Tribunal Judiciaire · Loyers commerciaux — 15 décembre 2023

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


 ■

Loyers commerciaux

 
N° RG 22/12349
N° Portalis 352J-W-B7G-CYD4O



N° MINUTE : 1

Assignation du :
07 Octobre 2022

Jugement avant dire droit



Expert : [F] [O][1]

[1] 
[Adresse 3]
[Adresse 3]





JUGEMENT 
rendu le 15 Décembre 2023
DEMANDEUR

Monsieur [T] [G] propriétaire en titre par suite du décès de Madame [H] [G]
[Adresse 2]
[Adresse 2]

représenté par Maître Leopold LEMIALE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0653



DEFENDERESSE

S.A.R.L. VILLA TOKYO
[Adresse 4]
[Adresse 4]

représentée par Maître Judith BENGUIGUI, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #C2254





COMPOSITION DU TRIBUNAL

Jean-Christophe DUTON, Vice-président, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;

assisté de Camille BERGER, Greffière


DEBATS

A l’audience du 04 Octobre 2023 tenue publiquement 

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort





FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 16 juin 1992, Madame [H] [C] épouse [G] et Monsieur [W] [G] (ci-après, "les époux [G]"), aux droits desquels vient aujourd'hui [T] [G], ont donné à bail à la société MADININA, en renouvellement , des locaux commerciaux situés [Adresse 4], composés d'une « boutique au rez-de-chaussée avec monte-charge et arrière-boutique avec escalier intérieur desservant le premier sous-sol et WC et, au fond, une pièce (transformée en cuisine par la société preneuse au cours du bail précédent) et, au sous-sol, deux caves », à destination de restaurant-bar. 
 
Par acte du 12 août 1994, Me [J], administrateur judiciaire de la société MADININA, a cédé les actifs de celles-ci, comprenant le droit au bail, à la société à responsabilité (SARL) VILLA TOKYO. 

Par acte du 5 novembre 2002, les époux [G] ont renouvelé le bail par anticipation, à compter du 1er décembre 2000, au profit de la SARL VILLA TOKYO. 

Par exploit du 15 décembre 2009, le bail a de nouveau été renouvelé à compter du 1er janvier 2010 au bénéfice de la SARL VILLA TOKYO. 

Par jugement du 18 décembre 2014, le juge des loyers commerciaux du Tribunal de Parisi a fixé le montant du loyer renouvelé à la somme de 43 300 euros annuel en principal à compter du 1er janvier 2010, condamné la SARL VILLA TOKYO au paiement des intérêts légaux sur les suppléments de loyers arriérés à compter du 28 décembre 2010 et ordonné leur capitalisation. 
Dans un arrêt du 1er mars 2017, la cour d'appel de Paris a infirmé le jugement précité. Statuant à nouveau et y ajoutant, elle a dit n'y avoir lieu à déplafonnement et fixé le loyer de renouvellement plafonné dû par SARL VILLA TOKYO, à compter du 1er janvier 2010 à la somme 
annuelle de 30.363,89 € hors taxes et hors charges, toutes autres clauses, charges et conditions demeurant maintenues, sous réserve du réajustement du dépôt de garantie. Le pourvoi de Cassation ayant été rejeté en date du 25 octobre 2018, la décision de la Cour d'appel est devenue définitive.

Par acte d'huissier signifié le 30 octobre 2018, la SARL VILLA TOKYO a sollicité le renouvellement du bail commercial pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 2019.

Par courrier en date du 29 mars 2022, Monsieur [G] a notifié une demande de révision du loyer selon les dispositions de l'article L 145-38 du Code de commerce pour un montant déplafonné de 96 000 euros annuel hors charges à compter du 29 mars 2022. 
 
Par courrier en date 14 juin 2022, la société VILLA TOKYO a refusé le montant du loyer révisé.
 
Par suite, le 25 juillet 2022 Monsieur [G] a notifié un mémoire préalable sollicitant la révision à hauteur de 96.000 euros annuel hors charges à compter du 29 mars 2022. 
 
Par exploit d'huissier en date du 7 octobre 2022, Monsieur [G] a saisi le Juge des loyers commerciaux du Tribunal de Paris aux fins de :

A titre principal,
- Dire et juger sa demande recevable et bien-fondé ;
- ordonner la révision du loyer ;
- fixer le loyer du bail à la somme annuelle de 96 000 euros, à compter du 22 mars 2022 ; 

A titre subsidiaire,
- ordonner une expertise aux fins, en substance, d'estimer la valeur locative des locaux mis à bail, après avoir identifié d'éventuelles modifications de facteurs locaux de commercialité ; 
- dire et juger que la totalité des frais d'expertise devront être supportés par moitié par chacune des parties. 

