Cour d'Appel · 1ère Chambre — 7 novembre 2023

ARRET N°463



N° RG 23/01172 - N° Portalis DBV5-V-B7H-GZR6













S.C.I. S.C.I. R.D.L.



C/



Société RAONETAPE

S.C.I. PERSPECTIVE [Localité 9]















RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE POITIERS



1ère Chambre Civile



ARRÊT DU 07 NOVEMBRE 2023





Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/01172 - N° Portalis DBV5-V-B7H-GZR6



Décision déférée à la Cour : jugement du 28 avril 2023 rendu par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de LA ROCHE SUR YON. 





APPELANTE :



S.C.I. R.D.L.

[Adresse 7]

[Localité 8]



ayant pour avocat postulant Me Bruno MAZAUDON de la SELARL JURICA, avocat au barreau de POITIERS et pour avocat plaidant Me François BERTHOD, avocat au barreau de PARIS





INTIMEES :



S.C.I. PERSPECTIVE [Localité 9]

5 et [Adresse 1]

[Localité 6]



Société RAONETAPE - intervenante volontaire

5 et [Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 6]



ayant toutes les deux pour avocat postulant Me Jérôme CLERC de la SELARL LEXAVOUE POITIERS-ORLEANS, avocat au barreau de POITIERS et pour avocat plaidant Me Valérie BERGER, avocat au barreau de LAVAL, substituée par Me Amélie GUILLOT, avocat au barreau de POITIERS







COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 14 Septembre 2023, en audience publique, devant la Cour composée de :



M. Thierry MONGE, Président de Chambre

Madame Anne VERRIER, Conseiller

Monsieur Philippe MAURY, Conseiller qui a présenté son rapport



qui en ont délibéré



GREFFIER, lors des débats : Mme Elodie TISSERAUD, 





ARRÊT : 



- Contradictoire



- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,



- Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre et par Mme Elodie TISSERAUD, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.









PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES



Par acte sous seing privé en date du 11 septembre 2020, la Société Civile Immobilière RDL a signé avec la Société Civile Immobilière PERSPECTIVE [Localité 9] une promesse synallagmatique de vente portant sur un ensemble immobilier situé [Adresse 11] [Localité 9], appartenant à la S.C.I. RDL pour un prix d'acquisition de 420.000 euros.

 

Cette promesse stipulait plusieurs conditions suspensives, notamment en son article 25 celle relative à la conclusion de l'accord sous condition que les pouvoirs juridiques d'agir du Vendeur et de l'acquéreur soient justifiés. 



Par courrier du 15 février 2021, Maître [Z] [A] [F], notaire de l'acquéreur, a informé Maître [J] [M], chargé de dresser l'acte authentique, que l'ensemble des conditions suspensives au bénéfice de l'acquéreur était levé et lui a demandé de convoquer immédiatement les parties à l'effet de constater la réalisation de la vente. 



Par courrier du 17 février 2021, M. [L] [P], gérant de la S.C.I. RDL, a informé la S.C.I. PERSPECTIVE [Localité 9] qu'il avait signé l'acte en qualité de gérant sans disposer d'une délibération d'assemblée générale des associés l'y autorisant, que cet acte était donc entaché de nullité, qu'il ne serait pas en mesure d'obtenir cette délibération et que la condition suspensive ne pourrait être réalisée. 



Par exploit d'huissier en date du 1er mars 2021, la S.C.I. PERSPECTIVE [Localité 9] a fait signifier à la S.C.I. RDL une sommation à comparaître le 3 mars 2021 à 10 heures en l'étude de la SAS OFFICE 21, [Adresse 2] à [Localité 10] pour signature de l'acte de vente. A cette date, la S.C.I. RDL ayant déclaré ne pas conclure la vente, un procès-verbal de difficultés a été dressé et la vente n'a pas abouti. 



Par ordonnance datée du 26 mars 2021, le président du tribunal judiciaire de Poitiers a nommé la SAS AURIK, huissier de justice, pour se rendre au siège de la S.C.I. RDL, interroger le gérant, M. [P], pour savoir s'il avait convoqué l'assemblée générale des associés de la S.C.I. afin d'être autorisé à signer au nom de la S.C.I., la promesse synallagmatique de vente du 11 septembre 2020, demander qu'il soit justifié de la convocation à l'assemblée générale, de l'ordre du jour et qu'il soit présenté le procès-verbal de délibération. 

L'huissier de justice a établi un procès-verbal de constat les 14 et 22 avril 2021. 

Par acte d'huissier délivré le 19 mai 2021, la S.C.I. PERSPECTIVE [Localité 9] a fait assigner la S.C.I. RDL devant le tribunal judiciaire de LA ROCHE-SUR-YON en exécution forcée de la vente.



La S.C.I. PERSPECTIVE [Localité 9] sollicitait par ses dernières écritures de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : 

- lui déclarer acquise au jour du jugement, la vente de l'ensemble immobilier, par la S.C.I. RDL pour le prix de 420.000 euros droit, émoluments et honoraires de négociation à charge de l'acquéreur, 

- renvoyer les parties devant l'office notarial de Maître [J] [M], notaire associé de la société OFFICE 21, afin de procéder à la signature de l'acte authentique, ce dans les quinze jours de la signification du jugement à intervenir, sous astreinte de 2.000 euros par jour de retard pour la partie défaillante, 

- condamner la S.C.I. RDL à lui verser la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner la S.C.I. RDL aux entiers dépens, dont ceux liés à la sommation de comparaître de la société AURIK du 1er mars 2021 et ceux liés au PV de constat des 14 et 22 avril 2021. 



Par ses dernières écritures, la S.C.I. RDL sollicitait de voir : 

- prononcer la nullité de la promesse synallagmatique de vente du 11 septembre 2020, En conséquence, 

- rejeter l'ensemble des prétentions formées par la S.C.I. PERSPECTIVE [Localité 9], 

- condamner la S.C.I. PERSPECTIVE [Localité 9] à s'acquitter entre les mains de la S.C.I. RDL d'une somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile 

- condamner la S.C.I. PERSPECTIVE [Localité 9] aux dépens. 



