation de vidéos , vidéos numériques, reportages, montages et retouches assistés par ordinateur ou non, restauration, copies de films ou de photographies, toutes prestations de services se rapportant à ces activités, la réalisation d'activité de communication et d'édition ", " toutes activités pour améliorer le rayonnement et la prospérité des établissements d'enseignements "), l'expert judiciaire apprécie la surface réelle des locaux à 633 m², selon le relevé du cabinet TEG daté de juin 2009, qui est non contestée par les parties et qui sera de ce fait retenue par le juge des loyers commerciaux.
 

Sur le prix unitaire

Pour justifier d'une fixation du loyer du bail renouvelé au 1er avril 2018 à la valeur locative de marché, la SCI se prévaut des stipulations du bail liant les parties suivantes :

" LOYER
" Le présent bail commercial est consenti et accepté moyennant un loyer annuel fixé Cent Quarante Mille Euros (140.000 euros) hors tous droits et taxes. Ce loyer a été fixé entre les parties en fonction de la valeur locative de marché et sans droit d'entrée. Lors du renouvellement du bail, le loyer sera pareillement fixé à la valeur locative de marché pour des baux sans droits d'entrée. (...) "

Elle fait valoir que les dispositions de l'article L.145-33 du code de commerce n'étant pas d'ordre public, les parties pouvaient y déroger contractuellement en prévoyant une fixation du loyer de renouvellement à la valeur locative de marché ce qui exclut de prendre en considération des références relatives à des renouvellements amiables et des fixations judiciaires.

En réponse, le preneur ne conteste pas la fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur locative de marché.

En application de l'article 1134 ancien du code civil devenu l'article 1103 de ce même code, ensemble les articles L.145-15, L.145-33 et L.145-34 du Code de commerce, les parties peuvent choisir d'un commun accord de déterminer à l'avance par une stipulation du bail, les conditions de fixation du prix du bail renouvelé.

En l'espèce, le bail du 10 juin 2008 stipulant que " Lors du renouvellement du bail, le loyer sera pareillement fixé à la valeur locative de marché pour des baux sans droits d'entrée ", il n'y a pas lieu de prendre en considération au titre des références locatives, les renouvellements amiables et les fixations judiciaires.

Dès lors, seules seront prises en considération, parmi les références citées par l'expert judiciaire, les sept nouvelles locations portant sur les locaux à usage d'enseignement mais également les cinq nouvelles locations portant sur des locaux à usage de bureaux, la clause contractuelle précitée n'ayant pas exclu la comparaison avec des valeurs au prix du marché portant sur des locaux ayant une destination autre que d'enseignement, ces éléments de référence devant être corrigés en considération de leurs différences avec les locaux loués.

L'expert judiciaire cite :

- cinq nouvelles locations de bureaux portant sur des locaux situés dans le 15ème arrondissement à proximité des stations de métropolitain "Volontaires" ou "Vaugirard ", aux dates d'effet comprises entre juin 2012 et mai 2018, aux surfaces comprises entre 157 m² et 766 m² et aux prix unitaires compris entre 276 euros/m² et 337 euros/m² ; aucune clause d'abattement n'est mentionnée pour ces baux ;
- sept locations nouvelles portant sur des locaux à usage de bureaux situés dans les 3ème, 11ème 12ème et 15ème arrondissements de [Localité 8], aux dates d'effet comprises entre octobre 2014 et août 2018, aux surfaces comprises entre 239 m² et 1885 m², et aux prix unitaires allant de 248 euros/m² à 369 euros/m² ; à l'exclusion du bail portant sur les locaux sis [Adresse 1] à [Localité 9], dont il est précisé qu'il comporte les clauses exorbitantes suivantes supportées par le preneur : travaux de mise en conformité, primes d'assurances de l'immeuble et impôt foncier ; l'expert judiciaire ne fait état d'aucune clause exorbitante pour les six autres baux.
Il retient un prix unitaire de 300 euros/m².

La SCI sollicite un prix unitaire de 350 euros, se prévalant des références locatives citées dans l'avis non contradictoire de Mme [S] établi à sa demande et arguant du fait que certaines des références citées par l'expert judiciaire ne sont pas pertinentes car elles correspondent à de locaux distants des locaux loués.

Le juge des loyers observe toutefois que :

- deux références citées par Mme [S] n'ont pas de date d'effet et portent sur des locaux dont la surface a été pondérée alors que les locaux loués sont appréciés en surface réelle ; que de ce fait, elles n'apparaissent pas pertinentes,
- quatre des références citées par Mme [S] sont également citées par l'expert judiciaire,
- dans son dire du 4 novembre 2021, le bailleur qui disposait d'ores et déjà de l'avis de Mme [S], n'a pas contesté la pertinence des références locatives citées par l'expert judiciaire, puisqu'il mentionnait que "seules les 7 références d'établissement d'enseignement et 5 références de bureaux que vous avez communiquées peuvent donc être prises en considération" et estimait que deux d'entre elles étaient plus pertinentes, retenant un prix unitaire de 340 euros/m².
Dès lors, au vu de ces éléments, l'ensemble des références citées par l'expert judiciaire sera retenu.