Par mémoire notifié le 20 septembre 2023, Monsieur [G] réitère l'intégralité de les demandes exprimées dans son assignation devant le Juge des loyers commerciaux du Tribunal de Paris.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [G] invoque une modification des facteurs locaux de commercialité et soutient que la période à prendre en compte est celle qui court de la dernière fixation du loyer effectuée par l'arrêt du 1er janvier 2010 de la Cour d'appel de Paris, jusqu'à la date de révision du 22 mars 2022. Subsidiairement, il indique que la période à prendre en compte pourrait être celle courant du 1er janvier 2019, date du dernier renouvellement du bail, jusqu'au 22 mars 2022. 

Monsieur [G] invoque au titre des modifications des facteurs locaux de commercialité, la rénovation du [5] (avec en outre l'extension de sa desserte par le prolongement de la ligne 14), la réhabilitation de la Bourse de commerce, ainsi que celle de la Poste du [8] qui auraient attiré de nouveaux visiteurs, situés dans le même quartier. Il ajoute que la réouverture de [7] au public le 23 juin 2021, située à 600 mètres offre de nombreuses prestations. Il précise que de nouvelles enseignes ont ouvert dont [6] et [13], ce qui accroît le passage dans la [Adresse 12]. Il évoque en outre, la large piétonisation et la création des pistes cyclables qui seraient de nature, selon lui, à avoir un impact sur la commercialité de la SARL VILLA TOKYO. 

Par mémoire en réponse notifié le 25 septembre 2023, la SARL VILLA TOKYO demande au Juge des loyers commerciaux du Tribunal de Paris de : 

- Dire et juger que Monsieur [G] ne justifie nullement d'une évolution avérée et matérielle des facteurs locaux de commercialité remplissant les conditions prévues par le texte et la jurisprudence sur la période considérée, 
 - Dire et juger que Monsieur [G] ne peut justifier d'une incidence directe de l'évolution alléguée qui ait entraîné « par elle même » une variation de plus de 10 % de la valeur locative, et ce, indépendamment des effets de la conjoncture ou d'autres événements étrangers à la 
commercialité locale, 
 - Fixer dès lors le montant du loyer du bail révisé au 22 mars 2022 selon la règle du plafonnement prévue par l'article L 145-38 du Code de commerce, soit à la somme annuelle en principal de 34 932,74 euros, toutes autres clauses, charges et conditions demeurant maintenues, 
 
Très subsidiairement, 
 - Si une expertise était ordonnée, dire que la consignation des frais d'expertise incombera à Monsieur [G], 
 - Fixer en ce cas le loyer provisionnel à la somme annuelle en principal de 33 769,20 euros HT HC. 
- Débouter dès lors Monsieur [G] de l'ensemble de ses demandes et prétentions, 
particulièrement infondées, 
 
En tout état de cause,
- Ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir, 
- Condamner Monsieur [G] aux dépens et au paiement d'une somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 

Au soutien de ses prétentions, elle soutient que Monsieur [G] n'apporte pas la preuve d'une modification des facteurs locaux de commercialité. Elle rappelle que par acte d'huissier signifié le 30 octobre 2018, la SARL VILLA TOKYO a sollicité le renouvellement du bail commercial pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 2019, sollicitation à laquelle Monsieur [G] n'a donné aucune suite, de sorte qu'il est réputé avoir implicitement accepté le renouvellement du bail qui a de ce fait a commencé à courir à compter du 1er janvier 2019, date de dernière fixation du loyer. En conséquence, elle estime que la période à considérer pour l'examen de la modification alléguée des facteurs de commercialité est celle qui court à compter du 1er janvier 2019 jusqu'à la date de demande révision. 

La SARL VILLA TOKYO fait valoir en outre que le Musée [10], [7], la Poste du [8] ou encore le nouveau magasin [6] sont situés en dehors du rayon de 400 mètres. Elle énonce que pour la Compagnie des experts immobiliers, il n'y a pas de constructions nouvelles sur la période considérée. 

S'appuyant sur un rapport de Monsieur [K], elle indique que l'on constate une diminution de 7,58% du nombre de commerces. Elle souligne que le prolongement de la ligne 14 n'a pas d'impact notable pour les commerces situés sur le tracé de ses deux lignes de métro. 

Elle ajoute que la piétonisation et la création de piste cyclable a impliqué le report du trafic sur les rues aux alentours ce qui provoque des problèmes de circulation et des embouteillages. Elle énonce que le magasin [6] ouvert [Adresse 12] offre sa propre restauration rapide. 

Elle soutient que les références telles que l'ouverture du musée [10] à la Bourse de [Localité 9] ou la rénovation de la Poste du [8] sont en dehors du périmètre à considérer, en ce que ces sites sont au-delà de 400 mètres par rapport aux locaux mis à bail.

L'audience de plaidoirie s'est tenue le 4 octobre 2023. La décision a été mise en délibéré au 15 décembre 2023.


MOTIFS DE LA DECISION


Sur la date de révision du prix du bail

Il résulte des articles L 145-38 et R 145-20 et suivants du code de commerce que le bailleur peut demander la révision du prix du bail tous les trois ans à compter de la dernière fixation amiable ou judiciaire du prix et que la révision prend effet à compter de la date de la demande en révision, laquelle doit être notifiée par lettre recommandée avec accusé de réception ou acte d'huissier et comprendre à peine de nullité le montant du loyer demandé ou offert. 