Par jugement contradictoire en date du 28 avril 2022, le tribunal judiciaire de LA ROCHE SUR YON a statué comme suit : 



'DÉBOUTE la S.C.I. RDL de sa demande de nullité de la promesse de vente du 11 septembre 2020 ; 

DÉCLARE acquise, au jour du présent jugement, la vente par la S.C.I. RDL à la S.C.I. PERSPECTIVE [Localité 9] pour le prix de 420.000 euros droit, émoluments et honoraires de négociation à charge de l'acquéreur, de l'ensemble immobilier situé [Adresse 11] sur la commune de [Localité 9] cadastré section C n°[Cadastre 3] - n°[Cadastre 4] et n°[Cadastre 5], en exécution de la promesse de vente signée le 11 septembre 2020 ; 

RENVOIE les parties devant l'office notarial de Maître [J] [M], notaire associé de la société OFFICE 21 - notaires associés, afin de procéder à la signature de l'acte authentique, dans le délai de deux mois suivant la signification du présent jugement, sous astreinte de 1.000 euros par absence à une convocation du notaire par lettre recommandée avec accusé de réception; 

DIT qu'à défaut pour la S.C.I. RDL de signer l'acte authentique dans le délai de deux mois à compter de la signification du jugement, le jugement vaudra vente, aux conditions définies par la promesse synallagmatique de vente, et sera publié au service de la publicité foncière et FIXE la date de transfert de propriété au jour du jugement ; 

CONDAMNE la S.C.I. RDL à payer à la S.C.I. PERSPECTIVE [Localité 9] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

DÉBOUTE la S.C.I. RDL de sa demande formulée à ce titre ; 

CONDAMNE la S.C.I. RDL aux entiers dépens, en ce compris la sommation à comparaître de la société AURIK du 1er mars 2021 et ceux liés au procès-verbal de constat des 14 et 22 avril 2021 ; 

RAPPELLE l'exécution provisoire de droit du présent jugement'.



Le premier juge a notamment retenu que : 



- sur la demande de nullité de la promesse de vente formulée par la S.C.I. RDL, sur l'objet social de la S.C.I. RDL et le pouvoir de son gérant, selon les dispositions de l'article 1849 du code civil, dans les rapports avec les tiers, le gérant engage la société par les actes entrant dans l'objet social. 

En application de ce texte, les clauses statutaires limitant les pouvoirs des gérants sont inopposables aux tiers, peu importe qu'ils en aient eu connaissance ou non. 

Seul l'intérêt social fait obstacle à l'engagement de la société à l'égard des tiers.

- en l'espèce, la vente des biens immobiliers appartenant à la S.C.I. entre bien dans son objet social, si bien qu'à l'égard de la S.C.I. PERSPECTIVE [Localité 9], la signature par le gérant d'une promesse de vente pour un bien appartenant à la S.C.I. engageait cette dernière. 

- le fait que l'objet social mentionne expressément la seule acquisition de l'ensemble immobilier des [Localité 9] ne suffit pas à exclure toute vente de ce bien sans modification statutaire, la vente des biens immobiliers de la S.C.I. étant prévue.

- il n'est pas démontré que cette vente soit contraire à l'objet social.

- le gérant pouvait engager la société conformément aux dispositions précitées, l'acte entrant dans l'objet social et la S.C.I. RDL ne pouvait valablement invoquer un dépassement des pouvoirs de son gérant.

- sur la théorie du mandat apparent, la S.C.I. RDL estime que les circonstances mises en avant par la demanderesse ne sont pas extérieures aux seules allégations du prétendu mandataire et que la qualité de professionnel des tiers doit être prise en compte pour exclure la légitimité de leur croyance.

- la S.C.I. PERSPECTIVE [Localité 9] fait néanmoins valoir qu'elle a légitimement cru que le gérant de la S.C.I. RDL avait le pouvoir de la représenter en raison de son comportement et des déclarations de la S.C.I. aux termes de la promesse rédigée. 

La S.C.I. PERSPECTIVE [Localité 9] doit alors établir qu'elle est tiers de bonne foi, ce qui suppose l'existence d'une apparence.

- l'acte indique :'M. [L] [P] agissant en qualité de gérant de ladite société spécialement habilité à l'effet des présentes ainsi qu'il le déclare " et ce en présence du CABINET IMMOBILIER [N] [U], agent immobilier.

La S.C.I. PERSPECTIVE [Localité 9] a pu penser que les pouvoirs de chaque partie avaient été vérifiés et la S.C.I. PERSPECTIVE [Localité 9] avait connaissance que la S.C.I. RDL était une S.C.I. familiale et pouvait légitimement en déduire que M. [P] détenait la majorité des parts lui permettant de décider de la vente du bien immobilier.

- la S.C.I. PERSPECTIVE [Localité 9] peut ainsi se prévaloir, d'une part, de sa qualité de tiers de bonne foi et de sa croyance à l'existence des pouvoirs du gérant pour engager la société et, d'autre part, invoquer la théorie du mandat apparent. 

- dans ces conditions, la nullité de la promesse de vente pour défaut de pouvoir du gérant ne peut être opposée par le vendeur à la S.C.I. PERSPECTIVE [Localité 9] et doit être écartée.

- sur la réalisation de la condition suspensive litigieuse, une condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.

- en l'espèce, la réalisation de la vente était donc conditionnée à la justification du pouvoir d'agir du vendeur et de l'acquéreur. 

- la S.C.I. RDL ne démontre pas avoir réuni une assemblée générale afin que les associés se prononcent sur l'autorisation de vendre l'ensemble immobilier 

M. [P] se contente d'affirmer par son courrier du 17 février 2021 qu'il sera dans l'impossibilité d'obtenir cette autorisation sans justifier d'une décision rendue par l'assemblée générale, ni d'avoir réalisé les démarches nécessaires pour la réunir 

- faute pour la S.C.I. RDL de démontrer l'accomplissement des diligences nécessaires pour la réalisation de la condition suspensive relative à la capacité juridique du vendeur, cette condition doit être réputée accomplie.