Le preneur sollicite un prix unitaire de 230 euros/m² issu de la moyenne des valeurs locatives qu'il a produites dans le cadre de son dire. Or, d'une part, la valeur locative ne peut résulter d'une moyenne arithmétique mais doit tenir compte de l'emplacement, des caractéristiques des locaux et de leur usage. D'autre part, il ressort des pièces versées aux débats que le preneur cite quatre références de loyers en renouvellement qui ne sont pas pertinentes au regard de la clause contractuelle figurant au bail retenant les seules valeurs locatives de marché. Dès lors, le prix unitaire de 230 euros/m² retenu par le preneur n'est pas justifié.

Eu égard à l'ensemble des éléments ainsi exposés, notamment de la date du renouvellement, de la surface donnée à bail, des caractéristiques des locaux ( locaux non visibles depuis la rue, présentant une configuration rationnelle adaptée à leur destination mais également un faible niveau d'éclairement général), de leur destination et des références précitées, le prix unitaire de 300 euros du m² proposé par l'expert sera retenu. Ainsi, la valeur locative s'établit au 1er avril 2018 à la somme en principal de 189.900 euros (633 m² x 300 euros/m²).

Sur la clause d'accession en fin de bail

L'expert judiciaire procède à un abattement de 5% de la valeur locative au titre des travaux d'aménagement réalisés par le preneur soit au cours du bail expiré sans participation financière du bailleur, soit postérieurement au bail mais avant qu'il ne soit procédé à la visite contradictoire des lieux, ce que conteste la bailleresse qui soutient d'une part, que la clause de fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur de marché déroge aux dispositions de l'article R.145-8 du code de commerce et que d'autre part, il n'y a pas lieu de prendre en considération les travaux dont se prévaut le preneur aux motifs que :

- aux termes du bail, le bailleur a pris en charge les travaux d'aménagement réalisés par le preneur en lui accordant une franchise de 95.000 euros ;
- le preneur ne verse aux débats aucune facture justifiant des travaux dont elle se prévaut qui sont postérieurs à la date d'effet du bail et relèvent quasi exclusivement de son obligation d'entretien ;
- le bail comporte une clause (2,5) faisant accession au bailleur des travaux en fin de bail.

En réplique, le preneur fait valoir que :

- il ne peut produire les factures des travaux réalisés lors de la conclusion du bail, en 2008, puisque ceux-ci sont le fait de son prédécesseur et qu'en revanche, la SCI, qui a donné son agrément, dispose du dossier de travaux qu'elle n'a pas voulu produire ;
- l'expert judiciaire a estimé que ces travaux de nature immobilière ( chauffage, ventilation réfection des sols...) et ceux qu'elle a elle-même fait réaliser pour l'aménagement en établissement d'enseignement ont excédé la franchise de 95.000 euros.

Elle souligne que "même dans le cadre de la valeur locative de marché, il est tenu compte, lors de la détermination du loyer, des clauses exorbitantes et des travaux qui peuvent alourdir la charge financière du bail" et qu'ainsi les abattements retenus par l'expert judiciaire doivent être pris en considération.

En l’espèce, aux termes du bail du 10 juin 2008, "tous embellissements, améliorations, réparations, travaux quelconques effectués par le preneur dans les lieux loués accéderont, de plein droit et sans formalité, au bailleur en fin de bail sans indemnité d'aucune sorte, le bailleur se réservant toutefois le droit d'exiger que les lieux loués soient remis dans l'état primitif, en tout ou en partie, aux frais du preneur à l'expiration du bail. Cette obligation de remise en état ne s'appliquera pas toutefois aux travaux autorisés par le bailleur. Il est toutefois précisé, en tant que de besoin, que les équipements, matériels et installations, tels que cloisonnements par exemple, qui n'ont pas été immobilisés par incorporation, et qui de ce fait ne peuvent être considérés comme immeuble par nature, resteront la propriété du preneur et devront être enlevés par lui, lors de son départ, à charge pour lui de remettre les lieux en bon état, dès cet enlèvement." (dernier paragraphe de la clause 2-5).

Il ressort donc de cette clause que :
- " les équipements, matériels et installations qui n'ont pas été immobilisés par incorporation " ne font pas accession au bailleur ni en fin de bail, ni en fin de jouissance, 
- "les embellissements, améliorations, réparations, travaux quelconques effectués par le preneur dans les lieux loués" autres que " les équipements, matériels et installations qui n'ont pas été immobilisés par incorporation " et qui ont été " autorisés par le bailleur " font accession au bailleur en fin de bail, celui-ci renonçant expressément à solliciter la remise en état des lieux en fin de bail,
- qu'en revanche, " les embellissements, améliorations, réparations, travaux quelconques effectués par le preneur dans les lieux loués " qui n'ont pas été autorisés par le bailleur ne lui font accession qu'en fin de jouissance des lieux, " le bailleur se réservant toutefois le droit d'exiger que les lieux loués soient remis dans l'état primitif, en tout ou en partie, aux frais du preneur."