En l'espèce, les parties s'entendent sur le fait que la date de révision du loyer soit fixée à compter du 22 mars 2022. Il sera donc fait droit à cette demande de fixation de la date de révision à compter du 22 mars 2022. 


Sur la demande de déplafonnement au titre d'une modification des facteurs locaux de commercialité

L'article L145-10 du code de commerce dispose en substance qu'à défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans le délai de trois mois suivant la signification d'une demande de renouvellement, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent. 

Aux termes de l'article L144-38 du code de commerce, par dérogation aux dispositions de l'article L. 145-33, et à moins que ne soit rapportée la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer. Dans le cas où cette preuve est rapportée, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente. En aucun cas il n'est tenu compte, pour le calcul de la valeur locative, des investissements du preneur ni des plus ou moins-values résultant de sa gestion pendant la durée du bail en cours. 

Il est constant que dans le cas d'une révision tendant à écarter le plafonnement, la modification invoquée doit s'être produite entre la date de la dernière fixation amiable ou judiciaire, et la date de la demande de révision.

En l'espèce, il ressort des éléments du dossier que par acte d'huissier signifié le 30 octobre 2018, la SARL VILLA TOKYO a sollicité le renouvellement du bail commercial pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 2019, et que Monsieur [G] n'a pas fait connaître ses intensions dans les trois mois suivants cette signification. En conséquence, il y a lieu de considérer que le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement intervenu le 1er janvier 2019, date de la dernière fixation du loyer au sens de l'article L144-38 du code de commerce.

Il en résulte que l'examen de la modification invoquée portera sur la période courant du 1er janvier 2019 au 22 mars 2022.

S'agissant de la prétendue modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, Monsieur [G] s'appuie sur des éléments tirés de sources internet éparses pour tenter de la justifier. 

La SARL VILLA TOKYO produit quant à elle un rapport d'expertise de Monsieur [K] non contradictoire pour tenter d'étayer l'absence de modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative. 

Ces éléments sont cependant insuffisants pour permettre au juge des loyers commerciaux de déterminer l'existence et l'ampleur de la modification des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré et leur incidence sur la variation de la valeur locative. Il convient donc avant dire droit, de recourir à une mesure d'instruction en application de l'article R 145-30 du code de commerce, aux frais avancés du preneur, demandeur à l'instance. 

Il sera jugé avant dire droit que le loyer provisionnel dû par SARL VILLA TOKYO pour la durée de l'instance sera égal au montant du loyer contractuel. 
Les dépens et les demandes formées sur l'article 700 du code de procédure civile seront à ce stade réservés.



PAR CES MOTIFS


Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
 
Constate le principe du renouvellement du bail concernant les locaux commerciaux sis [Adresse 4], à compter du 1er janvier 2019, 

Constate que les parties s'accordent pour considérer que le prix du bail concernant les locaux commerciaux sis [Adresse 4] les liant doit être révisé à compter du 22 mars 2022,

Avant dire droit sur le prix du bail révisé,

Ordonne une mesure d'expertise et désigne en qualité d'expert :

Monsieur [F] [O]
[Adresse 3]
[Courriel 11] - [XXXXXXXX01]


avec mission :

* de convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,
* de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission,
* de visiter les locaux litigieux situés [Adresse 4] et de les décrire,
* d'entendre les parties en leurs dires et explications,
* de procéder à l'examen des faits qu'allèguent les parties en ce qui concerne une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10% de la valeur locative, et intervenue entre le 1er janvier 2019 et le 22 mars 2022, 
* de rechercher la valeur locative des lieux loués, au 1er janvier 2019 d'une part et au 22 mars 2022 d'autre part, au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L 145-33 et R 145-3 à R 145-8 du code de commerce, 
* de donner son avis sur le montant du loyer révisé à la date du 22 mars 2022, suivant les indices applicables en précisant les termes et modalités de son calcul,
* de dresser un rapport de ses constatations et conclusions,

Dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 28 juin 2024,

Fixe à la somme de 4 000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, somme qui devra être consignée par Monsieur [G] à la régie du tribunal de grande instance de Paris (Tribunal de Paris, atrium sud 1er étage, Parvis du tribunal de Paris, [Localité 9]) avant le 31 janvier 2024 inclus, avec une copie de la présente décision,

Dit que l'affaire sera rappelée le 07 février 2024 à 09H30 pour vérification du versement de la consignation,

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet,

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d'expertise,

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l'instance au montant du loyer contractuel indexé en principal, outre les charges,

Ordonne l'exécution provisoire de la présente décision,

Réserve les dépens et les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile.


Fait et jugé à PARIS, le 15 décembre 2023.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT
C. BERGER J-C. DUTON