Cour d'Appel · Chambre 3 A — 6 novembre 2023

MINUTE N° 23/460





























Copie exécutoire à :



- Me Nadine HEICHELBECH

- Me Guillaume HARTER





Le 



Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



COUR D'APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A



ARRET DU 06 Novembre 2023





Numéro d'inscription au répertoire général : 3 A N° RG 22/02250 - N° Portalis DBVW-V-B7G-H3LN



Décision déférée à la cour : jugement rendu le 05 mai 2022 par le juge des contentieux de la protection de Strasbourg





APPELANT :



Monsieur [V] [F] [Y]

[Adresse 1]

[Localité 3]



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/2152 du 12/07/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de COLMAR)



Représenté par Me Nadine HEICHELBECH, avocat au barreau de COLMAR





INTIMÉ :



OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE L'EUROMETROPOLE DE [Localité 3] (OPHEA) représenté par son représentant légal audit siège,

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représenté par Me Guillaume HARTER, avocat au barreau de COLMAR





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 04 septembre 2023, en audience publique, devant la cour composée de :



Mme MARTINO, Présidente de chambre

Mme FABREGUETTES, Conseiller

Mme DESHAYES, Conseiller



qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme HOUSER



ARRET :



- contradictoire

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Mme Annie MARTINO, président et M. Jérôme BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



*****



FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE



Par contrat signé le 4 octobre 2016, l'office public d'habitations à loyer modéré de la communauté urbaine de [Localité 3], devenu office public de l'habitat de l'eurométropole de Strasbourg (ci-dessous dénommée OPHEA), a donné à bail à Monsieur [V] [Y] l'appartement n° 207 sis [Adresse 1] à [Localité 3], moyennant le versement d'un loyer mensuel de 305,33 euros.



Après le signalement par le preneur d'infiltrations d'eau dans le logement et suite aux difficultés rencontrées par la partie bailleresse pour faire exécuter les travaux afférents, le Tribunal d'instance de Strasbourg a, par jugement du 6 août 2019, enjoint à Monsieur [V] [Y], sous astreinte, de laisser libre accès aux services mandatés par la bailleresse pour faire procéder aux réfections nécessaires, notamment celle du bac de douche et de la plomberie afférente et tous autres travaux nécessaires.



Des travaux ont été réalisés en septembre 2019.



Se plaignant de désordres caractérisés par un défaut de la manivelle de la terrasse depuis son entrée dans les lieux et la persistance de remontées d'eau et d'odeurs malgré les travaux précités ainsi que l'introduction de nuisibles dans la salle d'eau par un trou non rebouché par les ouvriers, Monsieur [V] [Y] a fait assigner OPHEA devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Strasbourg, par acte du 17 août 2020, afin de :




voir constater que le logement loué ne respecte pas les normes en vigueur et en conséquence enjoindre au défendeur de mettre en état le logement,





se voir dispensé de régler tout ou partie du montant du loyer mensuel jusqu'à ce que le défendeur justifie que les travaux nécessaires ont été réalisés ou qu'un logement décent lui soit proposé,









voir condamner la partie défenderesse à lui payer 8 500 euros à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir, outre 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens.






Par jugement contradictoire rendu le 5 mai 2022, le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Strasbourg a débouté Monsieur [V] [Y] de l'ensemble de ses demandes, condamné ce dernier aux dépens et dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Pour se déterminer ainsi, le premier juge a retenu que la partie bailleresse a justifié d'une intervention de ses services le 4 février 2021 aux fins de débouchage des conduites et indiqué avoir procédé, le 17 mars 2021, à la correction de la contre-pente de la douche à l'origine des remontées d'eau ; que Monsieur [V] [Y] n'a jamais conclu entre son assignation et l'audience de plaidoirie du 8 mars 2022 et n'a pas contesté la réfection de la pente de la douche ni avoir refusé l'intervention du peintre qui devait obstruer l'ouverture du mur permettant l'entrée des blattes ; qu'il ne démontrait donc pas la persistance des désordres à son domicile ni ne précisait les travaux de remise en état qu'il réclamait.

 

Monsieur [V] [Y] a formé appel général par acte du 7 juin 2022.