- il convient de constater que la vente est devenue parfaite, de sorte que la S.C.I. PERSPECTIVE [Localité 9] est fondée à réclamer l'exécution de la promesse de vente.











LA COUR



Vu l'appel en date du 17/05/2023 interjeté par la société S.C.I. R.D.L.



Vu l'article 954 du code de procédure civile



Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 25/08/2023, la société S.C.I. R.D.L. a présenté les demandes suivantes :



'Prononcer l'irrecevabilité des demandes de la SNC RAONETAPE ; 

Infirmer le jugement du tribunal judiciaire de La Roche-sur-Yon du 28 avril 2023 en ce qu'il a : 

- DEBOUTÉ la S.C.I. RDL de sa demande de nullité de la promesse de vente du 11 septembre 2020 



- DECLARÉ acquise, au jour du présent jugement, la vente par la S.C.I. RDL à la S.C.I. PERSPECTIVE [Localité 9] pour le prix de 420.000 euros droits, émoluments et honoraires de négociation à charge de l'acquéreur, de l'ensemble immobilier situé [Adresse 11] sur la commune de [Localité 9] cadastré section C n°[Cadastre 3] - n°[Cadastre 4] et n°[Cadastre 5], en exécution de la promesse de vente signée le 11 septembre 2020 ; 



- RENVOYÉ les parties devant l'office notarial de Maître [J] [M], notaire associé de la société OFFICE 21 - notaires associés, afin de procéder à la signature de l'acte authentique, dans le délai de deux mois suivant la signification du présent jugement, sous astreinte de 1.000 euros par absence à une convocation du notaire par lettre recommandée avec accusé de réception ; 



- DIT qu'à défaut pour la S.C.I. RDL de signer l'acte authentique dans le délai de deux mois à compter de la signification du jugement, le jugement vaudra vente, aux conditions définies par la promesse synallagmatique de vente, et sera publié au service de la publicité foncière et FIXÉ la date de transfert de propriété au jour du jugement ; 



- CONDAMNÉ la S.C.I. RDL à payer à la S.C.I. PERSPECTIVE [Localité 9] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile; 



- DEBOUTÉ la S.C.I. RDL de sa demande formulée à ce titre ; 



- CONDAMNÉ la S.C.I. RDL aux entiers dépens, en ce compris la sommation à comparaître de la société AURIK du 1er mars 2021 et ceux liés au procès-verbal de constat des 14 et 22 avril 2021 



Statuant à nouveau, 

Prononcer la nullité de la promesse synallagmatique de vente du 11 septembre 2020 ; 

En tout état de cause, 

Rejeter l'ensemble des prétentions formées par la S.C.I. PERSPECTIVE [Localité 9] et par la SNC RAONETAPE ; 

Condamner la S.C.I. PERSPECTIVE [Localité 9] à s'acquitter entre les mains la S.C.I. R.D.L. d'une somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; 

Condamner la SNC RAONETAPE à s'acquitter entre les mains la S.C.I. R.D.L. d'une somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile; 

Condamner la S.C.I. PERSPECTIVE [Localité 9] aux entiers dépens'. 



A l'appui de ses prétentions, la société S.C.I. R.D.L. soutient notamment que : 



- sur l'intervention volontaire de la SNC RAONETAPE en cause d'appel, l'article 554 du code de procédure civile permet l'intervention volontaire, en cause d'appel, des personnes qui y ont intérêt dès lors qu'elles n'ont été ni parties ni représentées en première instance (ou qu'elles y ont figuré en une autre qualité), mais ce texte ne permet pas à l'intervenant volontaire en cause d'appel de soumettre un litige nouveau et de demander des condamnations personnelles n'ayant pas subi l'épreuve du premier degré de juridiction, et ces intervenants ne peuvent invoquer l'application de l'article 566 du même code, leurs prétentions ne peuvant être l'accessoire, la conséquence ou le complément de celles soumises au tribunal par une autre personne. 

- la SNC RAONETAPE intervient en appel pour former une demande de condamnation à son bénéfice personnel afin de lui allouer « la somme de 40000€ au titre de la perte de chance d'avoir fait des bénéfices pendant le temps de la procédure. Il s'agit d'un nouveau litige et la demande est irrecevable.

- sauf à dénaturer la clause statutaire pourtant claire, le critère de l'inutilité ne peut être considéré comme relevant d'une clause limitative de pouvoirs d'un dirigeant puisqu'il est expressément fixé à la clause précitée ' dédiée à l'objet social ' afin de conditionner l'hypothèse, exceptionnelle, dans laquelle une aliénation entrerait dans les prévisions de cet objet.

- aux termes d'un avant-contrat signé sous seing privé le 11 septembre 2020, le gérant de la concluante a cru pouvoir céder cet ensemble de bâtiments au nom et pour le compte de la S.C.I. R.D.L. sans toutefois recueillir l'autorisation de la collectivité des associés.

- la première des conditions suspensives portait sur la justification des pouvoirs juridiques d'agir du vendeur et de l'acquéreur.

- cette autorisation n'existait pas ' le gérant ayant signé sans solliciter au préalable l'accord de ses deux associés ' il devait en outre apparaître que ces derniers refusaient catégoriquement cette cession, rendant vaine toute régularisation, ce que reconnaissait le gérant par son courrier du 17 février 2021.

- l'huissier instrumentaire indiquait par procès-verbal du 30 juin 2020 : ' (') le gérant de la S.C.I. R.D.L. n'a jamais convoqué l'assemblée générale des associés de ladite société civile afin d'être autorisé à signer la promesse synallagmatique litigieuse en date du 11 septembre 2020. 

Il n'existe par conséquent ni convocation à une assemblée générale ni ordre du jour, ni texte de résolutions, ni de manière générale aucune délibération en lien avec une vente du bien immobilier litigieux'...

- sur l'objet social, pour les sociétés de personnes, dont les membres répondent sur leur patrimoine, et sans limite, des dettes sociales, le gérant engage uniquement la société à l'égard des tiers par les actes entrant dans l'objet social (') de sorte qu'il leur faut vérifier les statuts pour connaître l'objet social.