Par ailleurs, le bail stipule également que "le preneur s'engage à réaliser à ses frais le chauffage, la ventilation, la réfaction des sols par la pose d'un carrelage, moquette, parquet ou lino (au choix de notre architecte-décorateur) ainsi que la pose d'un faux plafond mais le bailleur s'engage à consentir au preneur une franchise de 95.000 € (HT) sur les loyers dus par le preneur, lors de la première échéance suivant la présentation des factures acquittées, l'excédent étant reporté sur les échéances suivantes."

Il résulte de la lecture combinée des deux clauses précitées, que les travaux réalisés par le précédent locataire à son entrée dans les lieux, ont, en raison de leur immobilisation et de leur autorisation par le bailleur, fait accession au bailleur en fin de bail. Les caractéristiques des locaux doivent donc être appréciées pour la fixation de la valeur locative de marché au jour de la date d'effet du bail, en tenant compte de la réalisation de ceux-ci.

Par ailleurs, le preneur ne versant aux débats aucune pièce justifiant de la nature et du coût des travaux qu'il aurait réalisés depuis son entrée dans les locaux, le juge des loyers commerciaux n'est de ce fait, pas en mesure d'apprécier si ces travaux ont ou non fait accession au bailleur et s'ils doivent être pris en compte dans l'appréciation des caractéristiques des locaux participant de la détermination de la valeur locative de marché.

Dès lors, il y a lieu de débouter le preneur de la demande d'abattement formée de ce chef.

Sur l'impôt foncier et les travaux de mise en conformité aux normes

L'expert judiciaire retient un abattement de 5% de la valeur locative en raison des travaux de mise en conformité des locaux. Il précise que dans l'hypothèse où le juge des loyers commerciaux juge qu'aux termes du bail le preneur supporte l'impôt foncier, il conviendra de déduire une somme de 8.189 euros à ce titre.

La SCI fait valoir que la clause de fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur de marché déroge aux dispositions des articles R.145-1 à R.145-8 du code de commerce et que de ce fait, il n'y a pas lieu de procéder à des abattements de valeur locative.

En réplique le preneur sollicite un abattement de 5% au titre de la prise en charge des travaux de conformité et une déduction de l'impôt foncier.

A la différence de la valeur locative statutaire fixée en application des dispositions de l'article L.145-33 du code de commerce, selon la charte de l'expertise immobilière, la valeur locative de marché s'établit par comparaison avec des références de transaction sur des biens comparables en termes de localisation, d'usage, de consistance, ce qui conduit donc à exclure la prise en considération des clauses exorbitantes de droit commun. Dès lors, le preneur sera débouté des demandes d'abattement et de déduction formées à ce titre.

Au vu de l'ensemble de ces éléments, le loyer du bail renouvelé s'établit donc au 1er avril 2018 à la somme en principal de 189.900 euros, loyer qui ne sera dû qu'à compter du 1er avril 2020 ainsi que le reconnaît le bailleur dans son dernier mémoire, en application des dispositions de l'article L.145-11 du code de commerce.

Il convient de rappeler qu'en application des articles 1231-7 et 1343-2 du code civil dans leur version issue de l'ordonnance du 10 février 2016, des intérêts ont couru sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer finalement dû, à compter du 1er avril 2020, puis au fur et à mesure des échéances échues et qu'en application des dispositions de l'article 1231-6 du code civil, les intérêts dus pour une année entière seront capitalisés.

Sur les dépens et les frais d'expertise

La procédure et l'expertise ont été nécessaires pour fixer les droits respectifs des parties. Il convient en conséquence d'ordonner le partage des dépens, en ce inclus les frais d'expertise.
 
Compte tenu du partage des dépens ordonné, il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
 
Il y a lieu de rappeler que l'exécution provisoire est de droit.


PAR CES MOTIFS


Le juge des loyers commerciaux statuant en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Fixe à la somme annuelle de 189.900 euros, en principal, hors taxes et hors charges, le loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2018 entre la SCI VAUGIRARD FAVORITES et la SAS HOLONE pour les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 10],

Dit que ce loyer sera du à compter du 1er avril 2020 en application des dispositions de l'article L.145-11 du code de commerce,

Dit qu'ont couru des intérêts au taux légal sur le différentiel entre les loyers effectivement acquittés et les loyers finalement dûs, à compter du 1er avril 2020 pour les loyers échus avant cette date, puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après cette date,

Dit que les intérêts échus et dus au moins pour une année entière produiront des intérêts,

Condamne la SCI VAUGIRARD FAVORITES et la SAS HOLONE, d'autre part, à prendre en charge chacune par moitié les dépens qui incluront les frais de la médiation et de l'expertise judiciaire,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires.


Fait et jugé à PARIS, le 15 décembre 2023.

La GreffièreLa Présidente 
M. PLURIELP. COMPAGNIE