Par conclusions notifiées électroniquement le 6 septembre 2022, Monsieur [V] [Y] demande à la cour d'infirmer le jugement précité du 5 mai 2022 et de :




constater que le logement loué ne respecte pas les normes de décence en vigueur,





en conséquence, ordonner à OPHEA de lui attribuer un nouveau logement,





subsidiairement :




' au besoin, ordonner une expertise et nommer tel expert qu'il plaira à la cour aux fins d'examen des désordres et remèdes à y apporter,



' enjoindre à OPHEA, sous astreinte de 50 euros par jour de retard, d'effectuer les travaux suivants :



' effectuer les travaux de plomberie-sanitaire remédiant aux odeurs du lavabo de la salle de bain et du bac de douche,





' boucher de manière pérenne toute ouverture permettant aux nuisibles de pénétrer dans l'appartement,



' réparer ou fournir une nouvelle manivelle permettant l'accès à la terrasse,



' condamner OPHEA à lui verser 3 000 euros de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter de l'arrêt à intervenir,



' condamner OPHEA aux dépens.



Au soutien de ses prétentions, l'appelant se prévaut de l'indécence du logement caractérisée par le caractère inutilisable de la manivelle du store de la terrasse, déjà mentionné à l'état des lieux d'entrée, empêchant l'accès à la loggia ainsi que d'une importante humidité sur les murs du salon et de la chambre et provenant d'une infiltration depuis le bac de douche, comme signalé à OPHEA dès 2017 et constaté dans le rapport dressé par le service d'hygiène et de santé environnementale de l'Eurométropole du 13 mars 2019.



Il fait valoir que les travaux réalisés à l'automne 2019 puis en mars 2021 n'ont pas résolu les difficultés et en ont même généré de nouvelles, en provoquant des remontées d'eaux et des odeurs et en laissant des trous béants permettant l'entrée de nuisibles dans le logement ; que ces faits ont été constatés par l'inspecteur de salubrité lors de sa seconde visite du 8 janvier 2021 ; qu'il ne s'opposait pas à l'intervention du peintre mais l'estimait insuffisante et souhaitait la voir doublée de l'intervention d'un plombier au vu de l'importance des travaux à réaliser ; que le premier juge n'a pas tenu compte de son courrier explicatif du 23 novembre 2021 communiqué en annexe 9 dans lequel il décrivait l'entrée de rats par divers trous du logement et la nécessité de nettoyer chaque semaine le lavabo et la douche avec de la javel pour lutter contre les odeurs.



Il soutient souffrir d'un logement indécent depuis 2017 et subir un préjudice résultant du trouble de jouissance important causé notamment par les odeurs nauséabondes, l'entrée de nuisibles dans le logement, et le caractère chronophage des démarches effectuées.



Par conclusions notifiées le 5 décembre 2022, l'OPHEA demande à la cour, sur le fondement des articles 564 et suivants du code de procédure civile, à voir :




déclarer Monsieur [V] [Y] irrecevable et mal fondé en son appel et l'en débouter,





à titre liminaire, juger irrecevables les demandes nouvelles formées par l'appelant tendant à voir enjoindre la bailleresse à lui attribuer un nouveau logement et à 






ordonner une expertise judiciaire,




en tout état de cause, confirmer le jugement du 5 mai 2022 en toutes ses dispositions et y ajouter la condamnation de Monsieur [V] [Y] à lui verser une indemnité de procédure de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de première instance et d'appel.




OPHEA soulève l'irrecevabilité des demandes nouvelles présentées par Monsieur [V] [Y] tendant à l'attribution d'un nouveau logement et la réalisation d'une expertise judiciaire alors que ses demandes initiales tendaient à la réalisation de travaux dans son logement et qu'aucun nouvel événement n'est intervenu depuis lors.



Sur le fond, l'intimé expose avoir fait procéder à de nombreuses réparations depuis la signature du bail en réponse aux demandes du preneur, qui n'a d'ailleurs pas formulé de réclamation après les travaux réalisés en septembre 2019 et mars 2021. Certains travaux commandés par ses soins (notamment la réparation de la manivelle, le rebouchage des murs) n'ont toutefois pas pu être concrétisés du fait de l'indisponibilité ou des refus de Monsieur [V] [Y] de laisser entrer les entreprises.