- l'article 1849 alinéa 1er du code civil dispose que « Dans les rapports avec les tiers, le gérant engage la société par les actes entrant dans l'objet social. » 

Le cas échéant, « Le dépassement de l'objet social dans les sociétés à risques illimités est sanctionné par la nullité » au visa de l'article 1844-10 alinéa 3 du code civil. 

- sur la vente d'un bien inutile, la Cour de cassation rappelle que lorsqu'une société civile : 

' a pour objet l'acquisition, l'administration et l'exploitation de tous immeubles et, éventuellement et exceptionnellement, l'aliénation des immeubles devenus inutiles à la société (') seuls les associés pouvaient apprécier le caractère utile ou non du bien dont la vente était envisagée'.

- seule l'assemblée générale a qualité pour décider si l'aliénation envisagée entre ou non dans l'objet social de la société, et il appartient au juge du fond saisi de s'assurer que l'assemblée générale a bien autorisé le gérant à signer.

- en l'espèce, l'objet social prévoit : 'éventuellement et exceptionnellement l'aliénation de ceux de ces immeubles devenus inutiles à la société au moyen de vente, échanges, apport en société'. 

- l'autorisation de l'assemblée n'est pas requise en raison d'une clause limitative de pouvoirs du gérant, mais précisément pour entrer dans le champ de l'objet social.

La vente d'un actif qui n'a pas été jugé inutile par l'assemblée ne relève pas de l'objet social.

- la vente n'est envisagée qu'à titre éventuel et exceptionnel.

- il y a lieu de prononcer la nullité de l'avant-contrat au visa de l'article 1849 alinéa 1er précité à raison du dépassement de l'objet social.

- en érigeant une condition suspensive à l'article 25 de la promesse relative à la nécessité de justifier les « pouvoirs juridiques d'agir du VENDEUR », l'acquéreur ne pouvait ignorer que ces « pouvoirs » n'avaient pas été vérifiés, 

- la S.C.I. RDL est recevable à invoquer la défaillance de son propre gérant.

- le caractère familial de la société concluante ne change rien au principe précédemment évoqué en l'absence d'autorisation des associés.

- la circonstance que cette absence d'autorisation soit le fait d'une absence de convocation par le gérant ou d'une délibération de refus, est sans incidence sur la question en débat, c'est-à-dire la nullité de l'avant-contrat.

- la question n'est pas de savoir si une condition suspensive s'est réalisée ou non, ou si sa réalisation aurait été empêchée ou non, mais de statuer sur la validité même du contrat.

- sur l'existence d'un mandat apparent, soulevé à titre subsidiaire, il incombe au tiers qui se prévaut de l'apparence d'un mandat d'établir les circonstances extérieures aux seules allégations du prétendu mandataire, propres à justifier la croyance qu'il invoque.

- en l'espèce, les circonstances mises en avant ne sont pas 'extérieures aux seules allégations du prétendu mandataire'.

- l'intimée est une S.C.I. professionnelle ayant pour gérant M. [T] [K], dirigeant et fondateur de NOZ, lequel dirige 310 sociétés en France. 

- la clause de style par laquelle un mandataire déclare être habilité à signer un acte n'est jamais de nature à caractériser la légitimité de la croyance de l'autre partie.

- la vérification a été érigée en condition. L'intimée ne saurait prétendre que les circonstances l'autorisaient légitimement à ne pas vérifier l'élément litigieux alors que l'acte qu'elle a signé stipule l'exact inverse.

- subsidiairement sur les demandes indemnitaires de l'intimée, il existe dans la promesse une clause pénale couvrant les prétendus préjudices liés au défaut de régularisation de l'acte authentique dans le délai prévu.

L'article 1231-5 du code civil dispose que :' Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. '

L'application de la clause pénale exclurait toute indemnité complémentaire.

- très subsidiairement est soutenu l'absence de tout préjudice.

- l'intimé prétend que l'ensemble immobilier n'aurait pas « été entretenu par le vendeur » avant la signature de l'acte authentique le 5 juin 2023 et sollicite à ce titre la somme de 78.000 euros sans en justifier.

- l'intimé prétend qu'elle aurait été exposée à l'augmentation du coût des matériaux survenue après la crise sanitaire, qu'elle chiffre à la somme de 58.922 euros au regard d'un prétendu budget « prévisionnel du 26 juillet 2019, mais la réalisation de ces travaux n'est pas entrée dans le champ contractuel, et la vente avait vocation à intervenir en 2021, alors qu'il ne 'agissait que de budgets prévisionnels.

- le préjudice de perte de loyer n'est pas justifié, alors que la réalisation de ces travaux n'est pas entrée dans le champ contractuel, de sorte que les préjudices évoqués ne sauraient être considérés comme prévisibles, et il s'agirait d'un préjudice indirect. 

- on ignore le motif pour lequel ce préjudice prétendu devrait courir jusqu'au « jour de l'arrêt à intervenir » puisque la vente a été conclue en exécution du jugement entrepris et un bail a été conclu depuis lors.

- Il est donc très hautement improbable que des travaux auraient pu être réalisés sur le site par l'intimée avant l'été, voire l'automne 2021, compte-tenu du confinement.

Il apparaît donc très probable que la perte de chance de percevoir un quelconque loyer n'aurait pu, le cas échéant, se faire avant la fin 2021 voire plus probablement en 2022. 

- aucun élément n'est produit qui permettrait de démontrer que la SNC RAONETAPE, preneur à bail depuis juin 2023, aurait été preneur à bail en 2021 si la vente avait été conclue en 2021.

- le préjudice de remplacement des portes n'est pas démontré. Et l'initiative de ces travaux ne concerne que l'acquéreur.

- un préjudice moral est évoqué et non une atteinte à image qui n'est pas justifiée.