Il s'oppose à toute condamnation à dommages-intérêts en l'absence d'une quelconque faute de sa part et de preuve d'un préjudice subi par le demandeur, qui en serait en tout état de cause lui-même à l'origine.



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 23 mai 2023 et l'affaire fixée à l'audience de plaidoirie du 4 septembre 2023 pour être mise en délibéré au 6 novembre 2023.





MOTIFS



Sur la recevabilité des demandes de Monsieur [V] [Y]



En vertu des articles 564 et 566 du code de procédure civile, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions, si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers ou de la survenance ou de la révélation d'un fait ; elles peuvent aussi ajouter à leurs demandes initiales toutes les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément. Les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent.







En l'espèce, devant le premier juge, le demandeur sollicitait la réalisation de travaux avec dispense de verser les loyers jusqu'à leur aboutissement ou jusqu'à ce qu'un logement décent lui soit proposé.



Il sollicite désormais à titre principal l'attribution d'un nouveau logement ou, subsidiairement, la réalisation des travaux nécessaires à la remise en état des lieux.



Si l'intéressé a modifié la formulation de ses demandes et notamment leur ordre de priorité, sa demande d'attribution d'un nouveau logement constitue l'accessoire ou la conséquence de sa demande tendant à voir reconnaître l'indécence des lieux loués. Elle était déjà incluse dans ses demandes en ce qu'il sollicitait la suspension du paiement des loyers jusqu'à ce qu'un logement décent lui soit proposé.



Cette demande ne constitue donc pas une demande nouvelle et doit être déclarée recevable.



L'organisation d'une mesure d'expertise en ce qu'elle tend à appuyer la demande en réalisation de travaux par une mesure d'instruction, qui peut être demandée en tout état de cause, ne constitue pas une demande nouvelle.



La fin de non-recevoir tirée de l'irrecevabilité des demandes nouvelles en cause d'appel sera donc rejetée.





Sur le fond



Sur la demande en relogement



Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de délivrer au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à sa sécurité physique ou à sa santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites et répondant à un critère de performance énergétique minimale (') et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Il est par ailleurs tenu de faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des lieux loués.



Conformément aux dispositions de l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, le non-respect des normes de décence autorise le locataire à demander au propriétaire la mise en conformité des lieux avec le cas échéant réduction du loyer dans l'attente, sans pour autant porter obligation à relogement, laquelle n'est prévue que dans des conditions strictement énumérées par l'article L521-3-1 du code de la construction et de l'habitation, qui ne sont pas caractérisées en l'espèce en l'absence de toute décision administrative portant interdiction d'habiter les lieux. 





La demande en relogement paraît donc infondée en droit.





Sur la demande d'expertise



Monsieur [V] [Y] sollicite une expertise sans préciser les désordres qu'il y aurait lieu d'examiner alors qu'il est acquis que des travaux ont été exécutés depuis la demande initiale et qu'il a refusé à plusieurs reprises les réparations proposées par OPHEA. Il ne produit aucune pièce récente justifiant la pertinence d'une telle mesure d'instruction, qui n'apparaît pas davantage justifiée par un éventuel aspect technique du litige. 



La demande d'expertise sera donc rejetée et ce d'autant qu'il n'appartient pas au juge de pallier la carence des parties.





Sur la demande en réalisation de travaux



En application de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de délivrer au locataire un logement décent et en bon état d'usage et de réparation et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des lieux loués.



Il résulte des pièces produites que :



1° s'agissant des désordres dans la pièce d'eau : 



Le logement présentait un défaut au niveau du bac de douche ayant entraîné une infiltration d'eau provoquant une humidité excessive du logement et des moisissures, constatées par le rapport de visite de l'inspecteur de salubrité du service Hygiène et Santé Environnementale de [Localité 3] du 13 mars 2019.



Les travaux ont été diligentés en septembre 2019, suite notamment au jugement du 6 août 2019 portant injonction à Monsieur [V] [Y] de laisser la bailleresse procéder aux travaux nécessaires.



Le second rapport de visite de l'inspecteur de salubrité daté du 10 janvier 2021 constate l'existence d'une ouverture au bas du mur de la salle d'eau qui « favorise l'introduction des blattes dans le logement selon le locataire » sans pour autant faire état de la persistance des problèmes d'humidité initialement signalés, si ce n'est la remontée de l'eau usée du lavabo dans le bac de douche et la remontée de l'eau usée du lave-linge dans l'évier « créant ainsi des odeurs selon le locataire».