Aux termes du dispositif de leurs dernières conclusions en date du 11 août 2023, la société S.C.I. PERSPECTIVE [Localité 9] et la société SNC RAONETAPE ont présenté les demandes suivantes : 



'DÉCLARER la S.C.I. RDL mal fondée en son appel, l'en débouter

- CONFIRMER le jugement rendu par le tribunal Judiciaire de LA ROCHE SUR YON le 28 avril 2023 en toutes ses dispositions

- RECEVOIR la SNC RAONETAPE en son intervention volontaire

Y additant,

- CONSTATER la signature de l'acte authentique entre la S.C.I. RDL et la S.C.I. PERSPECTIVE LES [Localité 9] le 5 juin 2023

- CONDAMNER la S.C.I. RDL à verser à la S.C.I. PERSPECTIVE LES [Localité 9] la somme de 78 000 € au titre de la perte de valeur du bien

- CONDAMNER la S.C.I. RDL à verser à la S.C.I. PERSPECTIVE LES [Localité 9] la somme de 58 922, 50 € HT au titre du surcoût des travaux

- CONDAMNER la S.C.I. RDL à verser à la S.C.I. PERSPECTIVE LES [Localité 9] la somme de 258 000 € HT au titre de la perte de loyers pendant le temps de la procédure (somme à parfaire)

- CONDAMNER la S.C.I. RDL à verser à la S.C.I. PERSPECTIVE LES [Localité 9] la somme de 18 432,55 € T.T.C. au titre des frais de remplacement des portes

- CONDAMNER la S.C.I. RDL à verser à la S.C.I. PERSPECTIVE LES [Localité 9] la somme de 5 000 € au titre de son préjudice moral

- CONDAMNER la S.C.I. RDL à verser à la S.C.I. PERSPECTIVE LES [Localité 9] la somme de 5 000 € au titre de la clause pénale

- CONDAMNER la S.C.I. RDL à verser à la SNC RAONETAPE la somme de 40 000 € au titre de la perte de chance d'avoir fait des bénéfices pendant le temps de la procédure

- DÉBOUTER la S.C.I. RDL de toutes demandes, fins et conclusions

- CONDAMNER la S.C.I. RDL aux dépens

- CONDAMNER la S.C.I. RDL à verser à la S.C.I. PERSPECTIVE LES [Localité 9] la somme de 5 000 € au titre des frais irrépétibles

- CONDAMNER la S.C.I. RDL à verser à la SNC RAONETAPE la somme de 5 000 € au titre des frais irrépétibles



A l'appui de leurs prétentions, la société S.C.I. PERSPECTIVE [Localité 9] et la société SNC RAONETAPE soutiennent notamment que: 



- l'appelante a finalement signé l'acte authentique le 5 juin 2023.

Dans ces conditions, le 25 juillet 2023, la SNC RAONETAPE, société qui aurait dû exploiter le magasin depuis la vente prévue initialement en 2020, a enfin pu valablement régulariser un bail commercial avec la S.C.I. PERSPECTIVE [Localité 9].

- sur la réalisation des conditions suspensives, aux termes de l'article 1304-3 du code civil, une condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.

- l'article 1 de la promesse synallagmatique de vente signée par la S.C.I. RDL, représentée par son gérant, M. [P] précise :

La société dénommée RDL représentée par M. [L] [P] agissant en qualité de gérant de ladite société, spécialement habilité à l'effet des présentes ainsi qu'il le déclare.

- il ressort du PV de difficultés du 3 mars 2021, que reprenant ses explications du 17 février 2021,la S.C.I. RDL faisait exposer que [L] [P], gérant, signataire es-qualité de la promesse aurait « réalisé avoir signé cet acte sans disposer d'une délibération d'assemblée

générale des associés l'y autorisant », et qu'« il ne sera pas en mesure d'obtenir cette délibération, de sorte que la condition suspensive ne pourra être réalisée».

Il appartenait à M. [P] de prouver qu'il avait régulièrement convoqué une assemblée générale.

- la S.C.I. RDL, prise en la personne de son gérant, M. [P], ne peut invoquer la défaillance de son propre gérant pour échapper à la vente forcée de l'immeuble, alors qu'elle a signé la promesse synallagmatique de vente, même si la S.C.I. RDL a une personnalité juridique propre.

- il s'agit d'une S.C.I. familiale, composé du gérant lui-même, M. [L] [P], ainsi que son épouse, Mme [W] [P] et la société DLVI dont le président est M. [L] [P]

- l'adage Nemo auditur' s'oppose à ce que la S.C.I. RDL puisse se prévaloir de l'absence de pouvoir de son gérant

- la convocation des associés relève de la seule responsabilité du gérant à l'égard des associés.

Pour le cocontractant, il avait un mandat apparent qui suffit

- il existe une connivence frauduleuse évidente entre la S.C.I. RDL et son gérant.

- il convient de constater que l'ensemble des conditions suspensives ont été levées, de constater que la vente est devenue parfaite, de sorte que la S.C.I. PERSPECTIVE [Localité 9] est fondée à réclamer l'exécution de la promesse de vente dans les termes prévus par celle-ci.

- par ailleurs, la vente de l'immeuble litigieux est dans le cas présent un acte qui entre dans l'objet social de la S.C.I. RDL et il y a absence de dépassement de pouvoir du gérant de la S.C.I. RDL au regard de l'objet social.

- la S.C.I. RDL n'allègue, ni ne démontre que la vente du dit bien immobilier est contraire à l'intérêt social.

-si dans les relations entre les associés, la détermination de l'inutilité de la vente du dit bien relevait d'une décision de l'assemblée générale de la société, il n'en demeure pas moins qu'il n'appartenait pas à la S.C.I. PERSPECTIVE [Localité 9] de s'immiscer dans la gestion de la S.C.I. RDL dès lors que le gérant pouvait engager la société. 

De plus, aucun élément communiqué ne permet d'établir que la vente en l'espèce n'est pas exceptionnelle et que le bien ne serait pas devenu inutile.

Au contraire, il convient de rappeler que le bien était en vente auprès d'un agent immobilier, qui tous les diagnostics ont été remis, ce qui démontre sans aucun doute possible l'inutilité du bien.

C'est donc bien la collectivité des associés de la S.C.I. RDL qui a décidé de mettre en vente ce bien.

- il est sollicité de la cour de confirmer le jugement dont appel et de déclarer acquise la vente de l'ensemble immobilier litigieux.

- la théorie du mandat apparent fonde le pouvoir du gérant de la S.C.I. RDL, par application des dispositions de l'article 1156 nouveau du code civil.

Autant la croyance légitime doit-elle être prouvée, autant la bonne foi du tiers est présumée.

L'erreur légitime est ainsi la seule condition posée par la cour de cassation.

- il convient de démontrer que "les circonstances autorisaient le tiers à ne pas vérifier les limites exactes de ces pouvoirs".

- selon l'article 1156 du code civil,« L'acte accompli par un représentant sans pouvoir ou au-delà de ses pouvoirs est inopposable au représenté, sauf si le tiers contractant a légitimement cru en la réalité des pouvoirs du représentant, notamment en raison du comportement ou des déclarations du représenté.

- en l'espèce, la société PERSPECTIVE [Localité 9] a pu légitimement croire dans les pouvoirs du gérant de la S.C.I. RDL, M. [P], représentant la S.C.I. RDL affirmant agir « en qualité de Gérant de ladite société, spécialement habilité à l'effet des présentes ainsi qu'il le déclare'.

La promesse a été signée en présence et avec le concours de M. [V] gérant de la société Cabinet immobilier [N] [U], agent immobilier, et société PERSPECTIVE [Localité 9] a légitimement pu penser que l'agent immobilier avait vérifié les pouvoirs du gérant de la S.C.I. RDL.

- la S.C.I. PERSPECTIVE [Localité 9] n'avait aucune raison d'imaginer que le gérant de la S.C.I. RDL s'abstiendrait de convoquer l'assemblée générale des associés.

- l'article 25 de la promesse ne peut certainement pas être lu comme une condition suspensive mais comme une simple condition particulière, le gérant devant a priori être habilité pour signer une promesse de vente et la société PERSPECTIVE [Localité 9] a légitimement cru en la réalité des pouvoirs du gérant de la S.C.I. RDL qu'elle pensait avoir été vérifiés.

- cette croyance légitime de la S.C.I. PERSPECTIVE [Localité 9] l'autorisait à ne pas vérifier la réalité du pouvoir du gérant de la S.C.I.

- la promesse synallagmatique de vente a été signée avec le gérant de la S.C.I. RDL agissant en cette qualité.

- le fait que la société PERSPECTIVE [Localité 9] soit une S.C.I. au fait de la connaissance des pouvoirs des gérants est sans effet sur l'appréciation du mandat apparent.

- la nullité de la promesse de vente pour défaut de pouvoir du gérant ne peut être opposée par le vendeur à la S.C.I. PERSPECTIVE [Localité 9].

- sur la réparation des préjudices subis par la S.C.I. PERSPECTIVE [Localité 9], la vente était certaine dans son principe à la date de signature prévue initialement et la S.C.I. PERSPECTIVE [Localité 9] est donc fondée à demander réparation de ses préjudices.

- l'obstruction à la signature de l'acte authentique, différant ainsi pendant plusieurs années la prise de possession des lieux par l'acquéreur, a engendré de la même façon les différents préjudices, soit :

* sans entretien, le bien s'est fortement dégradé depuis 3 ans et la S.C.I. PERSPECTIVE HERBIER a subi un préjudice de 78 000 € par rapport au prix de 420 000 € auquel l'ensemble immobilier a été acquis le 5 juin 2023.

* le préjudice dû à raison du surcoût des travaux est de 58 922,50 € HT.

* le préjudice dû à raison de la perte de loyers depuis l'obstruction de la S.C.I. RDL jusqu'à l'issue de la procédure est de 86 000 € x 3 ans = 258 000 € HT.

* le préjudice dû à raison du remplacement des portes est de 18 432,55 € T.T.C.

* le préjudice moral doit être évalué à 5000 €.

- il y a lieu à application de la clause pénale.

- il y a lieu à réparation des préjudices subis par la SNC RAONETAPE, soit la somme de 40 000 € au titre de la perte de chance d'avoir pu faire des bénéfices pendant le temps de la procédure.



Il convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.



Vu l'ordonnance de clôture en date du 31/08/2023.





MOTIFS DE LA DÉCISION :



Sur la recevabilité de l'intervention volontaire de la société SNC RAONETAPE :



L'article 554 du code civil dispose que 'peuvent intervenir en cause d'appel, dès lors qu'elles y ont intérêt les personnes qui n'ont été ni parties ni représentées en première instance ou qui y ont figuré en une autre qualité'.



Selon les articles 328, 329 et 330 du même code, l'intervention volontaire est principale ou accessoire ; elle est principale lorsqu'elle élève une prétention au profit de celui qui la forme ; elle est accessoire lorsqu'elle appuie les prétentions d'une partie.



Il est de jurisprudence assurée que sont irrecevables les interventions volontaires en cause d'appel qui ont pour objet de demander des condamnations personnelles non soumises aux premiers juges (cf Cass. Civ. 1° 11.07.2018 P n°17-18177). 



En l'espèce, la société SNC RAONETAPE intervient pour la première fois en cause d'appel en qualité de locataire de l'immeuble litigieux. Elle appuie les prétentions de la SCI PERSPECTIVES [Localité 9] et d'autre part elle formule des demandes en condamnation de la S.C.I. RDL à lui verser la somme de 40 000 € au titre de la perte de chance d'avoir fait des bénéfices pendant le temps de la procédure, outre une somme de 5000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



En tant qu'elle appuie les prétentions de la SCI PERSPECTIVES [Localité 9], l'intervention volontaire accessoire de la SNC RAONETAPE est recevable.



En tant qu'elle tend à obtenir des condamnations personnelles en vertu de demandes jamais soumises à l'épreuve du premier ressort, l'intervention volontaire sera déclarée irrecevable, comme le sollicite l'appelante.



Sur la nullité de la promesse de vente du 11 septembre 2020 :



En l'espèce, par acte sous seing privé en date du 11 septembre 2020, la Société Civile Immobilière RDL a signé avec la Société Civile Immobilière PERSPECTIVE [Localité 9] une promesse synallagmatique de vente portant sur un ensemble immobilier situé [Adresse 11] [Localité 9], appartenant à la S.C.I. RDL pour un prix d'acquisition de 420.000 euros.