La société Hydrosonic Alsace a procédé le 4 février 2021 à un débouchage des conduites mais a alerté sur un risque de récidive compte tenu de la contre-pente de l'évacuation entraînant une 





remontée des eaux dans le bac de douche et nécessitant une réfection.



Monsieur [V] [Y] ne conteste pas les énonciations du jugement quant à la réfection de la contre-pente réalisée en mars 2021 dont il fait lui-même état dans ses conclusions. Il reproche au premier juge de ne pas avoir tenu compte de son courrier du 23 novembre 2021 alors que le bordereau de pièces joint à son assignation ne liste pas ce courrier dans les pièces produites devant la juridiction de première instance et que ce courrier ne porte mention d'aucun destinataire et se contente de relater les affirmations de l'intéressé quant à l'entrée de rats dans son logement, pourtant non mentionnée dans ses conclusions ni corroborée par aucun élément extérieur.



La présence régulière ou persistante d'odeurs nauséabondes n'est caractérisée par aucune constatation ou témoignage, le rapport de visite de l'inspecteur de salubrité se contentant de citer les propos du preneur à cet égard.



L'appelant ne caractérise donc pas l'insuffisance éventuelle des travaux diligentés par son bailleur en mars 2021 pour la reprise du dispositif d'évacuation d'eau de sorte que la demande tendant à « effectuer les travaux de plomberie-sanitaire remédiant aux odeurs du lavabo de la salle de bain et du bac de douche » sera rejetée, comme devenue sans objet.



Il ressort par contre tant des photographies que du rapport de visite du 10 janvier 2021 ou des réclamations ou bons de travaux établis par OPHEA qu'un trou a été laissé ouvert dans le mur de la salle d'eau après les travaux de septembre 2019. Monsieur [V] [Y] indique avoir procédé à son rebouchage sans toutefois qu'il soit acquis que ces travaux aient été effectué dans les règles de l'art.



Comme indiqué supra, il appartient au bailleur de procéder à de tels travaux, qu'il conviendra donc de mettre à la charge de la partie intimée.





2° s'agissant des travaux de réparation ou mise en place d'une nouvelle manivelle permettant l'accès à la terrasse :



L'état des lieux d'entrée du 4 octobre 2016 et la fiche de réclamation du même jour établissent que la manivelle de la loggia était cassée dès cette date de sorte que le volet restait en position fermée.



Il ressort des éléments produits par le bailleur qu'un intervenant a tenté de joindre le locataire le 13 octobre 2016 au sujet de la réparation de la manivelle mais qu'il était absent et qu'une seconde intervention a été programmée entre février et mars 2018, la 





société FMS, mandatée à cette fin, ayant toutefois demandé l'annulation de sa mission, au vu du refus du locataire de se rendre disponible sur ses heures et jours d'ouverture. Aucune pièce n'établit une réparation effective postérieure.



Il est ainsi acquis que la manivelle du store de la loggia ne permettait pas l'accès à la loggia lors de l'entrée dans les lieux et n'a pas été réparée depuis octobre 2016 alors qu'il appartenait au bailleur, dans le cadre de son obligation de délivrer un logement en bon état d'entretien et de réparation, de procéder à sa réparation ou son remplacement avant l'entrée dans les lieux de l'intéressé ou rapidement après son arrivée. 



Le bailleur, qui ne justifie d'aucune démarche entre le 6 octobre 2016 et le mois de février 2018 ne peut s'exonérer de la responsabilité qui pèse sur lui en application de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 en invoquant l'obstruction du locataire alors qu'il ne justifie aucunement d'un cas de force majeure et qu'il lui appartenait, en tant que débiteur d'une obligation de résultat, de mettre en 'uvre toutes démarches utiles pour procéder aux travaux qui lui incombaient.



La société OPHEA sera donc condamnée à réparer ou remplacer la manivelle du store permettant l'accès à la loggia comme précisé au dispositif ci-dessous.



Il résulte de l'ensemble de ces énonciations que le jugement déféré sera infirmé.



Si les travaux de rebouchage du trou et de réparation de la manivelle doivent être mis à la charge de la bailleresse, il n'y a pas lieu à ce stade d'assortir la condamnation d'une astreinte.



Sur la demande de dommages-intérêts



Monsieur [V] [Y] sollicite des dommages-intérêts tendant à indemniser le préjudice de jouissance résultant du caractère indécent de son logement.



Il est établi par le rapport des services de la ville de [Localité 3] du 18 mars 2019 que les murs du couloir et de la pièce principale de l'appartement donné à bail ont présenté des moisissures et une humidité, lesquelles sont préjudiciable à la santé, en liaison avec une défectuosité du bac de douche ainsi qu'avec une fuite d'eau au niveau du tuyau d'arrivée d'eau chaude située sous le lavabo. Cette situation, dénoncée depuis décembre 2016 a incontestablement causé au locataire un trouble de jouissance dont l'ampleur doit être toutefois relativisée, compte tenu du comportement de ce dernier ayant retardé ou mis obstacle à une exécution rapide des travaux.





Ainsi, la première réclamation relative aux problèmes d'humidité a été enregistrée en décembre 2016 puis décembre 2017 sans toutefois que le bailleur ait pu en apprécier la réalité et/ou la gravité faute de pouvoir entrer en contact avec le locataire, malgré plusieurs sollicitations. Des travaux ont ensuite été programmés en mars 2018 mais n'ont pu être réalisés qu'en septembre 2019 après délivrance par le tribunal d'instance de Strasbourg d'une injonction de laisser libre accès aux lieux.

L'intéressé a été par ailleurs privé depuis son entrée dans les lieux de la jouissance de la loggia, le volet dont la manivelle était cassée ne pouvant être relevé.



Le bailleur ne justifie pas avoir missionné une entreprise entre le mois d'octobre 2016 et le mois de février 2018, la seconde entreprise ayant par ailleurs demandé l'annulation de la commande en raison du fait que le locataire refusait de se rendre disponible autrement que les samedi, dimanche et les soirs après 18 heures.



Au vu de l'ensemble de ces éléments et alors que l'appelant est partiellement la cause de son propre dommage, le préjudice subi par Monsieur [V] [Y] sera justement réparé par l'allocation d'une somme de 500 euros à titre de dommages intérêts.





Sur les frais et dépens

Les dispositions de la décision déférée quant aux frais et dépens seront infirmées.



La société OPHEA, succombant pour l'essentiel, elle sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel et sera déboutée de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.





 PAR CES MOTIFS



La Cour,



Statuant publiquement par arrêt contradictoire :



DÉCLARE recevables l'ensemble des demandes formées par Monsieur [V] [Y] en ce compris la demande en attribution d'un nouveau logement ou en expertise ;



INFIRME le jugement du 5 mai 2022 ;

 

Et statuant à nouveau  :



REJETTE la demande en attribution d'un nouveau logement ;







REJETTE la demande en expertise ;



REJETTE la demande tendant à condamner l'Office public de l'habitat de l'Eurométropole de [Localité 3] (OPHEA) à effectuer des travaux de plomberie-sanitaire ;



ENJOINT l'office public de l'habitat de l'Eurométropole de [Localité 3] (OPHEA) de :




faire boucher de manière pérenne et dans les règles de l'art l'ouverture située dans le mur de la salle d'eau ;





faire réparer ou remplacer la manivelle du store pour permettre l'accès à la loggia ;




REJETTE la demande d'astreinte ; 



CONDAMNE l'Office public de l'habitat de l'Eurométropole de [Localité 3] (OPHEA) à verser à Monsieur [V] [Y] une somme de 500 € à titre de dommages-intérêts avec intérêts au taux légal à compter de ce jour,



CONDAMNE l'Office public de l'habitat de l'Eurométropole de [Localité 3] (OPHEA) aux dépens de première instance ;



Et y ajoutant ;



REJETTE la demande de l'Office public de l'habitat de l'Eurométropole de [Localité 3] (OPHEA) formée en application de l'article 700 du code de procédure civile.



CONDAMNE l'Office public de l'habitat de l'Eurométropole de [Localité 3] (OPHEA) aux dépens d'appel.





Le Greffier La Présidente