La promesse prévoyait en son article 35 que :

« L'acte authentique sera établi dans les trente jours suivants la levée de la dernière des conditions suspensives, sous réserve de l'obtention préalable par le notaire rédacteur de l'ensemble des pièces nécessaires à la perfection de l'acte.

Par conséquent, l'ACQUÉREUR s'engage à déposer ses demandes dans les délais impartis'



En outre, l'article 25 de la promesse prévoyait sous le titre 'pouvoirs - droit de propriété' : 'le présent accord est conclu sous la condition suspensive que '- les pouvoirs juridiques du vendeur et de l'acquéreur soient justifiés'.



M. [L] [P], signataire de la promesse de vente litigieuse, a déclaré dans l'acte 'agir en qualité de gérant de ladite société, spécialement habilité à l'effet des présentes'. 



Il était effectivement le gérant en titre de la société propriétaire du bien sur lequel elle portait.



La Société Civile Immobilière PERSPECTIVE [Localité 9], dont la bonne foi, présumée, n'est ni discutée, ni suspecte, n'avait aucun motif de douter de la véracité de cette affirmation, formulée dans l'acte, que son signataire était habilité pour le passer.

 

Le bien était mis en vente par l'intermédiaire d'une agence immobilière, et les diagnostics légalement requis pour vendre un immeuble étaient déjà établis, ce qui renforçait puissamment l'apparence de régularité de l'opération.



L'appelante fait valoir que la vente de son immeuble n'est envisagée à ses statuts qu'éventuellement, en à titre d'exception, en invoquant l'article 2 de ses statuts ainsi libellé :

« la société a pour objet : 

- l'acquisition d'immeubles bâtis ou non bâtis, la construction et l'aménagement d'immeubles sur les terrains acquis, l'administration et l'exploitation par bail,

location ou autrement de tous les immeubles composant son patrimoine, - éventuellement et exceptionnellement l'aliénation de ceux de ces immeubles devenus inutiles à la société au moyen de vente, échanges, apport en société, [...] 

' plus généralement, toutes opérations, de quelque nature qu'elles soient, se rattachant à l'objet sus-indiqué, de nature à favoriser directement ou indirectement le but poursuivi par la société, son existence ou son développement. Et en particulier, l'acquisition d'un ensemble de bâtiments à usage commercial et professionnel sis aux [Localité 9] (Vendée) ».



La vente d'un bien constitue, pour une société immobilière, une opération normale.



Elle entrait dans l'objet social de la société RDL.



La promesse de vente ne revêtait aucun caractère suspect ; et il n'est justifié, ni fait état, d'aucun élement, voire seulement même indice, qui aurait justifié que la Société Civile Immobilière PERSPECTIVE [Localité 9] vérifiât que la vente du bien immobilier en question était conforme aux statuts de la société.



C'est la société, ou ses associés, qui peuvent, à l'égard du gérant qui aurait méconnu cette clause des statuts, se prévaloir de ce que seuls les associés avaient le pouvoir d'apprécier le caractère utile ou non du bien dont la vente était envisagée.



Acquéreur de bonne foi, traitant avec le gérant en titre de la société qui disait être habilité à passer l'acte, la Société Civile Immobilière PERSPECTIVE [Localité 9] était en droit de s'en tenir à l'apparence de régularité de l'opération et n'avait pas à vérifier si les associés avaient donné leur accord à la vente du bien parce qu'ils l'estimaient devenus inutile, et cette clause ne peut lui être utilement opposée.



La nullité de l'acte souscrit le 11 septembre 2020 n'est donc pas encourue, par application de l'article 1849 alinéa 1 du code civil et le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a débouté la S.C.I. RDL de sa demande de nullité.



La SCI RDL n'est pas fondée à présenter comme stipulant une condition suspensive tenant à l'obtention de l'accord de ses associés pour déclarer le bien désormais inutile et autoriser sa vente, la clause qui stipule à l'article 25 de la promesse : 'pouvoirs - droit de propriété' : 'le présent accord est conclu sous la condition suspensive que '- les pouvoirs juridiques du vendeur et de l'acquéreur soient justifiés'.



Pareille interprétation de cette clause n'est pas compatible avec sa formulation même, qui vise aussi bien les pouvoirs du vendeur que ceux de l'acheteur, alors que l'autorisation de vendre le bien devenu inutile à son propriétaire est étrangère à la question des pouvoirs de l'acheteur.



Cette clause afférente aux pouvoirs des deux parties a pour objet de subordonner la vente à la justification que le vendeur avait le pouvoir de céder et l'acquéreur celui d'acheter, ce qui s'entend de la qualité et de la capacité pour ce faire, qu'ils avaient, de fait, l'un ou l'autre, puisque les signataires étaient bien les représentants légaux des sociétés respectives qui s'engageaient, que celles-ci étaient maîtres de leurs biens, et qu'aucune partie n'était affectée d'une incapacité d'agir.



Cette condition n'a ainsi pas à être regardée comme ayant défailli.



À l'inverse, l'intimée est fondée à faire valoir que c'est le gérant de la SCI RDL qui, sommé de le faire, n'a jamais réuni l'assemblée générale des associés afin d'être autorisé à signer la promesse synallagmatique, en se contentant d'affirmer qu'il savait qu'elle ne donnerait pas cette autorisation s'il la convoquait, ce qui, à regarder une telle autorisation comme une condition suspensive, commande alors de retenir qu'elle a défailli du fait de la société RDL, dont le représentant légal a empêché qu'elle puisse se réaliser en ne convoquant pas l'assemblée générale requise, et qu'elle doit donc être réputée comme accomplie.



Il doit être ainsi considéré que la vente était parfaite tel que retenu par le tribunal, étant relevé l'exécution de la décision en ce que la signature de l'acte de vente notarié est intervenue le 5 juin 2023.



Sur les demandes indemnitaires présentées par la S.C.I. PERSPECTIVE [Localité 9] : 



La S.C.I. PERSPECTIVE [Localité 9] soutient que la vente était certaine dans son principe à la date de signature prévue initialement et qu'elle est donc fondée à demander réparation de ses préjudices.



Il lui appartient toutefois de démontrer la réalité de ceux-ci pour en obtenir réparation.



- Sur la perte de valeur du bien, :



Si la S.C.I. PERSPECTIVE [Localité 9] soutient que, sans entretien, le bien se serait fortement dégradé depuis 3 ans et qu'elle subirait un préjudice de 78000€ par rapport au prix de 420 000 € auquel l'ensemble immobilier a été acquis le 5 juin 2023, elle ne verse aux débats aucun constat ni avis de valeur lui permettant de justifier du principe même, contesté, de la perte de valeur qu'elle invoque et cette demande non justifiée doit être écartée.



Il en est de même du remplacement des portes dont elle a décidé, cette amélioration de l'état du bien lui incombant sans qu'elle puisse en réclamer paiement au vendeur.



- S'agissant des travaux entrepris :



la S.C.I. PERSPECTIVE [Localité 9] ne peut justifier de l'existence d'un surcoût évalué à 58 922,50 € HT, imputable à la S.C.I. RDL par la comparaison entre un budget prévisionnel du 18 juillet 2023 et un budget prévisionnel établi le 29 juillet 2019, très antérieurement à la signature du compromis et alors que la convocation pour signature de l'acte authentique n'a été faite par le notaire de l'acquéreur que le 15 février 2021.



Cette demande d'indemnisation d'un préjudice non justifié en son principe comme en son montant, ni en sa relation de causalité avec le refus de la Sci de réitérer la vente sera en conséquence écartée.



- S'agissant de la demande d'indemnisation d'une perte du loyer versé par la SNC RAONETAPE , soit 86 000 € par an durant 3 ans, le préjudice invoqué n'est établi ni en son principe ni en son montant, dès lors que des travaux importants étaient envisagés, à exécuter en période de pandémie, et alors que la signature du bail avec la SNC RAONETAPE restait hypothétique.

En effet, aucun projet de bail au bénéfice de la société RRAONETAPE n'est produit et l'attestation de Mme [H] [E] à l'entête de la société de franchise NOZ se borne à indiquer sans plus de précisions que sa société ' s'était engagée à ouvrir en 2020 un magasin sous l'enseigne NOZ dans la ville [Localité 9] [Adresse 11]', ce qui ne constitue pas la preuve d'un engagement contractuel précis ni même de pourparlers effectifs au sujet de l'acquisition litigieuse.



Faute pour la S.C.I. PERSPECTIVE [Localité 9] de justifier de la perte d'exploitation qu'elle invoque et du lien de causalité avec le refus de la SCI RDL de venir réitérer la vente, sa demande sera rejetée.



- S'agissant du préjudice moral :



La S.C.I. PERSPECTIVE [Localité 9] ne justifie au surplus, par aucune pièce versée aux débats, du préjudice moral dont elle fait état, tenant selon elle à l'atteinte à son image auprès de la SNC RAONETAPE.

Il y a lieu de retenir que le bail a été effectivement signé au mois de juin 2023, sans qu'il soit démontré une atteinte à l'image de la société bailleresse.

La demande présentée à ce titre sera rejetée.



- S'agissant de l'application de la clause pénale :



L'article 34 de la promesse synallagmatique de vente stipule que : 'à défaut de régularisation de l'acte authentique de vente dans le délai fixé, toutes les conditions suspensives étant levées, celle des deux parties qui, par ses agissements, ne permettra pas la régularisation de l'acte authentique de vente devra verser à l'autre partie, à titre de clause pénale, conformément aux articles 1152 et 1226 du code civil la somme de 42 000 €. Etant précisé qu'en cas de défaillance de l'acquéreur, la somme versée au titre du dépôt de garantie s'imputera sur ladite somme de 42 000 €.

La partie non défaillante pourra préférer poursuivre l'autre partie en exécution de la vente (amiable ou judiciaire) sans emporter de novation'.



Il résulte de ce dernier terme qu'en dépit du choix de la S.C.I. PERSPECTIVE [Localité 9] d'obtenir l'exécution de la vente judiciaire du bien litigieux, l'exercice de cette faculté ne se substitue pas à l'application de la clause pénale prévue au contrat dont la validité est ici retenue.



Il y a lieu de considérer que l'acte authentique n'a été régularisé qu'avec retard en dépit de la régularité de l'avant contrat, du fait du refus de la S.C.I. venderesse.



La clause pénale est donc due.



La S.C.I. PERSPECTIVE [Localité 9] sera en conséquence accueillie en sa demande et la S.C.I. RDL condamnée à lui versée la somme de 5 000 € tel que sollicité au dispositif des dernières écritures de l'intimée.





Sur les dépens et l'application de l'article 699 du code de procédure civile:



Il résulte de l'article 696 du code de procédure civile que ' La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. (...).'



Compte tenu de la solution apportée au présent litige, les dépens d'appel seront fixés à la charge de la S.C.I. RDL.





Sur l'application de l'article 700 du code de procédure civile :



Il est équitable de condamner la S.C.I. RDL à payer à la S.C.I. PERSPECTIVE [Localité 9] la somme fixée au dispositif du présent arrêt sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.



La somme allouée au titre des frais de première instance a été justement appréciée, le jugement entrepris devant être confirmé sur ce point. 

























PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, et en dernier ressort,



DÉCLARE irrecevable l'intervention volontaire faite à titre principal en appel par la SNC RAONETAPE.



LA DIT recevable en son intervention volontaire accessoire



CONFIRME le jugement entrepris.



Y ajoutant,



CONDAMNE la S.C.I. RDL à payer à la S.C.I. PERSPECTIVE [Localité 9] la somme de 5000 € au titre de la clause pénale contractuelle.



DÉBOUTE la S.C.I. PERSPECTIVE [Localité 9] de ses demandes indemnitaires. 



DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires. 



CONDAMNE la S.C.I. RDL à payer à la S.C.I. PERSPECTIVE [Localité 9] la somme de 2000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.



CONDAMNE la S.C.I. RDL aux dépens d'appel.







LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,